Развитие ипотечного кредитования в Хабаровском крае

Размещено на http://www.allbest.ru/

Развитие ипотечного кредитования в Хабаровском крае

Дмитрий Шинкаренко

студент 4 курса ХГАЭП

факультет «Финансист»

Юрий Рожков

профессор кафедры банковского

дела ХГАЭП, д-р экон. наук

(научный руководитель проекта)

Выделение ипотечного кредита из совокупности кредитных услуг имеет огромную социальную значимость. Если бы не было ипотечного кредита, то квартиру могли бы купить только люди, способные сразу выплатить полную её стоимость. Преимущество ипотечного кредита состоит в том, что, приобретая жильё в кредит, человек получает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачивается за неё частями. Поскольку по заключённому договору квартира находится в залоге у банка, то условия договора будут в известной мере ограничивать действия, которые гражданин может производить с данной недвижимостью. Государство очень много выигрывает, включая людей в ипотечные программы. Во-первых, решается жилищная проблема, не надо мучиться с муниципальным жильём. Во-вторых, ипотечные деньги -- это хорошие инвестиционные деньги. Доходы граждан как бы «связываются», а значит, можно «печатать» дополнительные деньги, и это не приведёт к инфляции. Проблема связывания денежной массы очень актуальна для России, особенно в период значительного повышения цен на энергоносители на мировом рынке. Значительный приток валютной выручки и, как следствие, активная политика валютных интервенций (по покупке долларов), проводимая ЦБ РФ, ведёт к увеличению денежной массы в стране, провоцируя рост инфляции.

Опыт многих развитых стран показывает, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Масштабы потенциального влияния ипотеки на реальный сектор сопоставимы с эффектом от ежегодного привлечения десятка миллиардов долларов прямых иностранных инвестиций, а может, и превосходят его. Таким образом, ипотечное кредитование -- один из немногих механизмов, способных вызвать ускоренное развитие не только самой экономики, но и многих смежных с ней отраслей. В результате развития ипотечного кредитования неизбежен рост спроса на строительные материалы, развитие их производства, развитие соответствующих добывающих отраслей, спрос на новую, более совершенную технику, строительство новых заводов, внедрение при строительстве новых и более экономичных технологий, применение научных разработок при производстве строительных материалов, обеспечение дополнительными (новыми) рабочими местами, рост доходов, повышение уровня жизни населения и т.д. Около десяти лет ипотека не выходила за рамки обсуждений. Реально же ипотечные кредиты стали выдаваться в Хабаровском крае в 2003 -- 2004 годах.

Региональным банкам с небольшим капиталом тяжело развивать ипотеку без хорошо отлаженного механизма рефинансирования. В настоящее время в России происходит формирование единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования по стандартам АИЖК, что позволит региональным коммерческим банкам увеличить объёмы выдаваемых ипотечных кредитов.

В 2004 г. в Хабаровском крае банками было выдано кредитов на сумму 87,7 млн рублей, что в 2,5 раза больше чем в 2003 году. Сроки кредитования также растут (таблица 1).

ипотечный кредит банковский спрос

Таблица 1-- Предоставление ипотечных жилищных кредитов в Хабаровском крае

В Хабаровском крае ОАО «Хабаровское краевое ипотечное агентство» создано 11 ноября 2004 г. в целях реализации на территории Хабаровского края федеральной программы ипотечного кредитования, а также координации действий по осуществлению ипотечных сделок в регионе. Основным учредителем общества является правительство Хабаровского края (97% акций). Также учредителями общества являются известные в Хабаровском крае компании, представляющие кредитно-финансовый и строительный секторы экономики: «Далькомбанк», «Региобанк», «Дальлесстрах», «СЭР».

В рамках реализации указанной выше федеральной программы Хабаровским краевым ипотечным агентством 8 декабря 2004 г. подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве с правительством Хабаровского края и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Москва), предусматривающее создание на территории края инфраструктуры ипотечного кредитования, включающей регионального оператора (ОАО «Хабаровское краевое ипотечное агентство»), кредитные организации, страховые и оценочные компании.

Страховые компании:

-- филиал ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота» в г. Хабаровске;

-- филиал ОАО «Военно-страховая компания» в г. Хабаровске;

-- филиал ОСАО «Ингосстрах» в г. Хабаровске.

Оценочные компании:

-- ЗАО «Богерия», г. Хабаровск;

-- ООО «Центр оценки», г. Хабаровск.

