Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ

((ОМГУПС (ОМИИТ))

ИНСТИТУТ МЕНЕДЖМЕНТА И ЭКОНОМИКИ

КАФЕДРА «ФИНАНСЫ, КРЕДИТ, БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ И АУДИТ»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Деньги, кредит, банки»

на тему: «Ипотечное кредитование в Российской Федерации»

Выполнил: студент гр. 53-З

Турбанова В.А.

Руководитель: к.э.н., доцент

Руди Л.А.

Омск 2016



Введение

Формирование системы ипотечного кредитования-одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики. Ипотека в России начинает свой отсчёт с 1754 года и проходит долгий путь развития. Современное состояние начинается с 16 июля 1998 года, когда был принят Федеральный закон №102-ФЗ «Об Ипотеке (залоге недвижимости)».

До определённого момента развитие ипотечного кредитования сдерживалось высокими темпами инфляции, нестабильности рубля и низким уровнем доходов населения.

Актуальность выбранной темы данной курсовой работы связана с развитием системы ипотечного кредитования, интерес которой увеличивается с каждым годом, так как это главная потребность для каждой семьи: без удовлетворения данной потребности, нельзя говорить о приоритетах общества. До перехода на рыночные отношения ведущими источниками пополнения жилищного фонда государства являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло дополнительную роль. В условиях уменьшения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, главным источником средств, для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков. В данных условиях возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, которые минимально подвержены влиянию инфляции и максимально обеспеченны своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане.

Целью работы является: рассмотрение ипотечного кредитования и перспективы его развития в России.

Для достижения указанной цели определены следующие задачи:

- анализ теоретических основ ипотечного кредитования;

- исследование понятий и видов кредитования;

- рассмотрение особенностей ипотечного кредитования;

- анализ развития ипотечного кредитования в России;

- оценка перспектив применения ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования является ипотечное кредитование в РФ. Предметом исследования является система ипотечного жилищного кредитования.

Теоретической основой данной работы послужили исследования отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования. В качестве информационной базы для исследования были использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации, а также статьи ведущих экономических журналов и газет; учебные пособия; информационные ресурсы сети Интернет.

кредит договор ипотека риск

Глава 1Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие и виды кредитования

Понятие «кредитование» изучалось на протяжении многих лет. Оно рассматривается в экономической, научной и многих других источниках.

С научной точки зрения кредитование-предоставление настоящих денег взамен будущих[18].

Воронин В.П. представляет понятие «кредитование» как ссуда денег или товаров как капитала, на условиях возвратности через определённое время стоимости заёмных средств и плюс процент[6].

Согласно определению Косаревой Н.Б., кредитование «есть финансовые взаимоотношения, в которых одна сторона - кредитодатель, предоставляет во временное пользование ссуду в денежной или натуральной форме, а вторая сторона - заемщик, пользуется предоставленной ссудой на условиях возвратности и возмездности [10]».

Таким образом, в настоящей работе под «кредитованием» будем понимать предоставление настоящих денег взамен будущих с условием возвратности и выплаты процента на определенный срок.

Наиболее детальную характеристику кредитования дают его виды и формы. В настоящее время единого научного мнения о классификации кредитования по формам и видам не существует. Однако большинство авторов считает, что формы кредитов это разновидности кредита, вытекающие из сущности кредитных отношений, а виды это более детальная характеристика кредитования по организационно-экономическим признакам [3,19].

Ниже изложим формы кредитных отношений.

«Потребительский кредит - это кредит, предоставляемый банком на приобретение товаров (работ, услуг) для личных, бытовых и иных непроизводственных нужд[5]».

«Банковский кредит - это предоставление банком средств в долг на условиях срочности, платности, возвратности[8]».

«Автокредит - кредит на покупку транспортного средства для физических лиц, с одновременным его использованием в качестве залога[7]».

«Кредитная карта - банковская платёжная карта, предназначенная для совершения операций, расчёты по которым осуществляются исключительно за счёт денежных средств, предоставленных банком клиенту в соответствии с условиями кредитного договора и в пределах установленного лимита[13]».

«Ипотека - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита[11]».

«Лизинг - форма кредитования при приобретении очень дорогих товаров физическими лицами или основных фондов предприятиями[4]».

«Кредит коммерческий - кредит, предоставляемый продавцом товара покупателю в форме отсрочки платежа[5]».

«Кредит работникам - кредит, предприятия (организации) выдаваемый работникам на индивидуальное жилищное строительство, на строительство садовых домиков и другие цели, а также для покупки потребительских товаров на условиях возврата и с уплатой процентов[8]».

