Организация жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования как фактор инвестиционной привлекательности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Организация жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования как фактор инвестиционной привлекательности

Корнейчук А.В.

Развитие экономики России возможно на базе строительной индустрии, в первую очередь, на основе индустрии жилищного строительства, в которой, по расчетам экспертов, можно мобилизовать до 50% свободных денежных ресурсов населения, т.е. порядка 150-160 млрд. долларов.

В собственности граждан находится 67,7% всего жилищного фонда РФ. Общий объем жилищного фонда Российской Федерации составляет 2,85 млрд. кв.м. (30% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны), в том числе, муниципальный жилищный фонд - 642,5 млн. кв.м. или 22,5%, государственный - 199,2 млн. кв.м. или 7%, частный - 1980 млн. кв.м. или 69,4%, общественный - 1,5 млн. кв.м. или 0,1%, смешанной формы собственности - 29,6 млн. кв.м. или 1% (72,4% сосредоточено в городах и 27,6% - в сельской местности).

За последние 10 лет принципиально изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Если в 1990 году объем частного фонда составлял около 33% от общего объема, то к настоящему времени его доля возросла до 69%. В результате передачи государственного жилищного фонда в муниципальную собственность его доля сократилась с 898 млн. кв.м. в 1992 г. до 199,2 млн. кв.м. в настоящее время и составила 7% всего жилищного фонда страны.

Исследование организации жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования требует принятия во внимание специфических особенностей строительства.

Основные отличительные характеристики капитального строительства, оказывающие влияние на стоимость стройки как имущественного комплекса и на эффективное использование ипотечных отношений, включают нижеследующие факторы:

весьма значительная пространственно-временная протяженность, требующая привлечения больших ресурсов и повышения цены капитала как собственного, так и заемного;

строительные объекты занимают немалые земельные участки, стоимость которых со временем повышается;

высокая материалоемкость капитального строительства, приводящая к необходимости учета инфляционных процессов;

значительная капиталоемкость экономических потоков, что очень важно учитывать в условиях ипотеки;

более высокая трудоемкость капитального строительства по сравнению с другими отраслями;

зависимость от природно-климатических условий, что повышает дискретность (прерывистость) большинства потоков и приводит к удорожанию финансового обслуживания;

альтернативное использование ресурсов строительной организации.

Одним из немногих ограничений инвестиционной альтернативы в рыночной экономике можно признать право государства на лицензирование инвестиционной деятельности.

Кроме того, необходимо учитывать систему взаимоотношений участников инвестиционного процесса (девелопер, заказчик, генеральный подрядчик, субподрядчик, инвестор, поставщики, органы власти и др.).

Определенные особенности имеются в формах и методах приобретения квартир, что влияет на организацию инвестиционной оценки в субъектах ипотечного кредитования.

Приобретение и реализация квартир производится самыми разнообразными способами, и уже более пяти лет программу ипотечного кредитования жилищного строительства на территории Орловской области реализует ОАО ООЦРО «Развитие». Реализация ипотечной программы должна:

привлечь в «реальный сектор» сбережения населения и таким образом создать дополнительный источник инвестиций для экономики региона;

повысить объемы жилищного строительства, качество и доступность жилья за счет модернизации строительной индустрии и совершенствования технологии строительства;

увеличить объемы строительного и сопряженного с ним промышленного производства и на этой основе повысить уровень занятости населения и рост бюджетных доходов;

создать в области современную инфраструктуру рынка жилья, активизировать функционирование этого рынка и тесно с ним связанного рынка инвестиционного капитала.

Конечно, такая программа еще достаточно далека от классической западной модели. Нашей ипотеке всего пять лет, западная создавалась на протяжении десятилетий. Но хотя в настоящее время ипотека всех жилищных проблем и не может решить, оказать помощь в их решении она вполне способна. Это относится, прежде всего, к орловцам со средним уровнем дохода и имеющимся начальным капиталом.

Большинство жилья, строящегося сейчас в Орловской области, предназначено для людей с уровнем дохода выше среднего, а это далеко не самый многочисленный слой населения в нашем городе. Именно внедрение механизма ипотеки позволило сделать жилье более доступным для людей со средним уровнем доходов: того самого среднего класса, который является опорой стабильности в цивилизованном обществе. В строительную отрасль были привлечены значительные финансовые средства населения, это дало мощный дополнительный источник инвестиций для экономики региона и помогло расширить объемы жилищного строительства.

