Іпотечне кредитування

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Іпотечне кредитування

1. Загальні риси іпотеки

Термін «іпотека» походить від давньогрецького слова «hypothёca» - лат.. Грецькою «іпотека» означала за одними джерелами, дерев'яний кілок, який вбивався в землю з метою позначення меж ділянки, що бралася в заставу щодо забезпечення виконання основного обов'язку за кредитом, за іншими джерелами, - табличку, яку ставив кредитор на землі боржника. Як бачимо, термін «іпотека» історично й етимологічно пов'язаний із землею.

Іпотечне кредитування - надання кредитів на придбання, будівництво, реконструкцію об'єктів нерухомості. Безпосередньо, термін «іпотека» означає заставу нерухомого майна (головним чином землі й будівель) з метою одержання позики. При іпотечній заставі кредитор (заставоутримувач, англ. mortgagee) має право вилучити у позичальника заставлене майно у випадку несплати позичальником боргу.

Іпотечним є кредит (англ. mortgage), що надається в грошовій формі або у формі іпотечних облігацій під заставу об'єкта нерухомості з метою купівлі (побудови) такої нерухомості. Іншими словами, об'єкт, що купується (будується), є об'єктом застави. Сутність іпотечного кредиту полягає не просто в наданні нерухомості як кредитного забезпечення, а з метою придбання або будівництва цієї нерухомості. Іпотечний кредит оформлюється спеціальним документом - договором іпотеки, який ще може мати назву закладної.

Особливості іпотечного кредиту:

- ризик неповернення кредиту забезпечено нерухомим майном;

- іпотека виникає лише тоді, коли позичальник є власником предмета іпотеки на правах приватної власності (власник майна, англ. mortgagor);

- іпотечний кредит існує лише в межах визначеного строку і в розмірі вимог, зазначених у договорі;

- іпотека має довгостроковий характер (кредит надається, як правило, на 10 - 25 років);

- розмір позики є значним за сумою;

- розмір позики, що надається під заставу нерухо-мості, за сумою є меншим, ніж вартість об'єкта іпотеки, як правило, на 40 - 70 % (інша частина вартості йде на покриття судових витрат та інших видатків кредитора, які пов'язані з продажем об'єкта іпотеки у випадку, якщо вимоги кредитного договору не будуть виконані);

- майно, яке надано під заставу, залишається в користуванні позичальника до закінчення строку кредитного договору.

У практиці іпотечного кредитування розрізняють дві основні моделі: американську та німецьку.

Американська модель орієнтована перш за все на стандартні складові фінансової операції - закладні, цінні папери, нерухомість. Основний принцип американської моделі - стандарт. Стандартні будинки, стандартні цінні папери, стандартні умови за кредитами, стандартні механізми обслуговування кредитів - і так в усьому.

За американською моделлю, позичальник придбає готове житло, сплативши 20 - 35 % його ціни (одноразовий стартовий внесок). Сума, що залишилася, сплачується грошима, які він позичає у спеціалізованому іпотечному банку, взявши їх під заставу нерухомості, яку купує. Повернення іпотечного кредиту, взятого під 7 - 9 % річних, здійснюється протягом 15 - 30 років.

Докладніше американська модель купівлі житла має такий порядок. Громадянин приходить до агентства з торгівлі нерухомістю (ріелтерська фірма) і підбирає житло. Після цього громадянин звертається до іпотечного банку, який розглядає його прохання про надання кредиту. Після надання кредиту громадянин оплачує житло, а банк формує іпотечний пул, тобто сукупність документів за виданими іпотечними кредитами (пакет закладних). Далі починають працювати компанії, які купують закладні в іпотечного банку та продають їх. На цьому етапі держава стає учасником іпотечних операцій, а саме: держава є гарантом цінних паперів за іпотекою. Цінні папери (закладні) продаються інвестору, який одержує за ними невеликий, але постійний дохід. Також відповідно до законодавства існує ряд організацій та фондів, які в обов'язковому порядку повинні купувати визначену кількість іпотечних закладних (пенсійні фонди, страхові компанії тощо). Загалом працює така схема: емісія заклад-них іпотечними банками та їх реалізація на вторинному ринку за допомогою держави та під гарантію держави.