Далее представим наиболее распространенную в литературе классификацию кредитов по следующим основаниям:

- отраслевой направленности;

- его обеспеченности;

- степени риска;

- метода предоставления;

- срочности кредитования;

- срока погашения [4,17,19].

Считаем уместным рассмотреть каждую классификацию более подробно.

Отраслевая направленность отражает обслуживание потребности промышленных предприятий это промышленный кредит. Бывает также торговый, сельскохозяйственный кредит. Отраслевая направленность кредита часто находит свое воплощение в государственной статистике ряда стран (отдельно выделяются кредиты промышленности, торговле, сельскому хозяйству и т.д.).

Рассмотрим способы обеспечения, они могут быть:

а) обеспеченные залогом (имуществом, имущественными правами, ценными бумагами);

б) гарантированные (банками, финансами или имуществом третьего лица);

в) с другим обеспечением (поручительство, свидетельство страховой организации);

г) необеспеченные (бланковые);

Обычно обеспеченность различают:

- по характеру

- степени (полноте)

- по формам.

По характеру обеспечения выделяют ссуды, имеющие прямое и косвенное обеспечение. Прямое обеспечение содержат, например, ссуды, выданные под конкретный материальный объект, на покупку конкретных видов товарно-материальных ценностей. Косвенное обеспечение могут иметь; например, ссуды, выданные на покрытие разрыва в платежном обороте. Хотя ссуда и выдается на покрытие платежных обязательств заемщика, прямой оплаты товарно - материальных ценностей, которые прямо противостояли бы кредиту, может не быть, однако проявляется косвенное материальное обеспечение в форме товарных запасов, созданных за счет собственных денежных источников.

Рассмотрим ссуды по степени риска:

а) стандартные кредиты;

б) кредиты с повышенным риском;

по методам предоставления:

а) кредиты, предоставляемые в разовом порядке;

б) кредиты, предоставляемые в соответствии с кредитной линией. Под кредитной линией понимается согласие банка - кредитора предоставить кредит в будущем в размерах, не превышающих заранее оговоренные размеры за определенный отрезок времени без проведения дополнительных специальных переговоров;

в) гарантийные (с заранее обусловленной датой предоставления, по необходимости, с взысканием комиссии за обязательство);

При классификации кредита в зависимости от срочности кредитования выделяют:

а) краткосрочные - до 1 года; могут предоставляться банками в случае временных финансовых трудностей, возникающих в связи с издержками производства и обращения, не обеспеченных поступлением средств в соответствующем периоде.

б) среднесрочные - до 3 лет могут предоставляться на оплату оборудования, текущие расходы, на финансирование капитальных вложений;

в) долгосрочные - свыше 3 лет; могут предоставляться для формирования основных фондов Объектами кредитования могут быть капитальные затраты на реконструкцию, модернизацию и расширение уже действующих основных х фондов, на новое строительство, на приватизацию и др.;

Краткосрочные ссуды обслуживают текущие потребности заемщика, связанные с движением оборотного капитала. Краткосрочными ссудами считаются такие ссуды, срок возврата которых не более одного года[9].

Среднесрочные и долгосрочные кредиты обслуживают долговременные потребности, обусловленные необходимостьюмодернизации производства, осуществления капитальных затрат по расширению производства.

Рассмотрим кредиты по срокам погашения. Они бывают:

а) погашенными единовременно

б) погашенными в рассрочку;

в) погашенными досрочно (по требованию кредитора или по заявлению заемщика);

г) погашенными с регрессией платежей;

д) погашенными после оговоренного периода (месяца, квартала).

Каждый из приведенных видов кредита характеризует его внутреннюю сущность и в совокупности они дают четкое представление о сложности структуры кредита и процесс его движения в рамках товарных и денежных форм. Таким образом, рассмотрено понятие кредитование. В дальнейшей работе под кредитованием будем понимать предоставление настоящих денег взамен будущих с условием возвратности и выплаты процента на определенный срок.

Кредитование имеет различные формы: потребительские кредит, банковский кредит, автокредит, кредитная карта, ипотека, лизинг, коммерческий кредит, кредит работникам. И виды: отраслевая направленность, обеспеченность, степень риска, метод предоставления, срочность кредитования, срок погашения.

1.2 Особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование является видом кредитования.

Для наилучшего и более полного понимания темы необходимо ясно представлять само понятие ипотечное кредитование, его сущность, характерные особенности и основные положения.

В литературе зачастую под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. Между тем, само слово «ипотека» (хотя и употребляется, как правило, в сочетании со словом «кредит») имеет самостоятельное значение[12].

