Проблеми валютного іпотечного кредитування

Размещено на http://www.allbest.ru/

Міністерство освіти і науки України

Київський національний торгівельно-економічний університет

Реферат на тему:

“Проблеми валютного іпотечного кредитування”

Виконали студенти :

3 курсу 6 групи факультету

фінансів та банківської справи

Воронова Єлизавета Ігорівна

Ратушняк Денис Андрійович

Київ 2017

Банківський сектор України, не менш ніж інші галузі економіки нашої держави, сьогодні знаходиться у надзвичайно важкому становищі. Анексія Криму, військові дії на сході країни - ці непрогнозовані чинники спричинили великі збитки банківській системі України, і не всі банки виявилися готовими протистояти таким викликам. Ще не повністю оговтавшись від кризи 2008 року, ми отримали черговий серйозний удар.

Банки виправдовують валютне кредитування бажанням збалансувати свої пасиви і активи за видами валют. Деякі аналітики схильні вважати, що саме пропозиція валютних ресурсів провокує збільшення валютних кредитів. Взагалі причини домінування кредитування в іноземних валютах більшою мірою знаходяться в частині попиту, а саме зумовлюються бажанням позичальників отримати економію на обслуговування боргу завдяки перевищенню процентних ставок у національній валюті над ставками у іноземній валюті. [1] іпотечний кредит валюта іноземний

Фактори ,які перешкоджають розвитку валютного іпотечного кредитування ми поділити на 3 групи : економічні, правові та організаційні. Зупинимось на кожній з них детально. До групи економічних проблем валютного кредитування ми віднесли:

· Курсовий

· Динаміка рівня ВВП

· Інфляція

· Процента ставка

· Рівень життя населення

Ступінь взаємозв'язку між економічними факторами і обсягами проблемних іпотечних кредитів

У - обсяг проблемних іпотечних кредитів

Х1- приріст ВВП

Х2- середньозважена відсоткова ставка за іпотечними кредитами

Х3- річний рівень інфляції

Х4- курс національної валюти до долара

Унаслідок кризи та спричиненого нею зростання офіційного курсу гривні до іноземних валют, зокрема долара США, погіршилася ситуація з обслуговуванням валютних кредитів. За відсутності джерел доходів в іноземній валюті значна частина боржників зараз фактично не має можливості обслуговувати борг, обсяг якого постійно зростає відповідно до підвищення обмінного курсу. Залишки коштів за кредитами, виданими в гривні, мають тенденцію до зменшення, на відміну від кредитів у доларах США. Крім того, валютні кредити становлять близько 76% (серпень 2014 р.) у загальному обсязі залишку коштів за іпотечними кредитами (див. табл.1).

Таблиця 1. Обсяги залишку коштів іпотечних кредитів у розрізі валют, млн грн

Різке зростання офіційного валютного курсу - це проблема, негативні наслідки якої торкнулися всіх учасників ринку: і позичальників, і кредиторів. Більшість банків України зараз пропонує іпотечні кредити у національній валюті.

На стримування розвитку іпотечного кредитування впливає обмежений платоспроможний попит населення. Грошові витрати та заощадження громадян України є надзвичайно низькими. За таких обсягів витрат внутрішній ринок країни залишається дуже вузьким. Недостатні темпи будівництва житла, висока динаміка зростання вартості нерухомості значно перевищує зростання доходів населення. Зараз спостерігається відсутність масового платоспроможного попиту населення на кредити для придбання житла внаслідок усе ще високої вартості іпотеки, незважаючи на спроби банків знизити відсоткові ставки.

У випадку, коли торговельне сальдо країни є від'ємне, тобто надходження з-за кордону менше за її валютні витрати, курс національної валюти має тенденцію спадати. Це пов'язано з тим, що зменшення частки експорту порівняно з імпортом, по-перше, призводить до зменшення попиту на національну валюту з боку виробників продукції; по-друге, за рахунок занепаду експорту зменшуються надходження іноземної валюти в країну, що негативно впливає на розвиток її економіки, на зниження рівня валютних резервів центрального банку.

Занепад промисловості веде за собою до зменшення платоспроможного попиту населення, конкурентоспроможності вітчизняних товарів на зовнішніх ринках та збільшення рівня споживання іноземних товарів, зменшення іноземних інвестицій в економіку країни, недостатнє фінансування соціальної сфери та державних програм. Це призводить до зменшення попиту на національну валюту .