В связи с развитием ипотеки, ещё одним механизмом, способным снизить потребность банка в рефинансировании, могло бы стать создание своеобразного конгломерата (типа ФПГ), куда входили бы непосредственно сам банк, страховая компания, строительная организация, агентство по подбору недвижимости. Консолидированные возможности такого комплекса организаций значительно выше, чем каждой из них в отдельности, что позволило бы всему комплексу получать наибольшую прибыль, при этом расходы заёмщиков были бы наименьшими.

Несмотря на возможную монополизацию, экономический эффект от деятельности такого вида структуры представляется значительным. К самому ипотечному кредитованию необходимо подходить комплексно. Банки должны кредитовать юридических лиц (преимущественно клиентов банка), физических лиц (работников банка, работников юридических лиц, которые обслуживаются в данном банке и других физических лиц), строительные компании, а также производителей строительных материалов. Комплексное кредитование это то, в чём нуждается рынок недвижимости в настоящий момент. Причём банки должны осуществлять кредитование строительных компаний и промышленности по производству строительных материалов, производимых в регионе в котором этот банк осуществляет деятельность. Банк должен нести социально-экономическую ответственность при кредитовании, преимущественно кредитовать региональных (местных) производителей строительной продукции, строительные компании и поставщиков, что приведёт к эффекту мультиплицирования. Эффект мультиплицирования заключается в следующем.

Для банка. Коммерческий банк выдаёт кредит строительной организации, которая осуществляет застройку выделенного ей участка, после чего продаёт построенные квартиры (любой другой объект недвижимости), получая при этом прибыль, и возвращает кредит и проценты. Прибыль или её часть используется на закупку новой техники, технологии и т.п., что развивает смежные производства.

У предприятия, которое занимается этим производством, растут объёмы работ, происходит рост доходов и прибыли. Соответственно растут остатки денежных средств на счетах данного предприятия в банке, растёт ресурсная база банка и расширяется возможность банка кредитовать граждан. Но для того чтобы построить новый объект (жилой дом, завод, производственное или торговое помещение и т.д.), необходимы высококвалифицированные рабочие и просто большое количество людей, которые будут получать заработную плату и могут быть потенциальными вкладчиками банка, увеличивая остатки денежных средств (это ресурсы банка) на счетах. В краевом строительстве за последние четыре года средняя зарплата выросла в 3,5 раза. Интенсивное строительство помогает решать проблему безработицы в крае, особенно в его отдалённых районах, на сегодняшний день в этой отрасли трудится более 53 тыс. человек [4].

Для государства. Государственные гарантии, предоставляемые АИЖК, средства, перечисленные в уставные капиталы других организаций, способствующих развитию ипотечного кредитования, субсидии и налоговые льготы вернутся к нему в виде налогов. Государство оценивает эффективность федеральных целевых программ коэффициентом софинансирования, так называемым финансовым рычагом. Для большинства ФЦП он составляет до 4 руб. внебюджетных источников на 1 руб. бюджетных расходов. То есть на 1 руб. своих расходов государство получает до 4 руб. доходов. В АИЖК такой показатель составил на конец 2004 г. 8:1 [2]. Исследуя причины существования проблем, возникающих при ипотечном кредитовании, необходимо обратить внимание на состояние экономики. Надо проанализировать состояние и тенденции рынка недвижимости, состояние цен на первичном и вторичном рынках, обратив особое внимание на динамику денежных доходов населения. По данным Госстроя и Центра анализа рынков недвижимости за год, всего 1,2% российского населения приобретают жильё за счёт собственных средств. Ещё 0,3% российских семей ежегодно обеспечиваются жильём за счёт бюджетных денег. При этом около 80% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Сегодня в расчёте на душу населения строится 0,24 кв. м нового жилья (36 млн кв. м) в год.

Чтобы удовлетворить спрос и избавиться от ветхого и аварийного жилья (оно составляет 3,2% жилого фонда), необходимо строить ежегодно около 1 кв. м на каждого жителя страны. То есть вчетверо больше [1]. В краевом комплексе жилищное строительство уверенно лидирует по темпам и объёмам. В 2004 г. введено в строй жилья 179,9 тыс. кв. м (в 2003 г. -- 140,075 тыс. кв. м, в 2002 - 136,181 кв. м) [3; 4]. Темпы строительства жилья неодинаковы по краю. В некоторых районах наблюдается интенсивный отток населения на юг края. В определённой степени происходит перераспределение трудовых ресурсов края. В районах, привлекательных для переселенцев, рост показателей по жилым квадратным метрам происходит в основном за счёт индивидуального строительства. Несмотря на заметную динамику и положительные тенденции в сфере жилищного строительства, по мнению специалистов и руководителей городского строительного комплекса, в обозримом будущем удовлетворить спрос горожан на жильё он не сможет. Сдерживают процесс увеличения предложения следующие основные факторы:

-- отсутствие здоровой конкуренции, которая влияла бы на постоянное снижение стоимости строительства и соответственно жилья. Причина -- недостаточное количество строительных организаций. Вызвано это в первую очередь спецификой строительного производства -- необходимостью иметь материальную базу, квалифицированный производственный персонал и т.д.; слишком высокая себестоимость 1 кв. м жилья. Это сдерживает именно массовое строительство;

-- выполнение большого объёма работ по реконструкции инженерных сетей;

-- необходимость сноса ветхого жилья, попадающего под площадку строительства и расселения его жильцов.

Уровень цен на новостройки в первую очередь сегодня определяет платёжеспособный спрос населения, который явно прослеживается на вторичном рынке. Вполне естественно, что слово «платёжеспособный» связано с городским бизнесом, а «спрос» -- с уровнем жизни в городе. Цены на недвижимость с 2000 по 2004 гг. росли быстрее, чем цены на товары и услуги (таблица 2, рисунок 1).

Таблица 2 -- Динамика стоимости одного квадратного метра жилой площади, среднедушевых денежных доходов населения и объёма вкладов

Среднедушевые денежные доходы населения за период 2000 -- 2004 гг. выросли в 1,6 раза, в то время как цены -- в 1,9 раза, цены на первичном рынке жилья выросли почти в три раза, а на вторичном рынке -- более чем в три раза.

Таким образом, рост официальных среднедушевых денежных доходов населения сильно отстаёт от роста цен на жилье. Доходы населения растут даже медленнее, чем повышаются цены на товары и услуги.

Но существует ещё один показатель -- объём вкладов физических лиц, привлечённых кредитными организациями, который за период 2000 -- 2004 гг. возрос более чем в 4 раза.

Рост теневых доходов, часть которых отражается на депозитах физических лиц, во многом объясняет устойчивый рост цен на рынке недвижимости.

Так как теневые денежные доходы вкладываются напрямую и оформляются как долевое участие в строительстве, то их рост не способствует развитию ипотечного кредитования.

При сохранении существующей динамики можно прогнозировать увеличение стоимости жилья в первую очередь на вторичном рынке.

Рисунок 1 -- Динамика стоимости одного квадратного метра жилой площади, среднедушевых денежных доходов населения и объёма вкладов физических лиц

Государству необходимо продолжать преобразования для сокращения выплат заработной платы «в конвертах».

Необходимо принимать меры, направленные, прежде всего, на повышение заработной платы и снижение уровня инфляции.

Так как опережающий рост цен значительно снижает реальные доходы населения, а вместе с ними и платёжеспособный спрос большей части населения на жильё.

И все меньшее количество людей может позволить себе приобрести квартиру. Но только увеличением доходов населения проблем ипотечного кредитования не решить. Ещё одним препятствием является высокая цена на квартиры. На снижение стоимости квартир на вторичном рынке может повлиять увеличение предложения жилья, т.е. увеличение объёмов строительства и ввода жилья.

Для этого необходим рост инвестиций в жилищное строительство.

Динамика инвестиций в жилищное строительство и объёма ввода жилья в эксплуатацию приведены в таблице 3 и на рисунке 2.

Таблица 3 -- Динамика инвестиций в жилищное строительство, ввода жилых домов и стоимости одного квадратного метра жилой площади

Рисунок 2 -- Динамика инвестиций в жилищное строительство, ввода жилых домов и стоимости одного квадратного метра жилой площади

На рынке наблюдается диспропорция спроса и предложения. Можно отметить, что объём ввода жилья довольно низок, да и инвестиций тоже, но есть тенденция к улучшению. Рост спроса обусловлен также увеличением денежных доходов населения (преимущественно теневых доходов) и постепенным развитием ипотечного кредитования, нацеленным на покупку жилья преимущественно на вторичном рынке.

Сейчас доля ипотечных сделок в общей структуре рынка невелика, и в формировании спроса на недвижимость ипотека не оказывает доминирующего влияния. Но желающих ею воспользоваться становится больше.

