Риски ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Анализ и оценка рисков ипотечного жилищного кредитования

Неформальное, качественное понятие риска как экономической категории в общем случае заключается в том, что риск есть угроза того, что субъект понесет потери в результате наступления определенных событий . Таким образом, риск, прежде всего, характеризуется событием. Для кредитного риска событие - факт несостоятельности должника, «дефолт» (невозможность исполнять принятые на себя обязательства - выплачивать в соответствии с графиком проценты и сумму основного долга); для процентного риска событие - это факт того, что процентные ставки примут определенное значение.

Риск характеризуется вероятностью наступления данного события. Так, вероятность (частота) дефолта по ипотечным кредитам в Германии составляет 0,2%, т.е. из тысячи кредитов только два не будут возвращены своевременно и полностью. Иногда слово «риск» используется в узком смысле и можно услышать о риске дефолта/ В данном разделе слово «риск» используется как синоним слова «вероятность». Близкое к этому понятие риска дается в работе А.В. Белякова .

Кроме вероятности возникновения данного события риск характеризуется величиной потерь. Для кредитного риска это будет разница между суммой, вырученной от продажи заложенного жилья, и величиной требований банка.

Риски несут все участники рынка ипотечного кредитования: заемщики, банки, операторы вторичного рынка, инвесторы. Основное внимание в дальнейшем будет уделено банковским рискам.

Основными банковскими рисками являются риски ликвидности и платежеспособности.

Риск ликвидности - это возможность того, что банк будет не в состоянии своевременно выполнить предъявленные ему обязательства.

Риск неплатежеспособности заключается в том, что банк вообще не сможет выполнить свои обязательства в обозримом будущем.

Стремление банка укрепить свою платежеспособность за счет высокодоходных операций может привести к потере ликвидности, повышение ликвидности ведет к снижению доходности операций, поэтому при управлении рисками необходимо соблюдать определенный баланс .

Прочие банковские риски являются «вторичными» по отношению к основным. К наиболее значимым банковским рискам относят страновой, правовой, кредитный, процентный, валютный риски.

Система рисков, характеризующая ипотечное кредитование, не является строго формализованной, раз и навсегда зафиксированной системой. Риски могут пересекаться. Например, для системы ипотечного кредитования выделяется отдельно риск досрочного погашения ипотечных кредитов, который по своей сути является риском процентных ставок, но исходя из важности досрочного погашения исследуется отдельно.

Трактовка кредитного риска, риска процентных ставок стабильна и единообразна, однако, например, операционные риски различные исследователи понимают и трактуют по-разному.

Учет, анализ и правильная оценка рисков -- важнейшая составляющая построения надежной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, доступного для большинства граждан. Успешное управление рисками является первоочередной задачей кредитных и других финансовых организаций, инвесторов, вкладывающих средства в различные проекты и финансовые инструменты, поскольку означает возможность как увеличения прибыли, так и расширения объема операций.

Большинство перечисленных ниже рисков в той или иной степени сопровождают практически все активные операции банков, других финансовых организаций, инвесторов. Однако в данном случае рассматриваются те специфические риски, характерные для сферы жилищного ипотечного кредитования, особенностями которой является долгосрочный характер ипотечных жилищных кредитов и способ обеспечения исполнения обязательств заемщика. Риски определяют желание или нежелание субъектов рынка активно участвовать в процессе ипотечного кредитования, а также в значительной степени стоимость ипотечного кредита для заемщика (процентную ставку по ипотечному кредиту).

2. Кредитный риск

Кредитный риск -- это риск возникновения убытка банка в силу неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

При ипотечном кредитовании обязательства заемщика по кредитному договору дополнительно обеспечиваются залогом недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств. В большинстве стран с хорошо развитой системой жилищного ипотечного кредитования залог жилого дома (квартиры) означает, что обязательства заемщика надежно и хорошо обеспечены. Основная задача кредитора состоит в том, чтобы предоставить заемщику кредит на условиях, при которых заемщик будет в состоянии его погасить в установленные сроки, а банк-кредитор Ї получить приемлемую прибыль. Необходимо также убедиться, что жилая недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, правильно оценена и ликвидна, т.е. может быть реализована по достаточной цене и в обозримые для кредитора сроки в случае обращения взыскания на предмет залога.

