Механизм ипотечного кредитования,проблемы и перспективы развития рынка в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.2 ИНСТРУМЕНТЫ И ФОРМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

2.2 ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Большой интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование, главная цель которого - формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Актуальность выбранной темы курсовой работы обусловлена той значимой ролью, которую играет ипотечное кредитование в современной рыночной экономике. Мировой опыт показывает, что, как правило, ипотека неразрывно связана с решением социальных задач, прежде всего с обеспечением граждан той или иной страны качественным и современным жильем. Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.

Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков. Отечественные банки, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической обстановке. Обращение к ипотечному кредитованию может стать элементом разумной и эффективной кредитной политики для универсального банка, позволяя ему привлекать новых клиентов, желающих получить максимум финансовых продуктов в рамках одного банка. Ипотечное кредитование, таким образом, способствует развитию банковской системы, давая мощный толчок к появлению новых финансовых инструментов и, позволяя кредитным институтам на долгосрочной основе финансировать основные производственные секторы экономики.

Развитие ипотеки будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности.

Ипотека создает дополнительный спрос на жилье, поскольку без ипотечного кредитования подавляющее большинство населения не способно решить свою жилищную проблему.

Цель работы - рассмотреть, основные понятия ипотечного кредитования, изучить инструменты и формы ипотечного кредитования, проанализировать современное состояние ипотечного кредитования в России. Задачи данной работы - чтобы достичь цели необходимо рассмотреть:

- Основные понятия ипотечного кредитования;

- Инструменты и формы ипотечного кредитования;

- Современное состояние ипотечного кредитования в России;

- Основные проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.

Источниками информации для написания работы по теме «Механизм ипотечного кредитования, проблемы и перспективы развития ипотечного рынка в России» послужили базовая учебная литература, статьи и обзоры в специализированных и периодических изданиях, посвященных тематике данной темы, справочная литература, интернет.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

По мере развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке государственный, банковский и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в сельское хозяйство и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно используемого капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.

Все эти функции ипотеки начали «работать» в европейских странах в первой половине XIX века, когда здесь складывались (а кое-где уже сложились) национальные рынки. Однако, в полной мере, они проявили себя во второй половине XIX века, когда в результате индустриализации капиталистических стран, гигантски увеличившей масштабы общественного производства и ускорившей процессы урбанизации и технического прогресса в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новые задачи и новые возможности.

Отправной точкой развития ипотечного кредитования в современной России можно считать принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Этот закон - развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношения собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона - повысить надежность и эффективность пользования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества.

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: 1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Ипотечный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Ипотека может быть установлена на:

- земельные участки;

- предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

- жилые дома и квартиры;

- дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

- незавершенное строительство;

- иное недвижимое имущество.

Основные положения закона следующие:

1) предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

2) все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

3) детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда);

4) может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

5) залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Для организации в системе комитетов по управлению государственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом распоряжением N 890-р от 21 апреля 1994 г. утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав. В соответствии с этим положением федеральное предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемого предприятия. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т. е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т. д. Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

ипотечный кредитование договор

1.2 ИНСТРУМЕНТЫ И ФОРМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты - постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет _ это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:

R _ размер месячного платежа по кредиту;

P _ сумма ипотечного кредита;

n _ общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов _ ипотечные кредиты с переменными выплатами _ подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

относительная сложность инструмента.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5_2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, _ индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах:

- кредит с «шаровым» платежом;

- «пружинный» кредит с выплатой только процентов;

- ипотека ролл-оверная;

- кредит с частичной амортизацией;

- самоамортизирующийся кредит;

- кредит с переменной нормой процента;

- кредит с младшими закладными;

- кредит с участием.

Кредиты с «шаровым» платежом предусматривают крупный итоговый платеж по долгу, известный как «шаровой» платеж. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о новом финансировании с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотека «пружинная» - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет само амортизирующийся ипотечный кредит.

Ипотека ролл-оверная - ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Кредиты с частичной амортизацией предусматривают частичную амортизацию основной суммы до истечения срока кредита, при этом выплата оставшейся основной суммы кредита производится в конце срока.

