Ипотечное кредитование в РФ

Размещено на http://www.allbest.ru/

Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина

УДК 336.77:332

08.00.00 Экономические науки

Ипотечное кредитование в РФ

Носова Татьяна Павловна

к.э.н., доцент ВАК

Карапетян Мадина Оганесовна

Студент факультета финансы и кредит

Романькова Анжелика Сергеевна

Студент факультета финансы и кредит

Kuban State Agrarian University named after I.T. Trubilina

UDC 336.77:332

Economic sciences

Mortgage crediting in Russia

Nosova Tatyana Pavlovna

Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of VAK

Karapetyan Madina Oganesovna

Student of the Faculty of Finance and Credit

Romankova Anzhelika Sergeevna

Student of the Faculty of Finance and Credit

В данной статье рассматриваются основные тенденции и перспективы развития системы ипотечного кредитования в России. Проанализировано текущее состояние рынка ипотечного кредитования в сложившихся социально-экономических условиях в Российской Федерации. Представлен обзор ключевых показателей рынка за последние несколько лет. На данный момент процентные ставки снизились, по сравнению с предыдущим годом, в связи с этим были проанализированы минимальные процентные ставки в банках. Рассмотрены ипотечные программы с самыми выгодными условиями. Проанализированы итоги рынков жилья, жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2015 и 2016 гг. Рассмотрев динамику задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, предоставленным физическим лицам-резидентам, было выявлено, что задолженность по ипотечному жилищному кредитованию в периоде с 2013-2017 гг. с каждым годом только растет. Проанализированы условия получения ипотеки в 2017 году. В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования сдерживается рядом факторов, в связи с этим в данной статье предложены рекомендации, с помощью которых ипотечное кредитование может улучшиться

Ключевые слова: ипотека, процентная ставка, банки, рынок недвижимости, задолженность, кредит

Doi: 10.21515/1990-4665-131-011

жилье строительство кредитование ипотечный

The article examines the main trends and prospects of the Russian mortgage lending system development. It examines the current state of the mortgage market in the current socio-economic conditions in the Russian Federation. It presents an overview of the key market indicators of the past few years. At the moment, interest rates have decreased, compared to the previous year, therefore the banks' lowest interest rates have been analysed. The article contains a review of the mortgage programs with the most favourable terms. The 2015 and 2016 results of the housing markets, housing construction and mortgage lending in the Russian Federation have been analysed. Having considered the dynamics of the debt on the mortgage loans that had been granted to resident individuals, it was brought out that the debt on mortgage loans in the period of the years 2013-2017 has been growing with each year. The article examines the conditions of getting a mortgage in 2017. Currently, the development of the mortgage loan system is constrained by several factors, in relation to which the article offers recommendations on the possible ways to improve it

Keywords: mortgage, interest rate, banks, real estate market, debt, credit

Ипотека и ипотечное кредитование - основной механизм, который делает жилье доступным во многих странах мира. Однако покупка квартиры в кредит сопряжена с некоторыми особенностями. Следует изучить ипотечные программы разных банков, возможно, воспользоваться услугами ипотечных брокеров. Получение ипотечного кредита может оказаться более выгодным в рамках проекта "Доступное жилье".

Рассмотрение заявки на выдачу ипотеки - механизм строго регламентированный. Гадать не приходится - если заемщик соответствует требуемым параметрам банка, ипотеке быть. Система оценки заемщика одинакова для многих банков и не меняется годами, говорят банкиры. Однако некоторые банки в условиях кризиса и снижения платежеспособности населения все же пересмотрели свои требования к заемщикам [1].

В последние годы требования к ипотечным заемщикам у банков смягчились, в этом признают и сами банкиры. Елена Назаренко, руководитель по развитию сделок с недвижимостью ПАО «Промсвязьбанк» считает, что методика оценки платежеспособности подверглась изменениям и, как результат, стала более гибкой. По словам представителей брокерских компаний, вырос и процент одобренных ипотечных кредитов [4].

За последние годы конкуренция на ипотечном рынке между банками заметно усилилась, в том числе за счет обязательств по использованию предоставленных правительством лимитов по программе господдержки. Рост конкуренции заставил лидеров рынка ускорять и упрощать процедуру рассмотрения потенциальных заемщиков.