Кредитный риск состоит в том, что заемщик может оказаться не в состоянии выплатить платежи по ипотечному кредиту и, чтобы компенсировать свои финансовые потери, банк будет вынужден обратить взыскание на предмет ипотеки. При этом убытки банка будет определяться невыплаченной частью основного долга, недополученными процентами и прочими расходами, с одной стороны, и суммой средств, полученных от продажи заложенного недвижимого имущества, - с другой. Требования банка, связанные с предоставленным кредитом и дефолтом заемщика, могут оказаться существенно выше, чем сумма невыплаченного основного долга, и вопрос о компенсации этих требований за счет выручки от продажи имущества будет зависеть в том числе от того, насколько быстро и успешно происходит этот процесс. В том случае, если обратить взыскание на предмет ипотеки сложно и обременительно с точки зрения законодательства, кредиторы будут оценивать кредитный риск как достаточно высокий и закладывать определенный резерв на его покрытие. Последнее обстоятельство напрямую связано с процентной ставкой по кредиту, т.е. с ценой кредита для каждого конкретного заемщика.

Анализируя и оценивая факторы, определяющие уровень кредитного риска в России, следует отметить как системные, так и несистемные факторы.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, необходимо отметить:

* уровень социально-экономической стабильности в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточного платежеспособного спроса на ипотечные кредиты и устойчивых доходов заемщиков;

* уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы ипотечного жилищного кредитования населения, сложившаяся судебная практика обращения взыскания на предмет залога.

Задачей законодательства в сфере жилищной ипотеки является создание для кредитора реальной возможности обращения взыскания и удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества после его реализации, создание эффективной системы быстрого рассмотрения дел, связанных с этим процессом, а также возможности выселения неплатежеспособного заемщика и членов его семьи из занимаемых ими жилых помещений в случае обращения взыскания. Необходимо отметить, что в 2004 г. произошли существенные позитивные сдвиги в развитии нормативно-правовой базы ипотечного кредитования с точки зрения законодательного обеспечения условий для снижения кредитного риска.

Дальнейшая работа над правовой и нормативной базой будет способствовать созданию надежных гарантий для кредитора, позволяющих ему реализовать механизм ипотеки без каких-либо правовых барьеров. Практика развития ипотеки в зарубежных странах дает основание сделать вывод о том, что, чем более четко и понятно определены права кредитора, тем ниже кредитный риск и процентные ставки по кредиту. Это, в свою очередь, увеличивает доступность ипотечных кредитов для заемщиков.

Целый ряд проблем связан с общей экономической ситуацией в стране, с наличием высокой инфляции, с отставанием реальных доходов населения от роста цен на недвижимость. Все эти факторы крайне неблагоприятно сказываются на развитии долгосрочного ипотечного кредитования, когда и кредиторам, и заемщикам сложно прогнозировать как рост процентных ставок, так и рост реальных доходов. Наступление так называемого платежного шока в условиях нестабильного рынка занятости и непредсказуемого изменения доходов -- достаточно сильный фактор, увеличивающий кредитный риск. Тем не менее по мере улучшения общеэкономической ситуации этот системный фактор снижает свое воздействие, и операции по жилищному кредитованию населения становятся надежным, стабильным и рентабельным бизнесом для банков.

Помимо перечисленных факторов системного порядка, существует целый ряд других факторов, влияющих на уровень кредитного риска в зависимости от деятельности кредитной организации. Профессионализм сотрудников банка, выдающих жилищные кредиты, во многом позволяет снизить уровень кредитного риска.

Управление кредитным риском, осуществляемое банком, предполагает постоянный контроль за состоянием и качеством как кредитного портфеля банка в целом, так и отдельных групп кредитов.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают:

* контроль за качеством предоставляемых кредитов;

* распределение и мониторинг кредитов по группам риска в соответствии с требованиями Банка России и внутренними инструкциями банка, предоставляющего кредит;

* создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

* своевременное выявление проблемных кредитов и реализацию разработанного плана мероприятий по работе с ними;

* разработку и реализацию программ по возврату кредитов в специальных случаях.

