Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

ФГБОУ ВО «Бурятская государственная сельскохозяйственная академия им. В.Р. Филиппова»

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ И ОРГАНИЗАЦИИ АПК

Курсовая работа

По дисциплине «Экономическая теория»

На тему: «Ипотечное кредитование»

Выполнил(а):

Монгуш Ч.О.

Проверил(а):

Шадонова Татьяна Михайловна

Улан-Удэ 2019



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике

1.2 Коммерческая и государственная социальная ипотека

ГЛАВА 2. РЕГИОНАЛЬНЫЕ ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Общегосударственная концепция ипотечного кредитования и пути ее модернизации

2.2 Адаптация и модернизация программы кредитования заемщиков - владельцев собственного жилья

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ



ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы курсовой работы обусловлена несовершенством государственной системы ипотечного жилищного кредитования. Ипотечная политика требует более тщательного изучения проблемы, выявления категорий граждан, нуждающихся в поддержке государства, соответствующей адаптации и модернизации существующих программ, с целью развития массового жилищного кредитования.

Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 - 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет зачастую более 10% годовых. Снижение ставок привлекло потребителей на ипотечный рынок, однако большая часть населения страны не имеет возможности приобретения жилья по рыночным ценам.

Ипотечное кредитование - тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банки и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Именно таким образом, развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Именно это в свою очередь: повышает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая сопровождает экономический кризис. Российские банки, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической ситуации. Однако дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования тормозится из-за проблем экономического и гражданско-правового характера

Объект исследования - экономический, финансовый и социальный аспекты ипотечного кредитования.

Предмет исследования - особенности ипотечных условиях в РФ, а также ипотечные программы регионального оператора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию по Республике Бурятия АО «Ипотечная корпорация РБ».

Целью исследования является анализ деятельности отечественного финансового и жилищного рынков для совершенствования программы в рамках федерального целевого финансирования для категории граждан-собственников жилья.

Для достижения цели, необходимо решить следующие задачи:

? изучить современное состояние рынка ипотечного кредитования;

? определить различия между государственной и коммерческой ипотекой;

? проанализировать деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию;

? рассмотреть механизм кредитования АО «Ипотечная корпорация РБ»;

? выявить меры, принятые АО «Ипотечная корпорация РБ» в посткризисный период;

? оценить эффективность государственной системы ипотечного кредитования.

Научной и методической основой курсовой работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы российских ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита, аналитические статьи и статистические данные, материалы периодических изданий.

Научная новизна проекта заключается в том, что для модернизации системы ипотечного кредитования впервые предложен синтез государственной поддержки и коммерческого механизма кредитования «зачётного» жилья.

Практическая значимость работы состоит в возможности использования исследования и разработки для модернизации системы ипотечного кредитования и повышения эффективности деятельности АО «Ипотечная корпорация РБ».



ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике

Ипотека (гр. hypoteke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).

Существуют и другие понятия ипотеки.

Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

В соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 (в ред. от 01.07.2011) ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества.

Ипотечный кредит имеет четкое целевое назначение финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенность ипотечного кредита залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи, широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

· реализация конституционных прав граждан на жилье;

· регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

· "перелив" капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

· страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

· стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

· формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Особенности ипотечного кредитования:

ь ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей: либо земельный участок - при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

ь долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);

ь заложенное имущество на период действия ипотеки остается у должника;

ь заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

ь законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

ь развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки.

В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:

§ земельный кредит краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

Ипотечное кредитование программа в России :

o строительный кредит краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ;

o кредит на приобретение жилья долгосрочный кредит для приобретения жилья.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика:

В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.

Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от рисков утраты и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении страхового случая и неисполнения заемщиком обязательств перед банком.

Итак, коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов на цели приобретения готового жилья, как на первичном (вновь построенного жилья, продаваемого застройщиками), так и на вторичном (уже находившегося в частной собственности жилья) рынке: земельный кредит, строительный кредит и кредит на приобретение жилья.

В условиях современной России ипотека - это единственная реальная возможность для большинства нашего населения приобретать жильё на условиях долгосрочного кредита, после погашения которого квартира переходит в собственность залогодателя.

1.2 Коммерческая и государственная социальная ипотека

Ипотека подразделяется на социальную и коммерческую. Потребность подобного разделения была обусловлена отличием подходов к решению жилищной проблемы для людей, имеющих сравнительно незначительные прибыли и имеющих необходимость в совершенствовании квартирных условий, и людей, имеющих обычные прибыли, какие имеют все шансы приобрести жилище, заняв банковский кредит на рыночных обстоятельствах Ахинов, Г. А. Экономика общественного сектора: учебник / Г. А. Ахинов, И. Н. Мысляева. - М.: ИНФРА-М, 2013..

Социальную ипотеку, в собственную очередность, допускается разбить на государственную и региональную.