Говорить о доступности ипотеки без учета процентных ставок не приходится. Чем ниже процентные ставки - тем меньше вероятность невозврата кредитов и, следовательно, тем меньше банк придирается к заемщикам.

Сейчас снизились и процентные ставки (по сравнению с «заградительными» в начале 2014 года), и требования к первому взносу заемщика. Сегодня вполне реально получить ипотечный кредит по ставке 9,75% годовых (на вторичном рынке), если разово заплатить небольшую комиссию банку «за снижение процентной ставки». Если же комиссию не платить - кредит можно получить по ставке 11,25% годовых, размер такой комиссии составляет 4%.

При этом эксперты отмечают, что требования у лидеров рынка к кредитной истории, минимальному стажу работы и максимальной долговой нагрузке не изменились.

Кредитная история - это, пожалуй, первое, на что банковские сотрудники обращают внимание при поступлении заявки. Денис Алфёров, начальник управления по работе с партнерами «ЮниКредит Банка» считает, что это важный фактор при проведении анализа платежной дисциплины клиентов. Клиент, который уже имеет опыт выплаты кредита, привык планировать свои доходы и расходы.

Для банка «Зенит», например, положительная кредитная история - это не более трех просрочек длительностью не более 30 календарных дней каждая. Взаимоотношения с кредитором - не менее шести месяцев. Отсутствие реструктуризации и текущей просроченной задолженности [4].

Один из важнейших факторов при оценке заемщика банком является его доход. Он должен быть достаточным для обслуживания кредита и стабильным, так как ипотека - это продукт долгосрочный.

В среднем по России для оформления ипотеки нужен совокупный ежемесячный доход в 53,8 тыс. руб. Самый «доступный» регион - Калмыкия, чтобы обслуживать ипотеку там, нужна зарплата в 27,9 тыс. руб. Самой дорогой стала Москва - 106,9 тыс. руб. Но это средние цифры. Такой вывод содержится в исследовании аналитиков 2016 года банка «ДельтаКредит».

Для коммерческих банков характерно правило «50 на 50». Такие банки, как правило, одобряют такую сумму кредита, выплаты по которой не должны превышать 50% от общего дохода заемщика. Именно коммерческие банки возглавили рейтинг банков по уровню лояльности к низкому доходу заемщиков, подготовленный ранее компанией Est-a-Tet.

Например, при оформлении ипотеки в банке «Зенит» платеж по кредиту не должен составлять более 50% от доходов семьи. При этом ипотечный платеж, расходы на семью, кредитные обязательства и иные обязательные ежемесячные платежи, в совокупности, не должны составлять более 70-80% от дохода семьи, сообщает начальник отдела ипотечных кредитных продуктов банка Ланько. Для оформления ипотеки в Промсвязьбанке доход заемщика должен превышать два ежемесячных платежа по ипотечному кредиту.

Банки с существенной долей государственного участия (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк), по данным исследования Est-a-Tet, используют более гибкую систему оценки дохода и нередко одобряют заемщикам максимально возможную сумму кредита, при которой на ежемесячные выплаты по ипотеке может уходить порядка 70% от общей суммы дохода.

Порой препятствием на пути к получению ипотеки может стать и небольшой стаж работы на последнем месте. Если требования к общему стажу работы у опрошенных нами банков схожи - не менее года, требования к последнему месту работы разнятся [2].

Минимальные требования к продолжительности работы на последнем месте предъявляют в банке «Открытие» и «Абсолют Банке» - три месяца при общем стаже не менее года. В «Связь-банке», например, ипотечный кредит может получить заемщик, проработавший на последнем месте не меньше четырех месяцев. У ВТБ24, Сбербанка и банка «ДельтаКредит» требования строже - заемщик должен проработать на последнем месте не менее полугода [6] .

Итак, рассмотрим итоги рынков жилья, жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2015 и 2016гг. Начнем с 2015 года:

В 2015 году экономика Российской Федерации находилась под влиянием негативных внешних факторов (снижение цен на нефть, санкции в отношении ряда отраслей экономики).

