Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Мустафин А.Н.,

Глаудинова М.Б.

Вопрос жилья был актуален в давние времена, и остается таковым - сегодня. Дома, квартиры и другая недвижимость - не просто показывают социальное положение человека в обществе, но даже больше, это экономический показатель уровня качества жизни населения в нашей страны. По статистическим данным можно увидеть, чтоб строительство идет большими масштабами, цены на недвижимость растут с каждым годом, поэтому вопрос приобретения жилья стоит острым углом.

За март 2014 года на территории Казахстана было реализовано 9933 единицы жилья. Из них квартиры и дома составили соответственно 6402 и 3531 объектов. Общая площадь введенного жилья в январе - марте 2014 года в Казахстане составила 1,664 миллиона м 2, что на 10,6% больше, чем в аналогичном периоде 2013 года. Согласно статистическим данным на строительство жилья было направлено 110 миллиардов тенге. В апреле 2014 года по сравнению с предыдущим месяцем цены аренды благоустроенного жилья увеличились на 0,6%, перепродажи благоустроенного - на 0,4%, неблагоустроенного - на 0,3%, продажи нового - на 0,1%. Не каждый может позволить купить свое собственное жилье.

Сегодня существует несколько ответов на этот вопрос - аренда квартир, ипотечное кредитование. И о последнем я хотел бы поговорить более подробно.

"Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании" - именно эту тему я выбрал для дипломной работы, так как эта услуга/отрасль появилась недавно на рынке недвижимости в Казахстане и имеет потенциальное развитие, и может быть оптимальным ответом на наш жилищный вопрос.

Давайте рассмотрим, в чем же суть ипотечного кредитования недвижимости.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные займы в современных условиях наиболее часто используются для финансирования приобретения, построения и перепланирования жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на приобретение которой он берется. Субъектами ипотечного кредита выступают: кредиторы по ипотеке - ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки, заемщики - юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика. Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные дома, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. ипотечный займ кредитор

Для оценки ипотечного кредитования используются основные подходы. Каждый подход к оценке недвижимости имеет свои преимущества и недостатки и в некоторых случаях оказывается единственно возможным к применению.

Затратный подход основан на определении стоимости затрат для оценки новых построенных объектов, при переоценке основных фондов. Информационной базой является документы предоставленные заказчиком оценки, справочные и нормативные материалы. Основным этапом является оценка рыночной стоимости, определение суммы затрат, прибыли, суммарного износа. К преимуществам затратного подхода относится то, что он часто единственной возможной во многих случаях, больше его надежность. Недостатками связаны с тем что затраты не всегда эквивалентно рыночной стоимости не соответствию затратам связанных с приобретением объекта по сравнению с новым строительным объектом, возникающие сложности связанной с расчетом стоимости воспроизводства при оценке старых объектов и при определении износов.

Сравнительный подход основан на сравнение аналогичных объектов. Областью применение является оценка объекта, принадлежащая к активному рынку. Информационная база является такая же, как при затратном подходе, дополнительно собирают из газет интернета и других источников. Основными этапы является исследование рынка и сбор информации, проверка её надежности, выбор типичных объектов, сравнение объектов с аналогичными, сведение о ценах таких объектов.

Доходный подход основан на определении стоимости будущих доходов. Применяется при оценке недвижимости приносящих доход, данные бухгалтерского учета, газеты, журналы сайты интернета. Важным этапом является прогнозирование будущих доходов, исследование способности объектов приносить потоки доходов в течение периода, определение ставки дисконта.

Развитие оценочной деятельности в сфере недвижимости в Казахстане прямо и косвенно связано с проблемами ипотеки.

В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита, также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют довольно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест. Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.

Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства - неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Важное значение имеет правильная оценка залогового имущества, финансового состояние заемщика, возможность стоимости построенных объектов, предполагаемая стоимость строящихся объектов.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования - нестабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики, а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

· вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

· рынок недвижимости "связывает" значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. В связи с этим важной задачей является правильная точная оценка залогового имущества.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия "ипотечный банк" и "ипотечный кредит".

