Недостатки существующей системы ведения специального счета формирования фонда капитального ремонта и предложения по их устранению

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рязанский государственный радиотехнический университет

Недостатки существующей системы ведения специального счета формирования фонда капитального ремонта и предложения по их устранению

Дакаева Ж.Х.

Чикина С.Ю.

Статья посвящена анализу создания и функционирования специального счета в банке, открытого для создания фонда капитального ремонта многоквартирных домов. В результате анализа были определены основные недостатки ведения подобного специального счета и предложены пути по их устранению.

Специальный счет фонда капитального ремонта - это счет, на который перечисляют средства собственники квартир в одном конкретном многоквартирном доме для дальнейшего проведения за их счет капитального ремонта.

Действующим законодательством установлены ограничения, которые направлены на сокращение количества банков, в которых могут быть открыты специальные счета. А именно: специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям на своем официальном сайте в сети "Интернет" [1].

Владельцем специального счета могут быть:

1. ТСЖ, в состав которого входит только один дом (или несколько домов, если они расположены в пределах одного земельного участка и имеют общие инженерные сети), для этого собственники помещений должны принять решение на общем собрании о том, что они согласны открыть специальный счет на имя ТСЖ.

2. Жилищный, жилищно-строительный кооператив (для этого собственники помещений должны принять соответствующее решение на общем собрании).

3. Управляющие организации (такое право им предоставлено с января 2015 года).

4. Региональный оператор. На его имя тоже можно открыть специальный счет, средства с которого пойдут на ремонт только конкретного дома. Если собственники помещений примут такое решение, то средства на капремонт их дома будут храниться у регионального оператора не в «общем котле», как у всех остальных домов, а на отдельном счете в банке [1].

Для того, чтобы открыть специальный счет следует пройти ряд этапов:

1. Подготовительный этап (проходит перед проведением общего собрания собственников помещений в МКД). Для подготовки проведения общего собрания собственников помещений в МКД необходимо узнать следующую информацию:

o включен ли многоквартирный дом в региональную программу капитального ремонта;

o планируемые сроки проведения капитального ремонта многоквартирного дома (из региональной программы капитального ремонта);

o перечень работ/услуг, предусмотренных региональной программой;

o перечень кредитных организаций, уполномоченных открывать специальные счета.

2. Выбор банка для открытия Специального счета (проходит перед проведением общего собрания собственников помещений в МКД).

3. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На данном собрании должны быть приняты следующие решения:

o о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете в конкретном банке (если за решение проголосуют 2/3 от общего числа собственников, то оно будет считаться принятым);

o об определении самого банка, выбранного из списка возможных;

o о размере ежемесячного платежа, который не должен быть меньше установленного минимального размера;

o о владельце специального счета.

4. Открытие специального счета в выбранном банке. При выборе владельцем специального счета ТСЖ, управляющую организацию или жилищный кооператив данные организации обращаются в кредитную организацию для открытия специального счета, предъявив при этом оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами. Если же владельцем счета выбран региональный оператор, то от собственников требуется направить протокол общего собрания региональному оператору. Региональный оператор должен обратиться в банк, выбранный собственниками, для открытия на свое имя специального счета и предъявить оформленное протоколом решение общего собрания.

5. Уведомление об открытии специального счета. В течение 5 дней после открытия специального счета его владелец должен направить в Государственную Жилищную Инспекцию уведомление об открытии счета, к которому должна быть прикреплена копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о принятии всех решений и справка от банка [1].

Все средства, поступающие на специальный счет, принадлежат собственникам многоквартирного дома вне зависимости на чье имя он открыт. К этим средствам относятся:

· взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками многоквартирных домов;

· пени, начисленные за просрочку платежа;

· проценты, начисленные банком за пользование денежными средствами.

Использование средств носит целевой характер. А именно:

· оплата услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

· для оплаты разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

· для оплаты услуг по строительному контролю;

· для оплаты, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ;

· для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по данным кредитам, займам [1].

При списании денежных средств со счета банк должен проверять, имеет ли тот, кто снимает средства на это право, подкрепленное документально.