Объем ввода многоквартирных домов превысил уровень 2014 года и составил 49,5 млн.кв.м.;

В течение года удалось снизить ставку по ипотечным кредитам в среднем с 15-18% до 11-12% на первичном рынке (что ниже уровня инфляции) и 13-15% вторичном;

Темпы снижения объемов выдачи ипотеки оказались гораздо ниже прогнозируемых в начале года (-35% по сравнению -77% в 2009 году);

В 2015 году в России выдано 691,9 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,14 трлн. руб., что ниже уровня 2014 года на 35% в стоимостном и 32% в количественном выражении. Средняя ставка выдачи ипотечных кредитов за год составила 13,3%, что всего на 0,9 п.п. выше, чем в 2014 году;

В условиях высокой волатильности курса рубля положительной тенденцией является практически полная остановка выдачи ипотечных кредитов в валюте. В 2015 году предоставлен всего 91 валютный кредит (750 в 2014 году) на общую сумму 3,7 млрд. руб. Таким образом, средний размер валютного кредита составил более 40 млн. руб. (1,6 млн - средний размер рублевого). Это свидетельствует о том, что валютная ипотека окончательно превратилась в крайне узкоспециализированный сегмент рынка для обеспеченных заемщиков, приобретающих элитное жилье [5].

Далее мы рассмотрим, каковы же итоги 2016 года:

По оценкам АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов за 12 месяцев 2016 года вырос почти на 30% - до 1,475 трлн. руб. Около 860 тыс. семей улучшили жилищные условия;

Основной тенденцией рынка ипотеки в 2016 году стало снижение процентных ставок. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в конце 2016 года составили 12-12,5%, а в среднем за год - около 12,6% по сравнению с 13,35% в 2015 году. Таким образом, ставки по ипотечным кредитам достигли уровня 2014 года;

Качество ипотечного портфеля банков поддерживается на высоком уровне. На 01.12.2016 года доля ипотечной задолженности со сроком задержки платежей 90 дней и более составляет 2,8% ипотечного портфеля, что сравнимо с ведущими развитыми странами. В условиях роста ипотечного портфеля доля со сроком задержки платежей на 90 дней и более постепенно снижается - по итогам 2015 года она составляла 3%, а максимальное значение доли просроченной ипотечной задолженности 90+ было зафиксировано в 2010 году - 7,1%.

Можно констатировать, что ипотечный рынок преодолел последствия кризиса начала 2015 года и в 2017 году перейдет к росту. Ожидается, что по итогам 2017 года объемы выдачи ипотечных кредитов составят рекордные 1,8 трлн. руб., а ставки по ипотеке упадут до уровня 11% и ниже;

В рамках государственной программы субсидирования ипотечных ставок на покупку жилья в новостройках в 2016 году выдано 304 тыс. кредитов на 556 млрд. руб., что составляет 38% от совокупного объема выданных за 2016 год ипотечных кредитов.

RAEX (Эксперт РА) провел опрос участников банковского рынка в рамках круглого стола «Ипотека в России», состоявшегося в Москве 26 октября 2016 года. В опросе приняли участие представители 13 российских кредитных организаций.

Большинство достаточно позитивно оценивают перспективы ипотечного кредитования: 87% из них ожидают, что объем выдачи по итогам 2016 года вырастет более чем на 20% и составит не менее 1,4 трлн. руб.

При этом прогноз RAEX (Эксперт РА) по выдаче 1,6 трлн. руб. ипотечных кредитов (+40% к 2015 году) разделяют 43% респондентов. Роста рынка менее чем на 20% (объем выдачи менее 1,4 трлн. руб.) ожидают только 13% респондентов [3].

Банковское сообщество считает, что лидерами по темпам роста ипотечных выдач останутся крупные игроки. Мнения респондентов по данному вопросу разделились почти поровну: 45% участников опроса ожидают наибольшего роста выдач у крупных государственных банков, 41% - у крупных частных банков. 14% респондентов считают, что по темпам роста будут лидировать крупные банки с иностранным участием в капитале. Лидерства по темпам роста ипотечных выдач среди небольших банков участники не ожидают.

Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам считают ключевым драйвером ипотечного рынка в 2016-2017 годах 67% участников опроса.

Мнения остальных участников разделились поровну - по 11% респондентов указали в качестве основного драи?вера смягчение требовании? банков к заемщикам, рост объемов жилищного строительства либо снижение цен на жилье.

Далее рассмотрим по данным официального сайта ЦБ ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам, и приобретенные права требования по ипотечным жилищным кредитам в РФ (таблица 1) [7].

