Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ГУМАНИТАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ, УПРАВЛЕНИЯ И ПРАВА

Экономический факультет

Кафедра «Финансы и кредит»

Дипломная работа

«Ипотечное банковское кредитование в России: проблемы и перспективы развития»

Студентки пятого курса дневного отделения Куртажова Елена Андреевна

Допущено к защите в ГАК завкафедрой мировой экономики

Научный руководитель кандидат экономических наук доцент Бандурин А.В.

Москва 2001

Содержание

• Введение
• 1. Экономико-правовая основа ипотечного кредитования
• 1.1 Ипотека и ипотечный кредит: основные экономические и правовые понятия
• 1.2 Модели ипотечного кредитования в Европе и США
• 1.3 Опыт ипотечного кредитования в России
• 2. Проблемы и особенности ипотечного кредитования как инструмента бизнеса
• 2.1 Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании
• 2.2 Финансирование деятельности промышленных предприятий за счет ипотечного кредитования
• 3. Совершенствование механизма возвратности ипотечных кредитов
• 3.1 Принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита
• 3.2 Риски и страховая защита в ипотечном кредитовании
• 3.3 Оценка рыночной стоимости объектов ипотеки
• Заключение
• Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы дипломной работы

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата - все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость. ипотека кредит бизнес

Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.

Объектом исследования в дипломной работе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом исследования - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога.

Цель и задачи дипломной работы

Цель работы заключается в анализе основных проблем ипотечного кредитования и рассмотрении возможных методов усиления его роли в экономическом росте России. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

v рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования;

v проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования;

v исследовать проблемы участия банков в ипотечном кредитовании, проблемы использования ипотеки в жилищном кредитовании;

v выявить наиболее приемлемые методы обеспечения возвратности ипотечных кредитов, рассмотреть возможные механизмы страхования банковских кредитных рисков, а также объектов залога;

v предложить механизм расчета реальной стоимости жилых и нежилых помещений в случае использования их как объектов залога.

В ходе исследований в рамках дипломной работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

Научная новизна и практическая значимость дипломной работы

Научная новизна работы заключается в следующем:

1. Ипотечное кредитование проанализировано как составной элемент операций коммерческого банка; на основе такого анализа выявлены следующие основные модели ипотечного кредитования, применяющиеся в России в настоящее время:

v одноступенчатая;

v двухступенчатая;

v трехступенчатая.

Выделены и обоснованы существенные характеристики указанных моделей.

2. На основе анализа отечественного и зарубежного опыта ипотечного кредитования предложены следующие актуальные для российских условий направления совершенствования экономических основ ипотеки:

а) создание специализированных организаций - держателей реестра ипотечных облигаций;

б) приведены аргументы в пользу создания специализированных банков;

в) выявлены регионы, имеющие наиболее успешный опыт внедрения ипотеки, который может быть распространен и на другие регионы.

Практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные в ней выводы и рекомендации могут быть использованы на различных уровнях управления финансами:

v для решения долгосрочных задач привлечения инвестиций в экономику России под залог различного недвижимого имущества;

v при выборе возможных инструментов движения капитала от стратегических инвесторов к оперативным заемщикам;

v при формировании и реализации федеральных ипотечных программ;

v отечественными и зарубежными предпринимателями для анализа возможностей участия в стратегических программах.

1. Экономико-правовая основа ипотечного кредитования

1.1 Ипотека и ипотечный кредит: основные экономические и правовые понятия

Правовая база ипотеки в России

В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал и др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества. В результате законотворческой работы был принят Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с этим Законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Указанный Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

v кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);

v договор займа (ст. 807 ГК);

v договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);

v другой договор (ст. 420 ГК);

v причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).

Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».

Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты.

По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. То есть проблема совершенствования правового регулирования ипотеки существует, но ее решение выходит за рамки настоящей дипломной работы.

Кредит под залог недвижимого имущества. Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

Таким образом, ипотечный кредит - это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

v земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 Закона);

v предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

v жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

v дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

v воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не все перечисленные объекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, в соответствии с Законом №122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.

Ипотечный кредит может предоставляться как специальными ипотечными банками (см. рис. 1), так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд.