Самоамортизирующийся кредит амортизируется периодическими равновелики-ми платежами, состоящими из двух частей. Одна часть является платежом в счет погашения основной суммы долга, а вторая часть является процентным платежом на невыплаченный остаток кредита. Несмотря на то, что суммы платежей одинаковые, соотношение между частью, приходящейся на выплату основной суммы и между частью, приходящейся на выплату процентов, в каждом платеже меняется. При этом процентная компонента постоянно уменьшается.

Кредит с переменной нормой процента на сегодняшний день является самым распространенным, так как он разработан специально для долгосрочного кредитования в условиях высоких темпов инфляции.

Кредит с младшими закладными предусматривает наряду с существующим кредитом получения еще одного кредита либо от продавца, либо от третьей стороны под залог той же недвижимости. Новый кредитор принимает на себя обязательства по платежам старого кредита, то есть

существующий кредит как бы перезакладывается. Существующий кредит обычно имеет норму процента меньшую, чем норма процента нового кредита. В результате этого отдача нового кредитора больше, чем норма, выплачиваемая по новому кредиту. Обычно кредиторами новых кредитов являются продавцы.

Кредит с участием предполагает участие кредитора, кроме получения регулярных платежей в счет погашения, в получении части дохода или части реверсии.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (К3) показывает долю ипотечного долга, (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

, где

И - сумма ипотечного кредита, руб.;

К - общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком

гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки.

Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

, где

Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет "шаровым" платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае не выплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Первым толчком к становлению ипотечного жилищного кредитования в современной России стало принятие в мае 1992 г. Закона «О залоге», однако реальное развитие ипотека смогла получить лишь после вступления в силу Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 16 июля 1997 г.

Несмотря на то, что действовавшее до 1997 г. законодательство закрепляло возможность кредитора в случае неплатежа по кредиту получить возмещение за счет заложенной недвижимости, не был создан механизм ее практической реализации, что не давало возможности потенциальным участникам (независимо от модели ипотечной системы) адекватно защитить свои интересы.

Правительство России в сентябре 1997 г. в рамках целевой федеральной программы «Свой дом» при участии американских специалистов из «Фэнни мэй», Института экономики города США (Urban Institute) и Международного агентства развития - США (USAID) создало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Его единственным акционером является Минимущества РФ; в 2003 г. АИЖК включено в перечень 18 важнейших компаний с государственным участием (наряду с Газпромом, РАО ЕЭС, Транснефтью и др.).

Основные направления деятельности АИЖК сводятся к следующим:

1.содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством покупки (рефинансирования) ипотечных кредитов у первоначальных кредиторов (банков). Таким образом, АИЖК должно решать проблему адекватного источника финансирования для ипотечного кредитования, например, путем выпуска долгосрочных ценных бумаг;

2.разработка и внедрение стандартов, унификация процедур ипотечного кредитования;

3.защита интересов структур, участвующих в ипотечном кредитовании, в государственных учреждениях, таких, как Государственная Дума, Центральный банк, Министерство финансов и пр., влияние на правовую и экономическую среду, в которой развивается российская ипотека.

4.АИЖК эмитирует ипотечные облигации: в настоящее время совокупный объем эмиссий составляет 2,57 млрд руб., в IV квартале 2004 г. АИЖК планирует дополнительно разместить облигации 3-го выпуска в объеме 2,25 млрд руб.

5.АИЖК создало и продолжает расширять сеть региональных операторов, посредством которых оно осуществляет функции рефинансирования ипотечных кредитов в рамках реализации собственной ипотечной программы.

АИЖК ставит перед собой масштабную задачу: во-первых, создание разветвленной ипотечной сети, охватывающей российские регионы; во-вторых, формирование структурированного ипотечного рынка, предполагающего оперирование пулами закладных, а не отдельными ипотечными кредитами, что способствует созданию базиса для вовлечения в ипотечный рынок серьезных институциональных инвесторов.

