Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

Тюменский индустриальный университет

Институт промышленных технологий и инжиниринга

Курсовая работа

по предмету: Оценка недвижимого имущества

на тему: Классификация и преимущества ипотечного кредитования

Выполнила:

Виситаева Л.У.

Тюмень 2017



Содержание

• Введение
• 1. Ипотечное кредитования
• 1.1 Инструменты ипотечного кредитования
• 1.2 Классификация ипотечных кредитов
• 2. Ипотечное жилищное кредитование
• 2.1 Ипотечное кредитование в Сбербанке России
• 2.1.1 Какие кредиты выдает банк
• 2.1.2 Как Банк определяет максимальную сумму кредита
• 2.1.3 Как определяется полная сумма кредита
• 2.2 Анализ действующей практики ипотечного жилищного кредитования
• Заключение
• Список используемых источников



Введение

Жилье является одной из базовых ценностей и нужд , обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.

Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей.

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека - это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Актуальность ипотеки заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Объектом курсовой работы является ипотека в Сбербанке РФ и ее перспективы.

Целью курсовой работы является рассмотрение классификаций и преимуществ ипотечного жилищного кредитования и анализ действующей практики ипотечного жилищного кредитования.



1. Ипотечное кредитования

Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечное кредитование -- долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России -- это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека -- это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. Другими словами- это кредит, полученный под залог недвижимости.

При рассмотрении вопроса об ипотечном кредитовании следует различать понятия "объект залога" и " объект кредитования". Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется ввиду недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащие обеспечением обязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

Возможны различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования, когда, например, ссуда предоставляется на:

строительство жилья под залог жилья, строительство жилья под залог земельного участка; приобретение земельного участка под залог жилья;

приобретение земельного участка под залог имеющейся земли.

Залог представляет собой право заимодавца на удержание этого имущества в случае неуплаты долга. Возрождение ипотеки, которая отсутствовала в России семь с половиной десятилетий, стало возможным в связи с переходом к рыночной экономике. Правовое регулирование ипотеки отражено в ряде документов.

Это законы "О собственности в РСФСР" от 14 июля 1990 г. и от 24 декабря 1990 г. [4]; Закон РФ " О залоге", принятый в 1992 г. [2]; ГК РФ, гл. 23, § 3 «Залог» [1]; Закон РФ от 16.06.1998 г. № 102-Ф3 «Об ипотеке (о залоге недвижимости)» [3].

Согласно статье 42 Закона РФ "О залоге" ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им [2]. Законом предусматривается также и залог прав. Предметом залога может быть и имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора, например будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого он выступает.

В российском законодательстве предусмотрены два основных вида залога: с передачей имущества залогодержателю (заклад) и с оставлением имущества у залогодателя. При первом виде залога залогодержатель приобретает по отношению к заложенному имуществу все три правомочия (владения, пользования, распоряжения). Владеть и пользоваться имуществом он должен так, чтобы не уменьшать его ценность, а распоряжаться - только при условии, что на приобретателя будет переведен долг с сохранением обеспечивающего долг залога. Распоряжаться заложенным имуществом он может лишь с согласия залогодателя.

При залоге с оставлением имущества у залогодателя последний может использовать его в своей коммерческой, хозяйственной или иной деятельности. При этом он сохраняет все правомочия собственника с некоторыми ограничениями. Владеть и пользоваться предметом залога он может (по своему усмотрению) только в соответствии с его назначением.

Доходы, получаемые от заложенного имущества, принадлежат залогодателю.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимость, зарегистрировавшего это право залогодателя. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В ипотечном договоре предусматривается различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем.

