Современный рынок ипотечного кредитования и страховая защита при ипотечных операциях

Размещено на http://www.allbest.ru/

Современный рынок ипотечного кредитования и страховая защита при ипотечных операциях

Елена Сарварова,

канд. экон. наук, доцент кафедры банковского дела

Хабаровской государственной академии экономики и права

Анна Савватеева,

магистрант Хабаровской государственной академии экономики и права

The world experience of forming mortgage markets shows that they present themselves as a complicated economic-legal formation. The current mortgage system in Russia leaves much to be desired and is far from perfection. It needs to be developed thoroughly in order to enhance the effectiveness of interactions of its units and the entire system.

Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложное экономико-правовое образование.

Российский ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, что позволяет условно выделить первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. На первичном рынке ипотечных кредитов, по существу, происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений. Первичный рынок - сегмент ипотечного рынка, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов, реализацией которых в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой, показаны на рисунке 1.

Рисунок 1 - Взаимоотношения между объектами и субъектами ипотечного рынка

Стабильная система ипотечного кредитования невозможна без надёжной системы рефинансирования. Эффективным способом решения этой проблемы является создание вторичного рынка ипотечного кредитования. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, преобретение которых предоставляет это право. Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счёт трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в ипотечные ценные бумаги и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск ипотечных ценных бумаг и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными. Таким образом, существование и эффективное функционирование вторичного рынка имеет большое значение, так как обеспечивает денежными средствами первичный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов.

Основными операторами на вторичном рынке являются специальные финансовые организации (ипотечные агентства), задача которых скупить выданные банками кредиты, на их основе сформировать пулы и выпустить ипотечные бумаги. Федеральный закон № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» устанавливает возможность выпуска двух видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Облигация с ипотечным покрытием - эмиссионная ценная бумага, удостоверяющая право её владельца на получение от эмитента в установленный срок номинальной стоимости и процентов, а в случае банкротства эмитента - на получение удовлетворения из стоимости имущества, входящего в состав покрытия, преимущественно перед другими кредиторами эмитента. Требования или иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, заносятся в специальный реестр. Это позволяет инвесторам и органам надзора контролировать качество обеспечения. Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом. Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия (далее - ИСУ), фиксируются в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости. Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является наличие ипотечного покрытия, в состав которого включаются: права требования по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в рублях или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в предусмотренных законом случаях.

Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов показаны на рисунке 2.

Рисунок 2 - Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов

рынок ипотечный кредитование вторичный

Основным инструментом ипотечного рынка является закладная. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права её законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обременённое ипотекой.

При одноуровневой модели ипотечного кредитования функции координации ипотечного рынка (определение стандартов, общих правил поведения всех операторов, правила документооборота, формирование надёжного обеспечения ипотечного кредита, надзор за участниками этого рынка) являются компетенцией уполномоченных государственных органов и Центрального банка РФ. При двухуровневой модели функции координатора ипотечного рынка выполняет ипотечное агентство.

Рынок ипотечного кредитования представлен системой взаимоотношений между различными его участниками по поводу организации сделок с недвижимостью и финансовыми инструментами на законной основе. Особую роль, особенно на начальном этапе создания системы ипотечного жилищного кредитования населения, призвано играть государство.

Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надёжного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создаёт механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создаёт необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Средним звеном является деятельность региональных ипотечных агентств. Они предлагают кредиты преимущественно на покупку нового жилья на стандартных условиях. Работа агентства осуществляется через банки, которые выполняют роль посредника между заёмщиком и региональным ипотечным агентством. Уполномоченный банк выдаёт кредит, регистрирует закладную и затем передаёт её региональному агентству, за что получает процент от суммы сделки за проведение банковской операции по кредитованию. После этого региональное ипотечное агентство перепродаёт право требования Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК), получив процент от суммы выданного кредита. При этом на региональное агентство возложены проверка платёжеспособности заёмщика, оформление документов на получение кредита, оформление закладных. Таким образом, риски для банков полностью снимаются. АИЖК эмитирует ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием. АИЖК создано в России в 1997 г. в форме открытого акционерного общества. В настоящее время 100 % акций принадлежит государству. Целью создания агентства являются:

- создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

- обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России;

- создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

- создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой.

Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам. Стандарты, разработанные АИЖК, включают механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям), что позволяет равномерно распределять риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с администрациями субъектов РФ и их уполномоченными региональными ипотечными агентствами, с которыми Агентство заключает трёхсторонние договоры.

К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:

- рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

Рост масштабов ипотечного рынка приведёт к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа «ипотечных банков», «ссудосберегательных ассоциаций», «стройсберкасс» позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредитования населения во многом будут определяться адекватным развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность. Теоретически предложенная двухуровневая ипотечная модель достаточно хорошо сбалансирована, однако нуждается в дальнейшей доработке инфраструктуры технологического взаимодействия отдельных звеньев, так как отсутствует методология распределения рисков между ними. Как показал кризис ипотечного кредитования в США, перешедший затем в мировой финансовый кризис, необходимо, насколько это возможно, равномерно распределять риски между субъектами ипотеки, оценивать, контролировать и управлять ими. При финансировании банков региональным оператором риски для банков полностью снимаются. Это обстоятельство имеет ряд недостатков. Во-первых, банк, выдавая кредит, не несёт ответственности за его качество и поэтому заинтересован только в увеличении числа ипотечных кредитов, за которые получает комиссионное вознаграждение. Во-вторых, региональное агентство может некачественно оценить кредитоспособность всех заёмщиков. На наш взгляд, целесообразно разделить ответственность между уполномоченным банком и региональным оператором, а именно банк оценивает качество заёмщика и в случае положительного решения выдаёт ипотечный кредит. Затем информация о заёмщике передаётся в региональное ипотечное агентство, где решается вопрос о рефинансировании. При этом после оценки риска заёмщика региональный оператор вправе решать вопрос о частичном принятии риска на свою ответственность в пределах от полного принятия на свою ответственность с выплатой комиссии банку до полного отказа от принятия. В этом случае и банк и региональный оператор будут заинтересованы в квалифицированной оценке заёмщика. При реализации такой стратегии необходимо разработать методику определения величины части риска, которую может принять на себя региональный оператор. Под мерой риска следует понимать часть суммарного основного долга кредитополучателей, который реинвестируется региональным оператором уполномоченному банку. Аналогичным образом региональный оператор может взаимодействовать с федеральным ипотечным агентством. Часть принятого от банка риска региональный оператор может оставить на собственное удержание под гарантии региональной администрации. Вторую часть риска региональный оператор передаёт федеральному ипотечному агентству, третью часть может вернуть банку. Собственное удержание регионального оператора определяется ёмкостью его гарантий. Предложенная схема полезна тем, что перераспределяет ипотечные риски равномерно по всем основным участникам ипотеки. Банк имеет возможность передать все риски региональному оператору за комиссию. Но в этом случае региональный оператор имеет возможность отобрать лучшие договора и вернуть договора с высоким риском. Если банк оставляет на собственном удержании все риски, то суммарный риск становится максимальным. Таким образом, банк должен проводить взвешенную политику, оптимизирующую двухкритериальную задачу «максимум дохода - минимум риска».

