Ипотечное кредитование в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет вперед, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

Ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы. рынок ипотечный кредитование жилищный

Цель курсовой работы заключается в рассмотрении теоретических аспектов ипотечного кредитования и разработке основных направлений по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования.

Для достижения поставленной цели в работе были определены следующие задачи:

1. Рассмотреть теоретические аспекты рынка ипотечного кредитования;

2. Изучить вопросы организации и проведения ипотечного кредитования;

3. Проанализировать рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации;

4. Провести анализ ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»;

5. Выявить основные проблемы перспективы развития рынка ипотечного кредитования.

Информационной базой в курсовой работе послужили материалы ПАО «Сбербанк России», Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, материалы по проблематике исследования, опубликованные в периодических изданиях, законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также данные интернет - сайтов.

Структура курсовой работы состоит из введения, трех разделов - теоретической, аналитической и проектной, заключения, списка использованных источников информации. В первом разделе рассматриваются теоретические аспекты ипотечного кредитования. Во втором разделе приведен анализ рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации. В третьем разделе рассмотрены проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России.



РАЗДЕЛ 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Экономическая сущность, объекты и субъекты рынка ипотечного кредитования

Жилищная проблема в России, обострившаяся в ходе экономических и политических реформ, определяет необходимость в поисках выхода в классических механизмах ее решения. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования [6, с.34-36].

В экономической литературе можно встретить различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. В теории и на практике существуют различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. Наиболее широко представлены два подхода. Ипотека, в рамках первого и наиболее распространенного подхода, представляет собой совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав собственника недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита. С позиции второго подхода, ипотека представляет собой процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости, как правило, на приобретение или строительство объекта недвижимости.

Также ипотека - это сложный экономико-юридический инструмент, с помощью которого сданное заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, другими словами обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как сущность кредита, так и его связи с другими экономическими категориями (производством, обращением и пр.).

Российское законодательство определяет ипотеку, как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Сущностью ипотеки являются отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости.

В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять две функции:

- обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов;

- предоставлять и обслуживать кредиты.

Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право.

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств. Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании.

Систему ипотек можно разделить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой.

Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент.

Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лага запаздывания). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

Ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

- земельные участки;

- жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

- офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

- производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Таким образом, ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продаж и обслуживания ипотечных кредитов.

1.2 Организация и проведение ипотечного кредитования в РФ

Ипотекой занимаются коммерческие банки. Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент [15, с.62-64].

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

* предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

* андеррайтинг;

* принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

* оформление кредитного договора и договора о залоге;

* сопровождение кредита, и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка.

Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога.

В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в виде арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк-кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушившей условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога [4, с.66-69].



РАЗДЕЛ 2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1 Анализ и оценка состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2014-2015 гг.

Ипотечное кредитование необходимо для экономического и социального развития любого государства. Особенно его роль может быть заметна в период выхода из экономического кризиса. Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности; во-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в России.

На современном этапе обеспечение граждан нашей страны комфортным, а главное доступным жильем является крайне актуальной проблемой.

В условиях современной нестабильной экономики и только набирающей обороты системы ипотечного кредитования возникают различного рода проблемы в обеспечении граждан жильем путем ипотеки. Приобрести недвижимость на собственные средства способен далеко не каждый житель, поэтому перед населением встает вопрос привлечения заемных средств. И здесь наиболее приемлемой должна стать ипотека.

Согласно статистическим данным, сегодня только 10% граждан РФ владеют собственной жилплощадью более 18 кв. м. на одного человека. И всего лишь 1% граждан нашей страны могут позволить купить себе понравившуюся недвижимость за личные средства.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

Широкое использование, значимость и уникальность сложнейшего механизма ипотечного жилищного кредитования предопределили внимание множества специалистов к изучению данной формы кредитных отношений.

Ипотечный кредит - это целевой долгосрочный кредит на покупку жилья, который становится залоговым обеспечением по этой ссуде. Также залогом может выступать недвижимость, находящаяся в собственности у заемщика.

Ипотека регулируется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой. Кредитор имеет право получить удовлетворение своих денежных требований по данному обязательству из стоимости заложенной недвижимости. Другая сторона - залогодатель, во владении и пользовании остается имущество, купленная на ипотечный кредит.

Как и у любого вида кредитования ипотека имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества заключаются в следующем:

1. Возможность приобретения жилья уже сейчас без многолетнего накопления необходимой суммы.

2. Имущество, приобретенное по ипотеке, сразу становится собственностью заемщика ипотечного кредита.

3. С помощью страхования рисков обеспечивается безопасность операции утраты права собственности на квартиру и ее повреждения.

4. Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, фактически снижающий процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

5. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и не слишком обременительными.

Основным недостатком ипотеки является «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. Следующий недостаток ипотеки это большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Проведем анализ ипотечного рынка жилищного кредитования в России.

По данным Банка России, в январе 2015 года выдано 43 025 ипотечных кредитов на общую сумму 70,5 млрд рублей, что составляет порядка 90% от уровня января 2014 года как в количественном, так и в денежном выражении. Средняя сумма рублевого кредита составила 1,63 млн рублей по сравнению с 1,73 млн рублей по итогам 2014 года.

Источник: Банк России, расчёты АИЖК015 гг.,

Рисунок 1- Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов (млрд руб.) и годовые темпы роста (%) в 2013-2015 гг., помесячно.



За первые два месяца 2015 года объемы выдач ипотечных кредитов в рублях составили 149,6 млрд. руб., что меньше, чем в первые два месяца 2014 года (197,3 млрд. руб., на 24,1%). Положительным моментом является то, что по прогнозам экспертов ожидался еще больший спад. Этого не произошло, так как банки выдавали ранее одобренные кредиты на прежних условиях.

При этом в декабре 2014 года был показан «рекордный» за все время объем выдач ипотечных кредитов - 223 млрд. руб., что объясняется ажиотажным спросом на квартиры в условиях резкой девальвации рубля.

Рассмотрим динамику процентных ставок по ипотечным кредитам.

Источник: Банк России

Рисунок 2 - Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в 2011 - 2014 гг., % годовых.

Процентные ставки по выдаваемым кредитам выросли на начало 2015 года на 2% по сравнению с летом 2014 года (как по рублевым, так и по валютным кредитам). Средневзвешенная ставка выдачи по рублевым ипотечным кредитам в январе 2015 года составила 14,2% годовых, что является максимальным значением с 2010 года.

В январе-феврале 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам банков составляли 14,5 - 16% (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах), что, вероятно, повлияет на дальнейший рост ставок. Ряд банков, ранее повысивших ставки по ипотеке до запретительных значений, в начале 2015 года снизили ставки до уровня основных участников рынка (15-17%) [7].

Отметим, что платеж по среднему российскому ипотечному кредиту (на 3,5 млн. руб. и 20 лет) при увеличении ставки с 12,2% до 14,4% вырастает с 39 до 45 тысяч рублей, на 15%. При этом обязательное страхование и прочие комиссии по сделке добавляют от 0,5% до 1% годовых к эффективной ставке. С учетом реального снижения доходов населения и ужесточения требований банков к заемщикам, ипотека становится менее доступной.

Утвержденная в середине марта 2015 года программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства. В рамках программы для заемщика, приобретающего жилье на этапе строительства или в новостройке, ставка по ипотечному кредиту не будет превышать 12% годовых в рублях.

В целом, ипотека остается самым благополучным сегментом кредитования населения. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов в январе 2015 года снизились на 42,4% по сравнению с январем 2014 года, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов снизились только на 11,1%. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам января 2015 года выросла на 6,4 п.п. (по сравнению с аналогичным периодом 2014 г.) и достигла рекордного значения в 21,2%.

Рисунок 3 отражает, что доля просрочки, снижавшаяся с 2011 года из-за интенсивного роста ипотечных портфелей, пока стабилизировалась на уровне 1,4%. Причем по валютным кредитам просрочка составляет 13,2%, а по рублевым - 0,9%.

При этом сумма просрочки растет медленно и в основном объясняется переоценкой валютных кредитов. На 01.02.2015 просрочка по ипотечным кредитам превысила 50 млрд. руб. (снижение просроченной задолженности в валюте в декабре 2012 года объясняется, видимо, действия Сбербанка - рефинансированием валютных кредитов кризисного периода (после 2009 года) в рубли или продажей их части - просрочка по валютным кредитам снизилась на 5 млрд. руб., а по рублевым - выросла на 3,5 млрд. руб.

Источник: Банк России, расчёты АИЖК

Рисунок 3 - Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2012-2015 гг., %

Рисунок 3 показывает, что качество ипотечного портфеля начало снижаться: общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа снизился за месяц на 1,1% до уровня 94,4%, а доля потенциально проблемных кредитов (кредиты с просроченными платежами на срок от 1 до 90 дней) выросла в январе с 2,4% до 3,3%. Доля кредитов с просроченными платежами свыше 90 дней за месяц увеличилась на 0,2% и составила 2,3%. В денежном выражении такая просроченная задолженность выросла на 8,3 млрд. рублей. Прирост составил 49% к январю 2014 года. Это больше темпов прироста ипотечного портфеля (32,7% соответственно).