Так, соглашением может быть установлено, право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с

переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Непременным атрибутом ипотечного кредитования является закладная. Закладная - это юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит (ссуду). Закладная является производным обязательством договора об ипотеке: если этот договор признан недействительным, то и закладная не имеет силы.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации ипотеки. Такая регистрация проводится: по земельным участкам - в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - в Бюро технической инвентаризации района (города, района в городе), (в СПб ГБР); по предприятию - в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу - в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения о регистрации ипотеки, органу проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек; срок действия ипотечного обязательства. Основными документами для получения кредита, которые определяют взаимоотношения кредитора и заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге. В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструменты кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), условия страхования ссуды, способ и форма проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и

несвоевременный возврат ссуды, размер и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, дополнительные условия по соглашению кредитора и заемщика. В договоре о залоге (об ипотеке) определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Для осуществления ипотечных операций банк должен иметь лицензию Центрального банка. В большинстве стран мира такого рода операциями занимаются ипотечные банки.

Программа ипотечного кредитования в России предусматривает ряд схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

Схема "Форвард-кредитинвест" рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателем, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

Схема "Ретрокредитинвест " ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог существующей квартиры и только в том случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

Схема "Комбиинвест " рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося, под которое выдается ипотечный кредит. Разница в стоимости может покрываться дотациями муниципалитета или (и) предприятий, на которых работают заемщики.

Схема "Фьючерсинвест " предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая генерального инвестора-застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цепи строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

Схема "Рентный залог" предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Размер ренты устанавливается 5-20 кратным минимально гарантированному уровню зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости. В странах с развитой экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах:

- пружинная;

- ролл-оверная;

- с выплатой только одних процентов;

- с обратным аннуитетом;

- с пересматриваемой ставкой;

- с участием в приросте стоимости.

Ипотека "пружинная" - это кредит предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. "Пружинная" ипотека представляет самоамортизирующий ипотечный кредит. Термин "пружинный" означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее (больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.

Ипотека ролл-оверная (от англ. rollover) - ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 мес.) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с финансированной процентной ставкой ("пружинной" ипотеки).

Ипотека с выплатой только одних процентов - "шаровая" ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов. Термин "шаровая" означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше размер шара. "Шаровой" платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока "шарового" платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотека с обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических валют и всю сумму накапливаемых процентов.

Ипотека с пересматриваемой ставкой - вид ролл-оверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

Ипотека с участием в приросте стоимости - ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использование кредита.

В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Росбанк.

1.1 Инструменты ипотечного кредитования

Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, и какая - на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделены на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с <шаровым> платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами. Существую также альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

Постоянные (самоамортизирующиеся, аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты.

Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту.

<Шаровые> платежи - предусматривают крупный итоговый платеж по долгу. ипотечный жилищный кредитование

Данный порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита. Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечении срока кредитования.

Ипотечные кредиты с <шаровым> платежом могут быть структурированы следующем образом: неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита; выплаты одних только процентов, а затем - <шаровой> платеж; частичная амортизация с итоговым <шаровым> платежом. Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга.

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изменяются.

Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, чем при постоянных платежах. В то же время исходя из требования банка к определенному максимальному значению доли платежа по кредиту в совокупных ежемесячных доходах заемщика (обычно 30-40%) уменьшается сумма возможного к получению кредита, так как она рассчитывается с учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с самоамортизирующимся кредитом.

Нарастающие платежи. Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых 3 Лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

В странах с нестабильной экономической ситуацией, высоким уровнем инфляции (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль, Венгрия, Польша и др.) используются альтернативные инструменты ипотечного кредитования. Они представляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать как основная сумма долга, так и сумма процентов по кредиту.

Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.

Платежи с индексацией непогашенной суммы долга - позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен; доллара США; стоимости потребительской корзины; минимальной заработной платы; других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашенной суммы долга.

Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам большую доходность по жилищным кредитам, по сравнению с другими кредитными операциями. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе погашения кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск <платежного шока>, который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции. Это увеличивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту.

Для обеспечения доступности кредита и его возвратности используются платежи с двойной индексацией, которые позволяют более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая возвратность кредита и его доступность. Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по уровню инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора. Таким образом, срок кредита становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов соответствуют темпам роста инфляции. Исходный график погашения составляется так, чтобы имелась достаточная возможность продления срока в случае недоплаты в реальном выражении. В заранее оговоренные моменты времени (чем выше инфляция, тем чаще) изменяются номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе зарплаты и номинальная стоимость непогашенного остатка с учетом динамики индекса цен.