Законодательные инициативы по созданию рынка доступного жилья несколько снизят риски банков и облегчат заёмщикам получение кредитов. Однако моментально масса ипотечных сделок не возрастёт.

Требуется большая разъяснительная работа и со стороны коммерческих операторов рынка, и со стороны государства по продвижению ипотеки как инструмента решения жилищной проблемы.

Делая ипотеку одним из основных факторов формирования спроса на жильё, не стоит забывать и об увеличении предложения. Это задача не менее кропотливая и сложная.

Если массовая ипотека начнёт действовать через несколько лет, то работать над предложением жилья необходимо уже сейчас. Пока будут найдены участки под строительство, решены вопросы с коммуникациями -- время пройдёт быстро. Чтобы рост платёжеспособного спроса не привел к увеличению и без того высоких цен на рынке, темпы развития ипотеки на первых этапах надо сдерживать.

Сейчас сдерживающими факторами выступают высокие ипотечные ставки и достаточно сложная процедура получения ипотечного кредита. Снизить процентные ставки в 2005 г., как это планировалось, вряд ли удастся, ибо по результатам первых двух месяцев 2005 г. уровень инфляции в России составил 3,9%. Поэтому Правительство РФ скорректировало планируемый уровень инфляции с 8,5 до 10%. Но многие банки, которые имеют свои ипотечные программы, снижают сумму первоначального взноса и увеличивают сроки предоставления кредита, чем делают ипотечные кредиты более доступными для людей со средними доходами. Хотя на предусмотренный стандартами АИЖК срок (27 лет) ни один банк кредитов не даёт.

Сегодня в очереди на получение жилья стоит 4,9 млн семей или 9,7% от общего числа российских семей. По Хабаровскому краю примерно 75 тысяч семей стоят в очереди на жильё.

При этом более 7% из них состоит на учёте более десяти лет. При сложившихся темпах для обеспечения жильём всех нуждающихся потребуется около 20 лет [1]. После вступления в силу с 1 марта 2005 г. нового Жилищного кодекса успех в решении жилищной проблемы зависит от доходов населения и цен, сложившихся на рынке жилья.

Сопоставить доходы населения с ценами, сложившимися на рынке жилья, позволяет так называемый коэффициент доступности жилья.

Отметим, что уровень доступности жилья в России в 1,5 -- 2 раза ниже, чем в европейских странах. Коэффициент доступности жилья рассчитывается для условной семьи, исходя из статистических данных о среднедушевом денежном доходе и стоимости 1 кв. метра жилья на рынке. За условную принята семья из трёх человек, не имеющая на момент начала накоплений никакого жилья, никаких сбережений, имеющая среднестатистический доход. За стандартную принята квартира площадью 54 кв. метра, что соответствует социальной норме жилья на человека (18 кв. м) [1]. Коэффициент доступности жилья показывает, какое количество лет семья должна накапливать средства, чтобы приобрести жильё по социальным нормам, направляя на эти цели весь свой совокупный доход. Наименьшего значения этот показатель при расчёте стоимости условной квартиры по ценам на первичном рынке жилья достиг для Хабаровского края в 2003 г., что, безусловно, связано с увеличением доходов населения (таблица 4).

Таблица 4 -- Динамика коэффициента доступности жилья (первичный рынок)

Таблица 5 -- Динамика коэффициента доступности жилья (вторичный рынок)

Из таблицы 5 видно, что приобретение жилья на вторичном рынке является более доступным как в целом по России, так и по Хабаровскому краю. Коэффициент доступности приобретения жилья по России снизился в 2003 году.

Коэффициент доступности жилья по Хабаровскому краю ниже в 2003 г., чем по России, но чётко прослеживается тенденция к увеличению этого показателя, что говорит об увеличении стоимости 1 кв. метра жилья на вторичном рынке по Хабаровскому краю. А уже в 2004 г. коэффициент доступности жилья составил 4,2. На первичном рынке коэффициент доступности жилья по Хабаровскому краю увеличился до 5,3.

Рост данного коэффициента является негативным фактором, так как, несмотря на рост доходов, население тратит всё больше и больше времени для того, чтобы накопить на квартиру. Поэтому поле потенциальных заёмщиков банков сильно ограничено. В Хабаровском крае не все банки выдают ипотечные кредиты, но практически все заинтересованы в развитии ипотечного кредитования.