Наведена модель працює в США з 80-х років ХХ століття, але необхідно зауважити, що вона могла зазнати істотних змін після світової фінансової кризи 2008 - 2010 рр.

Німецька модель відрізняється від американської тим, що європейці ставляться до нерухомості як до одиничного, неповторного товару. Тому документація та умови іпотечного кредитування в кожному випадку є різними, ексклюзивними. Крім того, в Німеччині діє система накопичувальних рахунків або, стосовно іпотечного кредитування, система накопичувальних будівельних заощаджень. Суть цієї системи в наступному.

Бажаючий отримати кредит у банку на будівництво будинку або на його купівлю спочатку відкриває спеціальний «накопичувальний рахунок» в іпотечному банку. Якщо на рахунку буде накопичено необхідну частину вартості майбутнього житла, а на це може піти від 5 до 10 років, клієнт одержує право на дотацію від держави (до 10 % від вартості житла) та на одержання пільгового (під 5 - 9 %) кредиту в розмірі частини, якої не вистачає до повної ціни житла. Погашення кредиту може мати зазвичай термін від 10 до 15 років.

2. Іпотечні кредити з фіксованою процентною ставкою

Іпотечний кредит із фіксованою процентною ставкою та рівними платежами - стандартний або амортизуючий(fixed-ratemortgage, level-paymentmortgage, fully-amortizedmortgage). Цей вид іпотечного кредиту історично був першим варіантом довгострокового кредитування. Під час Великої депресії 1929 - 1933 рр. в США, а також у Західній Європі після Другої світової війни цей кредит відіграв велику роль у розв'язанні житлової проблеми. Він з успіхом використовувався до середини 70-х років ХХ сторіччя, доки в країнах із розвиненою ринковою економікою не настав період високих темпів інфляції.

Стандартний кредит із фіксованою процентною ставкою передбачає рівні щомісячні платежі, які включають:

- 1/12 фіксованої річної процентної ставки, помноженої на суму невиплаченого залишку за кредитом на початку місяця;

- частину невиплаченого залишку основної суми кредиту.

Погашення кредиту «діє» таким чином, що позичальник упродовж усього терміну позики виплачує кредитору одну й ту саму суму грошей щомісяця. Упродовж часу кредитної операції у складі платежу пропорції між основною сумою боргу та сумою процентів змінюються. У перші роки більшу частину платежу становлять проценти, оскільки сума боргу ще дуже велика, поступово частка процентних платежів зменшується, а частка невиплаченого залишку кредиту в межах платежу зростає.

Іпотечний кредит із поступовим збільшенням платежів (graduated-payment mortgage). З огляду на високі показники інфляції була запропонована інша модель іпотечного кредиту. Процентна ставка та строк кредиту не змінні, як і для кредиту з рівними платежами, але сума щомісячних платежів у перші роки нижча, ніж у наступні. За таких умов у договорі кредиту оговорена щорічна норма та механізм зростання суми щомісячних платежів.

Щомісячні виплати за зазначеною позикою в перші роки недостатні для покриття повної суми процентів, нарахованих на основну суму боргу. Різниця між платежами та накопиченими процентами додається до основної суми боргу і перетворюється в основну суму, тобто в перші роки позики має місце негативна амортизація боргу. Більш високий рівень платежів у наступні роки розраховується так, щоб повністю погасити основну суму боргу, що зросла. Такі схеми можуть передбачати законодавчо встановлені ліміти на збільшення щомісячних платежів: максимум на 7,5 % у кінці кожного року впродовж перших 5 років зростання платежів або зростання платежів максимум на 3 % протягом перших 10 років зростання платежів. Потім виплати стабілізуються і залишаються незмінними впродовж усього подальшого строку позики. Позичальники мають право конвертувати даний вид кредиту в стандартну іпотечну позику, проте для цього повинні бути дотримані всі умови надання таких кредитів, тобто позичальник повинен бути в певних межах «фінансово кваліфікованим».

Оформлюючи іпотечний кредит із поступовим збільшенням платежів, потрібно взяти до уваги таке. Ця модель іпотечного кредитування зменшує фінансове навантаження на позичальника у початковому періоді, але змушує його замислитися про необхідність зростання його доходів у майбутньому. Також сума стартового внеску, що сплачується позичальником із власних коштів (downpayment), найчастіше є вищою порівняно з іншими моделями позик.