Платежи с переменной процентной ставкой. Процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального или минимального уровня ставки процента.

Институтом экономики г. Москвы специально для России был разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП).

Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется <контрактной ставкой> и определяет тот размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и который клиент готов выплачивать банку. Размер суммы процента регулярно пересчитывается на основе рыночного финансового показателя, например ставки процента на межбанковском рынке кредитов. Этот показатель включает фиксированную банковскую надбавку, необходимую для покрытия банком административных и прочих расходов, связанных с кредитными операциями, надбавку за кредитные риски и собственно прибыль банка.

В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик выполняет по достаточно низкой ставке, которая называется <платежной>. Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. В результате платежи по полной <контрактной> процентной ставке взимаются в более поздний период, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальных - в результате инфляции. Кроме того, инструмент ИРОП, основанный на межбанковской процентной ставке, практически полностью позволяет исключить риск процентной ставки.

Однако следует иметь в виду, что при отсрочке платежей в течение первых лет предоставления ипотечных кредитов риск ликвидности банка может увеличиться. А рост платежей в последние годы увеличивает кредитный риск в случае, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции.

Таким образом, амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.

Для определения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная.

Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита. Она выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.

1.2 Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

1. По объекту недвижимости:

· земельные участки;

· предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

· приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

· приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

3. По виду кредитора:

· банковские

· не банковские

4. По виду заемщиков:

· как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

· кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм -- клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

5. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способах рефинансирования выдаваемых кредитов, которые предоставлены в таблице 1.

Таблица 1 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов

№ п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2 .	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

6. По способу амортизации долга:

· постоянный ипотечный кредит;

· кредит с переменными выплатами;

· кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

7. По виду процентной ставки:

· кредит с фиксированной процентной ставкой;

· кредит с переменной процентной ставкой.

8. По возможности досрочного погашения:

· с правом досрочного погашения;

· без права досрочного погашения;

· с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

· обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

· субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

· земельные участки, находящиеся в частной собственности;

· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

Участниками ипотечной системы являются:

· банки, которые осуществляют проверку платёжеспособности заёмщика;

· оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;



2. Ипотечное жилищное кредитование

Актуальный на сегодняшний день вопрос о том,как взять ипотеку на квартиру с максимальной выгодой, волнует многих рядовых российских граждан. Чтобы решиться на такой ответственный шаг в целях улучшения своего жилищного положения, надо четко понять, как взять ипотеку на квартиру, и заблаговременно предусмотреть все предстоящие сложности.

Для того, чтобы взять ипотечный кредит с наиболее выгодными условиями необходимо обратить свое внимание на следующие критерии

o Дата покупки жилой площади

Следует выждать время и обратиться в банк в период снижения цен на недвижимость. Например, в кризисные периоды, вызванные политической нестабильностью, военными конфликтами, террористическими актами, экономическими нововведениями, фиксируется временный спад ценовых показателей на жилые помещения.

Приобретая жилую площадь в момент «застоя», можно значительно сэкономить средства, поскольку продавец будет готов пойти на предьявляемые покупателем условия, чтобы сбыть неликвидный товар, не пользующийся спросом на данный момент. Цены на квартиры, несомненно, вырастут, и покупатель оценит полученную выгоду.

o Дата оформления договора залога недвижимости

Нужно выбирать время, когда банки активизируют программу снижения ставок. Ориентиром может стать Сбербанк РФ, на который ровняются остальные банки. В зависимости от понижения или повышения его ставок по кредитам, они аналогично корректируют свои ипотечные предложения.

Стоит помнить, что периоды минимальной активности заключения договоров купли-продажи недвижимости - это оптимальное время для заключения ипотечного соглашения.

Снижение кредитных ставок отмечается в периоды финансовых кризисов и ухудшения политической стабильности государства.

o Время оптимального соответствия требованиям кредитного учреждения

Размер процентной ставки определяется банковскими служащими в зависимости от стабильности материального положения просителя, поэтому следует укрепить свою финансовую ситуацию.