При выборе банка, в котором собственники будут открывать специальный счет, следует обратить внимание на следующее:

1. Какова плата за услуги по открытию и обслуживанию специального счета (рекомендуется выбирать банки, предлагающие минимальные ставки по оплате данных услуг);

2. Начисление банком процентов на остаток по счету (начисление процентов на остаток позволит собственникам жилья в МКД нивелировать влияние инфляции);

3. Взимание банком комиссии с собственников помещений в МКД при перечислении ими в отделениях банка взносов;

4. Предложения банка по специальным программам кредитования собственников помещений в МКД;

5. Условия закрытия специального счета (в том числе размер затрат) и перевод денежных средств на специальный счет в другом банке.

Каждый банк вправе самостоятельно определять, как будет проходить ведение счета. Но специальный счет, направленный на накопление средств для капитального ремонта, отличается от других счетов физических или даже юридических лиц своей целью. Именно это должно стать причиной пересмотра действующего законодательства и создания оптимальных условий для формирования фонда капитального ремонта с помощью специального счета в банках, имеющих на то право.

С точки зрения целевого использования банковские проценты ничем не отличаются от взносов собственников помещений. Однако природа у них иная. Если взносы собственников помещений на капитальный ремонт - это установленный законом обязательный платеж в размере не ниже минимального, то проценты на остаток денежных средств - это исключительно предмет договоренности между сторонами договора специального банковского счета (банком, выбранным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и владельцем счета). Этих процентов может и не быть вовсе. Заранее спланировать объем данного вида поступлений невозможно, его нецелесообразно учитывать при оценке планируемого объема работ (например, когда обсуждаются расширение перечня работ по сравнению с минимальным и соответствующее увеличение взносов на финансирование дополнительных работ). Проценты банка - это приятный бонус, но вовсе не средство приумножения фонда капитального ремонта. Судя по предложениям банков, такие проценты не смогут даже компенсировать инфляционные риски, особенно учитывая сегодняшнюю макроэкономическую ситуацию. Отсюда и вытекают опасения собственников многоквартирных домов по поводу потери больших сумм в результате инфляции. Для того, чтобы устранить подобные опасения и минимизировать риски, следует ввести в систему формирования фонда капитального ремонта на специальном счете процедуру страхования.

Страхование должно распространяться на:

· денежные средства в валюте РФ, внесенные в банк на основании договора специального счета в счет уплаты ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

· проценты, уплаченные в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов;

· капитализированные (причисленные) на указанную сумму проценты.

Каким же должно быть страховое возмещение? В связи с непростой экономической ситуацией в стране данное возмещение может составлять 100% от суммы вклада.

К тому же следует ограничить в банки в свободе установления процентов по данному виду вклада. Проценты должны начисляться и их размер должен составлять не ниже процентов, которые начисляются на депозитные счета физических лиц [3].

Если будет принято решение об обязательном начислении процентов по данному вкладу, сразу возникнет следующий вопрос: «Нужно ли уплачивать налоги с процентов?»

Этот вопрос является противоречивым. И каждая позиция имеет свои аргументы. Но на мой взгляд уплата налогов должна производиться как бы этого не хотели собственники счета. В защиту данного мнения можно привести следующее:

Во-первых, в перечне не облагаемых налогом доходов данные поступления не названы, напротив, в Налоговом кодексе есть специальная норма, указывающая на необходимость включения процентов по договору банковского счета в доходы [2];

Во-вторых, на рассматриваемые поступления нельзя распространять правила освобождения от налогообложения взносов собственников помещений на ремонт общего имущества.

К тому же до введения данного способа формирования фонда капитального ремонта налоговые органы с поддержкой судебных органов включали платежи на капитальный ремонт в налогооблагаемые доходы коммерческих управляющих организаций [4].

Таким образом, сделанные мною предложения следует отразить через изменения в Жилищном кодексе РФ, Налоговом кодексе РФ и Федеральном законе «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

специальный счет фонд капитальный

Список литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ;

2. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 г. №146-ФЗ;

3. Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23 декабря 2003 г. №177-ФЗ;

4. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 октября 2012 г. №Ф07-5214/12 по делу №А26-9598/2011.

Размещено на Allbest.ru