Чим вищі темпи інфляції у країні, тим нижчий курс її валюти, якщо не протидіють інші фактори. Специфічною особливістю динаміки кредитування банками в іноземній валюті є її нестійкість через залежність від фактора інфляційних очікувань суб'єктів економіки, що є прямим наслідком дії ефекту внутрішнього відпливу капіталу. Це явище характерне для країн із недостатньо розвинутими фінансовими системами, висуває певні вимоги щодо завдань їх грошово- кредитної політики. В умовах нестабільності національних грошей кредити в іноземній валюті використовують як засіб страхування ризиків і кредитори і позичальники.

До групи організаційних факторів ,які перешкоджають розвитку валютного іпотечного кредитування :

· Умови надання іпотечного кредиту

· Необізнаність позичальників щодо ризиків

· Недостатня оцінка ризиків

Спрогнозувати зміни економічної ситуації, платоспроможності позичальника, тощо на довгий термін набагато складніше, ніж для короткострокових кредитів. Ризики житлового кредитування підвищує те, що позичальниками виступають домогосподарства. А їх платоспроможність більш схильна до коливань через зміни на ринку праці, соціальні проблеми, хвороби, непередбачувані події тощо. У нашій країні існує великий попит на іпотечні кредити, але у зв'язку з відсутністю у банків довгострокових кредитних продуктів із прийнятною для середньостатистичного українця процентною ставкою, кількість наданих іпотечних кредитів поки невелика. [2].

Ризик позичальника може проявлятись у нездатності позичальника відповісти за своїми зобов'язаннями (їх частиною). Ризик забезпечення при іпотечному кредитуванні проявляється в тому, що предмет іпотеки може втратити свою вартість через пошкодження, псування тощо; забезпечення може бути неліквідним і виникнуть проблеми з його реалізацією; предмет іпотеки може бути невірно оцінений, може бути порушено законодавство у аспекті достовірності документів, можливі випадки неодноразового заставлення одного і того ж майна.

Пропозиція з авансом 30% є в асортименті у більшості кредитних установ. Але далеко не всі громадяни можуть дозволити собі оплатити такий великий початковий внесок для отримання банківського кредиту [3].

Аванс, нижчий від 20%, робить кредит більш ризиковим. Зараз банки не зацікавлені у збільшенні ризиковості портфеля. Тому мінімальний первинний внесок у розмірі 20 - 25% є на сьогодні оптимальним [4]. За такої умови ризик у цьому параметрі найбільш збалансований. Іпотечні кредити з малими авансами є рідкістю, а іпотечне житлове кредитування без початкового внеску відсутнє.

Позичальники бажаючи отримати більш дешевий кредит , до кінця не розуміли всіх ризиків, внаслідок прив'язаності до іноземної валюти. Ігноруючи цей ризик і укладаючи договір кредитування на досить таки тривалий термін, позичальник добровільно приймає “умови гри”, даючи свою згоду на все, що відбуватиметься надалі. Позичальники, які обурені поточними умовами кредитних договорів внаслідок зміни валютного курсу, мають бути спочатку обізнані про те, що відповідальність за валютні ризики, згідно із статтями 1046 і 1054 ЦК, лежить саме на позичальнику.

Чимало порушень прав споживачів фінансових послуг трапляється саме внаслідок оманливої реклами. Як показує практика, фінансові установи не розкривають значень ефективної процентної ставки в рекламній продукції [5]. Для порівняння: у 2011 р. 27 країн Європейського Союзу проводили перевірку інформації з веб-сайтів, що пропонували швидкі кредити. Загалом було пере- вірено 562 веб-сайти. Спільною проблемою 258-ми з них було те, що в рекла- мі споживчих кредитів не надавалася повна інформація. Виявилося, що ці пропозиції не містили відомості про ефективну процентну ставку, яка визначає вартість кредиту, додаткові платежі (наприклад, страхування) чи термін кредиту. Крім того, на 244 веб-сайтах не було зазначено важливі умови пропозиції, котрі можуть впливати на остаточну вартість кредиту, приміром термін кредиту чи початкова комісія. 116 веб-сайтів надавали неправдиву інформацію щодо вартості кредиту. Національні органи країн -- членів ЄС розпочали розслідування відповідних порушень [6]. Передумовою ефективного захисту є розкриття інформації. Відомості про умови кредитування повинні бути чіткими, детальними, порівнянними, тоді споживач може зробити свідомий вибір. Тому одним із важливих об'єктів державного регулювання в споживчому кредитуванні є інформаційні правовідносини банків і споживачів та публічні зобов'язання банків перед потенційними клієнтами до та під час укладання договорів [7].