Ипотечное кредитование -предоставление долгосрочного кредита на покупку жилья, которое становится залоговым обеспечением по этой ссуде.

Пункт 1, статьи 1 Закона об ипотеке представляет договор об ипотеке, как договор о залоге недвижимости (недвижимого имущества). Одна сторона которого - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества, другой стороны - залогодателя. Сходное определение залога даёт и ГК[1].

По своей сущности понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Таким образом, в данной работе под «ипотечным кредитованием» будем понимать кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.

В настоящее время в мировой практике сформировались различные модели ипотечного кредитования:

- расширенно - открытая,

- сбалансированно - автономная,

- усечено - открытая[12].

Считаем уместным рассмотреть каждую модель более подробно.

Расширенно-открытая (американская) модель ипотеки

Для американской модели характерна её ориентация на основополагающие финансовые продукты, а именно: недвижимость, закладные и ценные бумаги. «Исторически сложилось, что государство всегда хотело подвести под единый стандарт сделки по ипотечным кредитам для возможности их дальнейшего рефинансирования и повышения ликвидности[9]».А для этого как нельзя лучше подходит двухуровневая модель ипотечного кредитования, при которой для рефинансирования очень важен вторичный рынок закладных.

Суть этой модели заключается в следующем: человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15 - 30 лет.

Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка - заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство. Ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты - закладные, ценные бумаги и недвижимость.

У данной модели существуют свои плюсы:

- используя вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, можно рассчитывать на получение кредитных ресурсов на длительный срок.

- большое число кредиторов, которые предлагают различные схемы кредитования, делают кредиты доступными для людей с различным достатком.

Сбалансированно -автономная (немецкая) модель ипотеки.

Если говорить о немецкой модели ипотеки, то надо сразу подчеркнуть, что это одноуровневая модель кредитования. Германская модель значительно отличается от американской. « Кредиторами здесь, как правило, выступают специально учрежденные кредитные организации - ипотечные банки. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару[12]». Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о приобретении ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Значит, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и создавать довольно большой уставный фонд, что в американской модели не обязательно.

Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии хорошо развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем:

Если клиент желает получить кредит в банке на постройку дома, то сначала он должен открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища, он получает право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10 - 15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Плюсы данной модели заключаются в следующем:

- автономность модели, при которой ставки по кредитам и депозитам не зависят от состояния финансового рынка, а устанавливаются банком самостоятельно.

- минимальный риск невозврата кредита.

- доступность для заёмщиков с различными уровнями дохода.

Так же у этой модели есть минусы такие, как:

- стабильность поступающих на счёт банка средств заёмщиков для кредитования зависит от их материального благополучия и желания получить кредит с помощью системы «стройсбережений».

- возможность получения кредита только после накопления строго определённой суммы и через определённый интервал времени.

Усечено-открытая модель ипотеки. Приложение В.

Данная модель широко применяется в Италии, Франции, Испании, Англии, а также в странах, где недостаточно хорошо работает рынок ценных бумаг. « Это одна из самых простых моделей ипотеки за рубежом, но она не слишком совершенна, поскольку работает только на первичном рынке ценных бумаг[12]».

По этой модели закладные, полученные от заёмщиков по выданным кредитам, используются только для обеспечения привлекаемых внешних финансовых ресурсов. В странах, где работает только данная модель по выдаче ипотечных кредитов, банки имеют возможность искусственно повышать ставки по процентам и уменьшать сроки кредитования, ведь они самостоятельно принимают решения о сроках и размере процента по выдаваемым ими кредитам.

Первой особенностью данной модели является то, что для привлечения средств на ипотеку по заявкам клиентов банк может использовать любые источники кредитования: собственные капиталы, межбанковские кредиты, средства, находящиеся на депозитных счетах.

Вторая особенность заключается в том, что процент по ипотеке напрямую зависит от общего состояния финансово - кредитного рынка данной конкретной страны. Эта зависимость очень влияет на масштаб и активность при ипотечном кредитовании.

Назовем плюсы этой модели:

- простота функционирования из - за минимального числа участников, отсутствия вторичного рынка, нет необходимости создавать специальные ипотечные банки.

Перечислим минусы данной модели:

- количество привлекаемых ресурсов ограничено.

- нет жёстких стандартов в работе.

- ставка по ипотеке напрямую зависит от состояния финансового рынка.