Государственная концепция ИЖК формируется в согласовании с Концепцией становления ипотечного жилищного кредитования ратифицированной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 №28.

В соответствии с концепцией, основная задача формирования долговременного залогового квартирного кредитования состоит в формировании продуктивно функционирующей концепции предоставления легкодоступным по стоимости жильем российских граждан с посредственными заработками, основанную на рыночных принципах получения жилища в независимом от монополизма квартирном торге за результат личных денег людей и долговременных ипотечных кредитов.

Система долговременного залогового квартирного кредитования в Российской федерации обязана опираться на существующий мировой опыт формирования ипотечного кредитования, быть адаптирована к российский законодательной основе, принимать во внимание макроэкономические обстоятельства (отличительные для переходной экономики), ограниченную состоятельность жителей, значительную стагнацию экономики.

Система залогового квартирного кредитования обязана опираться в главную очередь на результативное применение привлеченных экономических ресурсов людей, коммерческих банков - кредиторов, трейдеров, а никак не на субсидирование со стороны правительственного бюджета. Темпы и масштабы формирования концепции залогового квартирного кредитования в регионах обязаны формироваться беспристрастной финансовой обстановкой в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а кроме того присутствием (или же неимением) необходимой областной нормативно - правовой основы и инфраструктуры.

Основным субъектом общегосударственной системы ИЖК считается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), зарегистрированное 5 сентября 1997 г. в форме открытого акционерного общества на основе распоряжения Правительства РФ с 26.08.96 №1010. 100% акций АИЖК относится государству в облике Федерального агентства согласно управлению федеральным имуществом. Все без исключения акции Агентства при учреждении и размещении дополнительных акций посредством подписки оплачены его учредителем - акционером.

Основная цель АИЖК заключается в осуществлении общегосударственной политики согласно формированию ипотечного торга с целью увеличения доступности залогового кредитования для жителей. Выкуп агентством прав требований согласно выданным кредитам за счет своих денег дает возможность гарантировать высоколиквидность банкам, дающим залоговые кредиты народонаселению. В число вопросов АИЖК входит формирование и введение общих стандартов залогового кредитования в разных степенях и в разных секторах ипотечного рынка. Стандарты АИЖК устремлены на сокращение рисков абсолютно всех участников рынка и повышения доступности кредитных ресурсов для заемщиков. Один из основных вопросов АИЖК - формирование предпосылок с целью формирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Междоусобные отношения участников рынка ипотечного кредитования требуют особого регулирования со стороны самих участников рынка. К сожалению, существуют банки, вовлекающие себя и других участников в конкурентные баталии с ипотечными агентами, ратующие за приватизацию операторов регионального уровня, а иногда и блокируют создание ипотечных агентов.

Ассоциация российских банков убеждена, что так быть не должно. Рынок достаточно ликвиден, возможностей для приложения собственных усилий достаточно - места для бизнеса хватит всем. Тем не менее, важно, чтобы этот рынок существовал в качестве цивилизованной системы. Помимо этого, существуют функции, не свойственные банкам и только поэтому вполне функционально и разумно их выполнением заниматься региональным операторам и ипотечным агентам (популяризация ипотеки, хранение данных заемщиков, привлечение клиентуры, обучение персонала в сфере работы с возможными заемщиками и др.). В подобной связи Ассоциация предлагает придерживаться нижеперечисленных основ для повышения плодотворности и конструктивности взаимодействия АИЖК и банков.

1. Задача подъема невозврата и просрочки согласно залоговым кредитам становится важной. Принимая во внимание данное событие, следует особое любопытство отдать андеррайтингу заемщиков и никак не уменьшать свойство кредитных портфелей в погоне за клиентом.

Банкам нужны, в частности, программные сложные комплексы автоматизированной обработки заказов на выдачу ипотечных кредитов. В программе обязан быть учтен узел, разрешающий внедрять данные, необходимую с целью рассмотрения заявки на выдачу кредита, в том числе дистанционно, т.е. мощностями областного оператора, поставлять ее в банк, сформировывать на базе заявки комплект требуемых бумаг для кредитного комитета, гарантировать автоматизированное регулирование заявки с уведомлением оператора о следствии её рассмотрения, а кроме того сформировывать в учетной системе банка запись о новейшем кредитном соглашении. Следует гарантировать кроме того электронный учет закладных.

2. Ипотечный рынок Российской федерации обязан становиться все более культурным, что подразумевает и правильную борьбу за клиента, и борьбу за аккуратность рядов ипотечных операторов. Несомненно, нужен кодекс ипотечного кредитора (в иностранной практике подобные кодексы обширно распространены).

Хорошо знакома высокая степень рисков, какие тянут банки в взаимосвязи с кредитованием фирм, строящих дома. Нужен более высококачественный андеррайтинг строительных учреждений, в том числе в регионах, что сможет помочь разработать наиболее подходящие техусловия для подъема объемов ипотечного кредитования на первичном рынке.