На основе вышеизложенного можно сделать вывод о том, что АИЖК выступает центральным звеном ипотечной системы, через которое проходят финансовые потоки участников ипотеки (функция рефинансирования кредитов). В то же время АИЖК определяет «правила игры» для всех участников ипотечного рынка (функция стандартизации и функция представления интересов участников ипотеки в государственных органах). Фактически АИЖК совмещает роли финансового агента и контролера на ипотечном рынке.

Как видим, АИЖК единолично обладает широчайшим кругом полномочий. Однако в противном случае, т.е. если указанные полномочия не будут сосредоточены в одних руках, а будут переданы двум или более агентам, то существует вероятность того, что деятельностью уполномоченных агентов будут руководить не столько интересы развития собственно ипотечной системы, сколько мотивы завоевания лидирующих позиций на этом рынке.

По моему мнению, на этапе разработки и становления ипотеки в России вышеуказанный широкий круг полномочий АИЖК необходим, однако во избежание спекуляции на ипотечном рынке со стороны АИЖК был бы целесообразным двойной жесткий контроль над его деятельностью со стороны государства и ассоциации участников ипотечного рынка.

Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в 2012 году было достаточно противоречивым - объемы выдачи ипотечных кредитов росли высокими темпами, несмотря на рост ставок по ипотечным кредитам. Обо всех противоречивых тенденциях и развитии рынка жилищного кредитования поговорили участники совместной онлайн-конференции.

По данным АИЖК за 10 месяцев 2012 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала года, составила 12,2%. По оценкам экспертов ставка на 2015 год составляет 14%. Однако для рынка это даже хорошо, так как сбалансированный рост - хороший показатель развития рынка без признаков «перегрева». С другой стороны, Центробанк, обеспокоившись (и справедливо) ростом объемов необеспеченных залогом кредитов, заявил об увеличение резервов на такие кредиты. По идее, это должно подтолкнуть банки к более активному развитию ипотеки. В итоге под влиянием различных тенденций в 2015 году рост совокупного ипотечного портфеля в России непременно продолжится, но темпы его прироста в сравнении с нынешним годом снизятся.

Проблема доступности жилья заключается не только и не столько в стоимости ипотеки, серьезным барьером является стоимость квадратного метра жилья. Ипотека лишь финансовый инструмент, который авансирует ваши доходы.

Показателем активности ипотечного кредитования является увеличение доли ипотечных сделок в сделках с жильем - все больше граждан решали свои жилищные проблемы с помощью этого инструмента. По данным Росреестра, каждый пятый объект (20,5%), зарегистрированный в сделках с жильем за девять месяцев 2014 года, приобретался с использованием ипотечного кредитования.

«В России традиционно очень велик процент собственников жилья, и недвижимость может стать хорошим подспорьем для повышения качества жизни пожилых людей, стать источником средств на лечение или отдых, - уверяет Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК. - Обратная ипотека - продукт абсолютно новый для российского рынка, и пока АРИЖК тестирует его в пилотном режиме».

Однако, по его словам, очень важный момент - заемщик при таком подходе абсолютно защищен: договор «обратной ипотеки» заключается пожизненно, но при этом пенсионер остается собственником жилья до конца жизни, квартира лишь находится в залоге у кредитора.

Но не все эксперты столь оптимистично настроены в отношении такого кредитного продукта для пенсионеров. «В России массовое внедрение этого инструмента столкнется с определенными ментальными проблемами (пожилые люди боятся не всегда понятных им финансовых схем), однако оно, несомненно, перспективно».

Банки тоже не готовы к такому повороту событий, да и социальные аспекты этой проблемы решить достаточно сложно в рамках нашего законодательства». По его мнению, скорее, может появиться некое подобие европейского варианта lite версия с признаками маркетингового сходства с оригиналом.

Другой интересный пилотный проект «заводилы» ипотечного рынка АИЖК - доходные дома - был реализован по программе АИЖК «Арендное жилье». При поддержке администрации Новосибирской области было построено два дома на 130 квартир. Корпоративными клиентами-нанимателями стали сотрудники компаний-резидентов Технопарка и молодые ученые Сибирского отделения РАН. Для реализации проекта была создана специальная управляющая компания «Центр жилищного найма Новосибирской области», которая приобрела построенные дома у застройщика (общая стоимость затрат на покупку составила 275,1 млн. рублей). Чуть больше половины суммы Центр получил в кредит по программе АИЖК «Арендное жилье». Поступающий поток арендных платежей от нанимателей должен полностью обеспечить погашение ипотечного кредита, выданного компании на 20 лет. Скоро похожие проекты появятся в Калужской и Нижегородской областях.