Іпотечний кредит із фіксованою процентною ставкою та «ярусними» платежами (fixed-rate tiered-payment mortgage). Ця модель для кредиторів є важливою конкурентною перевагою на ринку іпотечного кредитування - можливість запропонувати позичальникові низькі початкові платежі, що підвищує купівельну спроможність порівняно зі стандартним 30-річним або 15-річним кредитом під фіксовану процентну ставку.

Різні види кредитів пропонують різні шляхи здійснення низьких початкових платежів. Дана модель вирішує цю проблему особливо. Процент за іпотечним кредитом установлюється на рівні ринкової процентної ставки, термін - від 15 до 30 років. Платежі розраховуються не на основі процентної ставки за кредитом, а за ставкою, яка на 3 - 5 % нижча. Негативної амортизації боргу не передбачається, і якщо платежів не достатньо для покриття процентів за діючою ставкою (а вони щороку збільшуються), то різниця між платежами позичальника і необхідною сумою погашення процентів виплачується зі спеціального рахунку, відкритого позичальником, продавцем, будівельником або іншою стороною. Платежі переглядаються щорічно і не можуть збільшуватися більше ніж на 7,5 % за 1 рік. Основна відмінність від позики з поступовим збільшенням виплат у тому, що даний вид кредиту не передбачає негативної амортизації і, як правило, має 15-річний термін погашення.

Іпотечний кредит із «дріб'язковим» платежем (balloonpaymentmortgage). Передбачає велику виплату основної суми боргу після закінчення 5 або 7 років, можливо і в інші строки. Такі кредити, як правило, надаються на 30 років під фіксовану процентну ставку і привабливі для позичальників, оскільки процентні ставки за ними значно нижчі, ніж за стандартними 30-річними кредитами. Упродовж певного періоду основна сума боргу або взагалі не погашається або погашається мала її частина. Можливі такі моделі виплат:

- заморожування виплат аж до закінчення строку кредиту. Упродовж строку позики не виплачуються ні основна сума, ні проценти. Такий кредит доцільно брати на короткий строк, інакше сума заборгованості може бути дуже великою;

- виплата тільки процентів, потім - «дріб'язковий» платіж. Цей вид кредиту передбачає періодичну виплату процентів. Після закінчення строку кредиту виплаті підлягає основна сума боргу;

- часткова амортизація боргу з підсумковим «дріб'язковим» платежем.

Кредитні договори за такими позиками передбачають для позичальника можливість отримати у свого кредитора іншу іпотечну позику для виплати «дріб'язкового» платежу (рефінансувати борг). Щоб отримати інший кредит, позичальник не повинен порушувати умови платежів за першим кредитом в останні 12 місяців, повинен використовувати закладену нерухомість як основне місце проживання і не мати ніяких нових обтяжень на цю власність. Процентна ставка за новою позикою повинна перевищувати ставку за «дріб'язковим» кредитом не менше ніж на 5 %.

Іпотечний кредит зі швидким погашенням (growing-equity mortgage). Це кредит із фіксованою процентною ставкою, платежі за яким постійно зростають. Однак на відміну від позики з поступовим збільшенням виплат тут немає негативної амортизації, тобто сума боргу не накопичується. Початковий платіж такий самий, як і для кредиту з рівними платежами. Підвищення суми виплат відбувається з метою більш швидкого погашення боргу. Збільшення суми платежів проводиться за заздалегідь узгодженою ставкою, наприклад 3,5 % за 1 рік, а $ 100 000, наданий на 30 років під 9,5 % річних, вимагає щомісячних платежів у сумі близько $ 841 - 847 так само, як і кредит із рівними платежами. Але платежі за кредитом зі швидким погашенням можуть постійно зростати, і такий кредит може бути виплачений за 12-15 років. Процентна ставка, як правило, на 1/3 нижча, і тому процент нижчий, ніж процент за стандартними кредитами.

Іпотечний кредит із погашенням кожні два тижні (biweeklymortgage). Платежі за такою позикою здійснюються один раз на два тижні, всього 26 разів на рік. Кожна виплата становить половину щомісячного платежу за стандартним 30-річним кредитом із фіксованою ставкою. Оскільки платежі за 26 разів еквівалентні платежам за 13 місяців, повернення основної суми відбувається швидше. Усе менша частина кожного платежу витрачається на погашення процентів, і кредит погашається в середньому за 21 рік. Оскільки на рік потрібно більше виплат, ніж за стандартною позикою, то й дохід позичальника повинен бути вищим, щоб він міг претендувати на отримання такого кредиту.