Важнейшим документом, определяющим правильность и надежность применяемых банком процедур и операций при предоставлении кредита, является внутренняя инструкция банка -- регламент по выдаче жилищных ипотечных кредитов, устанавливающий порядок деятельности всех служб при осуществлении этих операций.

Практика ряда стран, например Индии, свидетельствует о том, что даже в несовершенной правовой среде банки могут успешно минимизировать кредитный риск путем применения эффективных отработанных процедур оценки вероятности погашения кредита (андеррайтинга), его предоставления и обслуживания.

Регламент (порядок) предоставления и обслуживания кредитов должен включать:

* критерии формирования кредитного портфеля, требования к порядку оформления и предоставления кредита;

* структуру прав и ответственности должностных лиц на различных стадиях предоставления и обслуживания кредита, в том числе должностные обязанности и инструкции кредитных работников, их права и ответственность, регламент работы Кредитного комитета;

* обязанности по передаче и предоставлению информации в рамках Кредитного управления;

* правила проведения андеррайтинга, оформления кредитных дел, контроля за решениями Кредитного комитета;

* перечень необходимой документации, которая должна прилагаться к заявлению на кредит, а также перечень документов, которые хранятся в кредитном деле;

* правила хранения и проверки кредитных дел;

* требования к максимальному размеру кредита, срокам, условиям предоставления;

* методику установления процентных ставок, дополнительных сборов по кредитам.

Особое значение имеет разработка в банке программ, направленных на предотвращение судебной процедуры обращения взыскания на объект недвижимости. Эти программы включают целый ряд компонентов, среди которых можно выделить, например, следующие:

* модификация условий контракта, позволяющих заемщику погасить просроченную задолженность по кредиту (перерасчет платежей, отсрочка платежей, пролонгация кредита);

* продажа заложенного имущества с согласия залогодержателя.

Подобные программы позволяют более активно предотвращать негативные последствия, которые возникают при необходимости обращения взыскания на предмет залога. Своевременное выявление проблемных кредитов и умелая работа с ними зачастую позволяют избежать судебных разбирательств.

В случае, если возникает просроченная задолженность по кредиту, необходимо оперативно выявить ее причины. Если причины задержки регулярных платежей связаны с некоторыми временными финансовыми трудностями заемщика и могут быть устранены в ближайшем будущем, банк может предоставить заемщику возможность отсрочки платежей с выплатой их в последующие периоды.

Если же анализ выявленных причин показывает, что финансовые затруднения заемщика достаточно серьезны и их невозможно устранить в ближайшие месяцы, банк совместно с заемщиком вырабатывает план действий, согласно которому предмет залога может быть реализован в рамках внесудебной процедуры по взаимному согласию. В этом случае возможные потери сторон существенно снижаются, и в результате продажи квартиры (дома) заемщик может получить большую сумму денежных средств, которой хватит на приобретение или наем другой жилой площади.

3. Риск процентных ставок

Риск процентных ставок (процентный риск) заключается в снижении прибыльности операций банка либо возникновении потерь вследствие негативного воздействия изменения процентных ставок по привлекаемым и размещаемым ресурсам, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости.

В работе И.В. Ларионовой под процентным риском понимается риск возможного снижения маржи банка вследствие негативного непредвиденного изменения процентных ставок на рынке См.: Ларионова И.В. Управление активами и пассивами в коммерческом банке. М.: Консалтбанкир, 2003..

На рис. 1 показан процентный риск при использовании фиксированных процентных ставок.

Определяющее значение для оценки возможных убытков имеет согласованность в изменении процентных ставок по пассивам (привлекаемым ресурсам для кредитования) и активам. Так, если ставка по кредиту переменная, корректируется один раз в год и ставка процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется этот кредит, также пересматривается ежегодно по согласованной формуле, то риск процентных ставок отсутствует. Но если ставка по привлеченным средствам даже по согласованной формуле изменяется, например, раз в месяц, то в условиях роста рыночных процентных ставок процент по кредиту большую часть кредитного периода может быть ниже ставки по долговым обязательствам (рис. 2).