Субъектами перераспределения рисков являются страховые организации, банки, региональные операторы и администрация, ипотечное агентство и правительство РФ, инвесторы. Как известно, ипотечные риски подразделяются на риски изменения процентных ставок, колебания валютного курса рубля, снижения ликвидности и утраты залога, увеличения сроков оформления собственности, снижения платёжеспособности заёмщика. К наиболее существенным рискам традиционно относятся риск утраты залога и связанный с ним риск снижения ликвидности заёмщика, а также риск снижения платёжеспособности заёмщика. Согласно российскому законодательству, риск утраты залогового имущества заёмщик обязан страховать в части полной или частичной утраты залогового имущества в результате стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц и т.д. Риски утраты права собственности от различных причин (титульные риски) по закону страховать необязательно. Также необязательно страховать риски снижения платежеспособности. Тем не менее многие банки обязывают заёмщиков страховать титульные риски и риски снижения платёжеспособности в части временной или постоянной, полной или частичной утраты заёмщиком своей трудоспособности. На наш взгляд, эти риски целесообразно страховать заёмщику, так как это связано с его способностью оплачивать ипотеку. С позиции банка требовать наличие таких страховок не всегда выгодно ввиду того, что часть этих рисков могут принять на себя региональный оператор или ипотечное агентство, а комиссия в любом случае останется за банком. Проблема страхования ипотечных рисков определяется его ценой. По каждому риску цена ставки относительно невелика, но в совокупности по всем рискам она составляет существенную величину. Кроме того, существует проблеме оптимизации и минимизации комплексной страховой премии по ипотеке, что не всегда доступно для рядового страхователя. Суть проблемы определяется, во-первых, изменением страховой суммы по годам и, во-вторых, выбором вида страхования. Так, например, страхование на случай смерти заёмщика может быть отнесено к двум подотраслям личного страхования: страхования жизни и страхование от несчастных случаев и болезней. Подотрасль «страхование жизни» относится к накопительным видам страхования. Она характеризуется большой длительностью срока страхования, сопоставимой с длительностью ипотеки, и принципами капитализации страхового фонда и демографического прогнозирования. При страховании жизни на случай смерти страховым случаем является смерть от любой причины, кроме, конечно, причин, оговоренных в страховом законодательстве. Страхование жизни от несчастных случаев и болезней относится к рисковым видам страхования. Срок действия договора, как правило, ограничивается одним годом. При страховании на длительный срок его необходимо пролонгировать ежедневно. При страховании на случай смерти в рамках данного вида страхования исключений из страховых случаев значительно больше, чем при страховании на случай смерти в рамках подотрасли «страхование жизни». Здесь можно поставить оптимизационную задачу минимизации страховой премии при страховании на случай смерти в том или ином виде страхования. Может оказаться, что страховаться на случай смерти следует в страховой организации, специализирующейся на страховании жизни, а страховаться от потери трудоспособности и инвалидности необходимо в страховой компании, осуществляющей рисковые виды страхования.

Минимизация расходов заёмщика по обслуживанию ипотечного кредита с целью минимизации рисков является важным фактором развития ипотеки в России. Как показал опыт США, инициатором всемирного финансового кризиса явилась именно ипотека. Тезис о том, что капиталистический рынок является главным и единственным регулятором, оказался несостоятельным. В настоящее время для преодоления кризиса государства с развитой рыночной экономикой вмешиваются в деятельность организаций финансового сектора путём скупки активов вплоть до полной национализации, то есть принимают все или почти все риски на себя. Таким образом, проблема перераспределения рисков ипотечного кредитования между всеми участниками являются крайне важной задачей. Концентрация всех рисков ипотеки в банковском (и страховом) секторе может привести к серьёзным проблемам. Передача практически всех рисков государству в лице ипотечного агентства также, очевидно, не целесообразна. Оптимальное распределение рисков между субъектами ипотеки приведёт к стабилизации ситуации в этом секторе экономики. При этом требуется решать конкретные вопросы оценки рисков и принятия решений об их перераспределении. Помимо коммерческих банков, определённую роль в развитии ипотечного кредитования могут сыграть такие небанковские финансово-кредитные институты, как кредитные кооперативы. Сегодня многие кредитные кооперативы России практикуют предоставление ипотечных кредитов населению. Выдав заём, кредитный кооператив может продать его ипотечному агентству. То есть кредитный кооператив может быть оператором как первичного, так и вторичного рынка ипотечного кредитования.

Кредитные кооперативы обладают рядом преимуществ по сравнению с другими кредитными институтами:

- более простая схема получения кредита, обусловленная членством в кооперативе;

- получение кредита без первоначального взноса;

- возможность контроля за деятельностью кредитного кооператива со стороны его членов;

- доступность ипотеки для определённых групп населения, которым может быть отказано в банке;

- возможность оценки финансового состояния члена кредитного кооператива-участника ипотеки на протяжении всего времени кредитования (регулярный текущий мониторинг). Кредитные кооперативы имеют ещё одно потенциальное преимущество в контексте ипотечного кредитования по сравнению с другими институтами. Структура кооператива позволяет минимизировать ипотечные риски, которые допускают страхование, то есть риски кредитоспособности заёмщика и его имущественные риски. На базе заёмщиков в рамках кредитного кооператива целесообразно сформировать общество взаимного страхования (далее - ОВС). Формирование такой структуры в рамках кооператива имеет ряд достоинств. Главное преимущество состоит в сохранении всей суммарной страховой премии при ненаступлении страховых случаев или её части, если уровень убыточности достаточно мал, в собственности заёмщиков. Сама страховая премия в рамках ОВС несколько меньше, чем предлагаемая сторонней страховой организацией, по крайней мере, на долю прибыли, которую закладывает в тариф любая страховая организация. Здесь также следует отметить, что средние тарифы страховых организаций несколько завышены по сравнению с реальным распределением рисков в регионе, иногда значительно.

