Особенности осуществления ипотечного кредитования в Республике Казахстан (на примере АО "БТА Ипотека")

15

Размещено на http://www.allbest.ru/

Особенности осуществления ипотечного кредитования в Республике Казахстан (на примере АО "БТА Ипотека")

А.Б. Исаева

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.

Первым этапом ипотечного кредитования можно считать период с 1995 по 2001 годы, то есть период с момента вступления в силу Указ Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества. В этой связи была образована ЗАО "Казахстанская ипотечная компания" (далее - КИК). Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов. Таким образом, достигается удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка.

Следует также отметить, что немаловажную роль играет система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Система гарантирования ипотечных кредитов направлена на создание благоприятных условий для повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков по кредиту между банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты. В этой связи в 2003 году был создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных вкладов (далее - КФГИВ). В апреле 2003 года Правительством Республики Казахстан создано АО "Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана) со стпроцентным участием государства в уставном капитале.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Двухуровневая система ипотечного кредитования представлена на рисунке 1.

Рисунок 1.

11 - независимая оценка заложенного имущества;

12-проверка правого статуса недвижимости и регистрация ипотеки;

13-обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.;

Вторичный рынок

· уступка прав требование по ипотечному кредиту;

· денежные средства за ипотечные кредиты;

· размещение ипотечных облигаций;

· денежные средства за ипотечные облигации.

АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан - АО "Банк ТуранАлем"

На настоящий момент компания является одной из крупных и специализированных ипотечных компаний, имеющих лицензию Национального Банка Республики Казахстан на проведение заемных операций.

Основными направлениями, в которых компания развивает ипотечное кредитование, является следующее:

· Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;

· Кредитование покупки жилья на первичном рынке;

· Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;

· Кредитование строительства частных коттеджей;

· Кредитование покупки коммерческой недвижимости;

· Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой недвижимости;

· Организация финансирования строительства много квартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

Компания является партнёром АО"Казахстанская Ипотечная Компания".

Компания наряду с рядом отечественных финансовых учреждений подписало Меморандум о сотрудничестве по реализации Государственной программы жилищного строительства с Правительством Республики Казахстан и на сегодняшний день является одним из активных участников по реализации этой программы. АО "Ипотечная организация "БТА Ипотека" одним из первых начало успешное сотрудничество с Казахстанским Фондом Гарантирования Ипотечных Кредитов.

В 2008 году Компанией было выдано 12 490 ипотечных кредитов на общую сумму 54 101 372 тыс. тенге. Максимальный объем выдач пришелся на июль месяц (7 582 343 тыс. тенге), минимальный - на ноябрь 2008 года (636 241 тыс. тенге). Средняя сумма кредита, выданного в 2008 году, составила 4 331,51 тыс. тенге. Средний срок предоставления кредита за тот же период составил 14,77 лет.

Таблица 1.

ипотечное кредитование гарантирование страхование кредит

Средневзвешенная ставка выдачи за отчетный период составила 15,49% годовых. Средневзвешенный ставки за год по кредитам в тенге с фиксированной ставкой вознаграждения составляют 15,36%, по валютно - индексированным кредитам 18,31%, по кредитам, привязанным к темпу инфляции - 15,27%, по валютным - 14,82% годовых.

Основную долю выданных в 2008 году кредитов составляют кредиты на срок от 20 до 25 лет - 48,40% от годовых объема выдачи, на втором месте - кредиты со сроком от 15 до 20 лет - 23,64%. Доля кредитов, выданных на срок от 10 до 15 лет составляет 15,82% совокупного объема выдачи. Незначительные доли займов сроком от 5 до 10 лет и до 5 лет - всего 7,89% и снизить размер ежемесячного платежа по кредитам.

В последние годы постоянно увеличивается доля ипотечных кредитов, выдаваемых АО "БТА Ипотека". В процессе этого отрабатывается механизм предоставления данной формы кредита. В результате выработаны конкретные этапы взаимоотношения банка и заемщика.

С 2007 года АО "Ипотечная организация "БТА Ипотека" предлагает своим клиентам 20 пакетов ипотечного кредитования, каждый из которых позволяет подобрать максимально удобные условия для заемщика (табл.3).