По данным таблицы 1, которые были взяты из официального сайта Банка России, мы видим, что за анализируемый период, а именно за 2013-2016 года, больше всего было предоставлено кредитов в 2014 году, количество составило 1012,06 тыс. кредитов при средневзвешенной ставке по выданным с начала года кредитам 12,45%, объём кредитов составил в этом году 1,75 трлн. руб.

На 01.01.2017 количество выданных ипотечных жилищных кредитов физическим лицам-резидентам составляет 856,34 тыс. при средневзвешенной ставке 12,48%. Большее количество задолженностей по кредитам составляет 4,42 трлн. руб. за 2016 год, в том числе просроченная - 0,05 трлн. руб.

За рассматриваемый период наблюдается нестабильность на ипотечном рынке, что отражается в количестве предоставленных кредитов.

Таблица 1 Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам в РФ, в рублях

По рисунку 3 можно сделать вывод, что задолженности по ипотечному жилищному кредитованию в периоде с 2013 по 2017 гг. с каждым годом всё больше.

За период 2013-2014 гг. наблюдается наиболее резкий скачок увеличения задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, предоставленным физическим лицам-резидентам.

Практика показывает, что наиболее частыми причинами возникновения просрочек по ипотечным платежам являются: уменьшение или задержка выплаты зарплаты, увольнение с работы, длительная нетрудоспособность заемщика, тяжелая болезнь родственников, рождение детей, рост курса валют (для тех, кто брал ипотеку в валюте) и возникновение других чрезвычайных обстоятельств. Что же делать, если не можете вовремя оплатить ипотеку?

Прежде всего, при невозможности внести очередной платеж, необходимо уведомить об этом банк. Ведь для кредитного учреждения важнее вернуть долг, чем применять к должнику разного рода меры воздействия.

Оформление ипотечного займа для многих категорий населения РФ является практически единственным способом улучшения текущих жилищных условий и приобретения недвижимости в собственность. Масса ипотечных программ в ведущих банках с выгодными процентными ставками, предоставлением государственных субсидий, лояльным отношением и минимальными требованиями позволяют сделать данный вид кредитования популярнее и повысить доступность жилья. Рассмотрим более подробно об условиях получения ипотеки в 2017 году [4].

В бесконечном множестве банков и предлагаемых ими ипотечных программах обычному человеку легко запутаться. Правильный выбор кредитора и конкретного предложения - гарантия качественной сделки и выгодных условий. Практически каждый банк на российском рынке предлагает своим клиентам ипотечное кредитование. Рассмотрим наиболее интересные предложения 2016 года подробнее.

Таблица 2 Ипотечные программы в российских банках в 2016 году

По данным, представленным в таблице 2, мы видим, что из тех банков, в которых мы рассмотрели ипотечные программы в 2016 году, самую высокую процентную ставку имеет Газпромбанк, а именно 13,5%, но это на простую ипотеку, а на приобретение квартиры такая же, как и в других банках - 11,5-12%.

Что касается первоначального взноса, то здесь также имеет высокий процент от недвижимости Газпромбанк, а именно от 50%.

Самый меньший взнос предлагают нам такой банк, как Райффайзенбанк, то есть от 10% первоначального взноса от стоимости недвижимости.

В 2017 году по сравнению с 2016 годом, уже изменились некоторые показатели. Например, в банке ДельтаКредит уже можно взять ипотеку на квартиру в новостройке от 10,75% годовых.

Данная таблица не может отразить весь перечень программ кредитования с самыми выгодными условиями, так как происходит их постоянное обновление и дополнение, появляются новые акции от банков и спецпредложения с различными льготами.

Что касается процентных ставок в банках, а именно какие банки дают ипотеку под минимальный процент, мы рассмотрим в таблице 3 [4].

По таблице 3, мы видим, что самые низкие процентные ставки предлагает в 2017 году Россельхозбанк, а именно от 7%.

Стоит отметить, что Сбербанк России снизил базовую ставку по ипотеке на 1,1 процентного пункта -- до 10,9% с 20 февраля 2017 года, об этом сообщил президент и председатель правления Сбербанка Герман Греф на конференции "Инновации рынка недвижимости". Будем надеяться, что все банки последуют этому примеру.

Таблица 3 Самые низкие процентные ставки банков по ипотеке в 2017 году

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования сдерживается рядом факторов, в связи с этим мы предлагаем рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования, рассмотрим их более подробно.

