Ипотечное кредитование в Кемеровской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ипотечное кредитование в Кемеровской области

Новокузнецк 2006



Содержание

Введение

Глава 1. Что такое кредит

1.1 Определение кредита. Для чего нужны кредиты

1.2 Условия кредитования

1.3 Сущность и роль кредита

1.4 Принципы кредитования

Глава 2. Ипотечное кредитование.

2.1 Чем вызвано появление ипотечного кредитования

2.2 Условия ипотечного кредитования

2.3 Примеры расчета платежей по ипотечному кредитованию

2.4 Ипотечный кредит в Кемеровской области

Глава 3. Социологический опрос населения

Глава 4. Рекомендации по ипотечному кредитованию

Заключение

Список используемой литературы



Введение

Рынок жилья во всем мире держится на двух «китах»: ипотеке и строительстве. Одно без другого не имеет смысла. Строители, возводя новые дома, создают предложение, а ипотека, кредитуя граждан на приобретение новой квартиры, формирует платежеспособный спрос. Перекос в любую сторону чреват неприятными последствиями. Если жилья строится слишком мало, то цены на рынке растут. Если же недостаточно развивается ипотечное кредитование, то люди не могут найти деньги на новую квартиру.

По данным социологов, более половины кузбассовцев, желающих улучшить жилищные условия, надеются участвовать в ипотечном кредитовании. Из них более 70% готовы оплатить первый взнос сами. Однако их сдерживает высокая процентная ставка и страх 15-20 -летнего кредита. ипотечный кредит экономика

Ипотечные жилищные кредиты предоставляются заемщикам практически на всей территории страны, об этом сообщил председатель комитета Ассоциации Российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин. Динамика их роста по стране такова: в 2002 году в России выдано ипотечных кредитов на сумму 3 млрд. рублей, в 2004 году - 18 млрд. рублей, за 2005 год объём ипотечных кредитов, по данным аналитиков рынка, составил 52,8 млрд. рублей, а в период до 2010 года он должен ежегодно достигать уровня 415 млрд. рублей. Для сравнения: в Кузбассе за четыре месяца 2006 года выдано около 1 млрд. рублей ипотечных кредитов. Это в несколько раз больше, чем за такой же период прошлого года.

В своей работе попробуем дать рекомендации по ипотечному кредитованию, рассмотрим примеры расчета, проанализировать данные о ипотечном кредитовании в Кемеровской области.

Данная работа поможет не заблудиться в мире банковских операций.



Глава 1. Что такое кредит

1.1 Определение кредита. Для чего нужны кредиты

Слово «кредит» происходит от латинского «creditum» ссуда, долг, доверие. Кредит - это разновидность экономической сделки, договор между юридическими и/ или физическими лицами о займе или ссуде. Кредитор предоставляет заёмщику деньги или имущество на определённый срок с условием возврата эквивалентной стоимости и, как правило, оплатой этой услуги в виде процента.

В настоящее время кредит имеет огромное значение. Он решает проблемы, стоящие перед всей экономической системой.

Кредит представляет собой форму движения ссудного капитала. При помощи кредита свободные денежные средства граждан, предприятий и государства аккумулируются, превращаются в ссудный капитал, который за плату предоставляется во временное пользование.

Необходимость и возможность кредита обусловлена закономерностями кругооборота и оборота капитала в процессе воспроизводства: на одних участках высвобождаются свободные денежные средства, на других -- возникает потребность в них.

С помощью кредита облегчается процесс перелива капитала из одной отрасли в другую. Ссудный капитал перераспределяется между отраслями с учетом состояния рынка в те сферы, которые обеспечивают получение наиболее высокой прибыли и являются приоритетными с точки зрения общенациональных интересов государства.

Кредит оказывает влияние на объем и структуру денежной массы, платежного оборота, скорость обращения денег. Благодаря кредиту происходит более быстро процесс превращения прибыли в дополнительные производственные фонды.



1.2 Условия кредитования

Как происходит кругооборот капитала?

Кредит возникает не в сфере производства продуктов, а в сфере обмена. Конкретной экономической основой, на которой появляются и развиваются кредитные отношения, выступает кругооборот и оборот средств (капитала).

На первой стадии денежная форма переходит в производительную: за счет денежных средств приобретаются средства производства.

На второй стадии создается готовый продукт или товар. Производительная форма переходит в товарную; к стоимости средств производства здесь присоединяется вновь созданная стоимость.

На третьей стадии реализуется готовая продукция. Товарная форма переходит в свою начальную денежную форму с некоторым приращением в виде чистого дохода. Денежные средства, полученные после реализации продукции, вновь расходуются: приобретаются новые средства производства, сырье и материалы, выплачивается заработная плата. Происходит постоянный кругооборот капитала.

В процессе кругооборота и оборота капитала образуются приливы и отливы денежных средств, колебания потребности в ресурсах и источниках ее покрытия.

На базе неравномерности кругооборота и оборота капитала естественным становится появление отношений, которые устраняют несоответствие между временем производства и временем обращения средств, разрешают относительное противоречие между временным оседанием средств и необходимостью их использования в народном хозяйстве. Таким отношением является кредит.

Что является источниками ссудного капитала?

Источниками ссудного капитала являются:

1) высвобождающиеся из кругооборота денежные средства:

* средства, предназначенные для восстановления основного капитала (т. е. амортизационный фонд);

* часть оборотного капитала, высвобождаемая в денежной форме в связи с несовпадением времени продажи товаров и покупки сырья, топлива, материалов;

* капитал, временно свободный в период между поступлением денежных средств от реализации товаров и выплатой заработной платы;

2) денежные доходы и накопления личного сектора;

3) денежные накопления государства, размеры которых определяются масштабами государственной собственности к доле валового национального продукта.

