Страхование ипотечных рисков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный институт культуры

Факультет социально-культурных технологий

(Кафедра менеджмента и экономики)

Реферат на тему:

«Страхование ипотечных рисков»

Преподаватель: Быстров С.А.

к.э.н., доцент

Выполнила: Беляева Анастасия

4 курс, гр. БО501 -- 4/1

Санкт-Петербург

2015 г.

Ипотечное страхование - это комплекс мер, которые обеспечивают банку гарантию от потери средств. То есть, при наступлении страхового случая именно финансовое учреждение получает от страховой компании выплаты, который в полной мере компенсируют затраты, связанные с ипотечным кредитом.

Страхование является обязательным, и без подписания соответствующего договора ни один банк кредит на приобретение недвижимости не выдаст. Вместе с тем, некоторые банки предлагают частичное страхование. Но в таком случае повышается процентная ставка.

В конечном итоге, по затратам результат является примерно одинаковым - клиент банка выплачивает проценты по кредиту и страховые взносы, или же просто платит процент большего размера [1].

По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество, в том числе объекты, не завершенные строительством:

· земельные участки, за исключением находящихся в государственной или муниципальной собственности или имеющих размеры меньшие, чем установлены нормативными актами для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты [2].

Страхование имущества является обязательным в силу закона. Страхование жизни - целесообразно с точки зрения защиты заемщика и его семьи. А страхование ответственности заемщика (ипотечное страхование) необходимо только для определенной категории кредитов - кредитов с небольшим первоначальным взносом, которые несут повышенный риск для кредитора.

На этот риск влияют макроэкономические факторы (цикличность развития экономики, доходы населения и цены на недвижимость), действующие как на региональном, так и на общегосударственном уровне. В связи с цикличностью развития экономики и рынка жилья риск может приобретать, как говорят профессионалы, катастрофический характер.

К тому же это долгосрочный риск. Договор страхования заключается не на два-три года, а сразу на десятилетия. При этом страховая сумма остается неизменной на все время кредита при фиксированной величине страховой премии. По статистике, вероятность нарушения заемщиком графика погашения кредита возрастает постепенно, «пик проблем» приходится на третий-четвертый годы жизни кредита, после чего вероятность страхового случая заметно снижается [3].

Сущность основных ипотечных рисков сводится к следующему:

1. Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит платежей в погашение ссуды в установленный срок. Это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это государственная политика, политика кредитных учреждений в области первичного взноса.

И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.

2. Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный момент.

3. Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по ним. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов, других краткосрочных источников.

4. Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают.

Главный принцип распределения риска - рассредоточить его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск (весь или частями) может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и риск процентных ставок - инвесторам ценных бумаг.

Факты свидетельствуют о том, что снижению риска, во многом, способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекта кредитного договора.

Поэтому при организации ипотечного страхования особое значение имеет показатель отношения основной суммы кредита к оценочной стоимости обеспечения.

Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но снижает его конкурентоспособность, отталкивая клиента. Повышение данного соотношения привлекает клиентов, но при этом увеличивает риск ссудодателя [4].

Как свидетельствует мировой опыт, программа ипотечного страхования разрабатывается в соответствии с требованиями кредиторов и финансовыми возможностями заемщиков. Цель такой программы - обеспечение максимальной защиты имущественных интересов заемщика и кредитора от рисков, связанных с ипотечной деятельностью. Понятно, что при таких условиях полноценная страховая защита участников ипотеки предполагает решение следующих задач:

* включение в программу широкого спектра страховых продуктов, предоставляющих возможность их комбинирования в соответствии с условиями кредитования конкретного заемщика;

* разработка оптимального покрытия по договору страхования, достаточного для обеспечения защиты при наступлении наиболее вероятных страховых событий.

Для достижения поставленной цели и обеспечения конкурентоспособности страховой программы ипотечного кредитования ее формирование должно базироваться на следующих принципах:

1. Комплексность - совокупность видов страхования, включенных в программу, обеспечивает защиту от максимального количества ипотечных рисков. ипотечный страхование риск андеррайтинг

2. Гибкость - программа предусматривает различный объем страхового покрытия, учитывающий особенности кредитных программ и потребности участников ипотечных отношений в страховой защите.

3. Клиентоориентированность - стандартизация ипотечных страховых продуктов и отлаженные технологии их реализации обеспечивают индивидуальных подход к страхователю, оперативность оценки риска и заключения договора страхования.

Конкурентоспособность страховой программы увеличивается при включении в нее таких условий, как возможность уплаты страховой премии в рассрочку, коррекция страховой суммы и графика платежей при досрочном погашении ипотечного кредита и т.п.

4. Доступность - в условиях дефицита финансовых средств дополнительные расходы по оплате страховых услуг не должны становиться непосильным бременем для заемщика.

Премию по договору ипотечного страхования следует рассчитывать исходя из экономически обоснованных страховых тарифов, учитывающих такие особенности ипотечного страхования, как понижающаяся страховая сумма, комбинированность договора и другие факторы, позволяющие оптимизировать размеры страховых платежей [5].