Іпотечний кредит із додатковим забезпеченням ощадним рахунком (pledged-accountmortgage). Це кредити з використанням ощадного рахунку як додаткового забезпечення. Мета введення такої моделі кредитування та сама, як і для кредитів із поступовим збільшенням виплат, - забезпечити більш низькі щомісячні платежі для позичальників. Щомісяця гроші знімаються з ощадного рахунку як додаток до суми виплат за кредитом. Початковий внесок для таких кредитів не потрібний. Максимальне співвідношення суми кредиту і вартості житла - 95 %, для кредитів із коефіцієнтом більше 90 % потрібне страхування іпотечної позики. Оскільки рахунок позичальника постійно зменшується, а отже, знижується вартість забезпечення, для кредитора зростає кредитний ризик.

Іпотечний кредит за участі кредитора в нарощенні вартості житла (sharedappreciationmortgage). Кредитор надає більш низьку, ніж ринкова, процентну ставку в обмін на частку у зростанні вартості нерухомості або частку в поточному доході, яка може бути визначена у відсотках від регулярних грошових надходжень. Підвищення вартості може бути розраховане в момент продажу житла або, якщо нерухомість не продається, ґрунтується на оцінці в кінці певного періоду. Платежі кредитору можуть бути здійснені одноразово або додані до суми боргу. Наприклад, кредитор погоджується надати кредит у сумі $ 80 000 на придбання будинку вартістю $ 100 000. Процентна ставка знижена до 8 % порівняно з ринковою 12 %. Термін кредиту - 30 років. Позичальник обіцяє кредитору 1/3 від зростання вартості житла понад $ 100 000. Через 5 років, якщо будинок продається за $ 121 000, кредитор отримує $ 7000. Такі кредити доцільно надавати в період високої інфляції і тільки при зростанні цін на даний тип нерухомості.

3. Іпотечні кредити з коригованою процентною ставкою

Кредит зі змінною (регульованою) процентною ставкою має на меті більш справедливий розподіл процентного ризику, даючи можливість кредиторам періодично змінювати процентну ставку за довгостроковою позикою, оперативно і адекватно реагуючи на зміну ринкової кон'юнктури та цінової ситуації на ринку капіталів.

Поява цього виду позик підвищила гнучкість системи іпотечного кредитування з точки зору схеми здійснення платежів. Процентні ставки за такими кредитами періодично переглядаються відповідно до певного індексу (відсотком за казначейськими векселями, депозитними сертифікатами та ін.)

Такий вид кредиту - кращий спосіб захистити кредитора від процентного ризику. Для того щоб позичальник не перебував у стані повної невизначеності щодо майбутньої процентної ставки за кредитом, доцільно встановити максимальний рівень щорічної процентної ставки, а також максимум, вище якого відсоток за процентною ставкою кредиту не може підвищуватися впродовж усього терміну дії кредиту.

У кредиторів склалися певні традиції щодо обмежень, пов'язаних із кредитами з регульованою процентною ставкою:

- кожна одноразова зміна процентної ставки не повинна перевищувати 1 - 2 %;

- зміна процентної ставки у відсотках за весь термін кредитування не перевищує 5 %;

- зміна ставки проводиться 1 раз на півроку, 1 раз на рік, 1 раз на 5 років (найбільш часто - 1 раз на рік);

- сума щомісячних платежів за кредитом за наступний період (рік) не може перевищувати платежі за попередній період більше ніж на визначений показник, як правило 7,5 %, незалежно від зміни індексу. Це обмеження можна обійти, оскільки обмежується тільки сума поточних платежів, але не загальна сума заборгованості. Тому кредитор може додати борг за процентами, якщо він виникає, до суми невиплаченого залишку основної суми за кредитом (якщо це допускається умовами договору).

Базою для зміни процентної ставки є певний вибраний індекс.