Вместе с тем кругооборот и оборот капитала еще не в полной мере объясняет объективную необходимость кредита. Неравномерность кругооборота и оборота лишь характеризует факт высвобождения средств в одном звене и наличия потребности в них на другом участке; в кругообороте и обороте, следовательно, заложена возможность возникновения кредитных отношений.

Для того, чтобы возможность кредита стала реальностью, нужны определенные условия:

1) участники кредитной сделки -- кредитор и заемщик -- должны выступать как юридически самостоятельные субъекты;

2) кредит становится необходимым в том случае, если происходит совпадение интересов кредитора и заемщика.

Для того, чтобы кредитная сделка состоялась, требуется, чтобы ее участники взаимно проявили интерес к кредиту, обладающему определенными качествами.

Банки обязаны проанализировать возможности выдачи ссуды заемщику, определить его реальную кредитоспособность в соответствии с требованиями возврата средств и содержанием кредитного договора.



1.3 Сущность и роль кредита

Кредит в современном денежном обращении играет огромную роль, безналичные деньги все более вытесняют наличные. Именно на кредите основано функционирование экономики стран и их денежное обращение, и именно он является фактором ускорения оборота денежных средств, перераспределяемых в народном хозяйстве.

При помощи кредита свободные денежные капиталы и доходы предприятия, личного сектора, государства аккумулируются, и тем самым происходит превращение этих средств в ссудный капитал.

Через кредитный механизм ссудный капитал перераспределяется на основе возвратности между различными отраслями хозяйства, направляется в те сферы, где ощущается нехватка свободных денежных средств. Тем самым компенсируется недостаток капитала в одной отрасли и обеспечивается более эффективное использование денежных средств, что обеспечивает большую прибыль.

Кредит представляет собой определённый вид общественных отношений, связанных с движением стоимости и денежной форме. Если говорить проще, то это движение предполагает передачу денежных средств (ссуды) на время, причем за ссудополучателем сохраняется право собственности.

Кредитные отношения отличаются от денежных:

* составом участников. Если в денежных отношениях участвуют продавец и покупатель, при этом стоимость в товарной форме переходит в денежную, то в кредитных отношениях действуют кредитор и заемщик, между которыми возникают отношения по поводу движения и возврата стоимости;

* функциями. Деньги выполняют функции: меры стоимости, средства обращения, средства накопления и сбережения, средства платежа, мировых денег. Кредит выполняет функции: перераспределительную, замещение реальных денег кредитными;

* участием денег и кредита в самом процессе отсрочки платежей. Деньги при платежах в рассрочку проявляют свою суть в момент оплаты обязательств, т. е. на втором этапе, тогда как кредит как экономическая категория -- на самом этапе отсрочки. Определяя сущность кредита, следует различать три элемента:

* субъект;

* объект;

* ссудный процент.

Субъекты кредитных отношений.

Их два:

1) кредитор, который предоставляет ссуду на время, оставаясь собственником ссуженной стоимости. Для выдачи ссуды кредитору необходимо иметь определенные средства. Их источником могут стать собственные накопления и заемные средства, полученные от других хозяйствующих субъектов;

2) заемщик, который получает ссуду и обязуется ее возвратить к оговоренному сроку. Заемщик не является собственником ссуженного капитала, он лишь временный его владелец. Он использует ссуду, чтобы извлечь доход, и возвращает ссуду после ее участия в кругообороте и получения дополнительной прибыли. Заемщик платит за кредит ссудный процент.

Объект кредитных отношений. Это ссуженная стоимость.

Ссудный капитал -- денежный капитал, обособившийся от промышленного, имеющий особую форму движения и обладающий определенной спецификой. Ссудный капитал -- это собственность, владелец которой продаёт заемщику не сам капитал, а лишь право на его временное владение, ссудная стоимость выступает в качестве своеобразного товара, потребительная стоимость которого определяется способностью приносить заемщику прибыль.

Единственным источником образования ссудного капитала выступают временно свободные денежные средства государства, юридических лиц и населения, на добровольной основе передаваемые финансовыми посредниками для последующей капитализации и извлечения прибыли.

Ссудный процент. Это своеобразная цена ссуженной стоимости, передаваемой кредитором заемщику во временное пользование с целью ее производительного потребления.

1.4 Принципы кредитования

Сущность кредита проявляется в принципах кредитования. Принципы кредитования -- это основополагающие условия, на которых выдается кредит заемщику. Основные принципы кредита:

1) срочность;

2) возвратность;

3) обеспеченность;

4) платность;

5) дифференцированность;

6) целевой характер кредита.

Срочность кредита предполагает, что возвращать заемщику сумму ссуды следует в строго определенный срок, установленный кредитным договором. Нарушение срока возврата кредита является для кредитора основанием применить к заемщику экономические санкции в форме увеличения взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке -- предоставление финансовых требований в судебном порядке. Выполнение срока для заемщика -- это гарантия получения кредита. Срок, на который выдаётся кредит, оговаривается в кредитном договоре.

Принцип возвратности кредита заключается в необходимости своевременного возврата средств кредитору после завершения их использования в хозяйстве заемщика. В случае невозврата кредита в срок на заемщика налагаются штрафные санкции. Заемщик не может распоряжаться полученным кредитом как своим собственным капиталом. Кредит возвращается в тот момент, когда высвободившиеся средства дают возможность заемщику вернуть денежные средства, полученные во временное пользование. Процесс возврата важен и для кредитора, и для заемщика.