Рис. 1. Отдельные виды специализированных банков.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости - земли, различных строений и других объектов недвижимости. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001. С.11. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.

1.2 Модели ипотечного кредитования в Европе и США

Общие принципы ипотечного кредитования в Европе

В настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в 1994г. процент был равен 12%, в 1996г. - 7-8%. http: // uspech. narod.ru/ win / home /ipot_2. htm

В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции. Леонов Е. Дешёвый кредит для дорогих квартир// Деньги. 1999. №51.С. 29.

Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения - один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации ипотечного кредитования:

1. В Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

2. В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках - специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

v залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

v эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

v предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;

v эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

v предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;

v размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;

v участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка; размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг. Германия. Факты. Франкфурт-на-Майне. 1997. С.27.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

Американская схема ипотечного кредитования

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования.

Суть её заключается в следующем: клиент берёт в банке кредит (ссуду) и покупает квартиру. Затем банк продаёт закладную на купленную квартиру агентству ипотечного кредитования. После чего клиент рассчитывается с агентством по взятому кредиту, а агентство, в свою очередь, гасит банковский кредит. Фактически агентство ипотечного кредитования исполняет роль гаранта погашения банковского кредита.

Классическая ипотека предполагает наличие первичного и вторичного рынков. Первичный - это кредитование конечных заёмщиков. А вторичный - рефинансирование банков-кредиторов с помощью выпуска облигаций и других ценных бумаг. Ведь ипотечный кредит выдаётся, как правило, на длительный срок. (Оно и понятно: если у человека в данный момент нет денег на оплату всей стоимости квартиры, то едва ли они появятся и через полгода, если, конечно, заёмщик не найдёт клад или в Америке не умрёт его бабушка-миллиардерша). Между тем, не многие банки способны отвлекать собственные ресурсы на 5-10 лет.

Кстати, показательно, что те российские кредитные учреждения, которые в силу разных причин пока рассчитывают лишь на свои силы, выдают кредиты на сравнительно небольшие сроки. Так, ГУТА-банк кредитует на 2-3 года под 10-12% годовых в валюте. Банк «Бин» вообще на полгода под 36% годовых (правда, с возможной пролонгацией). Банк «Актив» выдаёт кредиты лишь на 1,5-3 года под 10-12% годовых. Пожалуй, только Собинбанк выдаёт ссуды на 10 лет под 10% годовых. Однако здесь необходимо учитывать, что «Собин» относится к числу банков, с которыми правительство Москвы в своё время расплатилось за очередные кредиты, передав им часть жилищного фонда. Причём квартиры эти были получены банком с дисконтом. Поэтому. Кредитуя покупателей даже на 10 лет под 10% годовых, они всё равно быстро отрабатывают вложенные средства. А.Бирман. Ипотека первой свежести // Компания. 1999. №13.

Модели привлечения средств для ипотеки

В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).

Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

В различных странах с учетом различных условий и традиций, а также особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.

Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема строительных сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам.

Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны.

Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная масса средств для финансирования жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.

Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов (см. табл. 1).

Таблица 1 Основные экономические показатели ипотечного кредитования иностранных банков. http: // www.ipoteca.ru/ win/ regions/ regions_2.asp

Банки	Доля кредита	Срок кредитования	Ставка кредитования
Ипотечные банки США	80-90%	15-20 лет	3-4%
Ипотечные банки Германии	50-70%	15-20 лет	8%
Ипотечные банки Франции	*	3-20 лет	*
Ипотечные банки Венгрии	*	До 15 лет	ЦБ минус 28%
* - нет данных

Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.