До групи правових факторів ,які перешкоджають розвитку валютного іпотечного кредитування :

· Застаріла нормативно-правова база

· Суперечність законів

Вже кілька років діє змінений Кабінетом міністрів України перелік документів, примусове стягнення за якими проводиться на підставі виконавчих написів нотаріуса (Постанова № 1172). Відповідно до цієї постанови примусово стягнути без суду і взагалі без відома боржника можна не тільки заставне майно (наприклад, нерухомість або транспортний засіб), а й суму боргу в грошах. Для стягнення боргу в грошах кредитору потрібно подати тільки оригінал кредитного договору та виписку з рахунку позичальника з відміткою про суму і терміни оплати заборгованості та її непогашенні. За фактом зараз боржники дізнаються про таких написи тільки після їх подачі на виконання, коли виконавцем вже накладений арешт на все майно і розпочато примусове фактичне виконання напису нотаріуса. Так як сьогодні повноваження перереєструвати право власності мають не тільки державні реєстратори, а й нотаріуси на всій території України, банку або колекторській компанії не важко буде знайти серед них одного несумлінного, який з порушеннями перереєструє право власності на предмет іпотеки з боржника на фінустанову, про що боржник дізнається тільки пост-фактум.

Існують випадки «відбирання» єдиного житла навіть не дивлячись на прописаних малолітніх дітей і чинний Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», і з початком роботи приватних виконавців вони будуть частішати. Закон про мораторій не поширюється на багато категорій іпотековласників. Наприклад, іноземців або тих, у кого крім іпотечного житла є ще 1/10 бабусиної хатинки в селі. Тому розраховувати тільки на нього дуже безтурботно.

Кожній дії кредитора повинна бути грамотна і вчасна протидія. У нашій практиці сотні випадків, коли після надання правового опору і активного захисту боржниками своїх прав їм вдавалося домовитися з фінустановами про закриття боргу за 20-30% від нарахованої кредитором суми, або навіть взагалі нічого не платити. Але такого результату можна досягти тільки до того, як всі суди програні, а майно вилучено.

Майже кожен другий споживчий кредит, взятий в українському банку, забезпечений іпотекою, а майже кожен п'ятий кредит закінчується простроченням платежів, заборгованістю та судовим спором. Для порівняння: у 2015 році 93,5 % сум, присуджених до стягнення місцевими загальними судами, припадає на спори з банківськими установами і лише 6,5 % на інші договірні спори.

У законодавчій сфері варто виокремити зміни до ПКУ, які усунули основний недолік у процедурі звернення стягнення на заставне майно та позбавили фінансові установи необхідності нести фінансові витрати на одноразову сплату ПДВ.

Відтак, згідно з оновленою редакцією ПКУ, що набула чинності 01 січня 2016 року, за відчуження фінансовими установами нерухомості, отриманої шляхом звернення стягнення на заставне майно та за якою банк не визнав податковий кредит, ПДВ нараховується тільки на різницю між сумою, отриманою внаслідок подальшого відчуження нерухомості, і вартістю майна, за якою воно було отримано банком у рахунок погашення зобов'язань за кредитом.

Ще один невеликий крок, зроблений законодавцем назустріч кредиторам, - це прийняття Закону України "Про фінансову реструктуризацію", що запроваджує механізм позасудової реструктуризації боргів і санації підприємств-боржників за участю фінансових установ. Ухвалення цього Закону допоможе добросовісним позичальникам, які тимчасово не мають змоги обслуговувати борги згідно з умовами кредитних договорів, зберегти заставне майно у своїй власності й при цьому врахувати інтереси кредиторів - банків і фінансових установ. Закон має значний потенціал для скорочення кількості кредитних та іпотечних спорів в українських судах.

Тенденції судової практики

Щодо змін, які відбулись у 2016 році у судовій практиці: на особливу увагу заслуговує низка позицій ВСУ, що були сформовані під час розгляду спорів, пов'язаних із стягненням кредитної заборгованості та визнанням кредитних/іпотечних договорів недійсними, та спрямовані переважно на захист прав кредиторів. Так, у певних категоріях справ ВСУ сформував правові позиції, що досить активно застосовуються судами нижчих інстанцій та допомагають захиститися кредиторам від протиправних та іноді шахрайських дій боржників.