Важным резервом партнерства в силах быть и формирование такого рода стремительно используемой во всем обществе формы взаимодействия бизнеса и муниципальных структур, равно как государственно-частное сообщничество. За границей эта модель взаимодействия страны и индивидуального капитала знакома как public-private partnerships (РРР) Дарьин Е.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. Ипотечное кредитование. Общие положения: Учебное пособие. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.- строит. ун-т, 2014.. Отечественное законодательство дает возможность применять достоинства подобного механизма взаимодействия государства и бизнеса. Областные операторы АИЖК представляют на местах муниципальные интересы в ипотечной области, в то время равно как банки, как принцип, реализуют заинтересованности частного бизнеса. Они имеют все шансы нормализовать результативное товарищество, то что может предоставить толчок последующему формированию региональной инфраструктуры ипотечного кредитования и увеличению экономики в целом.

Основные понятия региональной социальной ипотеки, реализуемой через средства формирования квартирного строительства, были изложены в Постановлении Правительства РФ "О Федеральной целевой программе "Свой дом" от 27.06.1996 N 753. В нем установлены обстоятельства предоставления из федерального бюджета денег на рекуррентной платной и срочной основе для людей, состоящих на учете в улучшении квартирных условий, имеющих ресурсы в интересах оплаты доли стоимости жилища, превышающей величину кредита, владеющих перспективой реализовать возврат долговременного кредита в промежуток, никак не выходящий за границы трудоспособного возраста. Промежуток использования средствами федерального бюджета - 10-25 лет, процентная сумма за пользование средствами для органов исполнительной правительству субъектов РФ - никак не более 1/8 ставки ЦБ. Величина кредита никак не должна быть выше 70% от цены общей площади с учетом средней стоимости одного квадратного метра согласно общественной норме участка жилища в этом районе.

В государстве зафиксировано свыше 200 областных и муниципальных фондов, стремительно развивающих социальную ипотеку для людей, имеющих необходимость в совершенствовании квартирных условий и живущих в квартирах ниже социальной нормы площади дома на одного члена семьи.

В регионах социальную ипотеку стремительно поддерживают областные и городские главы, которые отделяют в интересах нее ресурсы.

Следует иметь в виду, что присутствие полномочия у отдельных людей на дополнительную квартирную область никак не считается причиной для признания их имеющими необходимость в усовершенствовании квартирных условий.

Социальная ипотека предполагает усовершенствование квартирных обстоятельств социально никак не защищенных слоев жителей с применением ипотечного кредитования и общегосударственной экономической помощи. Улучшаются квартирные условия только лишь в пределах принятых общественных норм.

В главную очередь социальной ипотекой имеют все шансы пользоваться очередники - люди, признанные имеющими необходимость в усовершенствовании квартирных условий, и стоящие в очереди на данное усовершенствование. Однако механизмы социальной ипотеки имеют все шансы расширяться и на такие группы как молодое поколение, работники бюджетной области, военные, молодые семьи и пр.

Существует ряд разновидностей социальной ипотеки:

ь дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;

ь предоставление дотации на часть цены ипотечного жилища;

ь продажа правительственного жилья в кредит согласно льготной стоимости.

Какой из вариантов социальной ипотеки используется в том либо другом районе находится в зависимости от инициативы местных властей. С целью извлечения конкретной информации о социальной ипотеке в городе либо регионе, необходимо обращаться в органы администрации, отвечающие за квартирную политику города (региона). Там обязаны предоставить консультацию по критериями общественной ипотеки, выполнить предварительные вычисления согласно необходимому начальному вкладу, объему и сроку кредита, величине ежемесячных выплат согласно ипотечному кредиту и минимальному заработку заемщика (его семьи).

Помимо этого, под определением “социальной ипотеки” нередко имеются в виду многие другие схожие разновидности Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: Институт экономики города, 2012.:

? Подпрограмма «Жилье для российской семьи» (дает возможность приобрести скидку на жилплощадь у фирм застройщиков, какие примут участие в программе, имеющим необходимость в совершенствовании жилья, малообеспеченными и опять же бюджетникам различных уровней, а кроме того юным семьям с ребенком. Сумма ипотеки остается в рамках обычных программ банка).

? Подпрограмма «Молодая семья» федеральная и регионального уровня (следует приобрести свидетельство об участии в проекте, для того чтобы вас утвердили нуждающимся в совершенствовании жилищных условия, тогда государство выделит дотацию на получения жилища вплоть до 35% от цены жилплощади).

? Региональные дотации (образец - Республика Татарстан, где имеется и пониженная процентная ставка по ипотеке и льгота на жилье).

? Программы помощи государством военнослужащих, материнский капитал.