1.3 Опыт ипотечного кредитования в России

Отечественные тенденции ипотечного кредитования

Решение жилищной проблемы всегда являлось одной из важнейших социальных задач. Несмотря на достигнутые успехи строительства в Москве (13,5% от объёма всех выполненных по России строительных работ), Московской области, республиках Татарстан, Коми и Башкортостан, Красноярском крае, Санкт-Петербурге, Самаре, Белгороде, Нижнем и Великом Новгороде, Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске и многих других городах, в целом по России на данный момент не имеют жилья или нуждаются в улучшении жилищных условий более 8 миллионов человек, а в неблагоустроенных квартирах проживает 40 миллионов человек или треть населения страны. Свыше 60 % населения проживает в одно- и двухкомнатных квартирах плотностью около 1,3 человека на комнату при отсутствии, как правило, общей комнаты без спальных мест. http: www.ipoteca.ru/ win/ journal/ page1_9. htm

Ввод жилья по данным Госкомстата в 2000 г. составил 30, 3 млн кв.м, что на 7,3% меньше, чем в 1999 г. Инвестиции в жилищно-строительный сектор сократились ещё на 6,7%. Государственное финансирование из федерального бюджета на цели строительства жилья осуществлялось только на уровне 4,1% от общих расходов по строительству жилых домов. Доля строительства жилья за счёт средств федерального бюджета составляет всего 4,3%, за счёт бюджетов регионов и муниципалитетов - 6,9%, а на частные, внутрироссийские инвестиции было построено жилья в 13,8 раза больше, чем на бюджетные средства. http: www.ipoteca.ru/ win/ journal/ page1_10. htm

Прежде чем анализировать отечественный опыт ипотечного кредитования, необходимо отметить, что августовский кризис 1998г. вызвал существенное снижение объемов ипотечного кредитования и количества кредитных сделок. Однако существенное улучшение данных показателей к концу 1999 - началу 2000г. дает основания предполагать, что ипотечный рынок стабилизируется и упоминаемый провал был временным явлением, не повлиявшим на общее положительное состояние рынка. Таким образом, анализ отечественных тенденций справедлив для всего рассматриваемого периода с 1995 по 2000г.

Специалисты коммерческих банков и риэлтерских фирм в России разработали ряд схем кредитования приобретения жилья, которые применяются на практике.

Первая - модель депозитного института (сберегательные банки). Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через вклады. Они же предоставляют ипотечные кредиты и обслуживают их. Эти же банки являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своих портфелях. Подобная модель привычна для всех стран бывшего Советского Союза.

Вторая - модель ипотечных компаний, которая работает иначе. Ипотечные компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав кредит, компания продает его третьему лицу - инвестору. Продает непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и из платежей за их обслуживание.

Развитие второй модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В России такой рынок к настоящему времени еще не сформировался. В то же время модель ипотечной компании является привлекательной для многих банков тем, что дает принципиально новый подход к решению проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Сегодня в России насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др. http: www.ipoteca.ru/ win/ regions_2.asp

Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001. С.189. Программа предусматривает создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривает следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест» рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема «Комбиинвест» рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест» предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора - застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема «Рентный залог» предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20-кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета являлось бы накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

На сегодняшний день самыми активными участниками Московской программы ипотечного кредитования являются Инвестсбербанк и Сбербанк. Правда, им удалось пока выдать лишь несколько десятков кредитов, и перспективы на будущее пока достаточно туманны: всё снова упирается в проблему финансирования (деньги выделяются Банком Москвы). Но, как заявил заместитель начальника управления ипотечного кредитования Инвестсбербанка Валерий Калинин, несмотря на то, что банк несёт убытки от выдачи ипотечных кредитов (банк привлекает средства под 18% годовых, а вынужден отдавать под 10%), программа остановлена не будет.

Условия ипотечного кредитования:

Постоянная регистрация в Москве.

Возможность подтвердить средний ежемесячный доход заёмщика или совокупный доход семьи, размер которого позволит тратить на ежемесячное погашение кредита и процентов по нему не более 40% от суммы всего дохода.

Намерение приобрести квартиру в Москве, стоимость квадратного метра в которой не превышает 1500 долларов.

Возврат кредита производится ежемесячно равными долями в течение всего срока пользования. Заёмщику предоставляется право досрочного погашения.

Оплата процентов производится ежемесячно, причём проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования.

Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры. Московская ипотечная программа кредитования граждан для покупки жилья. //Инвестсбербанк. Москва.1999.