Обеспеченность кредита -- необходимая защита имущественных интересов кредитора от возможного нарушения заемщиком принятых в договоре обязательств. Обеспеченность кредита означает, что имеющиеся у заемщика имущество, ценности и недвижимость позволяют кредитору быть уверенным в том, что возврат кредита произойдет в определенный срок. Давая ссуду, кредитор проверяет ликвидность предоставленного в залог имущества.

Основными видами обеспечения кредита являются залог, гарантия, поручительство, страхование ответственности заемщика за непогашение кредита.

Платность кредита выражает необходимость оплаты заёмщиком права на использование кредитных ресурсов. Определяя цену кредита, кредиторы учитывают такой фактор, как стабильность денежного обращения в стране, прежде всего темп роста инфляции. Чем выше темпы инфляции, тем дороже должна быть плата за кредит, так как у банка повышается риск потерять свои ресурсы из-за обесценения денег. Принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен кредитору определенную плату за временное позаимствование у него денежных средств. Реализация этого принципа на практике чаще всего осуществляется через механизм банковского процента.

Дифференцированностъ кредита применяется кредитором к различным категориям заемщиков. Кредитор может разделить заемщиков, исходя из индивидуальных интересов, зависимости от обеспеченности, использования ссуд и т.д., применяя к каждой группе дифференцированные условия кредитного договора. Дифференцированность кредитования означает, что кредиторы не должны однозначно подходить к клиентам, претендующим на получение кредита. Кредит должен предоставляться только тем хозяйствующим субъектам, которые в состоянии его своевременно вернуть. Дифференциация кредитования должна осуществляться на основе показателей кредитоспособности. Оценка кредитоспособности хозяйствующих субъектов, желающих получить кредит, проводимая кредиторами до заключения кредитных договоров, дает им возможность предопределить соблюдение заемщиками принципа срочности кредитования. Дифференциация кредитования, исходя из кредитоспособности заемщиков, препятствует покрытию их потерь и убытков за счет кредита и служит необходимым условием его нормального функционирования на основах возвратности и платности.

Целевой характер кредита используется для большинства кредитных отношений. Он выражает необходимость целевого использования средств кредитора. В кредитном договоре оговаривается конкретная цель использования полученной ссуды. С помощью такого условия кредитор не только контролирует соблюдение кредитного договора, но также и получает уверенность в возвращении ссуды и процентов. Нарушение данного обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредита или введения штрафных санкций. Банковское кредитование предприятий и других организационно-правовых структур на производственные и социальные нужды осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования. Принципы кредитования представляют собой основу, главный элемент системы кредитования, поскольку отражают сущность и содержание кредита, а также требования объективных экономических законов, в том числе и в области кредитных отношений.



Глава 2. Ипотечный кредит

2.1 Чем вызвано появление ипотечного кредитования?

Ипотека или ипотечный кредит представляет собой кредит под залог недвижимости. Это означает, что возврат взятой суммы в качестве кредита будет обеспечен недвижимостью. Кредит может выдаваться на разные нужды, и залогом может служить уже имеющаяся в собственности заемщика квартира и другое недвижимое имущество.

Чаще всего в последнее время используется такая разновидность ипотечного кредитования, как кредит под залог квартиры.

Подавляющее большинство россиян не рассматривают банковский кредит в качестве возможного способа улучшения жилищных условий. Однако, согласно результатам опросов, почти 20% россиян недовольны своим жильем, а приобрести новые квартиры хотели бы более половины опрошенных. Только позволить себе это могут далеко не все: лишь десятая часть респондентов планирует покупку жилья в ближайшие 3-5 лет.

В настоящий момент только 1% россиян располагает суммой, необходимой, по их мнению, для покупки жилья, а при современном уровне роста цен на недвижимость накопить деньги на квартиру проблематично. Однако к ипотечному кредитованию, которое, как некоторым кажется, должно избавить жителей России от всех сложностей с приобретением собственного жилья, большинство пока относится настороженно.

Причина такого недоверия кроется скорее всего в высоких ставках по ипотечным кредитам. Предполагать, что ставки по ипотечным кредитам снизятся до низкого уровня в ближайшее время, не приходится, однако уже сейчас ставка но таким кредитам почти вдвое ниже, чем темпы роста цен на недвижимость, так что ипотека остается единственной реальной возможностью купить квартиру.

Преимущества такого кредита очевидны:

* поселиться в новой квартире можно сразу после получения кредита. Если раньше человек снимал жилье и платил деньги хозяину квартиры, теперь он будет платить соизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры;

* оплата за обслуживание кредита будет ниже роста цен на недвижимость, поэтому фактически человек ничего не теряет;

получатель ипотечного кредита платит меньше налогов. Все выплачиваемые проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере до одного миллиона рублей исключаются из налогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц. Однако при получении кредита необходимо обратить внимание:

на что начисляются проценты: на остаточную сумму долга или на всю сумму долга целиком. В первом случае -- проценты начисляются только на остаток долга. Во втором случае проценты начисляются на всю сумму кредита целиком;

какие дополнительные расходы, кроме платы за кредит, еще возникают. Такими расходами могут быть, например, комиссии при переводе денег, плата за оформление кредита и т. д. Их суммы могут оказаться существенными;

дополнительным расходом также может быть плата за страхование, которая составляет примерно 1,5% от остаточной суммы долга;

есть ли возможность досрочного погашения кредита. При этом появляется возможность сэкономить на процентах, вернув часть долга раньше, чем этого требует ваш договор. Обязательно надо посмотреть, предусмотрена ли такая возможность договором и не введены ли штрафные санкции за это.