Независимо от модели предоставление ипотечного кредита состоит из шести основных этапов:

- этап 1 - предварительная квалификация покупателей и оформление заявления на кредит;

- этап 2 - сбор и подтверждение полученной информации;

- этап 3 - оценка вероятности погашения кредита вероятным заемщиком;

- этап 4 - принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита;

- этап 5 - заключение кредитной сделки;

- этап 6 - обслуживание ипотечного кредита[11,14].

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники: залогодатель, ипотечные кредиторы (залогодержатели),продавцы жилья, государственные органы, страховые компании, оценщики, ипотечные агентства.

Считаем уместным рассмотреть основных участников подробно

«Залогодатель - физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга[13]».

«Залогодержатель - юридическое лицо, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества (банки, фонды, кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита)[9]».

Продавцы жилья. Продавцами могут быть физические и юридические лица, подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

Государственные органы. Осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею, ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.

Страховые компании. Государственные лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности залогодателя.

Оценщики. Оценочные агентства и независимые оценщики, которые производят профессиональную оценку, недвижимого имущества. Оценку предмета ипотеки проводят специалисты соответствующей квалификации.

Ипотечные агентства. Учреждения, которые обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Н.Б Косарева в своём учебнике «Основы ипотечного кредитования» пишет:«Для успешного развития и становления системы ипотечного кредитования принципиальным считается создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура)[10]».

Любой из участников ипотечного рынка имеет свои личные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего становления.

В данной главе показана сущность кредитования и основные формы. Ипотека выделена как одна из актуальных форм кредита. Определено понятие ипотечное кредитование. Ипотечное кредитование - это кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Рассмотрены основные субъекты, предмет, объект ипотеки. Рассмотрены и модели ипотечного кредитования.



Глава 2 Развитие Ипотечного кредитования в России

2.1 Ипотека-текущее состояние

Еще несколько лет назад в России слово «ипотека» было знакомо узкому кругу специалистов. Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках стали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

В целом Российская ипотека прошла за своё 250-летие трудную дорогу с препятствием: общее становление время от времени сменялось с запретами. В зависимости от этого в ее летописи можно выделить несколько этапов:

- 1. 1754 - 1859 гг. - развитие;

- 2. 1859 - 1861 гг.- приостановление долговременного кредитования после указа правителя Александра II;

- 3. 1861 - 1917 гг. -буйное становление, в ходе которого сформировалась разветвленная кредитная система;

- 4. 2005 г. -до настоящего времени - возрождение ипотеки и быстрое становление ее правового Института[5].

Первый период становления ипотечного кредитования в современной России начинается с 1992г., когда в стране появляется Федеральный закон «О залоге». На данном этапе деятельность органов государственной власти была сконцентрирована на составление нормативного правового поля для последующего успешного функционирования ипотечного кредитования.

В 1996г. Россией был сделан выбор в сторону американской модели ипотечного кредитования. Американская модель ставила задачу формирования двухуровневой модели ипотечного кредитования.

Основные принципы американской модели можно охарактеризовать следующими тремя признаками:

- финансовое учреждение выдает ипотечную ссуду при условии того, что заемщик обязуется переводить в банк определенную сумму денег в определенные сроки, ранее оговоренные в договоре. Именно это обязательство и подкрепляется гарантией жилья, приобретаемого в собственность.

-банк продает кредит в одно из специализированных агентств по ипотечному кредитованию, включая передачу обязательств по обеспечению кредита. Взамен агентство возмещает банку, выданные заемщику наличные средства, на условиях ежемесячного перевода средств по кредитному долгу из банка в агентство (за вычетом маржи банка).

- после покупки определенного количества ипотечных кредитов у банков, агентства формируют ценные бумаги, по которым выплаты производятся на основе регулярных поступлений платежей от заемщиков. Эти ценные бумаги реализуются агентствами на фондовом рынке и приносят им прибыль в виде маржи.

Зарубежный опыт является хорошей основой для развития ипотеки в России. Сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но если на Западе высший и средний класс, предоставляющих ипотечное кредитование, пользуются услугами банка одинаково, то в России, лишь только с отрабатываемыми механизмами ипотеки, большинство кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное[15].

В России ипотечное кредитование становится популярным потому, что ипотека - это чаще всего единственный способ получить собственное жилье для гражданина России.

Ипотечное кредитование имеет несколько стадий заключения:

- Первый этап - предварительный. На этом этапе заемщику предоставляется информация по условиям кредитования в полном объеме, и передается список необходимых документов для получения ссуды.

- Второй этап - сбор информации о предмете залога и заемщике. Первым источником по сбору информации о потенциальном клиенте является заявление на кредит, которое должно быть заполнено заемщиком максимально точно и правдиво.