По информации, предоставленной Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области, из 9788 сделок купли-продажи жилой недвижимости, совершенных в Орле и области в 2006 году, только 530 были ипотечными или 5,5%. Это свидетельствует о том, что популярность ипотеки, на данном этапе развития рынка - искусственна. Но 530 человек в прошлом году приобрели недвижимость на ипотечных условиях, и самым распространенным являлся кредит на сумму 450 000 рублей сроком на 15 лет с аннуитетными платежами в размере 6500 рублей в месяц.

Фактически финансово-кредитный механизм программы ипотечного кредитования разработан и сформулирован с целью повышения доступности приобретения и строительства жилья для различных категорий граждан, в том числе молодых семей, малоимущих и социально незащищенных граждан.

Доступность кредитных ресурсов определяется рядом факторов:

низкой процентной ставкой;

более продолжительными сроками и суммами кредитования (относительно первого этапа реализации программы);

дифференцированным подходом к определению платежеспособности различных слоев населения;

строительством жилья, ориентированным на разные социальные группы граждан.

Лица, желающие улучшить свои жилищные условия, могут выбрать наиболее приемлемую для них схему ипотечного кредитования:

Приобретение жилья с привлечением кредитных ресурсов банка.

Давайте рассмотрим, что представляет собой такая сделка в финансовых затратах.

Итак, вы решили приобрести квартиру за 1 млн. рублей и имеете возможность внести 550 тысяч или 55% первоначального взноса.

Кредит. Недостающие 450 тысяч берем сроком на 15 лет под 11% годовых.

Аннуитетный платеж составит 5137,25 рублей в месяц.

Сумма доходов. По условиям банка, ежемесячный платеж в счет возврата ипотечной ссуды не может превышать 40% от месячного дохода, и, в данном случае, ваш подтвержденный доход (или семьи) должен быть не менее 12000 рублей.

Андеррайтинг. Уже первичное обращение в банк может повлечь за собой дополнительный расходы на оплату процедуры андеррайтинга. Она может оказаться напрасной (если банк по каким-либо причинам откажет вам), но без неё в некоторых кредитных учреждениях с вами разговаривать на станут. Стоимость данной услуги различается от банка к банку (в некоторых она и вовсе бесплатная), поэтому возьмем условную сумму в 1 тысячу рублей.

Риэлторы. Приобретение жилья по ипотеке - сложная процедура, поэтому есть смысл сразу же обратиться к специалистам, которые не только дадут консультацию по всем возникающим в ходе оформления сделки вопросам, но и, используя свои официально установленные связи со многими инстанциями, сэкономят время.

В Орле порядка 2% от стоимости квартиры у одних, фиксированные 8 тысяч - у других с Вас возьмут за первичную правовую экспертизу документов и сбор всех необходимых справок для сбора полного комплекта документов. В случае оформления кредита через Агентство ипотечного жилищного кредитования и уполномоченные им банки - первичные кредиторы в порядке стандартной процедуры направят вас в уполномоченную риэлтерскую компанию.

2% от стоимости квартиры - 20000 рублей.

Оценка квартиры. Сумма этой процедуры зависит от количества комнат. Предположим, что за миллион условные покупатели нашли себе двухкомнатную квартиру. Их оценка обойдется в 1,7 тысячи рублей.

Страхование. Следующие затраты поджидают заемщика в страховой компании. Как известно, в качестве комиссии за заключение страхового договора клиент выплачивает 1,5% в зависимости от суммы сделки и возраста приобретаемого жилья и возраста заемщика. Полтора процента от миллиона - 15 тысяч рублей.

Комиссии банков. При положительном решении банк не может дать вам деньги просто так на руки. Сначала на ваше имя открывается ссудный счет, с которого они затем и списываются. Как правило, комиссия банка за выдачу кредита составляет 3% от стоимости кредита или 13,5 тысяч рублей.

Регистрация сделки. Независимо от суммы сделки и размера кредита за регистрацию права собственности на недвижимость в УФРС взимается плата 1 тысяча рублей, но она входит в комиссию риэлтора.

Итак, мы уже можем суммировать промежуточные затраты по сделке.

Как видим на нашем примере, помимо 550000 рублей первоначального взноса заемщику для получения кредита придется потратить еще почти 51,2 тысяч рублей, что составляет примерно 11,4% от суммы кредита.

Об этих неизбежных затратах (эксперты называют цифры 10-12%) должны помнить те, кто мучительно копит на первоначальный взнос или занимает на него, рассчитывая только на определённую сумму кредита. Сложная арифметика, по которой получается, что в ипотеке миллион не равен сумме пятьсот пятьдесят четыреста пятидесят тысяч.