2.2 Условия ипотечного кредитования следующие

Кредит предоставляется и погашается в рублях.

Срок, на который предоставляется кредит, -- обычно от 1 года до 27 лет.

3. Погашение кредита -- равные по сумме ежемесячные платежи, включающие в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую сумму.

4. Процент по кредиту в настоящее время составля- ет примерно 14% годовых в рублях. Досрочное погаше- ние кредита -- частичное или полное погашение креди- та допускается после истечения полугода, считая с даты предоставления кредита.

5. Требования к заемщику -- заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо от 18 лет до 60 лет.

Объект кредитования -- кредит предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или отдельно стоящего жилого дома, на которые оформлено право собственности в установленном законом порядке и которые расположены на территории субъекта РФ, где осуществляется кредитование заемщика. Могут также приобретаться коммунальные квартиры при условии оформления в собственность заемщика всей квартиры и передачи всей квартиры в залог.

Обеспечение кредита -- залог квартиры, приобретаемой на кредитные средства. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% суммы оценки приобретаемого жилья или продажной стоимости квартиры.

Требования к доходу заемщика -- для получения ипотечного жилищного кредита необходимо иметь постоянный источник доходов. Рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщиков.

Максимальная сумма кредита -- сумма кредита зависит от дохода семьи, рассчитывающей на получение кредита, и рассчитывается, исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов по нему не превышают 35% от совокупного дохода заемщиков. В случае, если заемщик вносит больше половины собственных средств в счет оплаты стоимости квартиры, ежемесячные выплаты по кредиту могут достигать 40% от общего дохода заемщиков.

Страхование -- заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь, потерю трудоспособности и приобретаемое имущество. В сумме эти выплаты составляют почти 1% в год от остатка ссудной задолженности.

Приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика или нескольких заемщиков. Следовательно, заемщик становится сразу лее собственником приобретаемого жилья.

Какие требования банк предъявляет к покупаемой квартире?

Предметом залога может являться отдельная квартира в многоквартирном доме или отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории того субъекта РФ, где осуществляется кредитование заемщика.

Покупаемое жилье должно соответствовать следующим требованиям:

жилье представляет собой квартиру в жилом доме, этажность которого шесть и более этажей, год постройки с 1961 года и позже;

квартира находится в собственности юридического или физического лица, причем вид собственности любой -- индивидуальная, общая долевая, общая совместная. Приобретение коммунальных квартир (комнат в коммунальных квартирах разрешается только по решению банка. Приобретение квартир в аварийном состоянии не допускается;

в квартире отсутствуют самовольные переустройство и перепланировка;

к квартире не предъявляют требования права собственности юридические или физические лица, и их требования не заявлены в судебном порядке;

квартира подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения;

квартира должна быть обеспечена горячим и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;

квартира должна иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши.

В случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения заемщиком, если независимый оценщик оценит это помещение как объект, имеющий среднюю либо высокую степень ликвидности.

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

1) не находится в аварийном состоянии;

2) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

3) иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент.

Стоимость предмета залога определяется на основе оценки независимого оценщика. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке.

Какие этапы нужно пройти, чтобы получить кредит на покупку квартиры?

1-й этап. Оценка своих возможностей.

Для получения ипотечного кредита прежде всего надо для себя определить:

стоимость квартиры, которая соответствует личным запросам и пожеланиям;

накопленные средства, которые могут быть направлены в качестве первоначального взноса. Большинство ипотечных программ требует, чтобы в качестве первого взноса было внесено не менее 30% от стоимости квартиры. Поэтому, если стоимость планируемого жилья составляет около 800 тыс. руб., то надо иметь как минимум 240 тыс. руб. собственных средств. При этом необходимо учесть также и дополнительные расходы, например, страхование, плата за оформление кредита, за оформление квартиры в собственность и т. п. Общая сумма таких расходов будет не менее 1-1,5% от стоимости кредита;

документально подтвержденный доход семьи. Здесь следует помнить, что на погашение кредита, как правило, направляется максимум 50% от совокупного семейного дохода;

количество лет, за который можно будет погасить кредит.

2-й этап. Выбор ипотечной программы. Исходя из требований и возможностей, нужно выбрать ипотечную программу. Для начала необходимо выбрать 2-3 программы, которые наиболее полно соответствуют потребностям заемщика. Далее, при непосредственном контакте с банком, можно конкретизировать детали и определиться с окончательным выбором.

3-й этап. Получение подтверждения у банка на возможность получения кредита.

Для этого необходимо будет собрать пакет документов, необходимый для подтверждения банком возможности получения кредита. Список этих документов варьируется. В одних банках достаточно заполнить анкету, в других -- надо предоставить какие-то документы, например, выписку из трудовой книжки, справку о доходах и т. п. После того, как банк примет решение о возможности предоставления кредита, нужно приступать к выбору квартиры и сбору документов.

4-й этап. Выбор квартиры.

Выбрать квартиру нужно такую, которая соответствует требованиям банка. Такие требования можно узнать в самом банке, а также посмотреть на сайте банка. Также необходимо обратиться к оценщику, которому доверяет выбранный заемщиком банк, и произвести оценку жилья. Услуги оценщика платные.

5-й этап. Страхование рисков.

Действующее законодательство обязывает заемщика страховать жилье, которое выступает предметом залога по ипотеке. Поэтому необходимо застраховать квартиру, а также жизнь заемщика на случай утери платежеспособности и утраты собственности на квартиру. Это означает, что если по не зависящим от заемщика обстоятельствам, он будет не в состоянии погасить кредит, кредит за него выплатит страховая компания.