Регламент кредитования физических лиц на покупку квартир по Программе ипотечного жилищного кредитования Правительства Москвы и взаимодействия участников программы.//АКБ Сбербанк РФ. Москва. 2000.С.9

Таблица 2 Условия ипотечного кредитования

Первоначальный взнос на покупку квартиры	Не менее 30% от стоимости квартиры
Сумма кредита	До 70% стоимости квартиры
Срок пользования кредитом	10 лет
Валюта кредита	Доллары США
Годовая процентная ставка	10%
Обеспечение кредита	Залог банку приобретаемой квартиры
Погашение полученной ссуды	Ежемесячно равными платежами
Выплата процентов, начисленных за пользование кредитом	Ежемесячно
Начисление процентов	На остаток погашенной суммы кредиты
Стоимость 1 кв.м. приобретаемой квартиры	Не более 1500 долларов США
Право регистрации в приобретённой квартире	Предоставляется
Право пользования квартирой	Сохраняется в течение всего срока кредитования при условии своевременного погашения кредита
Право распоряжаться квартирой (продажа, дарение, обмен)	Возникает после полного погашения кредита
Возможность досрочного погашения кредита	Предоставляется

Документы, предоставляемые клиентом для рассмотрения вопроса о кредитовании:

Заявление

Опросный лист

Паспорта (полные ксерокопии) членов семьи

Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи

Выписки из трудовых книжек членов семьи, заверенные по месту работы (последние 5 лет)

Выписки из домовой книги по месту регистрации членов семьи

Копии финансово-лицевого счёта по месту регистрации членов семьи

Справки с места работы о доходах с указанием должности (для всех членов семьи) за последние 6 месяцев

Копии документов, подтверждающие права на имущество, указанное в опросном листе:

на квартиру (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, др.);

на машину;

на дачу, загородный дом, земельный участок;

на вклады;

др. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001. C.12.

Таблица 3 Схема взаимодействия участников программы:

Сбербанк РФ Регламент кредитования физических лиц на покупку квартир по Программе ипотечного жилищного кредитования Правительства Москвы и взаимодействия участников программы.//АКБ Сбербанк РФ. Москва. 2000. С.12.	Инвестсбербанк Московская ипотечная программа кредитования граждан для покупки жилья.//Инвестсбербанк. Москва.1999.
Заёмщик предоставляет в банк заявление на участие в программе с приложением справки с места работы о заработке, установленного образца. Банк производит предварительную оценку кредитоспособности заёмщика в соответствии с правилами кредитования. В случае соответствия заёмщика требованиям банка, заёмщик должен внести на счёт по вкладу до востребования в банке сумму собственных средств в размере не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Банк направляет сведения о заёмщике в Правительство Москвы для получения бланка ипотечного сертификата для его последующего оформления на имя заёмщика. Срок действия ипотечного сертификата - 3 месяца с правом продления его действия на один месяц (не более двух раз). За период действия ипотечного сертификата заёмщик должен подобрать вариант квартиры, заключить предварительный договор купли-продажи с продавцом жилья. Правительство Москвы Распределяет выделенные средства для выкупа кредитов у банков-участников согласно количеству и сумме выданных ипотечных сертификатов заёмщикам для каждого банка. Банк повторно оценивает платёжеспособность заёмщика и оформляет ему кредит в сумме, не превышающей 70% стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи, предъявленном им в банк в составе всех необходимых для получения кредита документов. Договор купли-продажи оформляется с условием оплаты 70% стоимости квартиры в течение нескольких дней после вступления его в силу (после регистрации договора залога и перечислении средств по кредиту банком на счёт продавца). Заёмщик заключает с банком договор залога на приобретаемую квартиру. Перечисление средств по кредиту на счёт продавца квартиры осуществляется после регистрации договора купли-продажи и договора залога в регистрирующих органах. В течение 30 дней после даты перечисления денежных средств по кредитному договору на счёт продавца или даты регистрации договора залога квартиры, в зависимости от того, какая из этих дат позднее. Банк уступает права по кредитному договору и договору залога Банку Москвы (МИА) путём заключения с банком Москвы договора уступки прав требования. При этом Банк Москвы возмещает банку сумму кредита, а также разницу в процентных ставках. Государственная перерегистрация договора залога производится за счёт Банка Москвы. Сбербанк РФ и Банк Москвы заключают договор об обслуживании Московским банком текущих платежей по кредиту, по условиям которого заёмщик осуществляет ежемесячное внесение платежей по кредиту в отделения Сбербанка России в городе Москве, которые в свою очередь перечисляют их в Банк Москвы. Банк Москвы выплачивает ежемесячное вознаграждение в размере 1% годовых от суммы кредита за обслуживание и своевременное перечисление платежей.	Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и предоставляет в Инвестсбербанк вместе с документами согласно предлагаемому выше перечню. Инвестсбербанк анализирует информацию о заёмщике, проверяет его кредитоспособность и в течение 7 дней выносит заявление заёмщика на Кредитный комитет. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание, принимает решение о возможности выдачи кредита, размере кредита и размере первоначального взноса. Заёмщик открывает в банке необходимые счета и депонирует на специальном ипотечном счёте первоначальный взнос в размере, согласованном с банком. Банк выдаёт заёмщику на руки ипотечный сертификат на сумму утверждённого банком кредита. Сертификат подтверждает готовность банка в любой момент в течение 5 месяцев с даты его выдачи оформить кредит и перечислить средства продавцу приобретаемой квартиры. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний подбирает у продавца жилья подходящую квартиру. Лицензированный оценщик осуществляет оценку стоимости выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит её стоимость с размером утверждённого им кредита. После проверки документов на приобретаемую квартиру и, при необходимости, повторной проверки платёжеспособности заёмщика банк заключает с заёмщиком договор на ипотечный кредит и перечисляет средства на специальный ипотечный счёт. Заёмщик, продавец и банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки и регистрируют его в установленном законом порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки /залога/). Банк по распоряжению заёмщика перечисляет продавцу жилья полную стоимость квартиры (первоначальный взнос + сумма кредита). Заёмщик вселяется в квартиру и прописывается в ней. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка. Банк уступает МИА право требования по договору ипотечного кредитования. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим договором сроки взимает с заёмщика по графику все положенные выплаты по предоставляемому кредиту и своевременно перечисляет их на расчётный счёт МИА.