Тем не менее, в абсолютно всех вариантах участниками проектов обязаны быть платежеспособные действующие жители РФ, имеющие стабильные прибыли и способные оформить займ, т.е. отвечать обстоятельствам его предоставления; имеющие в накоплении средствами для начального вклада. Их кредитная хроника обязана являться позитивной. Они обязаны быть признанными в необходимости усовершенствования жилища либо жителями аварийного фонда (для ряда подпрограмм). Для бюджетников потребуется располагать рабочий трудовой стаж согласно специальности от трех лет и более в госструктурах, а военным следует отслужить никак не менее 10 лет.

10 февраля 2017 вышло Постановление Правительства РФ “О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации”, и сейчас целый перечень людей, имеющих возможность на приобретение поддержки в закрытии ипотеки согласно плану поддержки ипотечным заемщикам выглядит последующим образом:

? граждане, имеющие одного или более несовершеннолетних детей;

? граждане, являющиеся опекунами (попечителями) одного или более несовершеннолетних детей; граждане, воспитывающие детей-инвалидов;

? с 2017 года: граждане, на иждивении которых находятся совершеннолетние лица в возрасте до 24 лет, являющиеся учащимися очной формы обучения; ветераны боевых действий.

С 23 февраля 2017 года размер помощи увеличен до 1,5 миллионов рублей, но не более 30% остатка основного долга, но только для:

? ветеранов боевых действий;

? граждан, имеющие двух или более несовершеннолетних детей;

? граждан, являющиеся опекунами (попечителями) двух или более несовершеннолетних детей;

? граждан, имеющие одного несовершеннолетнего ребенка и являющиеся опекунами (попечителями) одного несовершеннолетнего ребенка;

? граждане, являющиеся инвалидами или имеющие детей-инвалидов.

Для остальных категорий заемщиков:

? граждан, имеющих одного несовершеннолетнего ребенка;

? граждан, являющихся опекунами (попечителями) одного несовершеннолетнего ребенка;

? граждан, имеющих одного несовершеннолетнего ребенка;

? для граждан, на иждивении которых находятся совершеннолетние лица в возрасте до 24 лет, являющиеся учащимися очной формы обучения;

Размер помощи остается прежним - 600 тысяч рублей, но не более 20% остатка основного долга.

Кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки. коммерческий ипотечный кредитование заемщик

На данный момент ипотечные корпорации пытаются значительно расширить круг потенциальных заемщиков. Для этого было решено помимо социальной категории граждан ввести т.н. «коммерческую» категорию. Туда вошли граждане, у которых несмотря на отсутствие нужды в приобретении жилья на основе социальной поддержки, есть желание улучшить собственные жилищные условия.

Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - это льготная стоимость квадратного метра жилья. В коммерческой ипотеке нет льгот. Коммерческая ипотека, в отличие от социальной, не ограничивает заемщика в выборе квартиры. Для того чтобы оформить коммерческую ипотеку, не нужно быть служащим государственного учреждения, возможна декларация неофициального дохода. Это, безусловно, достоинства коммерческой ипотеки. Но коммерческая ипотека существует для граждан, имеющих достаточно высокие доходы для того, чтобы самостоятельно выполнять обязательства по кредитам. Эта ипотека осуществляется на рыночных условиях, практически без какого-либо участия государства.

Базисные принципы коммерческой ипотеки, осуществляемой через банки, определяются Указом Президента РФ от 10.06.1994 N 1180, который ввел Положение о жилищных кредитах. В данном Положении определился порядок предоставления банками кредитов гражданам на приобретение жилья или строительство при условии залога недвижимого имущества (ипотеки) и соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности и возвратности; в качестве одной из гарантий погашения банками жилищных кредитов для физических лиц стало возможно использование поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц; сумма выдаваемого кредита не может превышать 70% от стоимости строительства или приобретаемого жилья, фиксируемой в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятий) в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.



ГЛАВА 2. РЕГИОНАЛЬНЫЕ ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Общегосударственная концепция ипотечного кредитования и пути ее модернизации

Жилищная проблема остается нерешенной для подавляющего большинства людей. Невзирая на действия, предпринимаемые страной, задача общегосударственной квартирной политики - обеспечение доступности жилья - никак не завоевана. В настоящий период рынок жилищного кредитования все ещё незначителен по собственным масштабам, в особенности с учетом нужд в его формировании Разумова, И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - Спб: Питер, 2015.. Тем не менее, вследствие завоеванной финансовой стабилизации и формирования ключевых правовых и институциональных начал он согласен вступить в новую фазу - фазу активного формирования. Главная цель страны - предельно содействовать данному процессу.

В рамках выстроенной подобным способом жилищной политики увеличивается результативность применения средств бюджетов абсолютно всех уровней, так как национальная помощь носит исключительно адресный характер, дифференцирована в соответствии с заработками людей и оказывается общественности в границах общественных норм жилья.