Рис. 1. Кредитование с фиксированной процентной ставкой

Рис. 2. Несинхронное изменение процентных ставок

В этом случае банк будет нести финансовые потери, которые он сможет компенсировать лишь за счет пересмотра процентной ставки в следующий период. Поэтому, чем более тесно согласованы моменты изменения ставок (цены) по привлекаемым и размещаемым ресурсам, тем меньше риск процентных ставок.

Проблема, стоящая перед банками при долгосрочном ипотечном кредитовании, имеет двойственный характер, поскольку необходимо обеспечить, с одной стороны, доходность операций по кредитованию, с другой -- доступность кредитов для заемщика.

Вводя различные кредитные инструменты, банки стремятся снизить риск процентных ставок в условиях инфляции, а также быстро меняющегося финансового рынка. Управление процентным риском осуществляется путем управления соответствием активов и пассивов .

Банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выданным кредитам. В условиях отсутствия показателей рыночных кредитных ставок банки выдают кредиты, номинируемые в валюте, как правило в долларах США. Однако такая привязка не позволяет избежать риска процентной ставки, так как изменение обменного курса доллара США не совпадают с изменением рыночной ставки процента. Однако, если пассивы банка также деноминированы в валюте, такой подход позволит снизить риск процентных ставок.

При кредитовании в долларах США возникает валютный риск. Фактически подобного рода кредиты могут быть предоставлены только тем заемщикам, которые имеют стабильные доходы в долларах.

Риск процентных ставок существенно зависит от типа кредитного инструмента, его соответствия общей экономической ситуации в стране. Более подробно о взаимосвязи инструментов ипотечного кредитования и риска процентной ставки см. в главах 7, 8.



4. Риск досрочного погашения

Если процентные ставки на рынке падают, а заемщик взял кредит на более невыгодных условиях, то он будет стремиться погасить кредит досрочно. С этой целью он может взять новый кредит и рефинансировать старый. В этом случае банк-кредитор столкнется с риском досрочного погашения, что повлечет за собой финансовые потери, вызванные необходимостью срочного реинвестирования досрочно поступивших платежей по кредиту по более низкой процентной ставке. Проблема усугубляется, если процентные ставки по пассивам зафиксированы на длительный период времени.

Как уже говорилось, риск досрочного погашения Ї типичный процентный риск. В отдельную категорию его выделяют в связи с масштабами этого явления и специфическими способами управления этим риском.

Кредитор может избежать данного риска, если он своевременно отреагирует на изменение ставок на финансовом рынке и изменит ставку по кредиту в сторону ее снижения, если такая возможность предусмотрена условиями кредитного договора. В этом случае заемщику будет невыгодно рефинансировать кредит, так как при заключении нового кредитного соглашения он будет вынужден нести какие-то дополнительные расходы.

Кредиторы достаточно остро воспринимают риск досрочного погашения. В ряде случаев они не могут варьировать ставки по кредитам, так как используют инструмент с фиксированными процентными ставками, особенно в тех случаях, когда основным источником финансирования кредитов являются долгосрочные обязательства перед инвесторами, например держателями ипотечных облигаций с фиксированным уровнем доходности.

В Германии ипотечные банки, чтобы избежать риска досрочного погашения в случае снижения процентных ставок, накладывают запрет на досрочное погашение кредита, либо назначают повышенную процентную ставку по выдаваемым кредитам, либо устанавливают в кредитном договоре периоды, в которые банк и заемщик вправе пересмотреть процентные ставки, а заемщик может осуществить досрочное погашение кредита. Если кредит выдается на 15Ї25 лет, ежемесячные платежи для него рассчитываются исходя из этого периода, однако при заключении договора устанавливается, что каждые пять лет ставка по кредитам может быть пересмотрена (как в сторону повышения, так и в сторону снижения), а заемщик имеет право досрочно погасить кредит без каких-либо штрафных санкций.

В США законодательно запрещено назначать штрафные санкции за досрочное погашение по долгосрочным жилищным ипотечным кредитам для населения, поэтому риск досрочного погашения для кредиторов достаточно высок. Статистика показывает, что наиболее популярные жилищные кредиты сроком на 30 лет в среднем погашаются через 12-15 лет. Как правило, это происходит в моменты, когда ставки по кредитам имеют тенденцию к снижению, и реинвестировать досрочно полученные банками средства на прежних условиях невозможно. Для того чтобы снизить возможные финансовые потери от риска досрочного погашения, кредиторы, исходя из вероятностных оценок погашения кредитов, устанавливают определенные надбавки к процентным ставкам на риск досрочного погашения. Это позволяет им покрывать возможные потери от недополученных доходов от процентов и расходов, связанных с реинвестированием.