- Третий этап - оценка вероятности погашения ссуды и принятие решения по кредитованию. Банк проверяет платежеспособность клиента и возможность реализовать недвижимость в случае неуплаты по кредиту. После чего выносится решение по кредиту, в котором оговариваются сумма и сроки погашения по ипотеке.

- Четвертый этап - заключение кредитной сделки. Заемщик и банк оформляют сделку и подписывают договор об ипотеке.

- Заключительный этап это формирование закладных. Обязательства заемщика, которые обеспечиваются залогом приобретаемого жилья, оформляются в виде закладных, которые продаются ипотечным агентам. Также некоторые банки сами могут формировать покрытие по ипотеке и выпускать ценные бумаги.

Сегодня доходы государства и каждого отдельного гражданина то падают, то повышаются, подвергаясь резким изменениям в условиях мирового кризиса. Поэтому на сегодняшний день никто не может дать гарантий о финансовой стабильности в России. Вследствие этого, предоставление долгосрочных ипотечных займов сопряжено для банков с большими рисками, и чтобы обезопасить себя и нивелировать всевозможные риски, кредитные организации вынуждены компенсировать возможные потери высокими процентными ставками. А выплату высоких процентов по кредиту, опять же, могут себе позволить лишь малый процент граждан.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Можно отметить, что ипотека стала не только более доступной, чем это было скажем 10 лет назад, но еще и более цивилизованной. Сегодня существует множество ипотечных программ с разными условиями и разными процентными ставками, т.е. выбор для потребителя стал значительно шире. Однако есть несколько проблем, которые делают ипотеку менее доступной. Во - первых, это низкие доходы населения. Во - вторых, это низкая легальность бизнеса в России: «серые» зарплаты и неправильно оформленные трудовые отношения. Третья проблема - это высокие процентные ставки. Причин для этого много - это и высокий уровень инфляции, и отсутствие дешевых длинных источников для финансирования ипотеки, и большие риски. Заключительной причиной является низкая финансовая грамотность граждан. Мы часто сталкиваемся с тем, что люди просто боятся идти в банк. В связи с незнанием юридических и экономических нюансов многим трудно разобраться с документами, оценить для себя риски, связанные с той или иной сделкой. В любом случае, в России есть положительная динамика по всем перечисленным выше проблемам.

Исследуем подробнее тенденции развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации, в частности проанализируем динамику ежегодного объема выданных ипотечных кредитов по данным Центрального банка России. Приложение Г.

Российский рынок ипотечного жилищного кредитования к настоящему времени активно вырос, полностью преодолев последствия кризиса 2008 г., когда объем выданных ипотечных кредитов резко снизился на 5,6 % или на 59 440,7 млн. руб.По итогам 2014 г. Было предоставлено 1,01 млн. ипотечных жилищных кредитов в российской валюте на сумму 1,75 трлн. рублей. Количество предоставленных в 2014 году жилищных кредитов, увеличилось по сравнению с 2013 годом более чем на 30% .Согласно статистике ЦБ в 2013 году, банки предоставили таких кредитов на 1,34 трлн. рублей[21].

В развитии ипотеки в современной России по сравнению с прошлым - много плюсов:

- Во - первых, банки предлагают различные программы, поэтому клиент может сам выбрать подходящую для него программу на покупку квартиры в кредит.

- Во - вторых, для получения ипотечного кредита не требуется большое количество справок, как было раньше.

- В - третьих, в зависимости от доходов клиента, срок займа и вида покупаемого жилья процентные ставки имеют различие.

Ипотечное кредитование из года в год показывает значительные темпы роста. Не стал исключением и 2014 год. Не обращая внимания на продолжающийся рост рынка, он сопровождается не очень благоприятным экономическим фоном.

Несмотря на пессимистичные прогнозы, которые имели место в конце прошлого года, рынок ипотечных кредитов продолжает функционировать. Естественно, нынешние процентные ставки и прочие факторы, связанные со смещением в худшую сторону экономического положения граждан, - все это ограничивает возможность решения вопроса о приобретении собственного жилья. Тем не менее, рынок ипотеки является частью экономической системы, а поэтому без поддержки государства не окажется.

Ведущей причиной пессимизма для предновогодних прогнозов по ипотеке в 2015 году стало декабрьское увеличение Центробанком ключевой ставки. Это было довольно внезапным решением, и поднятие ключевой ставки до 17% привело к фактической остановке ипотечного кредитования[21].