У США за індекс, як правило, використовують процентну ставку за казначейськими векселями або вартість позикових коштів для ощадно-позичкових асоціацій (thrifts). Остання визначається на підставі щомісячної середньозваженої процентної ставки за зобов'язаннями даних кредитних установ. Найбільш популярними індексами на цей час були EleventhFederal Ноті LoanBankBoardDistrictCostofFundsIndex (COFI) і NationalCostofFundsIndex.

Процентні ставки за кредитами можуть змінюватися у відповідно до трьох основних схем:

1. Ставка за кредитом може дорівнювати обраному індексу плюс певний відсоток, наприклад, 2 - 3 % залежно від ринкових умов, характеристик наданого кредиту, а також вартості обслуговування боргу. Індекс змінюється впродовж терміну дії позики, а спред залишається незмінним. (Спред - різниця між ціною придбання цінних паперів інвестором і ціною, за якою їх реалізує емітент. Така різниця зумовлена ??наявністю знижок і компенсацій).

2. Ставка за кредитом установлюється на рівні індексу без додавання спреду. За такий індекс можуть використовуватися середні процентні ставки за іпотечними кредитами, виданими ощадними установами за минулий місяць - AverageContractInterestRate. Цей індекс може додаватися до кредиту безпосередньо, без надбавки спреду, на відміну від усіх інших індексів.

3. За кредитом установлюється певна процентна ставка, узгоджена з позичальником, яка змінюється так: при зміні обраного індексу ставка підвищується (знижується) на величину цієї зміни.

Умови позики найчастіше передбачають зміну суми щомісячних платежів у міру зміни процентної ставки. Однак найчастіше платежі позичальника можуть залишатися на попередньому рівні, тоді відбувається збільшення строку кредиту, оскільки виникають негативна амортизація боргу, накопичення заборгованості. Такий варіант дозволяє не накладати на позичальника нові фінансові зобов'язання, що в ряді випадків полегшує його становище, незважаючи на продовження строку запозичення.

З метою залучення позичальників кредитори встановлюють за даним видом кредиту первісну процентну ставку нижче, ніж поточна вартість індексу плюс спред. Такі кредити називаються «піддражнюючими» (teasers). Наприклад, якщо індекс має поточний рівень 7,5 %, а спред дорівнює 2 %, початкова процентна ставка за кредитом з регульованою ставкою може бути 8 %, а не 9,5 % і зберігається вона тільки до першої зміни ставки.

Багато кредитів передбачають умови конверсії позики з регульованою ставкою в позику з фіксованою процент-ною ставкою, починаючи з певного часу. Процентна ставка за новими кредитами визначається поточним станом процентних ставок за кредитами з фіксованою ставкою.

Іпотечний кредит зі змінною (регульованою) процентною ставкою (variable-rate mortgage, adjustable-rate mortgage). Більшу частину кредитів на іпотечному ринку США становили фіксовані позики з 30 і 15-річним строком дії. Проте впродовж останніх 10 років широкий розвиток мали й інші, альтернативні, моделі, найпоширенішими з яких є іпотечні кредити з регульованою процентною ставкою, що, як правило, видаються на 30 років. У Великобританії кредити зі змінною процентною ставкою надаються з 1932 р. будівельними товариствами (buildingsocieties). У Канаді розроблено модель короткострокових іпотечних кредитів на строк від 1 до 5 років, яка дозволяє кредитору змінювати умови кредитного договору в момент його закінчення, змінюючи процентну ставку. Такий обновлюваний кредит називається канадським роловером (сanadianrollover). Роловерні кредити передбачають строк від 25 до 30 років. За ними процент і сума платежів переглядаються періодично. Якщо позичальник не згоден з новими умовами кредиту, він може рефінансувати позику до іншого кредитора.

Іпотечний двокроковий кредит (two-stepmortgage). На початку кредитування ставка є фіксованою на перші 7 років і, як правило, на 1 - 2 % нижчою від ставки за стандартними кредитами з фіксованою ставкою. Після закінчення 7 років відсоток кредитної ставки переглядається за ставкою Казначейських цінних паперів з 10-річним строком обігу, а спред дорівнює не більше 6 %.