Жилищная политика ориентирована на смягчение диспропорций платежеспособного спроса разных слоев сообщества, т.к. поддерживает людей с минимальными заработками, никак не мешая жителям, владеющим более значительными доходами, независимо осуществлять собственные квартирные права, тем самым убирая общественное напряжение в мире.

Жилищное субсидирование пребывает на пересечении 3-х сфер, пользующихся первенствующим интересом страны: формирование и улучшение внутренней экономической концепции, формирование рынка квартирной недвижимости и обеспечение жителей товаром критической социальной важности - жильем.

Государственная система жилищного обеспечения притормаживает формирование экономики, в то время как рыночная концепция жилищного финансирования активизирует её формирование.

Значение жилищного финансирования для государственной экономики можно анализировать в двух аспектах. Во-первых, жилищный сектор значительно предопределяет степень становления экономики. Во-вторых, в отсутствии эластичной и результативной концепции финансирования немыслимо полноценное функционирование жилищного раздела экономики.

Вспомогательную трудность для Российской федерации представляет потребность замены прежней, сформировавшейся в прошлые эпохи концепции государственного распределения жилья, сопряженной с высокими затратами на субсидии и льготы, тормозящие формирование, более результативной и гибкой рыночной концепции квартирного финансирования. Трансформация от субсидий и льгот к адресным дотациям - весьма значительный этап для возникновения в Российской федерации рыночной системы жилищного финансирования.

С учетом того, что жилье считается дорогим товаром, у многих людей никак не имеется достаточных накоплений, для того чтобы осуществить подобную покупку без заемных средств. Без развитой системы ИЖК и социально-направленной жилищной политики государства более 60% жителей государства не смогут усовершенствовать собственные квартирные условия только лишь за счет собственных денег. По этой причине концепция ИЖК является стержнем рыночной концепции жилищного финансирования.

Без сомнений, хотя распределение на социальную и коммерческую ипотеку стремительно практикуется, точки соприкосновения у этих программ ипотеки остаются в достаточном количестве. К числу основных принадлежит то, что социальная ипотека в целом направлена на использование наряду с общегосударственной поддержкой экономических принципов возвратности и платности, а с целью формирования коммерческой ипотеки формируются условия для увеличения доступности кредитов для народонаселения.

До сих пор распространено суждение, что раз в советские эпохи экономные ресурсы следовали на непосредственное субсидирование постройки жилища, в таком случае сейчас подобные же ресурсы страны должны быть ориентированы на залоговое финансирование жителей через построение общественно ориентированных ипотечных схем, финансирование первого вклада и процентных ставок и т.п.

По этому принципу с самого начала было построено большинство методик жилищного финансирования регионов Российской федерации. Одной из известных конфигураций применения экономных денег, выделенных с целью экономической помощи квартирных программ регионов, было финансирование процентной ставки по ипотечным кредитам. Но для бюджета региона финансирование процентной ставки в течение всего времени кредитования могло оказаться непосильным бременем и послужить причиной в конечном итоге к сворачиванию целой жилищной программы.

Наиболее значимым минусом является то обстоятельство, что жилищные программы регионов нацелены в большей степени на общественно незащищенный слой жителей, имеющий доходы, какие никак не дают возможность брать ипотечный кредит ни при каких условиях. Экономически активное население, слишком богатое, для того чтобы полагаться на муниципальную помощь, однако довольно бедное, для того чтобы одновременно оплатить приобретение жилища, оказывается за рамками квартирных программ. Между тем, стимуляция непосредственно этого потребительского сегмента может послужить причиной к формированию общественного квартирного кредитования.

Таким образом, внедрение «социальной ипотеки» тянет за собою изобилие проблем, сопряженных с тем, кого причислять к общественно не защищенным и малоимущим гражданам. Однако конкретных критериев оценки тут нет и, очевидно, быть никак не может. Во-первых, страна очень большая, и этот доход, какой считается огромным для одного района, для иного таким никак не представляется. Во-вторых, степень официального дохода в государстве, где подавляющее большинство сотрудников получают «серые» и «черные» зарплаты, никак не является справедливым признаком. В-третьих, понятие «бюджетная сфера» чрезвычайно неясно, поскольку в настоящее время редкостный педагог либо врач не имеет дополнительных заработков.

Кроме этого, наиболее свойственна не для ипотеки, а для получения жилья в рассрочку, обстановка, когда кредитная ставка и действительная цена жилплощади искусственно умаляются, а отличие погашается бюджетными средствами. Однако денег в бюджете нет, и несомненно, что с его поддержкой невозможно решить квартирные трудности 80% жителей государства.

Пока на рынке недвижимости сохраняется непостоянность, не может быть речи, к примеру, о уменьшении начального вклада (в настоящее время это 30% стоимости жилплощади). Банки при этом ссылаются на большие опасности. И их абсолютно можно понять. К примеру, с определенных пор допустимо выселять из ипотечного жилища людей, какие никак не могут ликвидировать долг по кредиту. Однако, как выявляется, это противоречит Конституции, в случае если квартира у неплательщика - только одна, а вопрос о предоставлении ему другого жилища никак не разрешен. Проводятся какие-то вялые беседы о переселенческих жилых фондах и о городских «доходных домах», однако это все пока остается на словах Дарьин Е.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. Ипотечное кредитование. Теория и методика проектирования моделей жилищной ипотеки: Учебное пособие. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2014..

