Огляд останніх джерел досліджень і публікацій. Теоретичні аспекти іпотеки та іпотечного кредитування знайшли своє відображення в економічній літературі, у наукових публікаціях та працях зарубіжних учених М. Болеата, Д. Даймонда, Ф. Мишкіна, Н. Ордуея й інших. Серед вітчизняних учених, які висвітлюють різні аспекти теорії та практики розвитку іпотечних відносин в умовах національної економіки, можна назвати О. Євтуха, П. Єщенка, В. Кравченка, К. Паливоду, С. Кручка, О. Любуня тощо [5]. Серед останніх публікацій заслуговують на увагу праці Н.В. Ткаченко та Д.А. Ротар [9,10]. Проте, незважаючи на різнопланові дослідження у сфері розвитку іпотечних фінансових відносин, низка важливих питань залишаються недостатньо вивченими, особливо це стосується іпотечного кредитування житлової нерухомості.

Постановка завдання. Метою статті є дослідження стану та проблем іпотечного ринку України а також перспектив його розвитку в умовах гострої фінансово-економічної кризи, що спостерігається в Україні. Досягнення поставленої мети є можливим через послідовне розв'язання таких завдань: вивчення правових передумов розвитку іпотечного кредитування в Україні, аналізу діяльності банків на ринку іпотечного кредитування житлової нерухомості, вивчення проблем і визначення перспектив розвитку іпотечного ринку України.

Основний матеріал і результати. Одним із важливих завдань національної економічної політики є формування платоспроможного попиту різних верств населення на житловому ринку. Однак житло є дорогим товаром тривалого користування, і його придбання, як правило, не може здійснюватися за рахунок поточних доходів споживачів. Тому в більшості країн основною формою розв'язання проблеми для населення й базовою сферою економічної діяльності є придбання житла в кредит із застосуванням іпотечних схем кредитування.

Розбудова іпотечного ринку є важливим та актуальним завданням держави на шляху подальшого реформування економіки і створення адекватного сучасним вимогам фінансового ринку з відповідною структурою та інституціональними складовими. При цьому розвиток іпотечного ринку розв'язує як економічні проблеми активізації й ефективного використання фінансових ресурсів, так і соціальні завдання щодо залучення різних верств населення до задоволення своїх житлових потреб через механізм фінансового ринку.

На сьогоднішній день однією з найпоширеніших форм кредитування і фінансування будівництва житла є позички під заставу нерухомості, або іпотечне кредитування. Іпотечний кредит - це особлива форма кредиту, пов'язана з наданням позик під заставу нерухомого майна: землі, виробничих чи житлових будівель тощо [5]. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотека як сукупність економіко-правових відносин, які виникають між суб'єктами господарювання із приводу забезпечення виконання боргового зобов'язання нерухомим майном, є інструментом залучення фінансових коштів в економіку, забезпечує повернення позичених коштів, стимулює обіг нерухомості, коли інші способи (купівля, продаж тощо) економічно недоцільні або юридично неможливі оцінки доступності іпотечних кредитів для населення.

Іпотека може стати одним із визначальних факторів підвищення якості життя громадян, що розширить їхнє право та можливості підприємницького самовизначення, дасть змогу розв'язувати житлову проблему в державі і зменшить соціальну напруженість у суспільстві.

Уже 23 роки Україна будує ринкову економіку, проте й досі спостерігається стриманий розвиток ринку іпотечного кредитування. Найбільш стрімкого розвитку ринок іпотечних кредитів почав набувати у період із 2005 по 2008 р., про що свідчить рис.1.

ринок іпотечне кредитування україна

Рис.1. Обсяги іпотечного кредитування за 2005 - 2013рр.

Це пов'язано з поступовим формуванням макроекономічних передумов розвитку іпотеки внаслідок зростання економіки, стабілізації національної валюти, невисокого темпу інфляції та підвищення рівня доходів населення.

Починаючи з 2009 р. обсяги іпотечних кредитів поступово зменшуються.

Світова фінансова криза призвела до того, що негативні тенденції в іпотечному кредитуванні переважили позитивні.

На іпотечному ринку України працюють близько 90 банків. Основними лідерами є ВАТ "Райффайзен Банк Аваль", АКБ "Укрсоцбанк", АКІБ "УкрСиббанк", ЗАТ "Комерційний Банк ПриватБанк" та ВАТ "ВіЕйБі Банк" [10].

Рис. 2. Топ-5 регіонів за обсягом іпотечних кредитів станом на кінець серпня 2014 р.

Регіональна структура іпотечного ринку відзначається високим рівнем концентрації, адже сконцентрованість є його характерною ознакою. Велика частка іпотечних кредитів припадає на регіони з найбільш розвиненим ринком житла, з високим рівнем промислових потужностей і ділової активності. На рис.1 відображено топ 5 регіонів - лідерів із залучення іпотечних кредитів, на які припадає 69% їх загального обсягу.

За даними компанії "Простобанк Консалтинг", за 2013 рік кількість установ із числа 50 - ти лідерів за активами, що видають позики на купівлю житла на вторинному ринку нерухомості строком на 10 та 15 років, збільшилася на шість - до 27-ми і 25-ти банків відповідно, а строком на 20 років збільшилася на п'ять та склала 19 банків. У сегменті кредитів на купівлю житла на первинному ринку збільшення склало чотири установи. Кредити строком на 5 і 10 років пропонують 19 банків з 50-ти найбільших, терміном на 15 років - 17 банків, строком на 20 років - 11 [7].