Іпотечний кредит із регульованою процентною ставкою і з поступовим збільшенням виплат. Вище було розглянуто подібний вид кредиту, проте з фіксованою процентною ставкою. Можливе використання і змінної ставки, тобто відсоток за кредитом змінюється відповідно до обраного індексу. При цьому сума платежів також може змінюватися при зміні індексу. Крім того, різниця між поточною процентною ставкою за кредитом та індексом може додаватися до основної суми боргу і накопичуватися.

У ряді випадків коливання суми платежів призводять до збільшення строку запозичення у зв'язку зі зростанням накопичуваної суми заборгованості. Тому ряд кредитних договорів передбачає перегляд суми щомісячних платежів у разі, якщо сума боргу перевищує початкову на певний відсоток, наприклад 25%, або якщо строк повинен бути збільшений на 10 і більше років.

Іпотечний кредит, що регулюється відповідно до індексу цін (price-leveladjustablemortgage). Сума боргу збільшується відповідно до індексу цін. Сума платежів залишається постійною в реальному вираженні, однак змінюється в номінальному вираженні. Початкова виплата незначна, оскільки процентна ставка за кредитом не включає премію за інфляцію. На практиці здійснення такої моделі складне. Щорічні платежі ґрунтуються на постійній реальній процентній ставці; на незмінній сумі боргу, яка щорічно зростає відповідно до рівня інфляції; сумі амортизації, необхідної для виплати боргу в строк, що залишився. Платежі розраховуються таким чином, щоб амортизувати основну суму боргу, яка змінилася відповідно до індексу інфляції.

Гібрид іпотечних кредитів із фіксованою та регульованою процентними ставками (fixed/adjustableratemortgagehybrid). Як правило, за цими кредитами встановлюється фіксована процентна ставка на перші 5, 7 або 10 років, потім ставка починає «плавати» подібно ставці за звичайним кредитом із плаваючою (регульованою) процентною ставкою відповідно до певних умов, встановлених кредитним договором. Наприклад, одна з таких гібридних позик передбачає фіксовану ставку на 5 років, потім ставка починає змінюватися кожні півроку відповідно до індексу вартості депозитних сертифікатів. Як і за звичайні кредити з регульованим процентом, зміна ставки за даними видами кредитів (періодична чи впродовж усього строку) має свої обмеження.

4. Інші види іпотечних кредитів

Іпотечний кредит за участі у праві власності інших осіб (sharedequitymortgage). У цій моделі дві або більше сторони мають частку участі у праві власності на нерухомість. Розділення права власності може використовуватися в сім'ї, коли батьки хочуть допомогти дітям отримати фінансування, або у випадку, якщо роботодавець бажає залучити й утримати працівника. Він допомагає початківцю виконувати зобов'язання за іпотечним кредитом і розділяє з останнім право власності на житло. Як правило, позичальникові надається право викупити частку працедавця впродовж певного проміжку часу або роботодавець викуповує у працівника його право власності.

Кредитні лінії, які забезпечені житлом (homeequityrevolvingloans). Поширеним методом фінансування упродовж багатьох років є застава нерухомості, вже хоча б раз закладеної, з метою отримання кредиту, тобто так звана «друга» заставна. Однак необхідно відрізняти іншу, подібну до неї, процедуру фінансування на споживчі потреби - заставу житла для забезпечення кредитної лінії, що діє впродовж тривалого періоду часу (на відміну від «другої» заставної, яка передбачає виплату певної суми одноразово). Така кредитна лінія дозволяє позичальникові виявляти певну гнучкість, фінансуючи різні потреби (освіта дітей, поїздки та ін.) Процент виплачується тільки на кредит, який використовується подібно рахунку за кредитною карткою. Як правило, процентна ставка періодично переглядається. Наданий кредит, хоча і не використовується для фінансування нерухомості, все ж забезпечений нерухомою власністю, тому проценти за ним виключаються з оподатковуваного доходу подібно іпотечним кредитам, тільки з деякими обмеженнями. Наявність податкових пільг підвищує проценти за такими кредитами.