Мировой опыт показывает, что начальный этап становления арендного жилищного фонда ни в одной стране не обходился без стимулирующих мер со стороны государства. Так, многие страны (Германия, Япония, Нидерланды, Швеция) осуществляли субсидирование данного сектора через предоставление грантов, компенсации процентов по кредитам или льготное кредитование. Для развития арендного жилья в России необходимо внести изменения в ряд федеральных законов, а также проработать меры стимулирования и поддержки формирования таких фондов.

В России пока их очень мало, но в перспективе и они займут свою достойную нишу, снижение инфляции и ликвидация дефицита жилой недвижимости будут способствовать развитию съемного жилья».

Страхование ипотечных заемщиков - отдельная тема. По комплексному страхованию заемщику предлагают заключать договор по трем видам - страхованию имущества, жизни и титулу. Но есть еще и страхование ответственности заемщика, который усиленно продвигается Агентством. Такие кредиты представляют повышенный риск невозврата кредитных средств для банка, и договор страхования ответственности заемщика является страховой защитой банка от возможных финансовых потерь, вызванных дефолтом заемщика и последующей продажей заложенной недвижимости. Убытки возникают, если сумма, которую кредитор выручит от продажи предмета залога, окажется недостаточной для полного погашения долга заемщика по ипотечному кредиту. Оставшийся после продажи жилья долг банк вынужден взыскивать за счет другого имущества заемщика. Страхование помогает решить эту проблему - в случае продажи недвижимости с убытком для банка, оставшийся долг заемщика покроет страховая выплата. Таким образом, страхование ответственности заемщика несет в себе важную социальную функцию защиты заемщика.

Страхование ответственности заемщика - это есть страхование риска невозврата кредита. В расчет берется сумма первоначального взноса, чем первоначальный взнос клиент делает больше, тем риск невозврата кредита меньше, и наоборот.

Отметим, что с декабря 2014 года АИЖК начал рефинансировать ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, где повышенный риск, связанный с низким первоначальным взносом, застрахован первичным кредитором самостоятельно. Страхование финансовых рисков, наряду с уже существующим на рынке страхованием ответственности заемщика, обеспечит для заемщиков оптимальный выбор условий получения ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 30%. Кроме того, данный страховой продукт может использоваться не только кредитными организациями (банками), но и некредитными организациями - давними и надежными региональными партнерами АИЖК, выдающими ипотечные займы.

Заемщику ипотечное страхование дает спокойствие и уверенность в завтрашнем дне: имущество не отнимут из-за возможных судебных разбирательств с продавцами; будут деньги на ремонт квартиры, если с ней что-нибудь случится; если застрахованы жизнь и здоровье заемщика, то родные или близкие при наступлении какого-то несчастья с клиентом не останутся один на один с кредитными обязательствами. В среднем по рынку прибавка к ставке составляет от 0,5% до 1%.

Благодаря снижению первоначального взноса увеличивается количество семей, которые могут взять ипотечный кредит без больших накоплений. Это и молодые семьи, у которых нет поддержки родителей, и определенные социальные категории, такие как молодые учителя, врачи, работники бюджетных организаций и так далее. Кроме того, ипотечное страхование делает такие кредиты более выгодными для заемщика. Во-первых, заемщику не требуется длительное время копить средства на большой первоначальный взнос - при наличии договора ипотечного страхования он может быстрее получить ипотечный кредит и приобрести собственное жилье. Во-вторых, за счет того, что по застрахованным ипотечным кредитам устанавливается более низкая процентная ставка, чем, если бы они не были застрахованы, в результате снижается общая стоимость кредита для заемщика.