Кроме того, ипотечные кредиты остаются более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,3% по сравнению с 11,4% по иным ссудам населению.

Следует отметить, что нестабильность на финансовом рынке пока не отразилась на вводе жилья. В целом по России в январе 2015 года было введено 6 189,7 млн. кв. м. Темп прироста составил 34,0% по отношению к январю 2014 года. При этом ввод индустриального жилья составил 3 481,8 млн. кв.м. Это на 27,7% больше, чем в январе 2014 года. Населением было построено за счет собственных и заемных средств 2 707,9 млн. кв. м. Темп прироста увеличился на 43,0% по отношению к январю 2014 года. В первом полугодии 2015 года будут достраиваться объекты, профинансированные ранее. Поскольку в 2014 году в продажах новостроек ипотека составляла 40-80%, наблюдаемое падение ипотеки сильно отразится на застройщиках. По данным некоторых представителей отрасли, доля ипотечных сделок в продажах в январе упала на 30-50%.

Можно сделать вывод, что рынок ипотечного жилищного кредитования находится не в столь сильном упадке, как рынок потребительских кредитов. Объемы выдачи потребительских кредитов в январе 2015 года снизились на 42,4% по сравнению с январем 2014 года, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов снизились только на 11,1%.

2.2 Анализ ипотечного кредитования на примере ПАО «Сбербанк России»

Основными кредиторами на рынке ипотечного жилищного кредитования выступают коммерческие банки. В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

Проанализируем деятельность коммерческих банков на рынке ипотечного жилищного кредитования на примере ПАО «Сбербанк России» [14].

Как правило, у любого банка существует несколько программ жилищного кредитования. ПАО «Сбербанк России» в 2015 году предлагает следующие ипотечные программы.

1. Ипотека с государственной поддержкой.

2. Ипотека плюс материнский капитал

3. Ипотека «Молодая семья».

4. Приобретение готового жилья.

5. Приобретение строящегося жилья

6. Военная ипотека

Кредитные программы Сбербанка отличаются по назначению предоставляемого кредита, способам обеспечения кредита и по процентным ставкам.

В 2014 году ПАО «Сбербанк России» делал акцент на ипотечных продуктах, нарастив долю на рынке до банка 53% к концу года.

Структура кредитного портфеля ПАО «Сбербанк России» представлена в таблице 1.

Таблица 1 - Структура всех выданных кредитов клиентам ПАО «Сбербанк России» за 2013 и 2014 годы

Кредиты	На 01.01.2014 г	На 01.01.2015г
	Сумма, млрд. руб	Уд.вес, %	Сумма, млрд. руб	Уд.вес, %
Коммерческое кредитование юр. лиц	6 223,9	45,9	9026,5	48,5
Специализированное кредитование юр. лиц	3 572,1	26,4	4752,3	25,5
Кредитные карты и овердрафты	349,0	2,6	538,8	2,9
Потребительские кредиты физ. лицам	1 672,8	12,4	1868,3	10
Жилищное кредитование физ. лиц	1 569,0	11,5	2269,8	12,2
Автокредитование физ. лиц	157,2	1,2	170,4	0,9
ИТОГО	13 544,0	100	18626,1	100

На основе данных таблицы 5 можно сделать вывод, что удельный вес ипотечного жилищного кредитования в общем портфеле банковских кредитов увеличивается (11,5% на 01.01.2014г и 12,2% на 01.01.2015г соответственно). Происходит прирост ипотечных кредитов в абсолютном выражении. Жилищное кредитование явилось также основным драйвером роста розничного портфеля в 2014 году, обеспечив 63,7% всего роста розничного портфеля.

Рассмотрим деятельность ПАО «Сбербанк России» на рынке ипотечного жилищного кредитования.

За 2014 год совокупный портфель кредитов, выданных физическим лицам Сбербанка увеличился на 23% до 4,2 трлн. руб.

Рисунок 4 - Структура кредитов физическим лицам ПАО «Сбербанк России» за 2013 и 2014 годы



За год частным клиентам выдано кредитов на сумму свыше 2 трлн. руб. Доля ПАО «Сбербанк России» на российском рынке кредитования физических лиц увеличилась на 2,8% и составила 36,8%.

Рост ипотечного жилищного кредитования ускорился, в то время как потребительское кредитование замедлилось. Доля ипотечных кредитов превысила долю потребительских кредитов в структуре розничного портфеля (46,4% против 40,2%).