Стоит брать ипотеку после того, как проработаете на одном месте более полугода. Причем, вы должны быть официально оформлены.

Также рекомендуется дождаться периода получения льготных субсидий и увеличения заработной платы.

Благоприятно влияет на историю залогополучателя увеличенный материнский капитал, рост суммы которого отмечается ежегодно.

Российские банки готовы предоставить ипотечный кредит на срок от 1 до 30 лет. В этой связи очень важно выбрать финансовое учреждение, с которым будет комфортно сотрудничать в годы возврата долга.

В первую очередь при выборе банка взгляд заемщика падает на величину процентной ставки по его ипотечным программам. Это, несомненно, очень важное условие, но более существенным показателем должна стать полная стоимость кредита (ПСК), которая включает в себя все банковские комиссии и сборы: за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за ведение счёта и т.д., которые способны значительно удорожить ссуду.Ещё один очень важный момент, который необходимо учитывать при принятии решения, это требования, которые банки выдвигают лично к вам: возраст, стаж на последнем месте работы, наличие положительной кредитной истории, постоянная регистрация в регионе обращения и т.п.

Количество отделений банка, график их работы, качество и быстрота обслуживания, отсутствие очередей, наличие мобильного и интернет-банкинга также должны играть весомую роль. Клиенту должно быть максимально удобно и комфортно работать с банком.

Отзывы клиентов могут также дать подсказку в отношении выбираемого партнёра.

Выбор кредитной организации, в которой стоит оформлять ипотеку - это личное дело каждого человека. Но чтобы потом не пожалеть о принятом решении, лучше не лениться и изучить плюсы и минусы банка ещё до подписания кредитного договора.

Существует множество значительных условий, которые следует учесть при выборе банка-кредитора. Решая, в каком финансовом учреждении брать ипотеку, особое внимание обратите на:

1) Минимальный первоначальный взнос - очень важный параметр. Сегодня очень сложно найти банк, в котором можно взять ипотеку с 10 % первоначального взноса. Большинство кредитных организаций предлагают ставку первоначального взноса в 20 % от стоимости объекта недвижимости. А некоторые финансовые учреждения вообще требуют 30% минимального первоначального взноса. Однако не каждый может выложить такую сумму сразу.

2) Требования к недвижимости - еще один значимый критерий. Так ипотека берется именно для покупки недвижимости, крайне важно выбрать того кредитодателя, который выдаст кредит на приобретение квартиры. То есть нужно выбрать именно тот банк, который без лишних проблем в качестве залога примет тот объект недвижимости, который выбрал заемщик. В описании программы ипотечного кредитования всегда есть информация, о том какие требования банк выдвигает к недвижимости.

3) Скорость оформления. Кому-то очень важно оформить кредит побыстрее. Однако придется огорчить заемщика, который хочет сделать все быстро, так как практически у всех банков одинаковые требования к пакету документов и сроки рассмотрения заявления от клиента, которые, как правило, занимают около 30 дней. А если потенциальный кредитовзятель при этом еще и собственник бизнеса, то это дополнительные несколько дней.

4) Размер процентной ставки - один из наиболее важных параметров. Процентная ставка по кредиту определяет, какую именно сумму вам придется выплачивать каждый месяц, и на сколько больше вы переплатите в конечном итоге. Не «ведитесь» на рекламу, обещающую низкую процентную ставку 7,65 % -- 8,9 % . Как правило, такая ставка дается только на первый год кредита, а на второй и последующие годы она резко возрастает.

5) Специальные программы. Иногда возможны случаи, когда некоторые финансовые учреждения предлагают некоторым категориям граждан особые льготные условия кредитования.

Чаще всего, это государственные программы и субсидии, такие как «Материнский капитал для ипотеки», «Ипотека молодой семье» и др. Такие лица могут взять кредит на ипотеку, получив ряд льгот. Например, Сбербанк предлагает пониженный первоначальный взнос для молодой семьи. Найдя похожие льготные программы у других банков можно существенно сэкономить.