Поскольку достаточно большое количество кредитов финансируется за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, то в зависимости от вида бумаг и порядка их погашения риск досрочного погашения, а также риск процентных ставок распределяется между эмитентом, выпускающим ценные бумаги, и инвестором.

Если кредиты с фиксированной процентной ставкой финансируются на основе выпуска долгосрочных вторичных финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг), то в зависимости от их вида (долговые облигации или долевые сертификаты участия) финансовый риск от долгосрочных операций по жилищному ипотечному кредитованию, в том числе риск досрочного погашения, принимает на себя в конечном счете либо кредитор (эмитент), либо инвестор.

В случае финансирования кредитов за счет продажи облигаций с фиксированной купонной ставкой дохода риск досрочного погашения несет эмитент. В случае использования сертификатов участия риск досрочного погашения переносится на инвестора.

5. Ликвидность и платежеспособность банка (не риск ликвидности?)

Термин «ликвидность» означает возможность легко реализовать, продать, превратить материальные ценности и прочие активы в денежные средства.

Под ликвидностью банка понимается его способность обеспечивать своевременное выполнение своих обязательств. Банк считается ликвидным, если он имеет доступ к средствам, которые могут быть привлечены по разумной цене и именно в тот момент, когда они необходимы. Для этого банк должен располагать необходимой суммой ликвидных средств либо иметь возможность быстрого их получения с помощью займов или продажи активов. Баланс считается ликвидным, если его состояние позволяет за счет быстрой реализации средств по активу покрывать срочные обязательства по пассиву.

Риск ликвидности -- это риск, который в определенный момент может заставить банк приобретать наличность по более высокой цене или терпеть убытки при срочной продаже своих активов.

Центральным банком Российской Федерации принята следующая классификация активов по степени их ликвидности:

1) первоклассные ликвидные активы: касса, средства на корреспондентском счете, первоклассные векселя и государственные ценные бумаги, а также ценные бумаги, гарантированные государством;

2) ликвидные средства: кредиты и другие платежи в пользу банка со сроками исполнения в ближайшие 30 дней, банковские инвестиции в долгосрочные ценные бумаги, ценности (включая нематериальные активы), которые могут быть превращены в денежные средства;

3) трудноликвидные активы: долгосрочные кредиты, вложения в недвижимость;

4) неликвидные активы: просроченные кредиты, ненадежные долги, здания и сооружения, принадлежащие банку.

Необходимо обратить внимание на то, что долгосрочные кредиты относятся к разряду труднореализуемых активов. Именно поэтому проблема ликвидности при ипотечном долгосрочном кредитовании становится столь актуальной.

На ликвидность баланса влияет целый ряд факторов. Прежде всего, это структура активов: чем больше среди активных операций банка первоклассных ликвидных активов, тем более ликвиден банк. Второй фактор -- качество активов, т.е. степень риска отдельных активных операций: чем больше доля высокорисковых активов, тем выше доходность, но ниже ликвидность. При управлении ликвидностью всегда стоит проблема балансировки между ликвидностью и прибыльностью (в конечном счете, платежеспособностью). Существенное влияние на ликвидность баланса оказывает также структура и качество пассивов. Если банком привлекаются в основном краткосрочные вклады, вклады до востребования, т.е. те самые «короткие» пассивы, которые в любой момент могут быть отозваны, то это негативным образом влияет на ликвидность баланса банка. Еще одним фактором, влияющим на ликвидность баланса, является возможность получения банком средств от других кредитных организаций. Если это крупный, устойчивый, хорошо зарекомендовавший себя банк и у него долгосрочные партнерские взаимоотношения с другими банками, то для такого банка, как правило, несложно привлечь ресурсы при возникновении краткосрочной проблемы ликвидности. Иначе говоря, для таких кредитных организаций проблема ликвидности решается легче.