6-й этап. Сбор необходимых документов.

Список документов и число их копий заемщик должен уточнить в банке, так как правила приема документов могут меняться и варьироваться от клиента к клиенту и в различных банках.

7-й этап. Оформить кредит и купить квартиру.

Когда все предыдущие пункты выполнены, можно идти оформлять кредит. Для этого в банке нужно оформить договор, внести первый взнос и т. д. Когда кредит предоставлен, нужно приобрести квартиру и произвести государственную регистрацию прав собственности на нее. После завершения расчетов с продавцом квартиры заемщик становится полноправным собственником квартиры.

Каков порядок получения кредита?

Для получения ипотечного кредита заемщику необходимо пройти следующие этапы.

1-й этап. Предварительный расчет суммы кредита и оценка его возможностей.

Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа возможности получения кредита заемщику необходимо обратиться в банк. На основании предоставленных им сведений сотрудники банка производят предварительный расчет максимально возможной суммы кредита. Это не предполагает последующего обязательного одобрения кредита, поскольку окончательное решение принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.

2-й этап. Процедура оценки платежеспособности заемщика и возможной суммы кредита.

При положительных результатах предварительного анализа заемщик собирает полный комплект всех необходимых документов и представляет его в банк. На основании предоставленных документов производится оценка его платежеспособности, то есть способности погашать полученный кредит и проценты, и окончательно определяется, на какую максимальную сумму кредита заемщик может рассчитывать. Для более детального анализа отдельных статей доходов и расходов банк имеет право запросить у заемщика дополнительные документы.

Источниками получения регулярных доходов, учитываемыми при расчете максимальной суммы кредита, являются:

1) заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

пенсионные выплаты и стипендии;

чистый доход в форме арендной платы;

доход в виде дивидендов по акциям;

доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

7) алименты и пособия на детей.

После расчета суммы кредита и проверки предоставленной заемщиком информации заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом максимально оговоренной суммы кредита. Лицензированный оценщик осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья. Сумма оценки соотносится с размером выдаваемого кредита (займа). По жилью, намеченному к приобретению, заемщик собирает полный пакет документов, необходимый для регистрации сделки купли-продажи в государственных органах. Помощь в данном вопросе могут оказать квалифицированные специалисты риэлторских компаний. При наличии в семье несовершеннолетних детей, которые будут являться собственниками приобретаемого жилья или проживать там, необходимо до оформления сделки получить разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные средства жилого помещения.

3-й этап. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.

Порядок оформления ипотечной кредитной сделки первичным кредитором:

-заключение кредитного договора между первичным кредитором и заемщиком в простой письменной форме;

-заключение между продавцом квартиры и заемщиком договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме;

-одновременно между заемщиком и кредитором происходит заключение договора об ипотеке покупаемой квартиры (смешанного договора купли-продажи и ипотеки), его нотариальное удостоверение, составление закладной и совершение нотариальных действий в отношении закладной. В присутствии нотариуса договор об ипотеке (смешанный договор купли-продажи и ипотеки) подписывается сторонами сделки, нотариально удостоверяется, покупатели квартиры составляют закладную в пользу кредитора, при этом нотариус сшивает, нумерует листы закладной и заверяет своей подписью и печатью. В тех случаях, когда договор купли-продажи квартиры составлен так, что ипотека из него возникает в силу закона, заключения отдельного договора об ипотеке не требуется. Договор купли-продажи в этом случае составляется в присутствии нотариуса и нотариально удостоверяется;

-регистрация в государственных органах договора купли-продажи, договора об ипотеке жилья (смешанного договора купли-продажи и ипотеки), права собственности заемщика (покупателя), ипотеки и выдача закладной первичному кредитору;

4) передача продавцу из собственных средств заемщика не менее 30% стоимости квартиры;

5) оформление акта приема-сдачи жилого помещения между заемщиком и предыдущим собственником;

6) предоставление ипотечного жилищного кредита заемщику и перечисление оставшейся части стоимости квартиры продавцу квартиры;

7) страхование заемщиком жизни и имущества. При этом срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, страховая сумма по каждому договору -- не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять процентов, оплата страховых премий осуществляется ежегодно.

Что нужно помнить заемщику?

Заемщик должен реально оценить свои возможности и принять правильное решение с учетом следующих факторов:

Во-первых, достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры), а также для покрытия расходов, связанных с совершением сделки по ипотеке квартиры.

Во-вторых, сможет ли заемщик ежемесячно направлять не менее 35% от своего дохода на погашение кредита и уплату процентов, чтобы остающихся у него средств хватило на поддержание необходимого уровня жизни его семьи.

В-третьих, оцените, насколько вероятно получение дохода в сумме не менее, чем заемщик получает сейчас в течение всего срока кредитования. Это означает, что нужно оценить стабильность получения доходов и стабильность занятости.

Каковы особенности кредитования на покупку загородного дома?

Если вам надоело жить в душном городе и дышать автомобильными выхлопами, можно перебраться в деревню и купить там домик или участок земли под строительство дома. Можно взять ипотечный кредит под залог земли, строящегося или построенного дома. Однако только ограниченное количество банков предлагают такие займы. Да и стоят они дороже ипотеки по городским квартирам.

Займы на покупку дома за городом предоставляют менее десятка банков. На рынке загородного жилья больше факторов риска. Стандартов оценки загородных домов нет, так как все они сильно различаются по качеству, местоположению, статусу и ликвидности. Еще один фактор -- срок, за который на жилье можно найти покупателя. В городе он составляет от 2 недель до 2 месяцев.

На загородном рынке -- 4-6 месяцев и больше.