Так, целый ряд кредитных организаций таких, как Пушкино, Адмиралтейский, ИТБ, предлагают счастливым родителям второго и последующих детей использовать материнский капитал для получения ипотеки. Особое преимущество получают клиенты, которые заработную плату получают в том в банке, в котором желают оформить ипотеку.

6) Сумма и срок кредитования. Хотя сумма кредита не является главным приоритетом при выборе кредитора, данный параметр повлияет на решение заемщика, если размер его накоплений весьма ограничен. Срок кредитования, безусловно, очень важен, так как, чем дольше срок, тем легче выплачивать кредит, потому что при длительном сроке размер ежемесячных выплат заметно ниже, чем при коротком.

Самые длительные сроки кредитования предлагают следующие банки: ИТБ, Сбербанк, Евротраст, Мой банк, Росэнерго, РИБ, АИЖК - 30 лет, ВТБ-24, Уралсиб, Адмиралтейский, - 20 лет. При этом следует учесть, что более длительный срок кредитования увеличивает сумму итоговой переплаты.

Таким образом, заемщику нужно, прежде всего, определить, какие критерии и условия являются для него наиболее приоритетными, а определившись, сравнить банки между собой и сделать выбор, в каком банке брать ипотеку.

2.1 Ипотечное кредитование в Сбербанке России

2.1.1 Какие кредиты выдает банк

Сбербанк России выдает ипотечные кредиты на:

· новостройки

- Первоначальный взнос: от 15%

- Срок кредита: До 30 лет (включительно)

- Процентная ставка в рублях: 11,5%*

Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости

* Указанная ставка действительна при страховании жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка. При отказе от страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка, ставка составит 12,5% годовых.

· готовое жилье

- Сумма кредита: от 300 000 рублей

- Процентная ставка: от 11,5%* в рублях

- Срок кредита: до 30 лет

- Первоначальный взнос: от 20%

Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости.

· строящееся жилье

- Сумма кредита: от 300 000 рублей

- Процентная ставка: от 12% в рублях

- Срок кредита: до 30 лет

- Первоначальный взнос: от 20%

Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости

· строительство жилого дома

- Сумма кредита: от 300 000 рублей

- Процентная ставка: от 12,5% годовых в рублях

- Срок кредита: до 30 лет

- Первоначальный взнос: от 25%

· загородную недвижимость (приобретение / строительство дачи (садового дома) и других строений потребительского назначения; строительство вышеуказанных объектов;

приобретение земельного участка.)

- Сумма кредита: от 300 000 рублей

- Процентная ставка: от 12% в рублях

- Срок кредита: до 30 лет

- Первоначальный взнос: от 25%

· военная ипотека - ( Предоставляется на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости, а также на приобретение на первичном рынке недвижимости)

· Предоставляется военнослужащим участникам накопительно-

ипотечной системы на приобретение готового жилья под пониженную процентную ставку:

- Процентная ставка: 11,75% в рублях

- Сумма кредита: до 2 050 000 рублей

2.1.2 Как Банк определяет максимальную сумму кредита

Оценивается платежеспособность заемщика/созаемщика(ов) и предоставленное обеспечение, при этом сумма кредита не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита.

Банком учитываются следующие виды доходов:

- доход по основному месту работы;

- доход по дополнительному месту работы;

- доход от предпринимательской деятельности и занятий частной практикой;

- пенсия (в т.ч. досрочно назначенную по старости, инвалидности, за выслугу лет и иные ежемесячные денежные выплаты к пенсии);

- выплаты судьям (за исключением кредитов «Ипотека с государственной поддержкой» и «Рефинансирование жилищных кредитов»);

- иные источники, разрешенные законодательством (сдача в аренду недвижимого имущества, вознаграждения от использования интеллектуальной собственности и по договорам гражданско-правового характера).

- Наличие собственных средств (первоначального взноса) необходимо подтвердить до получения кредита или одновременно с получением кредита (первой части кредита).