Жилищное кредитование оставалось приоритетным продуктом для Сбербанка, рост портфеля составил 38,8% в 2014 году, рыночная доля увеличена до 53%. Доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 - Доля ПАО «Сбербанк России» на рынке ипотечного кредитования в 2013 и 2014 годах

Высокому темпу роста доли Сбербанка на рынке ипотечного кредитования способствовали:

- расширение продуктовой линейки (запущен новый продукт «Военная ипотека - Приобретение строящегося жилья»);

- новый более усовершенствованный процесс работы с партнерами (риэлторами и застройщиками) с возможностью подачи ипотечных заявок дистанционно через web-систему «Партнер онлайн» по всей России, и новый упрощенный процесс подачи заявок клиентами.

По продукту «Жилищный кредит по двум документам» клиентам достаточно предоставить два документа - паспорт РФ и второй документ.

Можно сделать вывод, что деятельность ПАО «Сбербанк России» на рынке ипотечного жилищного кредитования продолжает стремительно развиваться, так как ипотечное кредитование является наименее рискованным и имеет хорошую доходность.



РАЗДЕЛ 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Ипотечное кредитование в России становится все более популярным. Ипотека помогает купить жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет, тем самым дает возможность среднестатистическому гражданину получить квартиру сразу после ее покупки. Это играет важную роль для россиян, поскольку в стране жилье стоит дорого и для большинства купить его сразу затруднительно.

В настоящее время жилищный вопрос и механизм ипотечного кредитования очень актуальны. Это одна из наиболее острых и значимых социально-экономических проблем в России. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, все они в той или иной степени не довольны жилищными условиями, вместе с тем, жилье -- неотъемлемая часть жизни, одна из главных социальных потребностей, реализация которой дает людям возможность достойного проживания [2]. Доступное жилье делает человека свободным и активным, как экономически, так и социально. Сегодня на развитие системы ипотечного жилищного кредитования и ее слабые стороны наиболее активно обращают внимание органы государственной власти. Кроме того, ипотечные ссуды дают возможность финансировать, приобретать, строить жилые, и даже производственные помещения. Таким образом, ипотека приобретает все большее значение и важным вопросом становится оценка потенциала ипотечного кредитования.

Рассматривая с точки зрения банков ипотечное кредитование, можно сделать вывод, что это довольно привлекательный метод размещения средств. Кроме того, ипотечные кредиты включены в группу резервирования и почти не «замораживают» собственные средства. А так же, по таким кредитам существует достаточно высокая процентная ставка [11]. Ипотека является хорошим способом для развития бизнеса.

В процессе предоставления данного вида услуг населению возникают проблемы двух основных направлений - внутренние и внешние.

К внутренним проблемам можно отнести следующие:

- затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна рассматриваться в течение 2-3 дней с момента предоставления всех документов;

- кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказаться от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при подготовке пакета документов для банка;

- требуются дополнительные расходы, вязанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера, и при этом стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему;

- главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 %, также некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети.

К внешним проблемам следует отнести:

- ограниченную платежеспособность граждан;

- недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и как правило, завышенные цены на них;

- отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую необходимо совершенствовать и реализовывать на практике;

- проблемы социального характера;

- неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Также важно отметить, что в стране отсутствует схема, по которой могут взаимодействовать все участники (агентства недвижимости, застройщики, компании по оценке недвижимости, страховые компании) при оформлении ипотечных кредитов.

Несмотря на все существующие проблемы, наблюдаются серьезные перспективы в развитии ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование является важным инструментов повышения доступности и обеспечения населения жильем. Одна из главных задач ипотечного кредитования и, главное, его доступности -- это строительство жилья эконом-класса [12]. Основные клиенты -- это граждане со среднестатистическим доходом, поэтому жилье должно удовлетворять, в первую очередь, требованиям этих граждан. Не стоит забывать и о конкуренции и выгодных инвесторах. Именно повышение конкурентоспособности банковских услуг и привлечение инвесторов также сделают ипотечное кредитование доступным.

Любое развитие невозможно без совершенствования. Так, на позиции важного направления в развитии ипотечного кредитования в России выходит ипотечный брокеридж, то есть подбор оптимальных условий кредитования. Он включает выбор кредитной организации и помощь в сборе пакета документов, а также юридические и финансовые консультации [3].

В настоящее время происходит замедление динамики развития ипотечного рынка страны, ожидается перераспределение сил на рынке, так как не все компании смогут продолжить работу, останутся только лидеры [1]. На сегодняшний день многие банки временно прекращают выдавать кредиты, другие - изменили кредитные программы, отказавшись от наиболее рискованных. Чтобы не обанкротиться, им приходится значительно увеличивать ставки, что сказывается на потребителях и потенциальных клиентах. Для желающих купить квартиру становится, очевидно, что в ближайшее время дешевой ипотеки в России не будет [16]. В связи с нестабильностью российской экономики и отсутствием уверенности в завтрашнем дне, наблюдается значительный спад потребительского спроса, сделки становятся единичными, а не массовыми, как было год назад [9].