Ліквідація підприємства та його виключення з ЄДР не тягнуть за собою припинення зобов'язання іпотекодавця з виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання. Так, ВСУ закрив ще одну лазівку "позбутися" іпотеки та постановив 10 лютого 2016 року у справі № 6-216цс14, що іпотека не припиняється у зв'язку з ліквідацією юридичної особи - боржника за основним зобов'язанням у будь-якому випадку, якщо кредитор своїми діями захистив своє право на отримання коштів за договором кредиту та звернувся до суду з позовною заявою до іпотекодавця.

Водночас проблеми зі стягненням заборгованості або задоволенням своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у банків можуть виникнути і без "додаткових" зловживань із боку боржників. Далі наведено певні ситуації, за яких необачний кредитор може зазнати значних втрат, а кмітливий позичальник залишитись у виграші без маніпуляцій із банкрутством, реконструкцією та дітьми.

Шляхи вирішення :

1. Встановлення нижчого від ринкового курсу валют для позичальників, і надання їм можливості переведення валютних кредитів у гривневі, і відтермінування сплати за тілом кредиту тощо.

2. Запропоновано спростити процедуру отримання та реалізації заставного майна неплатоспроможних клієнтів. але цей варіант не найкращий, бо якщо Мін'юст дозволить розпродаж заставного майна без участі виконавчої служби й обов'язкового проведення аукціонів, то банки відбиратимуть майно у своїх клієнтів і реалізовуватимуть його фактично за собівартістю, аби тільки погасити кредитну заборгованість.

3. Банки мають дійти з клієнтами компромісного курсу розрахунків за валютними кредитами, оскільки комерційні курси валют у банках є зави- сокими для того, щоб клієнти могли за гривні купувати валюту й норма- льно розраховуватися за кредитами у валюті.

4. Надати позичальникам можливості переведення валютних кредитів у гривневі й поетапно знижувати норматив адекватності капіталу банків із 10% до 8%. Тобто Мінфін радить банкам перевести валютні кредити кліє- нтів у гривневі, щоб виключити валюту як основну складову виникнення проблеми з неповерненням кредитів, а також видавати всі наступні креди- ти лише у гривні. Для позичальників це означатиме збільшення плати за сам кредит - середньозважена відсоткова ставка за кредитами в націо- нальній валюті в листопаді 2009 р. становила 22,6%, а в іноземній - 11,5%.

5. Пропонує “працювати” не з курсом і відсотковою ставкою, а з терміном погашення кредиту. Зокрема, серед найефективніших варіантів є перехід із класичної схеми погашення кредиту на аннуїтетну схему, за якої виплату тіла та відсотка за кредитом здійснюють рівними частинами впродовж всього строку кредитування, а також пролонгування терміну кредитування, відтермінування сплати за тілом кредиту при сплаті лише відсотків тощо.

Який варіант більше підійде банкам і позичальникам, визначатиме НБУ, Мінфін і самі комерційні банки.

Список використаних джерел

1. Основні показники діяльності банків України ( електронний ресурс// інформаційно аналітично «Ліга» [сайт]-режим доступу:http://www.bank.gov.ua/control/uk/publish/ category?cat_id=12063884

2. Ротар, Д.А. Основні проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україні та шляхи їх вирішення / Д.А. Ротар // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.rusnauka.com/5_SWMN_2011/ Economics/3_79696.doc.htm

3. Іпотечне кредитування: почнемо все з нуля [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://kredyt.org.ua/ipotechne-kredytuvannya-pochnemo-vse-z-nulya.html

4. Криза триває: огляд ринку іпотечного кредитування за 2013 р. // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://ua.prostobank.ua/zhitlo_v_kredit/statti/kriza_trivae_oglyad_rinku_ipotechnogo_kredituvannya_za_2 013_rik

5. Куценко О. Споживче кредитування в Україні: огляд ринку та практики. Проект USAID “Розвиток фінансового сектору” (FINREP), 2011 [Електронний ресурс]. -- Режим доступу: http://www.finrep.kiev.ua

6. Report on the Implementation of the Consumer Credit Directive 2008/48/EC. -- Committee on the Internal Market and Consumer Protection. -- October 2012 [Електронний ресурс]. -- Режим доступу: http://www.europarl.europa.eu

7. Глібко С. В. Деякі питання регламентування надання банками споживчих кре- дитів / С. В. Глібко // Державне будівництво та місцеве самоврядування. -- 2008. -- Вип. 15. -- с. 84

Размещено на Allbest.ru