Очевидно, что банки не могли предоставлять ипотеку заемщикам по меньшим ставкам, чем ключевая ставка, по которой они сами берут деньги у Центробанка. Впрочем, те ставки, которые дают банкам возможность работать хотя бы на грани рентабельности, считаются «запретными» для заемщиков, потому что необходимость кредита, который оформляется на 15-30 лет, по ставке 17-20%,является сомнительной.

В Аналитических материалах Меркулова В.В. анализировалась ситуация в ипотечном кредитовании. Был сделан вывод о том, что некоторые банки, в сложившейся ситуации объявили достаточно интересные процентные ставки по ипотеке (Сбербанк, ВТБ24). Предлагаемые ставки были ниже, чем ключевая ставка (то есть, кредиты считались убыточными для банка). Мерой против выдачи невыгодных кредитов стало и очень резкое ужесточение требований к заемщикам (наличие и качество дополнительного залогового имущества, уровень и стабильность доходов)[15].

Процентные ставки на ипотеки в Сбербанке зависят от доли первоначального взноса и срока кредита. Приложение Е.

С начала 2015 года ключевая ставка Центробанка была несколько раз пересмотрена, в конце января ставка опустилась с 17% до 15%, а с середины марта ставка понизилась до 14%. Одновременно были внедрены программы стимулирования ипотеки, на которые из различных фондов государством выделялись (и выделяются) значительные средства. В результате для банков стало возможным сформировать льготные ипотечные программы и предложить кредиты под 12% годовых[21].

Как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика государства и т.д.

Следует отметить, что риски ипотечного кредитования актуальны, как для банков - кредиторов, так и для заемщиков, только у каждой из сторон они разные.

Считаем уместным рассмотреть эти риски более подробно

Риски ипотечного кредитования - чего страшатся кредиторы.

Главный риск для кредитора заключается в невозврате или несвоевременном возврате выданного им займа. Задержки в уплате кредита также достаточно неблагоприятно сказываются на деятельности банка, замедляя движение денежной массы и снижая ликвидность кредитного учреждения. Кроме того, у банков существует еще глобальный риск - риск всего кредитного портфеля, когда стоимость активов кредитного учреждения падает или может рухнуть, вследствие чрезмерно большой массы выданных рискованных кредитов.

Теперь обратимся к противоположной стороне процесса и попробуем выяснить, что угрожает заемщику.

Изменение процентных ставок по кредиту (в сторону увеличения) - в данной ситуации заемщик может получить резкое увеличение обязательного ежемесячного платежа, который может стать непосильным. Рыночные риски ипотечного кредитования для заемщика выражаются в возможном обрушении цен на недвижимость, что означает большую переплату за жилье. Валютный риск угрожает тем, кто взял ипотеку в долларах США или евро - может резко увеличить размер ежемесячного платежа по кредиту. Риск утраты трудоспособности является исключительно опасностью для заемщика, тогда, как его смерть станет проблемой его наследников и кредитора.

Можно с уверенностью констатировать, что Российская ипотека прошла большой путь становления. Была выбрана Американская модель кредитования. В настоящее время процесс кредитования проходит в несколько этапов: предварительный, сбор информации о предмете залога и заемщике, оценка вероятности погашения ссуды и принятие решения по кредитованию, заключение кредитной сделки, формирование закладных. Как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование подвержено рискам. Выдано большое количество ипотечных кредитов, их возврат в целом связан с тяжелой экономической ситуацией сегодня.

Несмотря на этот кризис в экономике Центральный банк помогает банкам реализовывать льготные ипотечные программы, снижая ставки рефинансирования.

Полагаем, что разумной перспективе ипотечный рынок будет расти. Предложение на рынке недвижимости будет увеличиваться. Потребность в ипотеке не пропадет. Причем если ее не воспринимать как буквальную работу с социально незащищенными категориями населения, то она дает прекрасный простор для целевого маркетинга.

2.2 Перспективы развития ипотеки

Решение одной из важнейших проблем, стоящих в настоящее время в России, - доступность жилья. В условиях рыночной экономики доступность жилья во многом зависит от способности финансовой системы страны обеспечить население доступными кредитными ресурсами на цели приобретения жилья.

Все финансовые ресурсы, используемые банками для выдачи ипотечных кредитов, приходят из следующих источников:

- собственный капитал банка, что характерно для большинства государственных и негосударственных коммерческих банков;

- капитал акционеров и спонсоров, привлеченный нерыночным способом;

- капитал, привлеченный под государственные гарантии (АИЖК).