Результативность субсидирования из бюджета процентных ставок согласно ипотечным кредитам также сомнительна. Подобное финансирование обязано продолжаться в течение всего времени кредитования, а это никак не менее 10-15 лет, а макроэкономика слишком нестабильна.

Возможен и другой вариант, в случае если хорошо построены программы, где даются привилегии людям, - частичное закрытие процентов, неполное погашение первого взноса, - за год бюджет способен вернуть все без исключения, что он выделяет, через активизацию жилищного строительства, через налоги.

Но возможность незначительна, Господдержка ипотеки заведомо бесприбыльна и неэффективна. Примерная результативность субсидирования - в целом 30 коп. на каждый бюджетный рубль, т.е. поддержка ипотеки в действительности в минусе.

Причина - недостаток муниципальных стандартов жилищного финансирования, что проявляется в весьма малом числе актов непосредственного действия. Плюс недостаточная деятельность АИЖК, агентства по залоговому жилищному кредитованию. Целиком 100% акций АИЖК относятся государству. Учреждение выкупает у ипотечных банков закладные и изготавливает корпоративные ценные бумаги. Единый размер фактической государственной помощи работы АИЖК в течение 3 лет является 1,56 млрд руб. Несомненно, что эту необходимую сумму следует повысить в десятки тысяч раз, для того чтобы итоги хотя бы как-то соответствовали надобности населения Российской Федерации в жилье, а это существенно превосходит весь общегосударственный бюджет.

2.2 Адаптация и модернизация программы кредитования заемщиков - владельцев собственного жилья

Система социального ипотечного кредитования оптимистична, но тем не менее, государственная поддержка ожидает далеко не всех нуждающихся в жилье граждан. Многокомнатные квартиры в большинстве случаев доступны только тем, кто уже имеет в собственности недвижимость и лишь «докупает» квадратные метры Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: Институт экономики города, 2012.. Модель ипотечного кредитования по схеме «зачетного» жилья выступает в качестве «бонуса» для той категории граждан, которые имеют возможность поменять свою собственную квартиру на новое жилье, поэтому целью работы является разработка методических основ формирования необходимых параметров и факторов ипотечной программы строительства жилья в условиях дефицита кредитных ресурсов.

Таким образом, данная схема кредитования применяется для конкретной целевой аудитории, уровень доходов которых не позволяет пользоваться услугами банка по стандартной схеме кредитования. Многие банки используют в этом случае схему выдачи ипотечного кредита на разницу в стоимости между стоимостью нового жилья и жилья заемщика, т.е. «зачетного» жилья, экономический механизм которой заключается в следующем. Банк выдает кредит на полную стоимость приобретаемой квартиры. При этом заемщик обязуется в течение определенного времени (от полугода до года) реализовать старое жилье и выплатить банку 80-90% его текущей оценочной стоимости. После чего начинается погашение «малого» кредита - на разницу стоимости новой и старой квартиры. Полгода - год - срок, за который вполне реально продать старое жилье. В это время банк взимает с заемщика только проценты по кредиту, «тело» долга остается нетронутым. При данной схеме кредитования заемщик несет расходы, связанные с оценкой недвижимости, которая проводится для старой и новой квартиры. Соответственно, страховки тоже будет две. Кредит «на разницу» требует полный пакет страхования, включая страхование недвижимости, жизни и трудоспособности, часто - страхование титула; для «зачетной» квартиры требуется лишь страхование недвижимости.

Преимущества заемщику дает рост цен на рынке недвижимости. Через полгода-год реализовать старую квартиру можно дороже и тем самым «отбить» часть процентных выплат. Для проведения анализа рассматриваемой схемы автором разработан экономико-математическая модель формирования издержек заемщика приведена на рисунке 1, где:

· Инж. -полные издержки заемщика на приобретение нового жилья;

· Дк. - долг по кредиту до и после зачета собственного жилья;

· Дбк. - долг по большому кредиту; Дмк. - долг по малому кредиту;

· Снж. - стоимость нового жилья;

· Ссж. - стоимость собственного жилья;

· n - срок кредитов;

· nбк. - срок кредита по большому кредиту (отсрочки первоначального взноса);

· nмк. - срок кредитов по малому кредиту;

· r - процентная ставка по кредиту;

· Кразн. - малый кредит на разницу стоимости нового и собственного жилья;

· Ссж.зач. - зачетная стоимость собственного жилья;

· К зач. - зачетный коэффициент;

· Соц. - стоимость оценки жилья;

· Коц. - оценочный коэффициент;

· Сстр. - стоимость страхования объекта;

· Сстр.нж. - стоимость страхования нового жилья;

· Сстр.сж. - стоимость страхования собственного жилья;

· Сстр.заем. - стоимость страхования жизни заемщика;

· Сстр.тит. - стоимость страхования риска возможной утраты права собственности на приобретенную недвижимость (титульное страхование).