Варто зазначити, що сьогодні багато банків пропонує іпотечне кредитування з плаваючою відсотковою ставкою. При цьому величина кредитної ставки прив'язується до вартості річного депозиту від населення у цьому банку. Отже, такі договори передбачають щорічний перегляд відсоткової ставки за іпотечним кредитом [7]. Вважаємо, що для активізації іпотеки рівень ставок повинен знизитися до 12 - 14% річних у гривні.

Активізація на ринку іпотеки може статися у разі поліпшення економічних прогнозів і зниження процентних ставок. Оскільки останні залишаються досить високими для більшості позичальників з урахуванням нестабільності на ринку праці, то про активізацію ринку іпотеки говорити рано.

Зараз спостерігається відсутність масового платоспроможного попиту населення на кредити для придбання житла внаслідок усе ще високої вартості іпотеки, незважаючи на спроби банків знизити відсоткові ставки. Як правило, причиною високих процентних ставок є висока вартість довгострокових коштів для банків, а також закладені у вартість іпотечної угоди ризики кредитної організації.

Банківські депозити є основним джерелом фінансування іпотеки. Від ціни та строку розміщення вкладів залежать відповідні умови кредитування іпотеки. Через економічну невизначеність населення за дуже низьких депозитних ставок фактично не готове розміщувати кошти у банках, бо цілком можлива ситуація, коли ціни виростуть швидше, ніж це компенсує банківський вклад. Усі ці фактори підвищують вартість вкладів та не дозволяють упевнено говорити про те, що в довгостроковій перспективі іпотечні кредити стануть дешевшими.

На іпотечному ринку у 2014 р. задекларовано багато кредитних програм із мінімальним початковим внеском, існує безліч пропозицій з максимальним строком кредитування до 20 років. За програмами іпотечного кредитування спільно з Державною іпотечною установою максимальний термін кредиту складає 30 років. Не всі позичальники після подій 2008 - 2009 років готові брати 20-річні іпотечні кредити та виплачувати на їх погашення більше 70% сукупного сімейного доходу на місяць. Та й заробітна плата повинна становити у середньому від 10 до 15 тис. грн [7].

Єдина умова, яка не зазнала ніяких змін за 2014 рік, розмір мінімального авансу. Як і минулого року, один банк із 50-ти найбільших за розміром активів пропонує позику з початковим внеском 10% від вартості житла і два банки - з авансом 20%. Пропозиція з авансом 30% є в асортименті у більшості кредитних установ. Але далеко не всі громадяни можуть дозволити собі оплатити такий великий початковий внесок для отримання банківського кредиту [6]. Аванс, нижчий від 20%, робить кредит більш ризиковим. Зараз банки не зацікавлені у збільшенні ризиковості портфеля. Тому мінімальний первинний внесок у розмірі 20 - 25% є на сьогодні оптимальним [7]. За такої умови ризик у цьому параметрі найбільш збалансований. Іпотечні кредити з малими авансами є рідкістю, а іпотечне житлове кредитування без початкового внеску відсутнє.

Існує зворотний зв'язок між розміром початкового внеску та загальною сумою виплат по іпотечному кредиту: чим менший внесок, тим більша величина процентної ставки.

Деякі позичальники вдаються до оформлення споживчого кредиту, який згодом буде використаний як початковий внесок [6]. Однак практика показує, що подібний варіант виявляється неприйнятним для більшості банків.

У 2008 році значна частина іпотечних кредитів видавалася в іноземній валюті. Та через фінансову нестабільність в Україні (ІІІ квартал 2008 року) валютизація іпотечного ринку почала знижуватися [2]. Унаслідок кризи та спричиненого нею зростання офіційного курсу гривні до іноземних валют, зокрема долара США, погіршилася ситуація з обслуговуванням валютних кредитів. За відсутності джерел доходів в іноземній валюті значна частина боржників зараз фактично не має можливості обслуговувати борг, обсяг якого постійно зростає відповідно до підвищення обмінного курсу. Залишки коштів за кредитами, виданими в гривні, мають тенденцію до зменшення, на відміну від кредитів у доларах США.

Крім того, валютні кредити становлять близько 76% (серпень 2014 р.) у загальному обсязі залишку коштів за іпотечними кредитами (див. табл.1).

Таким чином, розвиток іпотечного кредитування розв'язує як економічні проблеми активізації й ефективного використання фінансових ресурсів, так і соціальні завдання щодо залучення різних соціальних верств населення до задоволення своїх житлових потреб через механізм фінансового ринку; створює умови для зміцнення національної економіки та забезпечує її сталий розвиток.

Банківське іпотечне кредитування має значний потенціал щодо забезпечення суттєвих якісних зрушень в економіці України, оскільки воно вважається ефективною формою залучення довгострокових дешевих фінансових ресурсів для інвестування у розвиток реального сектора господарства.

Незважаючи на нестабільну ситуацію, що склалася на фінансовому ринку, іпотечне кредитування може стати одним із найголовніших факторів поліпшення якості життя населення і підвищити інвестиційну привабливість іпотечного ринку.

Література

3. Божанова, В.Ю. Критерій оцінки доступності іпотечних кредитів для населення / В.Ю. Божанова, Г.В. Разумова // Вісник ДонНУЕТ. - 2009. - № 3 (43). - С. 202 - 208