И теперь можно окончательно подсчитать, во сколько обойдется приобретаемая вами недвижимость уже с учетом выплат по процентам банку.

В ипотеке так:

550000+450000+466663,79 (% банка за 15 лет)би = 1466663,79

На первичном рынке жилья дело обстоит немного по-другому, это связано с порядком оформления документов на первичное и вторичное жилье. Возьмем кредит на покупку квартиры на первичном рынке через Агентство ипотечного жилищного кредитования: возьмем однокомнатную квартиру стоимостью 1 млн. рублей, первичный взнос составляет 550 тысяч или 55% первоначального взноса.

Кредит. Недостающие 450 тысяч берем сроком на 15 лет под 14.5% годовых, пока дом находится на стадии строительства.

Аннуитетный платеж. 6164,25 до конца строительства, после регистрации права собственности и оформления закладной процентная ставка пересчитывается в зависимости от остатка долга.

Агентство ипотечного жилищного кредитования. Единовременный платеж составит 2% от суммы кредита - 9 тыс. рублей, при оформлении цессии (соглашения о уступке права требования) - 3%.

Страхование. Следующие затраты поджидают заемщика в страховой компании. В качестве комиссии за заключение страхового договора клиент выплачивает 1,5% в зависимости от суммы сделки и возраста приобретаемого жилья и возраста заемщика. Полтора процента от миллиона - 15 тысяч рублей.

Оценка квартиры. Сумма этой процедуры зависит от количества комнат. Предположим, что за миллион условные покупатели нашли себе однокомнатную квартиру. Их оценка обойдется в 1,6 тысячи рублей.

Регистрация сделки. Независимо от суммы сделки и размера кредита за регистрацию права собственности на недвижимость в УФРС взимается плата 750 рублей. капитальный стоимость имущественный ипотечный

Итак, мы получаем сумму в размере 26350 рублей на единовременные платежи.

Не стоит забывать, что страховка выплачивается ежегодно, но меняются процентные ставки в сторону уменьшения, в связи с сокращением срока выплаты ипотечного кредита.

Различия на первичное и вторичное жилье состоят в том, что:

во-первых, вся техническая документация (техпаспорт на квартиру) выдается после оформления права собственности, на первичном рынке;

во-вторых, на первичном рынке не требуется подтверждающие документы: выписка из единого государственного реестра прав (Управление Федеральной регистрационной службы) и справка о принадлежности объекта недвижимости (ГУП ОО центр «Недвижимость»);

в-третьих, комиссия риэлторов упраздняется.

2. Приобретение жилья у строительной компании, при котором кредитование осуществляет компания на срок до 30 лет (срок возврата увеличен с 2003 г.).

Общими условиями для обоих вариантов являются:

- обязательный авансовый платеж покупателя квартиры;

- долгосрочность кредита;

- низкий процент за пользование кредитом (разницу между процентной ставкой банка и ставкой ипотечного кредитования на начальном этапе становления процесса ипотеки в регионе может выплачивать администрация области, города, района).

К желающим получить ипотечный кредит предъявляются следующие требования:

способность внести авансовый платеж при приобретении жилья;

наличие постоянного источника дохода, обеспечивающего возможность погашения ипотечного кредита в течение всего периода кредитования. Существуют три схемы приобретения жилья.

Схема 1. Приобретение жилья у строительной компании с передачей «старого» жилья строительной компании.

Условия предоставления ипотечного кредита по данной схеме:

первоначальный денежный взнос заемщика составляет не менее 25% от стоимости квартиры;

стоимость «старого» жилья должна составлять не менее 50% от стоимости нового. «Старое» жилье оценивается по взаимной договоренности сторон. При недостижении сторонами согласия, возможно привлечение независимого оценщика, при этом затраты по оплате услуг оценщика несет заемщик;

кредит, предоставляемый строительной компанией, не превышает 40% стоимости нового жилья, и ограничивается суммой ежемесячного платежа (с учетом процентов за кредит) не более 20% от суммы среднемесячного дохода заемщика и созаемщиков, рассчитанного исходя из их совокупного дохода за один календарный год.

Кредит предоставляется на срок до 30 лет под 10% годовых в рублях. Кредит выплачивается ежеквартально, начиная с квартала, следующего за кварталом его получения, на основе графика, предусматривающего выплату основной суммы долга и процентов.