В настоящее время банки постепенно активизируют кредитование загородного жилья. Для некоторых банков ипотека на загородное жилье -- уже стандартный продукт, основные характеристики которого не зависят от конкретного объекта. Другие банки сами определяют объекты кредитования и выдают ипотечные кредиты только в рамках совместных с застройщиками проектов.

Ипотечные кредиты на загородные дома имеют высокие риски и для заемщиков. Но, независимо от этого, кредит и проценты по нему заемщику придется выплачивать сразу же. На вторичном рынке ситуация тоже не однозначна. Высокие риски банки закладывают в стоимость и условия ипотеки на загородную недвижимость. Так, первоначальный взнос выше, чем на городское жилье, и составляет не менее 30-40% от стоимости дома. Процентная ставка также выше на 3-5% относительно ставки по кредитам на городское жилье. Еще выше (на 1-2%) ставки по займу на недостроенное жилье. Также ипотечный кредит на загородный дом выдается на меньший срок. Если расплачиваться за городскую квартиру можно до 27 лет, то за коттедж за городом -- 10-15 лет максимум. Чтобы без ущерба для семейного бюджета получить кредит на покупку и строительство коттеджа, совокупный доход семьи должен быть не менее $4000-6000.

2.3 Примеры расчета платежей по ипотечному кредитованию

Пример1.

Условие: но схеме целевых накопительных сбережений клиент ипотечного банка к моменту получения ипотечного кредита накопил на сберегательном счете 90 тыс. руб.

Определить: какую сумму кредита под залог получаемого жилья получит данный клиент, если сумма накоплений составила 30% получаемого жилья, а предполагаемое соотношение суммы кредита и стоимости залога составит 70%? Решение:

1. Найдем стоимость покупаемого жилья: 90 000 / 30% х 100% =300 000 тыс. руб.

2. Поскольку покупаемое жилье является залогом, то сумма кредита равна:

300000 х 70% / 100% = 210 000 руб.

Пример 2.

Условие: Иванов СИ. с ежемесячным доходом 3 000 руб. обратился в Сбербанк с просьбой выдать ему ипотечный кредит В сумме 00 000 руб. сроком па 5 лет.

Определить: может ли Сбербанк удовлетворить заявку Иванова СИ., если условия кредитования предполагают погашение кредита и процентов ежемесячными равномерными взносами, которые на должны превышать 30% дохода?

Решение: поскольку погашение осуществляется равномерными взносами, то сначала рассчитаем сумму ежемесячных выплат в погашение кредита:

60 000 / (12 мес. х 5 лет) = 1 000 руб.

Возможность ежемесячных выплат клиента, исходя из его дохода, составит:

3 000 х 30% / 100% = 900 руб.

Следовательно, даже без учета процентов Иванов СИ. не сможет погасить кредит.

Ответ: нет.

Пример 3.

Условие: Петров А.В. покупает с помощью АКБ «Экспресс-Волга» однокомнатную квартиру (на 7 лет под 19% годовых) общей стоимостью 785 600 руб. Первоначальный взнос составляет 30% от стоимости квартиры.

Определите: сумму кредита, ежемесячный платеж Петрова А.В. и его минимальный доход.

Решение:

Квартира стоит 785 600 руб.

Петрову А.В. надо внести 30% от стоимости покупаемой квартиры, т. е. 235 680 рублей (785600 х 30% / 100%).

Кредит, который Петров А.В. должен взять в банке, составляет

549 920 рублей (758 600 235 680). Находим проценты за пользование кредитом:

а) за год 104 484,8 рубля (549 920 х 19% / 100%);

б) за месяц 8707 рублей (104484:12мес). Основной платеж 6 546,7 рублей (549 920 : 84 мес.

(т. е. 12 мес. х 7 лет)).

Ежемесячный платеж за кредит составит 15 253,7 руб. (8 707 + 6 546,7).

Таким образом, минимальный доход Петрова А.В. должен составлять 25 422 рубля = 15 253,7 / 60% х 100% (согласно законодательству банк может удерживать до 60% от дохода заемщика).

2.5 Ипотечный кредит в Кемеровской области

В Кемеровской области более 100 тысяч человек нуждаются в улучшении жилищных условий. Еще 47 тысяч семей живут в ветхом и аварийном жилье. Губернатор области Аман Тулеев просит лидеров профсоюзов рассмотреть возможность оказания помощи нуждающимся работникам предприятия в получении ипотечного кредита на жилье. Как 19 июля 2006 года сообщили ИА REGNUM в пресс-службе областной администрации, глава региона обратился с открытым письмом к лидерам профсоюзных организаций Кузбасса. "Неслучайно решение жилищного вопроса объявлено президентом РФ Владимиром Путиным одной из приоритетных задач государства, говориться в обращении Тулеева. В рамках этого проекта мы должны решить две задачи: увеличить темпы жилищного строительства в Кузбассе и развивать ипотечное кредитование как механизм, который обеспечит доступность жилья для граждан".

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

Кемеровской области в 2006 году планирует увеличить объем ипотечного кредитования по сравнению с 2005 годом в 3 раза, сообщила исполняющий обязанности заместителя губернатора Кемеровской области по строительству Марина Гуляева на пресс-конференции во вторник. "По итогам 2005 года объем выданных кредитов через агентство по федеральной схеме составил 415 млн. рублей. И этот объем в 2006 году мы планируем увеличить в три раза", сказала М.Гуляева. Она отметила, что в 2006 году запланировано увеличение объемов лимитирования по выдаче кредитов АИЖК Кемеровской области со стороны Федерального агентства с 1,5 млрд. рублей в 2005 году до 2,4 млрд. рублей в 2006 году.