В разрезе ипотечных пакетов первое место по выдаче кредитов на приобретение приходится предоставление кредитов по пакету "Казахстанский экспресс" (57,79% совокупной выдаче на приобретение). Значительный объем выдачи по данному пакету ипотечного кредитования связан с его преимуществами перед другими пакетами: фиксированная ставка вознаграждения на весь период займа; упрощенная форма оформления; возможность получения ипотечного займа при бездокументарной форме подтверждения доходов; применимость всех опций к данному пакету.

Второе место занимают выдачи по пакету "Профессионал" - 5,56%, ориентированный на заемщиков, которые являются работниками крупных компаний, главами подразделений с уровнем дохода выше среднего. На третьем месте - пакет "Элитный" с долей в совокупном объеме выдачи на приобретение недвижимости 5,21%, который ориентирован на приобретение дорогого и элитного жилья: пентхаусов, таунхаусов, квартир, а также коттеджей.

Несмотря на стремительное развитие на рынке ипотечного кредитования все таки существуют проблемы:

До недавнего времени основными препятствиями для повсеместного распространения ипотеки являлось отсутствие частной собственности на землю. По этой причине ипотек до сих пор получила развитие только в крупных городах и практически полностью отсутствует в населенных пунктах. Однако после принятия Земельного кодекса, по крайней мере, законодательно появилась возможность включения земли в экономический оборот.

Практическая реализация данной задачи в настоящее время тормозится из - за отсутствия практики её использования, несовершенства законодательно установленных процедур государственной регистрации, а также недоверия банков к установленным государством партнерам оценки её рыночной стоимости.

К примеру, в случае приобретения недвижимости вместе с земельным участком оценку недвижимости осуществляет Центр по недвижимости (бывший БТИ), а земли - орган по оценке земли. Таким образом, процесс оценки фактически неделимого имущества разделен на два этапа, что подразумевает увеличение сроков осуществления сделок и дополнительные финансовые издержки.

Другой немаловажный момент - порядок государственной регистрации залога недвижимого имущества, приобретаемого на средства ипотечного кредита. Первоначально необходимо произвести государственную регистрацию права собственности на имущество, а лишь затем возможно зарегистрировать залог этого имущества. Такое положение содержит в себе риск потерь банков - кредиторов. К примеру, если предоставить деньги для покупки недвижимости, то после совершения сделки заемщик может отказаться предоставить жилье в обеспечение. В результате банк - кредитор окажется без залога по предоставленному ипотечному кредиту.

В данной ситуации можно было бы предложить два решения:

· Предусмотреть законодательно возможность заключения и регистрации одного договора, который включал бы в себя положения договоров банковского займа и ипотечного;

· Предусмотреть законодательно "ипотеку по закону", то есть ситуацию, когда жилье, приобретаемое на средства ипотечного кредита, автоматически считалось бы находящимся в залоге.

Как известно, оператором национальной системы ипотечного кредитования является АО "Казахстанская ипотечная компания". Роль Компании заключается в приобретении прав требования по ипотечным кредитам у банков - кредиторов, а также последующий выпуск ипотечных облигаций под залог данных прав потребителя.

Для этого необходимо решить следующие основные проблемы, связанные с успешным внедрением ипотеки в жизнь:

· Внесение максимально возможных, щадящих условий для заемщиков, в силу не только коммерческой, но и социальной основы программы;

· Решение проблем с обеспечением кредиторов и инвесторов реальными государственными гарантиями в виде контролирующих институтов на всех этапах ипотечного кредита от выдачи до погашения;

· Обеспечение жесткого контроля над допуском к инвестированию КУПА в ипотечные облигации банков второго уровня;

· Формирование комплексной государственной политики стимулирования жилищного строительства;

· Ориентация на широкие слои населения.

Многие банки весьма рискуют выдавать ипотечные кредиты из - за повышенных рисков, которые, прежде всего, связаны с:

· Отсутствием стабильной заработной платы у населения;

· Отсутствием твердой гарантии, связанной с трудоустройством в течение всего времени погашения кредита, с риском изменения места работы и снижения доходной части;

· Возможным ростом семьи в количественном отношении, что влияет на платежеспособность клиента;

· С долгосрочностью кредитования, не менее трех лет, которое осуществляется в валюте - тенге, что связано с доходностью населения - заработная плата в тенге. В свою очередь банки имеют валютные риски, когда в случае роста курса доллара США и приобретения ресурсов для кредитования возникает курсовая разница, которая будет отнесена на расход банка.

