Жилищное кредитование в Западной Европе

Размещено на http://www.allbest.ru/

Жилищное кредитование в Западной Европе

Л.А. Зубченко

С начала 1970-х годов до конца 2004 г. темпы роста объема жилищного кредитования испытывали значительные колебания, как правило, совпадавшие с колебаниями общих темпов роста французской экономики. Реальные (то есть скорректированные с учетом индекса потребительских цен) среднегодовые темпы роста объема жилищных кредитов составляли 5,4%. В 1970-е годы отмечалось два периода подъема жилищного кредитования: в 1972-1973 гг. и в 1975-1977 гг. В 1980-е годы, характеризовавшиеся высоким уровнем инфляции, эти темпы были низкими, и только к концу десятилетия возросли до 3-4%, что было связано с либерализацией банковских жилищных кредитов. Резкое падение цен на недвижимость в начале 1990-х годов вызвало замедление роста жилищного кредитования, однако с 1996 г. объемы жилищных кредитов стали расти, и этот рост продолжается до сих пор, несмотря на замедление развития экономики в целом после 2001 года.

В 2001-2004 гг. номинальные темпы роста объема жилищного кредитования во Франции увеличились с 6,3% до 12,0%, а реальные - с 5,4% до 9,7%. Этот рост сопровождался ростом цен на новое и старое жилье (с середины 1991 г. по декабрь 2004 г. номинальные цены на жилье возросли на 72%, а реальные - на 38%) и повышением к концу декабря 2004 г. уровня задолженности домашних хозяйств, измеряемого отношением долга к валовому располагаемому доходу (ВРД), до рекордного уровня в 60,3%. Увеличение объемов жилищного кредитования в последние годы характерно не только для Франции, но и для других стран зоны евро.

Таблица 1 Номинальные темпы роста объемов жилищных кредитов в зоне евро (в проц.)

Одновременно с ростом объемов жилищного кредитования в странах зоны евро продолжают высокими темпами расти цены на жилье: так, в Испании они ежегодно повышаются на 17%. Эта ситуация объясняется действием следующих четырех факторов:

· снижением привлекательности вложений в акции после разрыва биржевого «спекулятивного пузыря» в 2000 г., что заставляет инвесторов искать новые направления вложений с меньшим риском, к которым традиционно относятся вложения в недвижимость;

· низким уровнем процентных доходов по облигациям;

· продолжающимся удорожанием арендной платы за жилье и растущим опасением по поводу будущего пенсионного обеспечения, что стимулирует население приобретать собственное жилье;

· исторически низким уровнем задолженности домашних хозяйств, что побуждает их приобретать жилье за счет жилищных кредитов.

В целом нынешняя ситуация на рынке жилищных кредитов характеризуется преобладанием финансовых факторов над реальными факторами, связанными с развитием экономики. В последние годы рост жилищного кредитования не всегда соответствует росту инвестиций в строительство нового жилья. Сегодня около 2/3 новых кредитов предоставляется на приобретение старого жилья. В 2004 г. численность новых контрактов на получение жилищных кредитов увеличилась во Франции на 21,5%, в том числе контракты на приобретение новое жилье - на 8,5%. В 1982-2004 гг. отношение кредитов на новое жилье к кредитам на приобретение старого жилья снизилось с 1,9 до 0,5. Это значит, что в 1982 г. кредиты на новое жилье почти вдвое превышали кредиты на старое, тогда как в 2004 г. они стали вполовину меньше (кстати, такое соотношение наблюдается с 1994 г.). С 2000 г. реальные среднегодовые темпы увеличения кредитов на новое жилье составили -0,8%, тогда как в 1984-2004 гг. они равнялись 3,8%. Что касается общего объема жилищных кредитов (на новое и старое жилье), то в последние годы его рост следовал за повышением цен на новое и старое жилье, хотя этот объем увеличивался более низкими темпами, чем цены.

Пытаясь ответить на вопрос о том, сохранится ли нынешний рост жилищного кредитования и в будущем, Ф. Вилельм (F. Wilhelm), сотрудник службы анализа и статистики кредитно-денежной политики Банка Франции, рассматривает факторы, влияющие на динамику объема жилищных кредитов. К их числу в первую очередь относятся демографические факторы. В 1998-2002 гг. среднегодовые темпы роста численности активного населения Франции составили 0,7%, что несколько выше темпов в 1968-2002 г., составлявших 0,6%. Прирост активного населения должен способствовать увеличению численности первых владельцев на рынке жилья. Однако в 2003-2008 гг. ожидается сокращение численности активного населения, что не может не повлиять на рынок недвижимости. Более позднее вступление в брак и частые распады семей, по мнению некоторых исследователей, должны были в 2000-2005 гг. увеличить численность отдельного вновь построенного жилья до 290 тыс. в год против 270 тыс. в 1990-е годы. Однако подобные выводы нуждаются в уточнении, так как в 1990-е годы. строительство нового жилья было связано в основном со старением населения, поскольку будущие пенсионеры стремились приобрести собственное жилье.

Отношение выплат по жилищным кредитам (погашение основного долга плюс проценты) к ВРД французских домохозяйств увеличилось с 6,9% в 2000 г. до рекордного уровня в 8,5% в 2004 г. Что касается отношения выплат процентов по кредитам к ВРД, то оно снизилось с 4,9% в 1983 г. до 2,0% в 2004 г. из-за значительно снижения уровня процентных ставок по жилищным кредитам. В последнее время французские банки удлиняют сроки жилищных кредитов (до 20 лет и более), что должно приводить к уменьшению сумм основного долга и процентов по кредитам, выплачиваемых домохозяйствами.