Повышенный спрос на ликвидные средства может возникнуть:

* в результате срочного снятия клиентами денег со своих счетов;

* в связи с поступлением заявок на получение кредитов от клиентов, которые банк решил принять (это или заявки на получение новых кредитов, в частности ипотечных, вытекающих из целевых накопительных счетов, или возобновление кредитных договоров, или предоставление средств по существующим кредитным линиям);

* при исполнении обязательств банка.

Решение проблем ликвидности связано с определенными затратами (выплаты процентов по межбанковским займам, затраты времени и денег на поиск ликвидных средств).

Управление ликвидностью связано с риском изменения рыночных процентных ставок. С их ростом увеличивается стоимость привлекаемых ресурсов, кроме того, уменьшается стоимость финансовых активов, которые необходимо продать.

К числу причин возникновения серьезных проблем с ликвидностью можно отнести:

* несоответствие между сроками получения средств по активным операциям и сроками выполнения обязательств по основным пассивным операциям;

* высокую долю обязательств, которые нужно немедленно выполнить (вклады до востребования), Ї это требует прогнозирования возникновения повышенного спроса на средства, а также создания резервов;

* чувствительность банка к изменению процентных ставок: при понижении процентных ставок многие клиенты изымают деньги в поисках более прибыльного их вложения; при росте процентных ставок сокращается потребность в новых кредитах, ускоряется использование кредитных линий, по которым существует договоренность о более низких процентных ставках; таким образом, изменение процентных ставок отражается на спросе как на депозиты, так и на кредиты.

Удовлетворение спроса на ликвидные средства является приоритетным для банка, так как от этого зависит доверие к нему клиентов.

Существуют три общих подхода к управлению ликвидностью.

1. Управление ликвидностью через управление активами (трансформация активов). Как правило, эту стратегию используют мелкие банки, которые должны иметь в структуре своих активов быстрореализуемые надежные финансовые инструменты. При подобном подходе эти активы должны пользоваться спросом на некотором постоянном рынке. Этот рынок должен быть достаточно объемным, со стабильными ценами на активы, т.е. должен обладать способностью принимать все продаваемые активы без значительного снижения цен на них. Следует иметь в виду, что это достаточно дорогой способ управления ликвидностью, так как такие быстрореализуемые активы, как правило, малоприбыльны, малодоходны. Однако они обеспечивают возможность поддерживать ликвидность.

2. Управление ликвидностью через управление пассивами. Эту стратегию реализуют в основном крупные банки с устойчивой репутацией. Вопрос ликвидности решается путем привлечения кредитных ресурсов от других банков либо за счет привлечения депозитов. Однако здесь существует проблема, связанная с тем, что в момент повышенной потребности в ликвидных средствах может значительно измениться общая экономическая ситуация, в результате чего повысятся цены на финансовые ресурсы, обострится проблема наличия свободных денежных средств у большинства финансовых институтов и вкладчиков. При этом высока вероятность того, что межбанковские кредиты будут получены по более дорогой цене. Чтобы избежать подобных негативных последствий, крупные банки строят систему устойчивых партнерских отношений с различными финансовыми организациями на основе различных форм и методов привлечения средств.

3. Стратегия сбалансированного управления ликвидностью. Данный подход является наиболее приемлемым. Это комплексная стратегия, предполагающая соблюдение баланса между управлением активами и пассивами. При таком подходе банки держат часть своих активов в виде высоколиквидных надежных инструментов и частично решают проблему ликвидности за счет привлечения кредитных ресурсов либо депозитов благодаря согласованной стратегии управления пассивами и активами.

Обеспечение и поддержание ликвидности -- это серьезная проблема, поэтому, помимо того что банки сами занимаются управлением ликвидностью, существует централизованное регулирование ликвидности банков со стороны Банка России. Банк России устанавливает нормативы ликвидности, осуществляет контроль за качеством активных и пассивных операций .