В целом, анализируя казахстанский рынок ипотечных жилищных кредитов, необходимо отметить тот факт, что наиболее доступной жилищная ипотека на сегодняшний день остается для жителей Алматы, а также Астаны. Банки предпочитают осваивать этот новый сектор рынка кредитных продуктов, не выходя за пределы "двух столиц", ориентируясь на средний класс населения. Именно в этих регионах на сегодняшний день сосредоточен основной спрос на так называемую "рыночную" ипотеку. Здесь ипотечное жилищное кредитование развивается достаточно динамично, на рынке постоянно появляются новые продукты и ипотечные программы, призванные привлечь клиентов в условиях зарождающейся конкуренции. В нашем регионе проблема ипотеки стоит остро. С первого взгляда, многие банки готовы предложить ипотеку под 11-15%, но не все желающие способны будут оплачивать этот кредит. Это связанно в первую очередь с другими затратами заемщика: такими как страхование, оценка, экспертиза пакета документов и заключение о соответствии стандартам, плата за ведение ссудного счета.

Дороговизна кредита, не возможность проводить операции купли-продажи на момент действия кредитного договора, вот главные проблемы. Остается надеяться, что государственная программа "Доступное жилье" способна хоть как-то повлиять и изменить нынешнюю ситуацию.

Базируясь на мировом опыте, развития оценки, в современных условиях Казахстана необходимо создавать и развивать национальную систему оценки.

Вкладчики могут "заработать" право на гарантированный кредит. В "Каспии Банк" на него могут рассчитывать и люди со средним доходом, и даже ниже. Большинство клиентов этого банка имеют меньше 670-ти долларов в месяц. Первоначальный взнос и копят на сберегательных счетах в Жилстрой Сбербанк, "Чем больше ты копишь, тем на больший срок кредитования имеешь право. И процентные ставки при такой схеме - от 3,5% до 5%. Сегодня таких ставок ни в Казахстане, ни в СНГ нет. Ипотека - она значительно дороже". Чтобы получить такой заем, накопить нужно половину от суммы, необходимой для улучшения жилищных условий, скажем за 3,5 или 5,5 лет. Можно растянуть и на 8-10 лет - такие варианты выбирают родители, открывая счета на маленьких детей. И к совершеннолетию те имеют уже приличный "стартовый жилищный капитал". По 2% в год на эти взносы начисляет банк. Плюс ежегодную годовую премию - порядка 400 долларов - вносит на счета государство, стимулируя участие граждан в этой системе. Дополнительную выгоду можно получить, если еще и купить жилье через этот же банк. По специальной госпрограмме дома строят на средства муниципальных властей и вкладчикам предлагают всего по 960 долларов - это за квадратный метр в Алматы. Рыночная цена таких объектов более чем в 1,5 раза выше.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее её деятельность в экономической системе в целом.

Эффективность, надежность ипотечного кредитования во многом связана с совершенствованием методологии, подходов при оценки недвижимости.

Я думаю, что учитывая зарубежную практику, в этой области, и национальные особенности экономики нашего государства -надо строить свою модель ипотечного кредитования, развивать её, что в совокупности приведет к подъему экономики всей страны.

Список использованных источников

1. Конституций Республики Казахстан

2. Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая и особенная часть)

3. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-IIОб оценочной деятельности в Республике Казахстан (с изменениями и дополнениями по состоянию на 19.03.2010 г.)

4. Закон Республики Казахстан от 31 августа 1995 года № 2444

5. O банках и банковской деятельности в Республике Казахстан

6. Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 "Об ипотеке недвижимого имущества" (с изменениями и дополнениями на 05.07.2011 г.)

7. Программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014

8. Грязнова А., Федотова М., Оценка недвижимости,2005

9. Болдырев B.C., Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости.

Размещено на Allbest.ru