В настоящее время существует программа субсидирования ставок ипотеки. Такая ипотека предоставляет гражданам дополнительные возможности для покупки жилья на более выгодных условиях за счет льготных ставок, субсидий и более дешевого жилья [13]. Однако эксперты сомневаются, что сумма способствует поддержке рынка ипотечного кредитования в кризис. АИЖК охватывает достаточно узкий сегмент ипотечного рынка, поэтому его усилия не смогут подстраховать весь рынок ипотеки, так как программы льготного кредитования занимают небольшую долю на рынке.

Самым очевидным решением проблем является снижение ставок ипотечного кредитования. Ставки выше 15 %, по мнению многих экспертов, являются бессмысленными, так как кредит в таком случае потеряет смысл для заемщиков [5]. Безусловно, банки не будут добровольно снижать ставки, т. к. им придется работать в убыток.

В этой ситуации важную роль играет ключевая ставка Центрального банка России (ЦБ РФ). Ключевая ставка -- процентная ставка, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю, и одновременно та ставка, по которой ЦБ РФ готов принимать от банков на депозиты денежные средства. Она играет роль при установлении процентных ставок по банковским кредитам и оказывает влияние на уровень инфляции и стоимость фондирования банков [8].

В заключении необходимо отметить, что ипотечное кредитование ведет к благоприятному социальному развитию, выступает одним из мощных факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производство и даст возможность его модернизировать. На наш взгляд, развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.

Со стабилизацией экономического положения Российской Федерации существенным образом увеличился объем делового оборота недвижимости, следствием чего получил свое развитие рынок недвижимости. Это обусловлено экономическим содержанием недвижимости, включающим такие свойства, как полезность, долговечность, износ, уникальность, разнородность и неповторимость. Благодаря этим свойствам она стала все чаще использоваться в качестве вклада в уставный капитал и залога недвижимого имущества, активнее стал использоваться такой инструмент рыночной экономики, как ипотека.

Ипотека - залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила особое распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков по специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

Главной целью развития долгосрочного ипотечного кредитования является обеспечение жильем российских граждан со средними доходами и увеличение спроса населения на жилье.

Система долгосрочного ипотечного кредитования в России должна в первую очередь опираться на международный опыт развития ипотечного кредитования, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), высокую инфляцию, ограниченную платежеспособность населения.

Современная российская практика ипотечного кредитования требует своего совершенствования, как с точки зрения расширения объектов кредитования, так и дифференциации условий предоставления ссуд.

Необходимо развивать комплексное банковское обслуживание населения. Расширять кредитные взаимоотношения с населением. Макроэкономическая стабилизация в целом и преодоление инфляции, в частности, также позволяет населению шире использовать ипотечные кредиты для решения жизненно важных проблем. Все это указывает на необходимость дальнейшего развития и совершенствования ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, ипотечное кредитование на сегодня является самым перспективным видом кредитования.

Развитие системы ипотечного кредитования - это одно из приоритетных направлений современной жилищной политики. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включающие в текущие расходы, дают возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Бугров О. Б. Жилищная политика и инновационное развитие жилищно-строительной сферы // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. № 8. С. 20-23

2. Бузырев В. В., Селютина Л. Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. СПб.: СПбГЭУ. 2013. 335 с.

3. Ипотека против кризиса: [сайт]. URL: http://expert.ru.

4. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы // Городское управление, 2008. - № 9

5. Кочеткова А. А. Новые возможности развития ипотечного кредитования в России // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 5 (45).

6. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // М.: Банковское дело, 2011. - №3

7. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК // Аналитический центр АИЖК, 2015, Выпуск 3 [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.ahml.ru/

8. Разумова А. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. -- СПб.: Питер, 2006.

9. Рохманова Д. А. Особенности инвестирования строительства в современных условиях // Международный научно-исследовательский журнал. 2015. № 3-3 (34). С. 86-87.

10. Саркисянц, А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе / А.Г. Саркисяц // Банковское дело, 2008. - № 8

11. Селютина Л. Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2013. № 1 (60). С.101-106.

12. Селютина Л. Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. -- 2012. № 12. С.25-33.

13. Селютина Л. Г., Булгакова К. О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.

14. Финансовый отчет ОАО «Сбербанк» России за 2014 год. [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.sbrf.ru

15. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России // Рынок ценных бумаг, 2008. - № 7, № 8

16. Шингалин А. Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8. С. 27-31.

Размещено на Allbest.ru

...