В качестве документов, подтверждающих наличие первоначального взноса Банк принимает:

- выписку об остатке денежных средств на счете(вкладе), открытом заемщиком/созаемщиком в Сбербанке;

- платежные и иные документы, подтверждающие факт оплаты части стоимости объекта недвижимости;

- документ, подтверждающий право на получение лицами, в собственность которых будет оформлен кредитуемый объект недвижимости, денежных средств, выделенных за счет бюджета на оплату части стоимости объекта недвижимости;

- документ, подтверждающий стоимость реализуемого заемщиком и/или его супругой(ом)/созаемщиком объекта недвижимости в случае выдачи кредита на приобретение объекта недвижимости.

В случае предоставления в Банк в качестве подтверждения первоначального взноса документа, подтверждающего стоимость реализуемого заемщиком и/или его супругой(ом)/созаемщиком объекта недвижимости, максимальная сумма кредита не может превышать разницу между стоимостью кредитуемого объекта недвижимости и стоимостью реализуемого объекта недвижимости.

2.1.3 Как определяется полная сумма кредита

Таблица 2 - Определение полной суммы кредита

	Значение ПСК для суммы кредита 1,5 млн. руб. на срок 15 лет	Полная сумма кредита	СК Максимальное значение
Приобретение готового жилья	14,02%	13,44%	17,51%
Приобретение строящегося жилья	14,74%	13,94%	19,63%
Жилищный кредит на рефинансирование	14,02%	13,69%	17,93%
Военная ипотека Приобретение: 1)строящегося жилья	-	12,54%	12,54%
2) готового жилья	-	12,54%	12,93%
Нецелевой кредит под залог недвижимости	16,27%	16,01%	18,94%
«Ипотека с гос.поддержкой»	12,51%	12,48%	15,48%
Загородная недвижимость	15,39%	13,94%	20,64%
Строительство жилого дома	15,90%	14,44%	26,09%

2.2 Анализ действующей практики ипотечного жилищного кредитования.

Проведем анализ на основании трех примеров и узнаем по какому типу расчета будет выгоднее взять кредит при текущих условиях.

Пример 1. Тип расчета: по сумме кредита.

Так мы вычислим размер выплат при оформлении кредита на определенную сумму, при текущих условиях (таблица 3.1).

Таблица 3.1 - характеристика условий кредита

Стоимость объекта недвижимости	2 500 000
Первоначальный взнос	800 000 (32.0 % )
Cумма кредита	1 700 000
Дата выдачи кредита	18.02.2017
Срок кредитования	8 лет(96 мес)
Категория заемщика	Получатель з/п в Сбербанке
Пол	жен
Дата рождения	16.02.1990
Ставка	11,75%
Основной доход	50 000
Регистрация объекта недвижимости	после регистрации ипотеки
Наличие страхования	+
Дополнительный среднемесячный доход заёмщика	30 000
Кол-во членов семьи	2
Среднемесячный доход семьи	80 000
Среднемесячные расходы	20 000

Вывод: при текущих условиях, банк одобрит кредит на сумму 1 700 000 руб на срок 8 лет ,а ежемесячный платеж будет составлять 27 396,85 руб. Ниже приведен график ежемесячных выплат(рис.1) и рассчеты суммы выплаты и переплаты по кредиту(таблица 3.2).

Рисунок 1 - график ежемесячных выплат



Таблица 3.2 - выплаты по кредиту

Срок кредита	96 мес.
Сумма кредита	1 700 000
Ставка	11.75%
Ежемесячный платеж	27 396,85
Сумма переплаты	930 097,55
Начало выплат	18 марта 2017
Окончание выплат	18 февраля 2025

Пример 2. Тип расчета: по ежемесячному платежу. Данный тип расчета предназначен для тех, кто знает какую ежемесячную сумму он будет выплачивать для строительства жилого дома.