Среди этих нормативов можно выделить следующие:

* норматив мгновенной ликвидности -- отношение суммы высоколиквидных активов банка к сумме обязательств банка по счетам до востребования;

* норматив текущей ликвидности банка -- отношение суммы ликвидных активов банка к сумме обязательств банка по счетам до востребования и на срок до 30 дней;

* норматив долгосрочной ликвидности банка -- отношение всей задолженности банку свыше года к собственным средствам (капиталу) банка, а также обязательствам банка по депозитным счетам, полученным кредитам и другим долговым обязательствам сроком погашения свыше года;

* норматив общей ликвидности -- процентное соотношение ликвидных активов и суммарных активов банка.

Остановимся более подробно на проблемах ликвидности, связанных непосредственно с ипотечным жилищным кредитованием, т.е. способах обеспечения ликвидности при долгосрочном жилищном ипотечном кредитовании. Поскольку ипотечный кредит является долгосрочным активом, попадающим в группу трудноликвидных активов, то проблема управления ликвидностью при ипотеке встает остро. Каким образом она решается?

Чтобы обеспечить ресурсами долгосрочный кредит, банк в идеальном случае должен иметь долгосрочные пассивы, соответствующие по срокам, процентам и другим параметрам кредитов. Банк может получить пассивы различными способами. Например, это могут быть средства юридических и физических лиц, привлекаемые в виде долгосрочных депозитов. Другим источником долгосрочных ресурсов является выпуск долгосрочных облигаций и других ценных бумаг, в том числе обеспеченных ипотечными кредитами. Этот способ привлечения средств широко используется в европейских странах, где банки и финансовые организации выпускают ипотечные облигации.

Основным источником долгосрочных ресурсов, как правило, являются привлекаемые через ипотечные ценные бумаги средства страховых компаний и пенсионных фондов, т.е. те самые ресурсы, которые во всем мире являются основой финансовой базы ипотеки. Именно пенсионные фонды и страховые организации Ї основные покупатели ипотечных ценных бумаг, поскольку они сами привлекают долгосрочные ресурсы и нуждаются в их надежном размещении. В перспективе в России, по мере развития страхового дела и системы негосударственных пенсионных фондов, средства этих институциональных инвесторов могут стать основным источником долгосрочных ресурсов для банков, предоставляющих ипотечные кредиты.

Следующий источник долгосрочных пассивов -- это долгосрочные кредиты иностранных инвесторов. Важно организовать сотрудничество с иностранными инвесторами, готовыми предоставить долгосрочные ресурсы для конкретных программ, в реализации которых они уверены и которые обоснованы с точки зрения управления рисками, надежности и т.д.

Среди форм привлечения долгосрочных ресурсов в ипотеку можно также отметить реализуемые на практике в России совместные программы банка, предприятия, строительной организации. Предприятие, заинтересованное в обеспечении жильем своих сотрудников, закреплении квалифицированных кадров, создает условия для получения работниками в банке ипотечных кредитов. Такая поддержка может осуществляться в виде открытия предприятием в банке долгосрочного депозита, средства которого могут быть использованы для выдачи ипотечных кредитов. Формирование вторичного рынка позволит банкам продавать жилищные ипотечные кредиты на вторичном рынке и рефинансировать уже выданные кредиты. Проблему ликвидности в этом случае берут на себя структуры вторичного рынка. За это они получают комиссионное вознаграждение (установленный процент), а банк получает ресурсы и может и дальше осуществлять выдачу кредитов.

Ликвидность и платежеспособность банков во многом зависит от способов и форм размещения ресурсов. Так, наиболее типичные для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования стандартные аннуитетные кредиты с фиксированной процентной ставкой способствуют снижению кредитного риска, поскольку позволяют равномерно распределять платежи по всему кредитному периоду и обеспечивать равномерную нагрузку для заемщика. Кредитный риск напрямую связан с платежеспособностью, поскольку при уменьшении кредитного риска снижается вероятность невозврата кредита и возникновения проблем с платежеспособностью.

В то же время при кредитах, выдаваемых с фиксированной процентной ставкой, риск ликвидности для кредитора возрастает. Это связано с тем, что стоимость привлеченных ресурсов увеличивается, а банк продолжает получать платежи по изначально установленным процентным ставкам. Поступающих по кредитным платежам средств может быть недостаточно для того, чтобы выполнить обязательства по вкладам и депозитам.