В настоящее время АИЖК Кемеровской области имеет соответствующие договоры о субсидировании первоначального взноса или процентной ставки для своих сотрудников с АО "Кузбассэнерго", Юргинским машиностроительным заводом, а также ведет переговоры о привлечении к этой схеме предприятий угольной и металлургической отраслей, действующих на территории региона. Средний размер кредита в Кемеровской области составил 417 тыс. рублей при минимальном установленном по федеральной схеме ипотечного кредитования уровне в 100 тыс. рублей и максимальном 2,1млн.рублей. Как отметила Г.Миронова, для развития ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области агентство не только привлекает предприятия для субсидирования первоначального взноса и процентной ставки для своих работников, но также заключает соглашения о сотрудничестве с агентствами недвижимости для реализации схемы ипотеки в различных городах и районах Кемеровской области. Таких договоров о сотрудничестве заключено 25. Агентство также начало предоставлять ипотечные кредиты жителям Кемеровской области на покупку жилья по ипотечной схеме на территории других регионов Российской Федерации. Основные критерии предоставления кредита: срок от 1 года до 30 лет размер первоначального взноса от 10% стоимости жилья, процентная ставка от 11,5 до 14% годовых. Кредиты предоставляются на готовое жилье, а также на строительство и ремонт. При этом условия кредитования постоянно смягчаются. Только в этом году уже дважды снижалась процентная ставка (об этом ИА REGNUM сообщало 15 июня 2006 г.).

"Но, несмотря на это, ипотечное кредитование остается недоступным для многих кузбассовцев, подчеркивает губернатор. За 6 месяцев 2006 года в Кузбассе оформлено менее 700 ипотечных кредитов. Слабые возможности у молодых семей и семей с низкими доходами. Как правило, у них либо нет денег на первоначальный взнос, либо их доход не позволяет делать необходимые ежемесячные платежи. Однако работники предприятий, если они не имеют возможности получить поддержку государства в виде льготных займов, должны рассчитывать на помощь и поддержку своего предприятия. Именно помощь предприятий в этой ситуации может привести к настоящему прорыву в решении жилищного вопроса". АИЖК разработало схемы такого корпоративного субсидирования. Предлагается два варианта: предприятие может компенсировать часть процентной ставки и, таким образом, снизить ежемесячные выплаты по ипотечному займу, либо помочь работнику внести первоначальный взнос. Ведь практика подтвердила эффективность такой помощи. Если предприятие направляет 10 млн. рублей на строительство или приобретение жилья, то жилищные условия улучшат только 8-10 семей. Но если такую же сумму направить на субсидирование первоначального взноса или процентной ставки, то семей, улучшивших жилищные условия, будет в четыре раза больше. Однако на сегодняшний день, как сообщало ИА REGNUM, заключено пока только 12 соглашений о сотрудничестве между АИЖК Кемеровской области и крупными кузбасскими предприятиями, которые готовы оказывать помощь своим работникам в получении ипотечных займов. Среди них ООО "Юрмаш", ОАО "Евразруда", ОАО "ЗСМК", ОАО "Шахта Березовская" (ОАО "УК Кузбассуголь"), ОАО "Шахта Первомайская" (ОАО "УК Кузбассуголь"), ОАО "Южный Кузбасс", ОАО "УК "Кузбассразрезуголь". Применяют такую практику и на ОАО "АЗОТ". "При этом в Кузбассе работают тысячи предприятий, подчеркивает губернатор. А их руководители и собственники не "разогнались" в решении жилищных вопросов своих подчиненных.

Подтолкнуть их, направить в русло решения жилищных проблем призваны защитники интересов трудящихся профсоюзы. Уверен, возможность решить жилищную проблему с помощью предприятия обязательно привлечет к вам же грамотных специалистов и добросовестных работников".

Сбербанк России предлагает физическим лицам жилищное кредитование.

Виды кредита:

1) кредит на недвижимость ( на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости);

2) ипотечный кредит (на приобретение и строительство жилья, строящегося/построенного с участием в финансировании строительства Сбербанка России);

3) кредит «Молодая семья» ( кредит на строительство и приобретение объектов недвижимости молодым семьям).

К примеру за период 2004-2006 годы в отделении сбербанке России № 7387 было выдано:

Вид кредита	2004 год	2005 год	2006 год	итого
Кредит на приобретение жилья	10226000 руб.	5714000 руб.	2446000 руб.	18386000 руб.
Кредит «Молодая семья»	8976000 руб.	15183500 руб	6412500 руб.	30571500 руб.
Ипотечный кредит	-	-	990000 руб.	990000 руб.

В КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ ВВОДЯТСЯ 11 НОВЫХ ВИДОВ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области объявило о введении новых видов ипотечных займов. Как сообщила, и.о. заместителя губернатора по строительству М.А.Гуляева, теперь вместо одного вида займа предусмотрено одиннадцать видов различных ипотечных займов с различными процентными ставками от 12 до 18% в зависимости от условий кредитования.

Ставка по кредиту с первоначальным взносом от 50% до 70% от стоимости приобретаемого жилья сроком до 15 лет составит 12% годовых, от 15 до 30 лет 13% годовых. Ставка по кредиту сроком до 15 лет при первоначальном взносе от 30% до 50% от стоимости жилья составит 13% годовых, от 15 до 30 лет 13,5%. Ставка по кредиту сроком до 15 лет с первоначальным взносом от 10% до 30% от стоимости жилья, составит 14% годовых, от 15 до 30 лет 16% годовых. При предоставлении ипотечных займов на строительство жилья, указанные выше ставки, повышаются на 2%. В случае если у заемщика недостаточно средств на первоначальный взнос, возможно оформление ипотечного займа при условии предоставления заемщиком дополнительного залога в виде имеющегося жилья.