Также основной проблемой для коммерческого банка, выдающего строительный кредит - точно оценить вероятность надлежащей реализации проекта, в частности, уровень риска незавершения строительства в срок и риск, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Одним из недостатков отечественного ипотечного кредитования является то, что оно осуществляется еще на недостаточно высоком уровне. Оставляет желать лучшего квалификация специалистов, работающих с клиентами. Ипотека - это сравнительно новый для Казахстана вид кредитования и, надо сказать, достаточно сложный его вид. Эксперт, занимающийся ипотекой, должен достаточно глубоко знать банковское дело, гражданское и семейное право, нотариальную деятельность, работу регистрирующих органов (Центра по недвижимости), страхование, быть опытным психологом. Собственных высококлассных специалистов в этой области у нас пока нет, как нет и повышению квалификации. Следует также дорабатывать внутренние процедуры банков, участвующих в ипотечном кредитовании. Ввиду несовершенства пока еще только формирующейся у нас нормативно - законодательной базы ипотечной системы, имеют место частые изменения в законодательстве и различные интерпретации законов на местах. Вместе с тем, качество обслуживания клиентов нередко зависит от уровня культуры самих клиентов. Зачастую клиент, требующий вежливого и доброжелательного отношения к себе, крайне некультурно ведет себя с обслуживающим персоналом. На рынке ипотечных продуктов стоит реальная степень риска для заемщика, связанная с применением ставок вознаграждения, так как они могут пересматриваться в зависимости от доходности государственных ценных бумаг и изменения индекса инфляции. Одним из главных инструментов достижения целей по реализаций антикризисной программы станет реализация Плана совместных действий по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009 - 2010 годы, принятого Правительством, Национальным Банком и агентством по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (далее - АФН) будут решаться задачи по стабилизации финансового сектора, поддержке малого и среднего бизнеса, развитию агропромышленного комплекса, рынка недвижимости, дальнейшей диверсификации экономики, обеспечению занятости и поддержке социально-уязвимых слоев населения. Для финансового обеспечения Плана будут использованы средства Национального Фонда в объеме 1 200 млрд. тенге.

В рамках решения проблем на рынке недвижимости предполагается: - реализация мероприятий по привлечению средств для финансирования программ, а именно:

· Осуществления заимствования фондом "Самрук-Казына" из Национального фонда путем выпуска облигаций на сумму 480 млрд. тенге. Эти средства в соответствии с антикризисным Планом предусмотрены для решения жилищных проблем граждан и активизации рынка недвижимости в городах Астана и Алматы. Для чего будет запущена специальная программа ипотечного кредитования и развития жилищного сектора.

· Привлечение средств накопительных пенсионных фондов для финансирования программы ипотечного кредитования и развития жилищного сектора. Здесь будут использованы следующие механизмы: Средства НПФ будут привлекаться путем выпуска облигаций фондом "Самрук-Казына" на казахстанской фондовой бирже.

В соответствии с Планом совместных действий Правительства, Национального банка и Агентства по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций Республики Казахстан по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009-2010 годы, реализуется программа рефинансирования ранее выданных ипотечных займов на при обретение жилья. Под рефинансированием понимается выдача Банком второго уровня (далее - БВУ) розничных кредитов для погашения Ипотечного займа или изменение условий действующих Ипотечных займов на новых ниже представленных условиях. Целью программы является снижение действующей ставки вознаграждения по ипотечным займам до 9-11 %, в случае если заем был получен в иностранной валюте, перевести его в тенге по текущему курсу, а также при необходимости получить возможность пролонгировать (увеличить) срок кредита до 20-ти лет, тем самым снизить размер взноса по кредиту. Из средств Национального фонда на рефинансирование ипотечных займов 10 казахстанским банкам было выделено 120 млрд. тенге. Самая большая часть средств, предусмотренных для реализации государственной программы рефинансирования, была выделена Акционерному Обществу "БТА Банк", и составила свыше 37 млрд. тенге. Из них 13 млрд. тенге предстояло освоить Акционерному Обществу "Ипотечная организация "БТА Ипотека", дочерней организации Акционерного Общества "БТА Банк", что и было выполнено в полной мере и в срок.

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы: Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству.

Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов.

В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

Размещено на Allbest.ru