Кредит зі зворотним ануїтетом (reverseannuitymortgage). Цей кредит також не використовується на придбання нерухомості, а фінансує поточні витрати власника житла. Основна мета даної моделі кредитування - підтримати пенсіонерів, які потребують додаткових коштів і мають у власності житло. Вони закладають нерухомість, не будучи вимушеними продавати його. Кредитор може надавати позичальникові щомісячні платежі. Законодавством пропонується, що повинно бути дозволено погашення боргу без жодних штрафних санкцій, якщо іпотечний кредит має фіксований термін. Може також бути надано рефінансування після закінчення терміну позики. У цьому випадку не виплачені проценти за кредитом додаються до основної суми боргу. При підвищенні вартості нерухомості, засвідченому незалежною оцінкою, можливе внесення додаткових платежів позичальником, що доцільно оговорити в договорі кредитування.

5. Погашення іпотечної позики

іпотечний кредитування позика

При складанні графіка погашення іпотечної позики вирішуються такі самі завдання, як і при погашенні довгострокових кредитів, а саме:

- визначення розмірів строкових виплат (річних, щоквартальних, щомісячних тощо);

- розрахунок залишку заборгованості на будь-який момент кредитної операції.

Розглянемо найбільш поширений варіант повернення суми іпотечного кредиту - рівними щомісячними платежами. Звертаємо увагу на особливість розрахунку погашення заборгованості щомісячними внесками. Позичальнику треба звернути увагу на період нарахування процентів: він може бути річним (за неоголошеним правилом); може бути будь-яким іншим, якщо це оговорено в іпотечному договорі. Отже, розрахунок щомісячних рівних виплат при річному нарахуванні процентів проводимо за допомогою формули 11.9, перетворивши її під розрахунок місячного платежу:

, (1)

де PV - сума боргу (сума взятого кредиту);

Pза місяць- сума щомісячної виплати;

p - кількість виплат упродовж 1 року;

N - кількість років, на які надано кредит (борг).

Розрахунок щомісячних рівних виплат при щомісячному нарахуванні процентів проводимо за допомогою формули 11.11, перетворивши її під розрахунок платежу:

(2)

де m - кількість нарахувань упродовж року.

Також розрахунок щомісячних рівних виплат при щомісячному нарахуванні процентів можна провести за допомогою формули 11.5, результат буде таким самим, як і за формулою 2 (11.11). У наступному прикладі (приклад 1 із продовженням) буде показано, що при розрахунках за формулами 1 та 2 розміри щомісячних платежів будуть відрізнятися.

Задача 1

Під заставу будинку, який купується, банк надав кредит у розмірі 800 тис. грн строком на 25 років під 15 % річних. Погашення основної суми кредиту і виплата процентів здійснюються рівними платежами в кінці кожного місяця. Розрахувати розмір щомісячного платежу за варіантами річного нарахування процентів та щомісячного нарахування процентів.

Підготовчий аналіз перед розв'язуванням задачі

За умовами задачі це щомісячний ануїтет постнумерандо, який має такі параметри: = = 800 тис. грн; р = 12; і = 15 %; N = 25 років; m = 12. Знайти «Рза місяць» - ?

Розв'язування задачі

1) Нарахування процентів річне, формула 1:

2) Нарахування процентів кожного місяця, за формулою 2:

Відповідь: розмір щомісячного платежу за умовами річного нарахування процентів дорівнює 10313 грн за 1 місяць, а за умовами щомісячного нарахування процентів - 10247 грн за 1 місяць. Різниця в платежах дорівнює 66 грн кожного місяця, але за 25 років різниця становитиме майже 20 тис. грн (66 грн помножити на 300 місяців = = 19800 грн).

Розрахунок залишку заборгованості на будь-який момент кредитної операції має два аспекти. Перший - розрахунок загальної суми заборгованості, тобто розрахунок суми боргу основної суми кредиту і нарахованих процентів на неї разом. Така загальна сума заборгованості складається із суми ще не сплачених платежів. Другий аспект - розрахунок суми лише основного боргу в конкретний момент іпотечної угоди. Для цього аспекту розрахунку використовуються загальні формули ануїтету теперішньої вартості (див. розділ 11).

Задача 2

За умовами задачі 1 знайти розмір невиплаченої частини основного боргу на початок 10-го року погашення.

Підготовчий аналіз перед розв'язуванням задачі

За умовами задачі це щомісячний ануїтет постнумерандо, який має такі параметри: «Рза місяць» = = 10313 грн або 10247 грн; р = 12; і = 15 %; залишилося N = = 16 років; m = 12. Знайти - ?