Рис. 1 - Экономико-математическая модель формирования издержек заемщика на приобретение жилья

В Республике Бурятия описанную выше схему предлагают несколько банков и организаций по оценке и страхованию объектов. У каждого из них свои нюансы.

Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. В случае досрочного погашения части кредита уплата процентов производится ежемесячно на оставшуюся сумму задолженности. При несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов уплачивается неустойка в размере двукратной процентной ставки с суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором.

Процентная ставка растет пропорционально увеличению срока кредитования. Главным фактором такого поведения банка могут служить риски, вероятность которых растет относительно длительности кредитования Григорьева, Т. И. Финансовый анализ для менеджеров: оценка, прогноз: учебник для магистров / Т. И. Григорьева. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: Юрайт, 2013.

Рост цен на рынке недвижимости дает возможность использования зачетного коэффициента (Кзач.), который представляет собой разницу в стоимости собственного жилья, которую заемщик может получить по истечении срока отведенного для продажи собственного жилья.

В качестве инструментария для исследования потенциала схемы «зачетного» жилья, влияния на него экономических параметров ипотечной программы, доходов населения, ценовой ситуации на рынках жилья, принят метод моделирования и анализа факторных систем.

Исходя из назначения системы поставлена цель факторного анализа- исследование влияния изменения основных экономических факторов ипотечной программы на размер полных издержек, который может понести заемщик при получение ипотечного кредита по программе «зачетного» жилья.

Решение задач детерминированного факторного анализа возможно при развертывании модели до первичных показателей (факторов), которые можно разделить на два вида. Первый вид - это неизменяемые первичные показатели, значения которых задают субъекты ипотеки - стоимость нового жилья, совокупный семейный доход, условия предоставления дополнительного кредита и т.п. или определяемые по статистическим данным - средний состав семьи в регионе, минимальный потребительский бюджет, уровень доходов отдельных групп населения, средняя заработная плата и т.д.

Второй вид первичных показателей - регулируемые субъектами ипотеки для оптимизации величины результирующего показателя, срок и процентная ставка по накопительным депозитам, периодичность начисления процентов, нормативы отчислений из совокупного семейного дохода на накопления и погашение кредита, доля вступительного взноса в стоимости нового жилья .

При построении системы анализа разработаны следующие методические принципы:

1. Факторное разложение результирующего показателя при развертывании модели справа налево должно быть полным, т.е. доведенных до первичных (неделимых) показателей. Неделимость показателей определяется отсутствием возможности его дальнейшего разложения на факторы, что предполагает определять его численное значение по статистическим данным, нормативным документам и актам и по справочной литературе.

2. Для упрощения и формулирования выводов факторы следует группировать попарно, сочетая количественные и качественные показатели. Взаимодействие между факторами отображается математическими действиями,

в случае, когда фактор (показатель) формируется сложной зависимостью, используется специальная таблица, построенная по результатам расчета факторов более высокого порядка.

3. В результате арифметической операции формируется экономически понятный фактор более высокого порядка. Например, вторичный фактор первого порядка - долг по большому кредиту образуются в результате перемножения стоимости нового жилья на срок отсрочки первоначального взноса и на предложенный банком процент по кредиту.

Для проведения факторного анализа разработана система ограничений, включающая граничные значения факторов, установленных на основании анализа нормативных актов, рекомендаций, статистических данных. Интервалы варьирования и численные значения каждого шага внутри интервала, приведенные в таблице 3.

Таблица 3 - Система ограничений численных значений первичных показателей модели факторного анализа

Наименование первичных показателей	Обозначения	Граничные значения	Интервал
		min	max
1. Норматив срока отсрочки первоначального взноса, мес.	Nбк	3	9	1
2. Срок кредита, года.	N	3	30	1
3. Стоимость нового жилья на вторичном рынке тыс. руб/м2.	Снж.	46048
4. Стоимость собственного жилья на вторичном рынке тыс. руб/м2.	Ссж.	46048
5. Процентная ставка по кредитам, %	R	10,8	12,5	Через 0,1

Данные таблицы приняты в соответствие с аналитическими данными по стоимости жилья в Республике Бурятия в период и по официальным данным банков, которые используют программу «зачетного» жилья в своей деятельности (Сосьете Женераль Восток (BSGV), банк ВТБ 24).