Однако для создания массовой ипотеки этих источников не достаточно. Даже при самых благоприятных обстоятельствах они не смогут обеспечить объем оборотного капитала, необходимый для выполнения задач, намеченных Национальной ипотечной программой. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых схем и структур, которые смогут привлечь в ипотеку инвестиционный капитал с вторичного рынка[7].

Сегодня, система ипотечного кредитования занимает уникальное место в государственной экономике. Во - первых, в реальное время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых государствах считается не только ведущей формой совершенствования жилищных критерий, но и оказывает значительное воздействие на финансовую историю в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования дает сложнейшее устройство, состоящее из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

В последние годы заметно выросла потребность в этом разделе банковских предложений. Потому что совершенствование жилищных критерий и покупка квартир - одна из ведущих необходимостей людей Российской Федерации, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не желают в течение длительного времени, иногда десятилетиями, дожидаться социального жилья от государства, а желают купить новое жилье пусть даже и в кредит, но сегодня.

Ипотека вызывает большое количество разноречивых мнений. Одни говорят, что при сегодняшнем уровне жизни данный метод решения жилищной проблемы ещё длительное время останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя[17].

Непросто встать на защиту какого-нибудь из данных мнений, не сориентировавшись во всех нюансах предоставленной трудности.

Рассмотрим минусы и плюсы ипотечного кредитования.

Ключевым преимуществом ипотеки является то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья появляется возможность быстро купить жилье, в том числе и при неблагоприятном стечении обстоятельств.

Безопасность операции гарантируется страхованием жилья, рисков утраты права собственности на жилплощадь и ее повреждения, а так же потери трудоспособности заемщиком.

У ипотеки есть и другие достоинства: одновременно заемщику предоставляется значительная льгота по подоходному налогу на весь срок ипотеки.

Долгий срок кредитования делает платежи по ипотеке не очень большими, значит, не очень обременительными. B большинстве ипотечных программ учтена вероятность преждевременного погашения кредита.

Банки все более гибко подходят к определению доходов потенциального заемщика. Уже не считается препятствием для получения кредита «серая» заработная плата. Правда, процентная ставка для заемщика с «серой» заработной платой несколько выше.

Не обращая внимания на ряд преимуществ, у ипотечного кредитования есть достаточная численность дефектов.

Наиболее важным дефектом ипотеки считается переплата за жилплощадь. Распространено мнение, что человек, купивший жилплощадь в кредит, возвратит банку цену двух таких квартир[19].

Оживлению ипотечного рынка в целом может послужить понижение Центробанком основной ставки (то есть кредиты станут дешевле).

Имеются основания для такого ожидания, ведь за 3 месяца 2015 года ставка Центробанка снизилась с 17 % до 14 %[21].

Существенное понижение произошло в наиболее тяжелое для экономики время, а сейчас уже имеются определенные признаки того, что кризис начал слабеть. Поэтому к концу года можно ожидать серьезных подвижек от Центробанка.

Однако ключевая ставка не является единственным рычагом ипотечного рынка. На уровень спроса влияние оказывает и покупательская способность населения, которая с наступлением кризиса снизилась. Падение курса рубля привело к росту инфляции. Цены растут, а зарплата остается на прежнем уровне, что не улучшает благосостояние граждан. Поэтому не стоит ожидать резкого спроса на ипотечном рынке.

Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсутствие таких институтов, как, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщиков на недвижимость, не позволили зародиться такому важному институту, каким является ипотечное кредитование.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

Кроме того, государство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием, и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.

Несмотря на прогнозы, рынок ипотеки продолжает функционировать, и, по всей видимости, продолжит работать в будущем. Учитывая выше сказанное, можно надеяться, что уже в ближайшем будущем обстановка несколько разрядится. Хотя, вместе с этим, ипотека еще долгое время не будет входить в перечень наиболее востребованных и выгодных продуктов для кредитных организаций.

Заключение

Данная работа посвящена изучению вопросов Ипотечного кредитования в Российской Федерации. В первой главе показана сущность кредитования и основные формы.

Кредитование - это предоставление настоящих денег взамен будущих с условием возвратности и выплаты процента на определенный срок. Кредитование имеет различные формы: потребительские кредит, банковский кредит, автокредит, кредитная карта, ипотека, лизинг, коммерческий кредит, кредит работникам. И виды: отраслевая направленность, обеспеченность, степень риска, метод предоставления, срочность кредитования, срок погашения.

Ипотека выделена как одна из актуальных форм кредита. Определено понятие ипотечное кредитование. Ипотечное кредитование - это кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Рассмотрены основные субъекты, предмет, объект ипотеки. Рассмотрены и модели ипотечного кредитования.