Розв'язування задачі

1) Нарахування процентів річне, формула 12.9:

2) Нарахування процентів кожного місяця, за формулою 11.11, результат - тис. грн:

Відповідь: розмір невиплаченої частини основного боргу на початок 10-го року становить: при річному нарахуванні процентів 736,872 тис. грн, при щомісячному нарахуванні процентів - 745,21 тис. грн.

Крім розглянутого вище методу погашення іпотечної позики, існують й інші, що залежать від умов погашення. Наприклад, позики зі змінною процентною ставкою або позики зі зростанням виплат з обслуговування кредиту.

У позиках зі змінною процентною ставкою в договорі кредитування зафіксовано рівень процентної ставки тільки на перше півріччя. У подальшому, кожного півріччя, процентна ставка переглядається. Її розмір починає залежати від застереженого в договорі будь-якого економічного показника - індексу інфляції, облікової ставки Центрального банку, курсу валюти тощо. У зв'язку з тим що розмір та динаміка цих показників у майбутньому не відомі, то складання графіка погашення іпотечного боргу стає неможливим.

Більш складним, але цілком можливим у практичному застосуванні є розрахунок графіка погашення іпотечного кредиту зі зростанням витрат з обслуговування кредиту. При плануванні графіка таких кредитних повернень найбільш простим для розрахунку і зрозумілим для будь-якого клієнта є табличний метод. При табличному методі кредитор може враховувати побажання позичальника, варіювати виплатами як у частині процентів, так і в частині погашення основної суми кредиту, а також, за необхідності, розрахувати розмір рівних виплат на залишок кредиту.

Список літератури

1. Бакаєв Л. О. Кількісні методи в управлінні інвестиціями : навч. посіб. / Л. О. Бакаєв. - К. : КНЕУ, 2000. - 151 с.

2. Бланк И. А. Основы фінансового менеджмента : в 2 т. / И. А. Бланк. - 3-е изд. - К. :Эльга; Ника-Центр, 2007. - Т. 1.- 624 с.

3. Гриценко Олена. Гроші та грошово-кредитнаполітика : навч. посіб. / Олена Гриценко. - К. :Основи, 1997. - 180 с.

4. Гроші та кредит : навч. посіб. / С. Б. Ільїна, В. П. Шило, В. І. Кисла, Н. І. Шрамкова. - К. : «ВД «Професіонал», 2007. - 368 с.

5. Гроші та кредит : підручник / М. І. Савлук, А. М. Мороз, І. М. Лазепко та ін. ; за заг. ред. М. І. Савлука. - 4-те вид., перероб. і доп. - К. : КНЕУ, 2006. - 744 с.

6. Долінський Л. Б. Фінансовіобчислення та аналізціннихпаперів : навч. посіб. / Л. Б. Долінський. - К. :Майстер-клас, 2005. - 192 с.

7. Ковалёв В. В. Курсфинансовыхвичислений / В. В. Ковалёв, В. А. Уланов. - М. :Финансы и статистика, 1999. - 328 с.

8. Кутуков В. Б. Основыфинансовой и страховойматематики: методырасчетакредитных, инвестиционных, пенсионных и страховыхсхем / В. В. Кутуков. - М. :Дело, 1998. - 304 с.

9. Машина Н. І. Вищіфінансовіобчислення : навч. посіб. / Н. І. Машина. - К. : Центр навчальноїлітератури, 2003. - 208 с.

10. Медведев Г. А. Начальный курс финансовой математики : учеб.пособие / Г. А. Медведев. - М. : ТОО «Острожье», 2000. - 267 с.

11. Мелкумов Я. С. Финансовыевычисления.Теория и практика :учебно-справочноепособие / Я. С. Мелкумов. - М. : ИНФРА-М, 2002. - 383 с.

12. Михайловська І. М. Гроші та кредит: практикум : навч. посіб. / І. М. Михайловська, К. Л. Ларіонова. - Львів : НовийСвіт - 2000, 2008. - 312 с.

13. Семко Т. В. Гроші та кредит у схемах і таблицях : навч. посіб. / Т. В. Семко, М. В. Руденко. - К. : Центр навчальноїлітератури, 2006. - 158 с.

14. Словник іншомовнихслів / за ред. О. С. Мельничука. - К. : АН УССР, 1974. - 775 с.

Размещено на Allbest.ru