Исследование влияния изменения основных экономических параметров ипотечной программы на результирующие показатели проведено с использованием следующих методических подходов для выбора приемов анализа.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате исследования цель работы была достигнута, поставленные задачи решены:

- Изучено современное состояние рынка ипотечного кредитования;

? Приведены данные об изменениях и тенденциях развития рынка жилищного кредитования в 2009-2018гг., выявлены проблемы ипотеки (в таких аспектах как реструктурирование, рефинансирование, страхование) и привлечения инвестирования, а также методы борьбы с ними.

- Выведено определение системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) и указана необходимость комплекса мер государственной поддержки её, а именно:

? формирование нормативной правовой базы для деятельности профессиональных участников ипотечного рынка;

? формирование благоприятной налоговой среды, делающей привлекательным их участие на рынке ИЖК;

? организационные мероприятия, способствующие созданию инфраструктуры ипотечного рынка, в первую очередь региональной;

? финансовую поддержку системы ИЖК (государственные гарантии, предоставление стартового капитала, адресные целевые субсидии заемщикам).

- Разграничены понятия государственной и коммерческой ипотеки;

Ключевое отличие социальной ипотеки от коммерческой состоит в льготной стоимости квадратного метра жилья. Разграничение по данному аспекту продиктовано различием подходов к решению жилищной проблемы для граждан, которые стеснены относительно небольшими доходами и испытывающих необходимость в улучшении жилищных условий, а также граждан, которые располагают средними доходами и могут приобрести жилье, взяв банковский кредит на рыночных условиях.

- Изучена нормативная база данных видов кредитования, а также структура субъекты как государственной и региональной системы ИЖК, так и коммерческой. Приведены данные по ипотечным программам некоторых банков Республики Бурятия.

- Проанализирована деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

- Исследована организационная структура Агентства, его основные задачи, схема рефинансирования, порядок взаимодействия с региональными операторами, социально-экономическое значение и направления деятельности:

1. Приведение рыночных механизмов и процедур в соответствие с общепринятыми стандартами для мягкого регулирования рынка:

? методологическая поддержка участников по выпуску инструментов рынка (первичного и вторичного);

? разработка стандартов качества, которым должны соответствовать виды деятельности, продукты и услуги совместно с участниками рынка, что позволит обеспечить унификацию инструментов и упростить процедуры привлечения ликвидности;

? внедрение разработанных стандартов, с расчетом на возможность софинансирования их внедрения со стороны Агентства на условиях, выгодных для всех участников рынка;

? разработка ряда предложений по внесению качественных изменений в законодательство для того, чтобы обеспечить баланс интересов всех участников рынка.

2. Инновационная деятельность, нацеленная на развитие новых направлений на рынке жилищного кредитования:

? разработка новых продуктов;

? разработка новых сервисов;

? развитие ипотечного страхования;

3. Непосредственная поддержка рынка на выгодных для всех участников условиях в случае необходимости:

? предоставление краткосрочной ликвидности;

? предоставление долгосрочной ликвидности;

? разработка новых схем привлечения ресурсов на рынок;

? выпуск и продажа гарантий;

? принятие части рисков.

Ключевая цель, которую преследует государство в области жилищной политики - обеспечить население доступным жильем. Однако полномерная, полнообъемная реализация этой цели невозможна. Масштабы рынка жилищного кредитования на сегодняшний день невелики, особенно если взять в расчет потребности в развитии данного рынка. Однако результатом экономической стабилизации, которая была достигнута, а также создания основных правовых и институциональных основ стало возникновение важных предпосылок, служащих залогом успешного и качественного развития ипотечного жилищного кредитования. Способствовать этому процессу в интересах государства.

Разработанная программа призвана увеличить сегмент потребителей ипотечного продукта и содействовать развитию системы ИЖК в целом. Она основана на известных, проверенных схемах кредитования и обеспечивается поддержкой государства, что в настоящих условиях является немаловажным фактором доверия и востребованности.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1 .Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. - 112 стр.

2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. - 67стр.

3. Ахинов, Г. А. Экономика общественного сектора: учебник / Г. А. Ахинов, И. Н. Мысляева. - М.: ИНФРА-М, 2013.- 92 стр.

4. Григорьева, Т. И. Финансовый анализ для менеджеров: оценка, прогноз: учебник для магистров / Т. И. Григорьева. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: Юрайт, 2013. - 137 стр.

5. Дарьин Е.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. Ипотечное кредитование. Общие положения: Учебное пособие. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.- строит. ун-т, 2014. - 265 стр.

6. Дарьин Е.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. Ипотечное кредитование. Теория и методика проектирования моделей жилищной ипотеки: Учебное пособие. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2014. - 165 стр.

7. Исследование операций в экономике: учебное пособие: рекомендовано МО РФ / ред. Н. Ш. Кремер. - 3-е изд., испр. и перераб. - М.: Юрайт, 2013. - 321 стр.

8. Логинов, М.П. Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России/ Финансы и кредит. - 2015. - №4(172). - 113 стр.

9. Пантюхина, Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. - М.: РГТЭУ, 2013. - 76 стр.

...