Таблица 4.1 - характеристика условий кредита

Первоначальный взнос	От 30 до 50 %
Ежемесячный платеж	5 000
Дата выдачи кредита	19.02.2017
Срок кредитования	6 лет(72 мес)
Категория заемщика	Получатель з/п в Сбербанке
Пол	муж
Дата рождения	17.02.1986
Основной доход	50 000
Регистрация объекта недвижимости	после регистрации ипотеки
Наличие страхования	+

Вывод: при условии суммы ежемесячного платежа 5 000 руб., банк выдаст кредит на сумму 250 000 руб. и на срок 6 лет. Ниже приведен график ежемесячных выплат(рис.2) и расчеты суммы выплаты и переплаты по кредиту(таблица 4.2).



Рисунок 2 - график ежемесячных выплат

Таблица 4.2 - выплаты по кредиту

Срок кредита	72 мес.
Сумма кредита	254 059,32
Ставка	12.25%
Ежемесячный платеж	39 360,88
Сумма переплаты	105 940,67
Начало выплат	19 марта 2017
Окончание выплат	19 февраля 2023

Пример 3. Тип расчета: по среднемесячному доходу. Данный тип расчета предназначен для определения суммы кредита, которую выдаст банк кредитополучателю, при учете размера его доходов.

Таблица 5.1 - характеристика условий кредита

Первоначальный взнос	От 30 до 50 %
Ежемесячный платеж	5 000
Дата выдачи кредита	19.02.2017
Срок кредитования	5 лет(60 мес)
Категория заемщика	Получатель з/п в Сбербанке
Пол	муж
Дата рождения	17.02.1978
Основной доход	44 000
Регистрация объекта недвижимости	после регистрации ипотеки
Наличие страхования	-



Вывод: при условии , что кредитополучатель имеет основной месячный доход 44 000 руб., банк выдаст ему кредит на сумму 1 500 000 руб. и на срок 5 лет. Ниже приведен график ежемесячных выплат (рис.3) и расчеты суммы выплаты и переплаты по кредиту(таблица 5.2). Также, исходя из выше произведенных расчетов можно сказать, что чем меньше срок кредитования, тем меньше сумма переплаты.

Рисунок 3 - график ежемесячных выплат

Таблица 5.2 - характеристика условий кредита

Срок кредита	60 мес.
Сумма кредита	1 500 000
Ставка	13.25%
Ежемесячный платеж	34 321,88
Сумма переплаты	559 313
Начало выплат	19 марта 2017
Окончание выплат	19 февраля 2022



Заключение

Ипотечный кредит представляет собой кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью, а ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

В настоящее время в РФ существует устойчивый сформировавшийся спрос на недвижимость, но не у всех есть возможность приобретения жилья. Ипотека - это наиболее оптимальный вариант для решения жилищной проблемы. Причем с каждым годом интерес к ипотеке растет, что свидетельствует о перспективах роста объема рынка ипотечного кредитования в будущем.

Наличие в стране развитой системы ипотечного кредитования говорит о развитости экономики, о перспективах роста, о высоком уровне развития общества в целом.

Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, активизируется строительство и связанные с ним секторы промышленности, а это значит, и расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Только с учетом государственной поддержки, снижения процентных ставок по ипотечному кредитованию, введения социальных программ, активизации строительства жилья эконом-класса возможно появление стабильной и устойчивой системы ипотечного кредитования.

В данной курсовой работе были рассмотрены классификации и преимущества ипотечного жилищного кредитования , также был проведен анализ действующей практики ипотечного жилищного кредитования.



Список используемых источников

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации (от 29.12.2004 N 190-ФЗ ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)

2. Закон РФ " О залоге", принятый в 1992 г.

3. Закон РФ «Об ипотеке (о залоге недвижимости)»от 16.06.1998 г. № 102-Ф3

4. Закон "О собственности в РСФСР" от 14 июля 1990 г. и от 24 декабря 1990 г.

5. Брюков В. Ипотека для среднего россиянина // Банковское обозрение. 2003.

6. .Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций / С.В. Гриненко - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

7. Горегляд В. Ипотека без залога обречена на провал // Банковское обозрение. 2003.

8. Дробозина Л.А. Финансы. Денежное обращение. Кредит: учебник для вузов / под ред. Л.А. Дробозиной. - М.: Финансы и статистика, 2004.

9. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001.

Размещено на Allbest.ru

...