Сегодня, в некоторых банках возможности реструктуризации прописаны уже в договоре. Это может быть традиционное «время для восстановления» своей платежеспособности, кроме того, это могут быть инструменты, связанные со снижением нагрузки на заемщика (от перекредитования на выгодных текущих условиях до локального переезда). Да и процесс кредитования стал более консервативным. Например, по итогам кризиса многие кредиторы поняли, что первым делом заемщики теряют «серые» доходы, поэтому сейчас банкиры очень неохотно выдают ипотеку под справку «в свободной форме». Таким образом, риск уменьшился в разы, а качество портфелей улучшилось, кроме того, у банков появились технологии работы с просроченной задолженностью, что тоже немаловажно и позитивно.

В качестве прогнозов для дальнейшего развития ипотеки в 2014 можно выделить: продолжение сотрудничества банков с застройщиками, брокерами, а также риэлторами, что предоставляет возможность осуществления процесса подготовки и проведения ипотечной сделки по ускоренной программе, расширяет возможности в области привлечения партнеров в обоюдном порядке. В том числе, совместная деятельность, проводимая брокерами и риэлторами с возможными заемщиками ипотеки, оказывает влияние на повышение качества заявок по ипотечным кредитам, что способствует снижению затрат банка при отсеивании неблагонадежных клиентов.

Так же данная интеграция является выгодной и для потребителей, потому что они смогут воспользоваться не только возможностью оформления сделки ускоренными темпами, но и на льготных условиях, сэкономив при этом денежные средства. Состояние ипотечного кредитования в России подтверждает, что по условиям льготных партнерских программ, которые были разработаны банками совместно с застройщиками, осуществляется предоставление ипотечных кредитов по более низким ставкам, с внесением меньшего первоначального взноса, со значительным уменьшением комиссии при выдаче кредита или совсем без нее.

Согласно данных, которые опубликованы на официальном сайте Сбербанка, основные ипотечные кредиты клиенты могут получить на период около 30 лет, с внесением первоначального взноса, размер которого начинается от 10%, а банковские ставки процентов имеют размеры в рублях - от 9,5% и в валюте - от 10,5%. Судя по представленной информации, в Сбербанке не существует разницы между кредитованием готового и только строящегося жилья. А размер первоначального взноса на строительство индивидуального жилого дома может начинаться от 15%, ставки процентов составляют от 13% - в рублях и от 11% - в валюте.

Состояние ипотечного кредитования в России позволяет клиентам воспользоваться также и специальными программами Сбербанка в виде ипотеки с господдержкой, при которой размер первого взноса может составлять от 20%, а ставка процентов по кредиту может быть равна 11% в рублях. Также в Сбербанке присутствует и программа, благодаря которой можно рефинансировать кредиты, полученные в других банках, по ставкам процентов в рублях от 12,75 в год. Кредитная сумма по данной программе не может превышать остаток главного долга по кредиту, который рефинансируется, а также 80% от оценочной цены жилого помещения, которое приобретается.

В ВТБ 24 выдаются ипотечные кредиты на готовое или на только строящееся жилье сроком, достигающим 50 лет, по ставке процентов более 8,95%, с первым взносом, размер которого при наличии дополнительного страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по выплате кредита может начинаться от 10%.

В том числе, в ВТБ 24 действует программа Победа над формальностями, рассчитанная на тех клиентов, которые готовы произвести самостоятельную оплату более 35% от цены покупаемого жилья. Данные клиенты могут по предъявлению только паспорта и копии водительского удостоверения или свидетельства о пенсионном страховании воспользоваться кредитом, начиная от 300 тысяч руб., который выдается на период около 20 лет по ставке процентов от 8,95% в год.

Также состояние ипотечного кредитования в России открывает возможность применения в ВТБ 24 программы Ипотека + материнский капитал, по условиям которой можно использовать материнский капитал для снижения первого взноса, погашения части задолженности по кредиту или увеличения суммы кредита с целью приобретения более дорогого, а также более качественного жилья: расчет осуществляется на размер материнского капитала. Предоставление кредита осуществляется в рублях для приобретения, как готового, так и строящегося жилья. ВТБ 24 поддерживает и ипотечную программу с господдержкой.