Страховой андеррайтинг

Страховой андеррайтинг ипотечных рисков проводится вместе с финансовым андеррайтингом заемщика. Финансовый андеррайтинг проводится специалистами банка с участием его службы безопасности. Основой финансового андеррайтинга служит справка о доходах заемщика, включая авторские гонорары, доходы от владения недвижимостью, ценными бумагами, алименты и т.д.

Страховой андеррайтинг, особенно по чистоте сделки с недвижимостью, проводится как банком, так и страховщиком силами своих или привлеченных риэлтеров. При этом страховая компания или банк могут потребовать, чтобы привлеченные риэлтеры имели договор страхования их профессиональной ответственности.

Андеррайтинг имущественных рисков проводится по отработанным процедурам. При андеррайтинге личных рисков могут быть сложности с оценкой риска «смерть от любой причины», особенно если заемщик занимается предпринимательством.

Андеррайтинг страхования долевого участия базируется на анализе документов, определяющих взаимоотношения сторон договора долевого участия (или аналогичного), и других правоустанавливающих документов:

· основания для осуществления инвестиционного проекта (договоры, нормативно-правовые документы, приказы, постановления, разрешение на застройку земельного участка, договор аренды земельного участка и пр.);

· договор об оказании услуг между риэлтером и инвестором;

· платежные документы, расписки об оплате т.п.;

· договор страхователя с риэлтером, во исполнение которого он производит продажу жилья (договор агентирования, поручения, комиссии);

· кредитный договор между кредитной организацией и застройщиком, с целью уяснения источников финансирования инвестиционного проекта;

· календарный план, график и план строительных работ.

В объем страхового покрытия включаются суммы уже внесенных платежей: при изменении условий договора долевого участия, вынудивших страхователя его расторгнуть (требования дополнительных взносов, значительное изменение сроков строительства); в случае, когда страхователь из-за потери работы, болезни и т.п. причин утрачивает возможность уплачивать очередные взносы [6].

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 31. Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

4. Заемщик - физическое лицо, являющееся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (страхование ответственности заемщика). Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является неисполнение заемщиком - физическим лицом требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком - физическим лицом суммы долга полностью или в части, при условии недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме.

5. Кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству вправе застраховать финансовый риск возникновения у него убытков, вызванных невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме вследствие недостаточной стоимости заложенного имущества (страхование финансового риска кредитора). По договору страхования финансового риска кредитора выгодоприобретателем является страхователь. При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права и обязанности страхователя по договору страхования финансового риска кредитора переходят к новому залогодержателю либо новому владельцу закладной в полном объеме. Страховым случаем по договору страхования финансового риска кредитора является возникновение у залогодержателя убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме в случае обращения взыскания на заложенное имущество в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком - физическим лицом суммы долга полностью или в части.

6. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не может быть менее чем десять процентов от основной суммы долга. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать пятьдесят процентов от основной суммы долга. Страховая сумма устанавливается на весь срок действия договора страхования ответственности заемщика или договора страхования финансового риска кредитора. Страховая премия по договору страхования ответственности заемщика уплачивается единовременно в срок, установленный указанным договором. При заключении договора страхования ответственности заемщика на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства страхователь в случае погашения более чем тридцати процентов от основной суммы долга имеет право на снижение размера страховой суммы соразмерно снижению основной суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству и на соответствующий пересмотр размера страховой премии по договору страхования ответственности заемщика при условии, что на момент пересмотра условий договора страхования ответственности заемщика страхователь исполнял обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) в соответствии с установленным графиком погашения основной суммы долга, не допуская при этом нарушения сроков внесения платежей более чем на тридцать дней.

7. Для целей расчета страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не подлежат учету причитающиеся выгодоприобретателю неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

8. Договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора может быть заключен на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более чем семьдесят процентов от стоимости заложенного имущества.

9. В случае погашения суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора прекращается. При этом страховщик имеет право на часть страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовало страхование.

10. При отказе страхователя от договора страхования ответственности заемщика или договора страхования финансового риска кредитора уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату[7].

Источники

1. http://rieltor-ask.ru/ - 2015

2. Медведев М. 10 претензий к современной ипотеке / М. Медведев // Вопросы социального обеспечения - 2013

3. Московская жилищная газета «Квартирный ряд» - 2014

4. Ипотечное жилищное кредитование и страхование рисков: научная статья /Антонова Л.Е, Кунявская Н.Н. Сборник научных трудов «Экономика, право и проблемы управления» - 2013

5. Алексей Задорожный в журнале «Вестник» №47 о страховании рисков ипотеки - 2015

6. Козлова Елена Антоновна. Система комплексной страховой защиты от рисков ипотечного жилищного кредитования / Е.А. Козлова // Страховое дело. - 2012

7. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Размещено на Allbest.ru