Цена страхования кредита представляет собой его существенную долю. Оценим, например, величину страховой премии при страховании титула. Пусть S - основной долг по ипотеке, n - число лет выплат по ипотеке, T - страховой тариф.

Тогда в начале первого года страховая премия равна ST, в начале второго года - S (1-1/n)T, в начале последнего года - S (1-(n-1)/n) T. Последовательность выплат при страховании титула представляет собой убывающую арифметическую прогрессию. Тогда суммарная страховая премия П составляет величину

П = ST . (1)

Доля б страховой премии относительно основного долга равна величине б = T(n+1)/2.

С учётом законодательства формула (1) должна быть модифицирована. Согласно российскому законодательству, возможность утраты права собственности ограничена максимальным сроком в 10 лет.

Поэтому формула (1) справедлива при n?10. В случае n>10 страховать риск потери титула не имеет смысла, начиная с десятого года, то есть с датой последнего договора страхования риска потери титула является начало десятого года от даты заключения ипотечного договора. Следовательно, для любого n величина П определяется формулой

Оценим долю б страховой премии относительно основного долга для реальной задачи. Реальный тариф страхования риска потери титула имеет порядок 0,5 %, то есть Т = 0,05. Пусть, например, число лет ипотечных выплат n = 15 лет. Тогда

б= 0,05 (10- ) = 0,035

Следовательно, доля страховой премии при полном страховании риска потери титула для данной задача составляет 3,5 % относительно суммы основного долга. Если учесть, что заёмщик уплачивает также и проценты по займу, то полученную величину для реальных процентных ставок можно удвоить, то есть получить 7 %.

Тариф по страхованию недвижимости имеет тот же порядок. Поэтому суммарная страховая премия по страхованию заложенной недвижимости также составит 7 % от основного долга. Суммарная страховая премия по страхованию рисков потери титула и имущества составит уже 14 %.

Если учесть, что страхование жизни и здоровья заёмщика имеет не меньшую цену, чем вышеуказанные виды страхования, то страховая премия по полному риску страхования ипотеки составит около 20 % от стоимости кредита. Так, например, если сумма займа равна 3 млн руб., то полная страховая премия по всем рискам составит около 600 тыс. рублей.

Вышеизложенные расчёты показывают, что минимизировать расходы на страхование ипотеки можно и нужно. Эффективным институтом минимизации является создание ОВС ипотечных рисков. Наиболее естественно формирование таких ОВС может происходить на базе кредитных кооперативов, хотя они могут создаваться и самостоятельно. По окончании действия ипотечного договора участник может выйти из ОВС, но может также и остаться в нём, так как деятельность ОВС приносит прибыль участникам. К достоинствам использования кредитных кооперативов в целях погашения ипотечных ссуд можно отнести также более низкий уровень процентных ставок по сравнению с банковскими процентами.

Это обусловлено тем, что в величину процентных ставок закладываются накладные расходы, которые далеко не транспарентны. Кроме того, банки используют не противоречащие законодательству комиссии, например комиссию за приём наличных средств в погашение кредита через кассу банка и т.д.

Завершая работу, можно отметить, что сложившаяся в России ипотечная система далека от совершенства и нуждается в существенной доработке в целях повышение эффективности взаимодействия отдельных звеньев и всей системы в целом.

Литература

1. Об ипотечных ценных бумагах : ФЗ от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2003. № 46 (ч.2).

2. Архипов А. П., Ахвледиани Ю. Т. О страховании рисков ипотеки // Финансы. 2006. № 3.

3. Довдиенко И. В. Ипотека. М. : РДЛ, 2002.

Размещено на Allbest.ru