Ипотека это, прежде всего, механизм получения прибыли для банка, так как банк, как и любая коммерческая организация, создан для извлечения прибыли. Банки в первую очередь работают в тех областях, где они могут получить высокую прибыль за короткий промежуток времени. Кроме того, нестабильная экономика России, постоянный спад производства и высокий уровень инфляции не дают возможности банкам крупномасштабно вкладывать свои активы в долгосрочные ипотечные проекты. В Хабаровске собственную программу по ИЖК из 6 региональных банков имеют Далькомбанк, «Дальневосточное ОВК». В соответствии с ипотечными программами, разработанными головными кредитными организациями, ипотечное кредитование осуществляют: Дальневосточный банк Сбербанка РФ, филиалы Внешторгбанка, «Мичиноку Банка» (Москва), банка «Возрождение». Такие банки, как «Росбанк», «Банк Москвы», «Импексбанк», имеют свои ипотечные программы, но не осуществляли ипотечное кредитование в регионе. В настоящее время «Востокбизнесбанк», банк «Менатеп Санкт-Петербург» разрабатывают новые программы.

К основным причинам, тормозящим развитие массового ипотечного кредитования в Хабаровском крае, мы относим следующие.

Юридические

1. Негативное влияние на ипотечное кредитование нормативной базы, регулирующей деятельность банковских организаций. Речь идёт о соблюдении нормативов ликвидности коммерческих банков, то есть, предоставляя долгосрочные кредиты, банки не смогут обеспечивать требования ликвидности.

2. Фактическая неопределённость срока срочного вклада физического лица. Предусмотренное ст. 837 ГК РФ обязательство банка выдать по первому требованию сумму вклада или её часть по договору банковского вклада любого вида не позволяет банкам использовать денежные средства населения в качестве источника при выдаче долгосрочных кредитов.

3. Неполнота нормативно-правовой базы ипотечного кредитования.

В течение 2004 г. активно проводились правовые преобразования. Принят целый ряд законов из входящих в пакет по формированию рынка доступного жилья, которые устраняют основные правовые проблемы, препятствовавшие развитию ипотечного кредитования в РФ. Данные законы были подписаны Президентом РФ 29 декабря 2004 г., часть из них вступила в силу с 01 января 2005 г., а другие вступают постепенно: с 1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс, с 1 апреля Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в новой редакции.

Уже после утверждения в принятых законах нашлись неточности и недоработки, но в целом они снимают целый ряд проблем, в силу которых многие банки занимали выжидательную позицию и не торопились выходить со своими ипотечными программами на рынок.

Отчасти работа по преобразованию законов не была закончена из-за её значительного объёма: изменения касаются не одного, а целого ряда взаимосвязанных документов.

Как утверждают эксперты, необходимо принятие ещё около 200 законов и подзаконных актов как на федеральном, так и на региональном уровнях, чтобы все законы нормально работали.

4. Отсутствие достаточного опыта применения законодательства по ипотеке.

Организационные

1. Неразвитость инфраструктуры рынка (региональные операторы АИЖК организованы ещё не во всех крупных городах России, кредитные бюро только начинают открываться).

2. Недостаток механизма взаимодействия между АИЖК, банками, страховыми компаниями, органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и другими участниками рынка, что увеличивает время на оформление документов при выдаче ипотечного кредита. Довольно важным является сокращение временных затрат на государственную регистрацию сделки, которые составляют около 10 дней.

3. Фактическое отсутствие фондов отселения, в которые по новому законодательству можно выселить неплательщиков.

4. Фактическое отсутствие информации о потенциальных заёмщиках, что не позволяет оценить величину риска невозврата, так как значительная доля людей не регистрирует основную массу своих доходов и не имеет кредитной истории.

5. Отсутствие активной пропагандистской и образовательной работы, направленной на разъяснение проводимой жилищной политики государства.

Экономические

1. Общая экономическая нестабильность в стране.

2. Низкая доступность кредитов для большинства населения вследствие высокой цены на кредитные ресурсы, высокого уровня первичного взноса, низкого уровня жизни и доходов населения.

Недостаточно продуманная политика Правительства по информированию населения о предстоящем повышении заработной платы (пенсий, стипендий) ведёт к неизбежному скачку цен на рынке.

Торговые организации спешат поднять цены, узнав о будущем повышении платёжеспособного спроса, что вызывает временной разрыв в фактическом получении денежных средств населением и ростом уровня цен, поэтому никакого улучшения финансового положения населения не происходит. Ипотека остаётся привлекательным для обеспеченных людей способом вложения капитала в недвижимость. Вынимать средства из собственного бизнеса невыгодно, так как он приносит солидный доход. А ставки по ипотечным кредитам ниже, чем ставки по коммерческим (на развитие предпринимательской деятельности, на пополнение оборотных средств), следовательно, ипотека для элитной деловой прослойки нужна как средство обогащения. Жильё всегда можно сдавать, а если бизнес предполагает легализацию доходов, можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей.