Основными целями государственной программы являются повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения, в том числе с учетом исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, а также повышение качества и надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг населению.

Согласно программе, будет снижена процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам, а также увеличены объемы ипотечного жилищного кредитования до 868 тыс. кредитов в год в 2020 году.

Реализовываться программа будет в три этапа -- с 2013 по 2020 годы. В эти сроки предусмотрено строительство жилья эконом класса и объектов инфраструктуры на участках, примыкающих к крупным городам, и неэффективно используемых участках государственной организацией. На государственную поддержку при ипотечном кредитовании смогут рассчитывать отдельные категории граждан -- молодые семьи, работники бюджетной сферы. К 2018 году средняя стоимость 1 кв. м жилья эконом класса должна снизиться на 20% по сравнению с уровнем 2014 года.

Также ожидается развитие рынка аренды жилья за счет арендных многоквартирных домов. Предусматривается, что к 2020 году доля ввода жилья в арендных многоквартирных домах от общей площади ввода жилья в многоквартирных домах составит 10%.

В цели программы входит также расселение из аварийных домов, переселение граждан с закрытых территорий, внедрение современных энергоэффективных технологий, снижение стоимости 1 кв. м жилья на первичном рынке.

В программе есть также подпрограмма «Создание условий для обеспечения качественными услугами ЖКХ граждан России» -- в ней прописаны основные направления политики в сфере ЖКХ.

Так, к 2020 году жилищный фонд страны по энергоэффективности и экологическим требованиям, а также потребностям отдельных групп граждан (многодетные семьи, пожилые люди, инвалиды и т. д.) должен соответствовать современным требованиям, а потери при производстве, транспортировке и распределении коммунальных ресурсов должны снизиться до уровня стран Европейского союза. При строительстве домов и на производствах будут внедряться энергосберегающие технологии, и стимулироваться рациональное расходование коммунальных ресурсов.

Также в состав программы включены федеральная целевая программа «Жилище» на 2015 год, федеральная целевая программа «Чистая вода» на 2011-2017 годы.

2.2 ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Процесс подготовки и совершения ипотечного кредитования не всегда проходит гладко для потенциальных заемщиков. Основные проблемы ипотечного кредитования, с которыми они сталкиваются, как правило, заключатся в следующем:

Проблемы с банком. Самая распространенная проблема заключается в затягивании сроков рассмотрения кредитной заявки (особенно в случае новостроек, а именно в ипотеке на строительство дома). Следующим минусом является то, что в качестве подстраховки собственных рисков банк снижает сумму кредита, а заемщик при этом не может дотянуть до рыночной стоимости квартиры и отказывается от жилья, теряя единовременный сбор банка. К тому же банком могут предъявляться к заемщику дополнительные требования, которые заключаются в оформлении временной регистрации или гражданского брака. Достаточно часто бывает, что трудно самостоятельно оформить ипотеку без первоначального взноса.

Проблемы с риэлтором (ипотечным брокером). Безусловно, главная проблема заключается в дополнительных расходах заемщика на услуги ипотечного брокера или риэлтора, комиссия которых достигает восьми процентов от стоимости кредита. В тоже время профессиональная помощь специалистов помогает заемщику выбрать правильную ипотечную программу банковского учреждения и получить гарантированное положительное решение от залогодержателя.

Выбор объекта. Основная проблема заключается в ограниченности выбора недвижимости. Данные ограничения появляются из-за перестраховки банка, при которой он накладывает запрет на некоторые объекты недвижимости. Следующая проблема заключается в том, что не все продавцы хотят работать по ипотечной программе кредитования, поэтому заемщику приходится выбирать жилье из базы данных ипотечных кредитов банка.

Согласование. Данная проблема заключается в согласовании найденного варианта со страховой компанией и банком. Если на каком-то этапе произойдет сбой цепочки, сделка будет признана недействительной.

Тем не менее, несмотря на очевидные и завуалированные проблемы отечественной ипотеки, наблюдаются огромные перспективы развития ипотечного кредитования в России, при которых любой желающий гражданин РФ сможет навсегда разрешить свои жилищные проблемы.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения -- нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

...