Ипотечные жилищные кредиты выдаются под достаточно высокие процентные ставки - 12% - 15% годовых, что приводит к значительному удорожанию полученного кредита. В результате этого лишь незначительная часть населения может позволить себе использовать ипотечный кредит в решении своих проблем. В связи с этим, предлагается снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть населения - ипотечного кредитования с использованием договора купли - продажи квартир в рассрочку.

Решить проблему значительного первоначального взноса можно путем внесения в качестве первоначального взноса итоговой суммы по срочному депозиту. Это значит что, если у заемщика на момент внесения первоначального взноса существует более полугода вклад в банке, срок завершения которого еще не наступил, клиент может уже сегодня внести в качестве взноса денежные средства с процентами, начисленными в будущем.

Снизить задолженность по ипотечным кредитам, путем предоставления банком помощи в управлении денежными средствами заемщика.

Расширить круг строительных компаний, финансирование строительства которых коммерческий банк осуществляет через договоры о совместной деятельности в целях упрощения получения предварительного договора о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, подтверждающего покупную или сметную стоимость объекта.

Внедрить новый вид ипотечного кредитования - продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

Таким образом, осуществление данных мероприятий поможет коммерческим банкам усовершенствовать не только ипотечное кредитование, но, и также расширить спектр предоставляемых продуктов и услуг, круг заемщиков, увеличить доход банка благодаря введению новых операций и повысить спрос на ипотечном рынке.

Литература

1. Ворошилова И.В., Носова Т.П. Роль ипотеки в решении социальных проблем России // Политическое и социально-экономическое развитие Юга России: история, современность, перспективы развития // Cборник научных статей международной научно-практической конференции. 2015. С. 57-62.

2. Ворошилова И.В., Носова Т.П. Ипотечное кредитование в банке ВТБ 24 (ЗАО) // Политическое и социально-экономическое развитие Юга России: история, современность, перспективы развития // Cборник научных статей международной научно-практической конференции. 2015. С. 52-57.

3. Официальный сайт «Рейтинговое агентство Эксперт РА». [Электронный ресурс] -- Режим доступа: http://raexpert.ru

4. Информационный портал Banki.ru. [Электронный ресурс] -- Режим доступа: http://www.banki.ru

5. Официальный сайт «Агентство ипотечного жилищного кредитования». [Электронный ресурс] -- Режим доступа: http://дом.рф/

6. Официальный сайт «Агентство недвижимости «Est-a-Tet». [Электронный ресурс] -- Режим доступа: http://www.estatet.ru

7. Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам в РФ. // Официальный сайт Центрального Банка России. [Электронный ресурс] -- Режим доступа: http://www.cbr.ru

References

8. Voroshilova I.V., Nosova T.P. Rol' ipoteki v reshenii social'nyh problem Rossii // Politicheskoe i social'no-jekonomicheskoe razvitie Juga Rossii: istorija, sovremennost', perspektivy razvitija // Cbornik nauchnyh statej mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii. 2015. S. 57-62.

9. Voroshilova I.V., Nosova T.P. Ipotechnoe kreditovanie v banke VTB 24 (ZAO) // Politicheskoe i social'no-jekonomicheskoe razvitie Juga Rossii: istorija, sovremennost', perspektivy razvitija // Cbornik nauchnyh statej mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii. 2015. S. 52-57.

10. Oficial'nyj sajt «Rejtingovoe agentstvo Jekspert RA». [Jelektronnyj resurs] -- Rezhim dostupa: http://raexpert.ru

11. Informacionnyj portal Banki.ru. [Jelektronnyj resurs] -- Rezhim dostupa: http://www.banki.ru

12. Oficial'nyj sajt «Agentstvo ipotechnogo zhilishhnogo kreditovanija». [Jelektronnyj resurs] -- Rezhim dostupa: http://dom.rf/

13. Oficial'nyj sajt «Agentstvo nedvizhimosti «Est-a-Tet». [Jelektronnyj resurs] -- Rezhim dostupa: http://www.estatet.ru

14. Ipotechnye zhilishhnye kredity, predostavlennye fizicheskim licam-rezidentam v RF. // Oficial'nyj sajt Central'nogo Banka Rossii. [Jelektronnyj resurs] -- Rezhim dostupa: http://www.cbr.ru

Размещено на Allbest.ru