Имеющиеся жилищные условия можно улучшить, взяв ипотечный заем, используя жилье, полученное в результате приватизации в качестве первоначального взноса. Продавая имеющееся жилье, сумма займа может составить, например: 530 тысяч рублей. Ежемесячный платеж по такому займу составляет 6387 рублей. Требуемая платежеспособность может составить от 12800 рублей.

При покупке квартиры на вторичном рынке, стоимостью, к примеру, 1 миллион рублей и первоначальном взносе 300 тысяч рублей, сумма займа составит 700 тысяч рублей, а ежемесячные платежи составят в среднем 9000 рублей. Требуемая платежеспособность может составить до 25700 рублей. Причем, для определения платежеспособности к расчету берутся совокупные доходы супругов, а в случае их недостаточности, доходы иных родственников друзей до 4-х человек. Как сообщили корреспонденту REGIONS.RU в пресс-службе обладминистрации, также стало возможно ипотечное кредитование не только на вторичное, но и на строящееся жилье, предусматривается кредитование и на ремонт квартиры. Эти нововведения позволят существенно расширить круг граждан, которые могут улучшить жилищные условия с помощью ипотеки, и таким образом, в целом повысить доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения.



Глава 3. Социологический опрос населения

На вопрос: Как вы относитесь к ипотечному кредитованию?

Было опрошено 60 человек из них 20чел. в возрасте от 20 до 25 лет, 20 чел., в возрасте от 30 до 35 лет и 20 чел. от 40 до 45 лет.

Ответы респондентов	Положительное отношение к ипотечному кредитованию.%	Отрицательное отношение к ипотечному кредитованию. %	Нейтральное. %
Категория респондентов
20-25 лет 20 чел.	23	65	22
30 - 35лет 20 чел.	73	24	3
40-45 лет 20 чел.	48	22	30
Всего: 60 чел

У тех респондентов, которые ответили отрицательно, было выяснено, почему такое отношение к ипотеке. Респонденты в возрасте 20-25 лет



Ответы респондентов	Страх долгосрочности выплат, %	Нет средств %	Нет постоянной работы, %	Боязнь инфляции %	Не вера в успех %
Всего опрошено 13 чел.	65	30	4	0	1

в возрасте 30-35 лет

Ответы респондентов	Страх долгосрочности выплат, %	Нет средств %	Нет постоянной работы, %	Боязнь инфляции %	Не вера в успех %
Всего опрошено 5 чел.	15	70	0	15	0

в возрасте 40-45 лет

Ответы респондентов	Страх долгосрочности выплат, %	Нет средств %	Нет постоянной работы, %	Боязнь инфляции %	Не вера в успех %
Всего опрошено 4 чел.	90	0	0	10	0



Затем были опрошены 8 человек, получившие ипотечный кредит на приобретение жилья.

Вопрос: Почему вы считаете выгодным ипотечный кредит?

Ответы еспондентов	Постепенная выплата в течении нескольких лет	Доступность получения	Жизнь в комфорте
Всего опрошено 8 человек	4	1	3

Вопрос. Хотели бы взять ипотечный кредит на приобретение жилья?

Были опрошены 36 молодых семей ( в возрасте от 22 до 35 лет)

Ответы респондентов	да	нет	сомневаюсь	Не знаю подробности получения кредита
Всего опрошено 36 молодых семей	7	12	10	7



Глава 4. Рекомендации по ипотечному кредиту

Какие льготы по налогообложению при покупке жилых помещений, в том числе за счет кредитных средств, может получить заемщик?

Купив квартиру в кредит, сегодня заемщик может воспользоваться значительными льготами по налогу на доходы физических лиц.

С 1 января 2001 года действует новый порядок расчета и применения льготы по налогу на доходы физических лиц. В соответствии с новым Налоговым кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации.

Так, в статье 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ указано:

«При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать

1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

При этом, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Благодаря кредиту существуют следующие выгоды:

1) сокращение времени на удовлетворение хозяйственных и личных потребностей;

2) получение возможности приобретения объекта недвижимости;

3) ускорение роста своего благосостояния;

4) в условиях инфляции рыночная стоимость объектов недвижимости в будущем может существенно возрасти, а значит, увеличится и богатство семьи, владеющей таким имуществом.



Заключение

Сегодня, к сожалению, многие относятся к ипотеке с недоверием, считают, что это «Жизнь в долг». Но другой альтернативы сегодня фактически нет. Бесплатное жильё сейчас могут получить только некоторые категории населения, да и то не в собственность, а по социальному найму. Накопить на квартиру практически невозможно, ведь цены на жилье растут очень быстро. Остаётся один выход - брать кредит, и уже став хозяином квартиры, постепенно расплачиваться за неё. Мы верим, что за ипотечным кредитом будущее нашего жилищного рынка. Приоритетный национальный проект «Доступное жильё - гражданам России» уже в обозримом будущем позволит решить наболевший квартирный вопрос» в нашей стране. А слово «ипотека» станет для кузбасских семей синонимом слова «новоселье».



Список используемой литературы

1. Новикова Н.А., Орлова Н.В. 100 вопросов о кредите. Ростов-на -Дону «Феникс» 2006 год.

2. Многотиражная газета «Аргументы и факты в Кузбассе» №20 2006 год, Ю. Ганова Ипотека. Кузбассовцы боятся кредитов.

3. Многотиражная газета «Кузбасс» №114 (24102) от 27.06.06

...