Пример расчёта ежемесячных платежей по кредиту и ежемесячного дохода семьи.

При сумме кредита в 10.000 долл. США, сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные погашения процентов и доли кредита не превышают 167 долларов США. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% доходов семьи, то для получения кредита в 10.000 долларов США достаточно иметь совокупный семейный доход не менее 418 долл. в месяц.

С увеличением суммы кредита пропорционально растёт и сумма ежемесячных платежей и, соответственно, требования по необходимому совокупному доходу семьи. Например, при сумме кредита 35.000 долларов США сумма ежемесячных платежей по кредиту не превысит 585 долл. США, и доход должен быть не менее 1463 долл. США.

Практика жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем, среди которых следует особо отметить трудности формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также рискованность ипотечного кредитования. Несмотря на это определенный прогресс в развитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением будущего огромного рынка ипотечных кредитов. Эти тенденции подтверждаются при анализе опыта ипотечного кредитования в регионах.

Страхование ипотечных кредитов.

Покупка страховки - обязательное условие любой ипотечной программы. И это понятно: выдавать «длинные» ипотечные кредиты в российских условиях, не гарантируя хотя бы 90% возвратности, рискованно. Страховка и является гарантией возврата кредита.

Московская ипотечная программа. Страховой пакет для заёмщика по Московской ипотечной программе - один из самых дешёвых. Банки, аккредитованные по городской программе, такие как Сбербанк РФ, требуют страховку только по залогу - кредитору необходимо иметь гарантию возврата хотя бы стен вашей будущей квартиры. Поэтому при получении ипотечного кредита необходима страховка на случай пожара, взрыва газа, залива и противоправных действий третьих лиц.

Программа Собинбанка.. Собинбанк, запустивший собственную программу ипотечного кредитования, требует страховать большее число рисков. Помимо залога заёмщику придётся застраховать собственную жизнь и трудоспособность, поскольку даже в случае небольшой травмы или болезни заёмщика риск недополучить кредит у банка возрастает. Т.Гришина. Жилищно важная страховка// Деньги.2000. №30. С.33.