3. Высокая инфляция, не позволяющая банкам снижать процентные ставки (фактическая инфляция, которая оценивается общим уровнем цен, и официально признанная существенно разнятся).

4. Ограниченность долгосрочных кредитных ресурсов банков (особенно региональных, которые не имеют возможности привлекать дешёвые долгосрочные ресурсы ни на внутреннем, ни на внешнем рынке, что не позволяет значительно увеличить сроки кредитования).

Для выдачи кредитов на 15 -- 20 лет (данные сроки должны быть увеличены и доведены до 30 лет) необходимы финансовые ресурсы такой же длительности. Основной же ресурс у региональных банков по привлечённым средствам -- от одного до семи лет, сроков большей длительности в настоящих условиях просто нет.

5. Высокие расходы при оформлении жилья, приобретаемого по ипотеке. Несмотря на изменения законодательства и уменьшение в связи с этим расходов заёмщиков при государственной регистрации, всё ещё высоки расходы на страхование и организацию самой сделки.

Для того чтобы получить ипотечный кредит, нужно застраховать себя, квартиру (хотя не столько квартиру, сколько риск неисполнения обязательства по кредитному договору, который должен страховать сам банк, но если это будет делать он, то и процентная ставка по кредиту возрастёт), оплатить услуги независимой оценки, услуги риэлтера и ,естественно, заплатить самому банку за рассмотрение документов и организацию сделки.

Общий размер дополнительных расходов без учёта стоимости нотариальных услуг, то есть при условии регистрации обременения при регистрации права собственности, составит по некоторым оценкам около 25 000 рублей (рисунок 3).

Рисунок 3 -- Доля отдельного вида затрат в общей сумме при получении ипотечного кредита без учёта первоначального взноса и последующих ежемесячных выплат в счёт погашения кредита

Наибольший вес имеют затраты на страхование (57%). Комиссия риэлтера, если квартира будет подбираться им, и её независимая оценка, а также плата банку за организацию сделки примерно равны. В совокупности они составят примерно 36%, что довольно ощутимо.

Снижение данного рода затрат можно достичь при заключении договоров о сотрудничестве между банком, профессионально работающем на рынке ипотечного кредитования и риэлтерской фирмой, которая не только поможет подобрать заёмщику квартиру, но и сделает это за минимальную плату или бесплатно.

6. Рост цен на жилье, опережающий рост реальных доходов населения.

7. Превышение спроса на жильё над его предложением.

Это обусловлено низким вводом жилья в эксплуатацию и возрастающим платёжеспособным спросом. В России на каждого человека приходится 19,7 кв. м жилья, преимущественно старого и неблагоустроенного, тогда как в Германии этот показатель составляет 35, в США -- 70 кв. м. [1].

8. Резкое сокращение бюджетных ассигнований на жилищное строительство. При этом не были сформированы механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников, что негативно сказалось на состоянии отрасли.

В последнее время многие производители строительной продукции испытывали дефицит финансирования, и ни о каком развитии и модернизации производства речи не шло.

9. Уровень развития банковской системы (низкая капитализация российских банков, особенно региональных).

10. Наличие монополии в строительной отрасли, что вызывает спекулятивный рост цен.

11. Недостаточно развитый рынок ценных бумаг.

12. Слабая экономическая активность населения, свободно и самостоятельно оперирующего финансовыми инструментами.

13. Отсутствие сильной поддержки государства, прежде всего как гаранта незыблемости и долговременной устойчивости отношений, возникающих при ипотечном кредитовании.

Ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильём.

Ведь ипотека не панацея, а всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека пока наиболее эффективный и быстрый метод решения жилищной проблемы.

Весь экономический смысл классической ипотеки состоит в её массовом характере. А массовый запуск ипотеки возможен при условии поддержки государственной властью по всем указанным направлениям и соблюдении системного подхода к развитию ипотечного кредитования.

Литература

1. Социально-экономическое положение Хабаровского края в 2004 г. // Тихоокеанская звезда. 2005. 17 февраля.

2. Россия в цифрах: Российский статистический ежегодник. М., 2004.

Размещено на Allbest.ur