Предметом залога по данной схеме ипотечного кредитования является новая квартира, которую заемщик приобретает у строительной компании.

В случае, если заемщик прекратит своевременно производить оплату процентов или кредита, строительная компания предоставляет ему жилую площадь, эквивалентную площади, оплаченной заемщиком. В случае отказа заемщика от предлагаемой жилой площади ему возвращаются внесенные им средства в денежной форме без индексации.

Схема 2. Приобретение жилья у строительной компании без передачи «старого» жилья строительной компании.

Условия предоставления ипотечного кредита по данной схеме:

- первоначальный денежный взнос заемщика составляет не менее 25% от стоимости квартиры;

- кредит, предоставляемый строительной компанией, не превышает 40% стоимости нового жилья и ограничивается суммой ежемесячного платежа (с учетом процентов за кредит) не более 20% oт суммы среднемесячного дохода заемщика и созаемщиков, рассчитанного исходя из их совокупного дохода зa один календарный год;

- оставшаяся, неоплаченная часть стоимости новой квартиры, вносится до окончания строительства дома с учетом возможной индексации цен.

Кредит предоставляется на срок до 15 лет под 10% годовых в рублях. Кредит выплачивается ежеквартально, начиная с квартала, следующего за кварталом его получения, на основе графика, предусматривающего выплату основной суммы долга и процентов.

Предметом залога по данной схеме ипотечного кредитования является новая квартира, которую заемщик приобретает у строительной компании.

Схема 3. Приобретение жилья у строительной компании по льготным ценам для граждан, стоящих на очереди на получение (улучшение) жилья.

Для категорий граждан, стоящих на очереди на получение (улучшение) жилья, строительная компания продает жилье по льготным ценам - на 10% ниже установленных цен в конкретном доме.

Для приобретения жилья по данной схеме заемщик представляет в строительную компанию:

- ходатайство Администрации;

- справку о постановке на очередь;

- договор поручительства Администрации на сумму предоставляемого займа.

Заемщик оплачивает не менее 75 % стоимости нового жилья в течение 6 месяцев от даты заключения договора с учетом возможной индексации цен. Оплата может быть произведена любым сочетанием из следующих видов:

- личными средствами;

- имеющимся в собственности жильем с последующей передачей его строительной компании;

- ценными бумагами;

- за счет средств бюджета;

- за счет средств внебюджетных фондов;

- за счет средств предприятий.

Кредит, предоставляемый строительной компанией, не превышает 40% стоимости нового жилья и ограничивается суммой ежемесячного платежа (с учетом процентов за кредит) не более 20 % от суммы среднемесячного дохода заемщика и созаемщиков рассчитанного исходя из их совокупного дохода за один календарный год. Кредит предоставляется сроком до 15 лет.

Несмотря на то, что ипотечное кредитование не только позволит ускорить решение жилищного вопроса населения, но и радикально активизирует жилищное строительство, даст толчок развитию всей экономики, развитие жилищной ипотеки сдерживается рядом факторов:

ограниченным платежеспособным спросом населения;

недостаточными объемами при невысоком к тому же качестве жилищного строительства;

низкими темпами разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов между собой;

психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;

неоправданным количеством административных барьеров, с которыми сталкиваются заемщики и ипотечные компании;

непрозрачными источниками доходов граждан;

неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.

Таким образом, для становления и развития системы ипотечного кредитования необходимо решить данные проблемы. Следует помнить, что ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий; коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе; строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства - и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Литература

1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98г. № 102-ФЗ [Текст] / (ред. 24.12.2002г.).

2. Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» [Текст] / от 11.01. 2000г. №28 (с изменениями на 08.05.2002 г.).

3. Симионова, Ю.Ф. Жилищный кредит (ипотека) [Текст]: учебно-практическое пособие / Под ред. Ю.Ф. Симионова - М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2004. - 224 с.

4. Зельднер, А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России [Текст] // А.Г. Зельднер, В.К. Южелевский / ЭКО. - 2004. - №8. - С.5-10.

5. Ипотека, пережившая века [Текст] // Статус Орел. - 2004. - №4. - С. 8-11

6. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" [Текст] / все номера с (13) Декабря 2002 г., Проблемы ипотечного кредитования в России.

7. Номер 2-3 (3-4) 2000 г., Ипотечное жилищное кредитование - важнейшая часть государственной стратегии жилищной политики. Размышления об ипотеке. [Текст] / Проф. Пономарев В.Н., Заместитель председателя Госстроя России.

Размещено на Allbest.ru