Программы фонда «США-Россия» и Райффайзенбанка. По этим программам требуются следующие страховки: страхование залога, собственной жизни и страхование титула (права собственности на квартиру). Ипотека по-американски//Аргументы и факты.2001. 28 марта. С.6.

Компании, реализующие полисы по ипотечным рискам, обещают разработать ещё и страхование от потери работы. Такой вид страховки распространён на Западе и был бы очень удобен для российских пользователей ипотеки.

Регионы как участники ипотечного кредитования

Банки реализовывали программы ипотечного кредитования на микроуровне. Однако с течением времени масштаб программ стал увеличиваться, и постепенно стали появляться программы регионального уровне. Региональные программы имеют достаточно ярко выраженную специфику, обусловленную социальными и экономическими условиями отдельных регионов. Рассмотрим опыт отдельных регионов более подробно.

Санкт-Петербург стал полигоном для испытания федеральной ипотечной программы. В рамках пилотного проекта было выдано 5 кредитов и отобрано ещё около 50 заёмщиков. Ипотека в Санкт-Петербурге стартовала с 1-го марта 1999 г. Банками, которые приняли на себя первые риски, стали «Петровский» и «Балтийский».

Ещё 13 января 1999 г. новый состав законодательного собрания Санкт-Петербурга принял местный закон «Об организации ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге». Цель этого документа, не вторгаясь в компетенцию федерального законодательства, решить на городском уровне ряд вопросов, позволяющих кредитору (банку) снизить риск необеспеченности выданного кредита. В том числе и за счёт резервного фонда для выселения по суду неплатёжеспособных заёмщиков.

Балтийский банк выдаёт кредиты на 5 лет под 5% годовых. Схема построена таким образом, что при приобретении нового жилья учитывается и принимается в оплату стоимость старого. С этой целью риэлторские фирмы, с которыми сотрудничает банк, разработали соответствующую программу. При кредитовании заёмщика используется поручительство юридического лица. Все платежи осуществляются в безналичном порядке.

В Оренбургской области кредиты выделяются как на покупку квартир и домов, так и на завершение их строительства по 7-12% годовых в рублях сроком на 10 лет. Размер кредита не может превышать 30% стоимости жилья. За 2 года в области выдано 65 кредитов.

Башкирия использует немецкую модель ипотеки (ссудно-сберегательные кассы). Кредит выдаётся на 5 лет под 8% годовых в рублях на сумму не более 50 тыс. рублей. Пока кредиты получило не более десятка семей.

В Удмуртии местные банки предоставляют кредиты на срок 10 лет из расчёта 47% годовых в рублях. Но население платит лишь 7% - разницу дотирует бюджет.

В Чувашии по сравнению с другими регионами кредиты самые дорогие: они выдаются по ставке 20% годовых в рублях всего на три года. По московским меркам ставка, конечно, смешная, но местному населению даже такой кредит не по карману. В Чувашии выдано всего 5 кредитов (которые даже нельзя назвать ипотечными, поскольку на срок их выплат квартиры остаются в собственности Чувашсбербанка, а заёмщики живут в них на правах арендаторов).

В Белгороде ипотечные кредиты выдаются только бюджетникам - работникам госпредприятий и госслужащим. Первоначальный взнос составляет 50% от стоимости квартиры. Ещё 50% выплачиваются в течение 5 лет по ставке 8% годовых в рублях. При этом малоимущие могут взять кредит и на сумму первоначального взноса, причём по очень низкой ставке - 2% годовых в валюте на 15 лет. Сумма этого кредита не может превышать 20 тыс.руб., но для Белгородской области этого более чем достаточно. Например, трёхкомнатная квартира в 50 км от областного центра стоит около 35 тыс.руб.

В Ростове-на-Дону работают сразу три программы строительной ипотеки. По всем программам выдано 126 кредитов. Как правило, ипотечный взнос составляет 50% стоимости квартиры. Остальная сумма оформляется в кредит, который погашается по схеме, оговоренной с кредитором.

...