Кредит с переменной процентной ставкой позволяет снизить риск ликвидности, поскольку позволяет банку привести в соответствие проценты, получаемые по кредитам, и проценты, выплачиваемые по привлеченным ресурсам. Однако при чрезмерном увлечении пересмотром процентной ставки по кредитам она может быть увеличена настолько, что заемщик окажется неплатежеспособным по данному кредиту, возрастет кредитный риск и соответственно риск платежеспособности.

Следующий кредитный инструмент, применяемый в практике ипотечного кредитования, -- «шаровые» кредиты. Здесь риск платежеспособности проявляется в наибольшей степени, поскольку основная часть долга погашается в конце кредитного периода. Таким образом, различные инструменты, которые используются при ипотечном кредитовании, по-разному влияют на ликвидность и платежеспособность банка.

Еще одним направлением управления рисками при ипотечном кредитовании является отработка кредитного продукта Ї банк должен формировать качественный кредитный портфель. К характерным чертам кредитного продукта относятся: сумма кредита, срок кредита, процентная ставка и способ ее расчета. Чем больше процентная ставка соответствует стоимости ресурсов, тем риск ликвидности меньше, а баланс банка устойчивее.

Говоря о качестве кредитного продукта, необходимо иметь в виду и качество процедур, предшествующих выдаче ипотечного кредита и снижающих риск невозврата кредита и, как следствие, риск ликвидности. Речь идет о проведении тщательного, квалифицированного андеррайтинга кредита, оценки платежеспособности заемщика. Это должно минимизировать кредитные риски, обеспечить надежность кредитов.

Для обеспечения качества кредитного портфеля необходима система страхования, которая позволяет также повысить надежность кредитных продуктов (комплексное страхование жизни, имущества, прав собственности) и снизить риск ликвидности.

риск ипотечный кредитование

Основная литература

1. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.

2. Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России - М.: Институт экономики города, 1994.

3. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

4. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

5. Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.

6. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

7. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004

8. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

9. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / под ред. Н.Б. Косаревой и Р. Дж. Страйка. - М. Фонд «Институт экономики города», 2001.

10. Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

11. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

12. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

13. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред. Э.К. Трутнева. - М. Фонд "Институт экономики города", 2004.

14. Страйк Р., Косарева Н.Б. Становление рынка жилья в России // Вестник экономических реформ. 1993.

15. Dennis, Marshall W. 1992. Residential Mortgage Lending. 3nd ed.

16. Fabozzi, Frank J., C. Ramsey, and Frank Ramirez. 1994. Collateralized mortgage obligations: structures and analysis. 2nd ed. Frank J. Fabozzi Associates.

17. Fabozzi, Frank J., ed. 2001. Bank Loans: Secondary Market and Portfolio Management. John Wiley & Sons.

18. Kamakura Corporation. 1998. Asset & Liability Management: A Synthesis of New Methodologies. Risk Books Publications.

19. Kider? Mitchel H., and Don Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. New York: Juris Publishing, Inc.

20. Korajczyk, Robert A., ed. 1999. Asset Pricing and Portfolio Performance: Models, Strategy and Performance Metrics. Risk Books Publications.

21. Lore, Kenneth, and Cameron L. Cowan. 2000. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market. MN: West Group.

22. Olegariio, Rowena. 2002. Credit-Reporting Agencies: Their Historical Roots, Current Status, and Role in Market Development. Background paper for the WDR 2002. World Bank.

Дополнительная литература

1. Батлер С.Б. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков в России. Рекомендации практикующему юристу. - М.: Фонд «Институт экономики города», 1997.

2. Батлер С.Б., Пастухова Н.С. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. № 19.

3. Волков Г.А., Копейкин А.Б., Косарева Н.Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 5.

4. Вопросы учета недвижимого имущества и регистрации прав на него / под ред. Л.Г. Фридганта. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

5. Гасяк В.М. Руководство по процедуре нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимостью при ипотечном жилищном кредитовании. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

6. Гончаров С.Г., Селюков В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера. - М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001.

7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002.

8. Гражданское право: в 2 т.: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 2000.

9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. - М.: Финансы и статистика. 2002.

10. Довгялло М., Метелкин А., Ткаченко А. Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2001.

Размещено на Allbest.ru

...