Во второй главе мы рассмотрели путь становления Российской ипотеки. Была выбрана Американская модель кредитования. Рассмотрели текущее состояние ипотеки и выяснили, что в настоящее время процесс кредитования проходит в несколько этапов: предварительный, сбор информации о предмете залога и заемщике, оценка вероятности погашения ссуды и принятие решения по кредитованию, заключение кредитной сделки, формирование закладных. Как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование подвержено рискам. Выяснили, что, не смотря на кризис в экономике, Центральный банк помогает банкам реализовывать льготные ипотечные программы, снижая ставки рефинансирования.

Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсутствие таких институтов, как, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщиков на недвижимость, не позволили зародиться такому важному институту, каким является ипотечное кредитование.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.Кроме того, государство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование.

Все же перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

Несмотря на прогнозы, рынок ипотеки продолжает функционировать, и, по всей видимости, продолжит работать в будущем.



Список литературы

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Статья 334 «понятие залога»

2 Федеральный закон "об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ

3 Асаул А.Н. Экономика недвижимости А.Н.Асаул. М.: МИКХиС, 2001322 с.

4 Белоглазова Н.Г. Деньги. Кредит. Банки / Г.Н.Белоглазова. М.: Высшее образование,2009. 392 c.

5 Белотелова Н.П.,Белотелова Ж.С. Деньги. Кредит. Банки / Н.П.Белотелова, Ж.С.Белотелова. М.: Юнити, 2008. 703 с.

6 Воронин В.П.,Федосова С.П. Деньги. Кредит. Банки: учеб. Пособие для студентов вузов / В.П.Воронин. М.: Юрайт-Издат, 2002. 269 с.

7 Довиденко И.В. Ипотека: Управление. Организация. Оценка / И.В. Довдиенко. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 464 с.

8 Дударева Е.В. Специфика ипотечного жилищного кредитования / Е.В. Дударева / Хозяйство и право.2007. № 6.

9 Жуков Е.Ф.,Эриашвили Н.Д. Банковское дело:Учебник для студентов вузов Е.Ф.Жуков, Н.Д.Эриашвили. М.: Единство, 2006. 576 с.

10 Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования: учеб. пособие для вузов / Н.Б.Косарева. М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007 576 с.

11 Костиркин П.Н. Ипотечное кредитование в России / П.Н.Костиркин. М.: МАКСПресс, 2006.212 с.

12 Кроливецкая И.В. Банковское дело: учебник для бакалавров. В 3ч.Ч.12 Особенности ипотечного жилищного кредитования и его основные модели / И.В. Кроливецкая. М.: Издательство Юрайт, 2012. 422 с.

13 Лаврушин О.И. Деньги. Кредит. Банки: Учебник. 2-е изд., М.: Финансы и статистика, 2002. 259с.

14 Лаврушин О.И. Российская банковская энциклопедия / О.И.Лаврушин. М., 1995. 552 с.

15 Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В.В. Меркулов. СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс»,2006. 294с.

16 Нешитой А. С. Инвестиции: Учебник / А. С. Нешитой. 8-е изд., М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и К", 2012. 372 с.

17 Ольшаный А. И. Банковское кредитование: Российский и зарубежный опыт / А. И. Ольшаный. М.: Русская Деловая Литература, 1997. 352с.

18 Поляк Г.Б. Финансы: учебник для студентов вузов. Г.Б.Поляк. 3-е изд., М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. 703с.

19 Смирнов В.В. Ипотечное жилищное кредитование / В.В. Смирнов, З.П. Лукина. М.: Аудитор, 2006. 279 с.

20 Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы / Н.Е.Фролов. М.: 2007. - № 8.



Приложение А

На рисунке представлена схема Американской классической модели.



Приложение Б

На рисунке представлена схема германской модели ипотеки.



Приложение В

На рисунке представлена схема усечено -открытой модели ипотеки.



Приложение Г



Приложение Д

Средние выгодные ставки по ипотечному кредиту в рублях на вторичном рынке среди 30 коммерческих банков России для физических лиц.

Срок кредитования	Ставка на февраль 2015, %	Ставка на январь 2015, %	Изменение с начала года п.п.
5 лет	20,1	19,9	+0,2
10 лет	19,94	19,72	+0,22
20 лет	20,11	19,95	+0,17
30 лет	20,96	21,29	-0,33



Приложение Е

Ставки на ипотечные кредиты на приобретение готового и приобретение строящегося жилья в Сбербанке:

Процентные ставки в Сбербанке по ипотечным кредитам на строительство жилого дома 2014

Размещено на Allbest.ru

...