Довольно высокие темпы роста арендной платы (в 2002 г. - 8,8%, в 2003 г. - 5,6% и в 2004 г. - 4,5%), а также гарантии, требуемые владельцем жилья от арендаторов (в 2004 г. таких гарантий требовали 50% владельцев жилья, тогда как десять лет назад - 25%), вынуждают арендаторов приобретать собственное жилье. В 2000-2004 гг. доля населения, имеющего основное жилье, увеличилась с 54 до 56%, что подтверждает общую тенденцию, наблюдающуюся в последние 15 лет.

В целом демографические тенденции и снижение платежеспособности домохозяйств оказывают растущее давление на динамику спроса на жилищные кредиты.

С точки зрения предложения жилищных кредитов можно отметить, что их распределение между отдельными учреждениями, предоставляющими кредиты, в 1990-х годах существенно изменилось в связи с обострением конкуренции между ними. Доля жилищных кредитов в активах кредитных учреждений в середине 2004 г. составляла, как и 10 лет назад, около 10%, хотя в течение этого периода она менялась (например, в 1999 г. она составляла менее 8%). Растущая доля жилищных кредитов в общей сумме кредитов объясняется низким уровнем риска, связанного с предоставлением таких кредитов. В 1993-2004 гг. доля сомнительных и непогашаемых жилищных кредитов сократилась наполовину. В международном плане средний уровень риска жилищных кредитов составляет всего 0,5%.

В1991-2003 гг. французские банки снизили продолжительность займов, предоставляемых по переменным процентным ставкам, с 10,5 до 14 лет, а займов продолжительностью более 10 лет - с 15 до 17 лет. По данным недавнего исследования, средняя продолжительность всех жилищных займов возросла с 12 лет в 1989 г. до почти 17 лет к концу 2004 г. С 2002 г. во Франции быстро растет доля жилищных кредитов по переменным процентным ставкам в общем объеме кредитов: с 10% в 2002 г. до 20% в 2003 г. и до 35% в 2004 г. Это постепенно приближает Францию к среднему по зоне евро уровню в 60%. Вместе с тем увеличение жилищного кредитования по переменным процентным ставкам повышает для клиентов уровень процентного риска, связанного с возможным ростом процентных ставок в будущем. В 2004 г. новые жилищные кредиты домашним хозяйствам достигли исторически высокого уровня.

Таблица 2 Динамика объема новых жилищных кредитов во Франции в 2000-2004 гг. (в млн. евро)

Быстрое увеличение объема жилищного кредитования в последние годы объясняется удорожанием жилья на 14,3% в 2003 г. и на 15,5% в 2004 г., а также сравнительно низким уровнем процентных ставок по кредитам, составлявшим 5% по кредитам с фиксированной ставкой и 4,2% по кредитам с переменной ставкой.

На объем спроса на жилищные кредиты влияет распределение основного жилья (основных резиденций) по статусу занимающих его лиц. В 2003 г. 56% основного жилья находилось в собственности жильцов, 27,3% - в социальной аренде, 20,7% - в частной аренде и 6,2% - в прочих видах аренды. В других странах ЕС распределение основного жилья различно: в Швеции доля собственного жилья составляет 39%, в Германии - 42%, Италии - 69%, Португалии - 75% и в Испании - 83%. Как видно из приведенных данных, Франция занимает среднее положение между северными странами ЕС, где жилье в основном арендуется, и южными странами, где велика доля собственного жилья.

Во всех странах ЕС доля собственного жилья со временем растет. Особенно впечатляющим такой рост был в Великобритании, где доля собственного жилья возросла с 30% в 1950 г. до почти 70% в 2000 г. Это явилось результатом систематической политики государства, направленной на расширение доступа населению к приватизации социального жилья и на дерегулирование рынка ипотечного кредитования, что заставляло кредитные учреждения смягчать условия предоставления жилищных займов.

В последнее время некоторые эксперты высказывают серьезные опасения по поводу продолжающего роста объема новых жилищных банковских кредитов, который. По оценкам, в 2005 г. возрастет на 8,5% и достигнет 130 млрд. евро. В опубликованном летом 2005 г. докладе Банковской комиссии отмечалось, что повышение уровня процентной ставки на 1% вызовет увеличение ежемесячных платежей по жилищным кредитам на 8%, что особенно опасно для домохозяйств, у которых финансовые платежи составляют треть их доходов. Отношение задолженности семей к их доходам составляет во Франции в среднем 59%, тогда как в Германии - 110%, в Великобритании и Нидерландах - 120%.

жилищный кредитование европа

Литература

1. Rizzardo B. Les crйdits immobiliers consentis aux mйnages en 2004 // Bull. de la Banque de France. - P., 2005. - № 138. - P. 89-95.

2. Wilhelm F. L'йvolution actuelle du crйdit а l'habitat en France est-elle soutenable? // Ibid. - № 140. - P. 37-51.

3. Reverchon A. Le logement, un autre fardeau pour les mйnages // Monde - Economie. - P., 2005. - 20 sept. - P. 1.

4. Rey-Lefebre I. En dйpit de la hausse des prix, l'appйtit d'immodilier ne fablit pas // Ibid. - P. 2.

5. Crйdits immobiliers: Attention, danger // Point. - P., 2005. - № 1725. - P.64.

Размещено на Allbest.ru