Тенденції розвитку іпотечного кредитування

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Тенденції розвитку іпотечного кредитування

Н.В. Поліщук

Анотація

У статті аргументовано, що Україна наразі знаходиться на порозі використання напрацьованого багатого досвіду іпотечного кредитування, зокрема в аграрній сфері. Пропонується авторське трактування сутності іпотеки, як боргового обтяження земельних ділянок сільськогосподарського призначення та іншого нерухомого майна, належних на праві власності сільськогосподарським підприємствам, які здійснюють господарську діяльність. Проаналізовано сучасний стан іпотечного кредитування в Україні протягом 2008-2018 рр. Проведено моніторинг площ земель сільськогосподарського призначення, які брали участь у транзакціях, пов'язаних з іпотекою,

Обґрунтовано необхідність розробки та реалізації низки заходів з розширення можливостей застосування нині діючих у правовому полі нашої держави механізмів фінансово-кредитного забезпечення, які б уможливили вирішення нерозв'язаних питань щодо розвитку відносин іпотеки земельних ділянок, зокрема механізму іпотечного кредитування, створення законодавчої бази застосування іпотечних цінних паперів, розбудови інфраструктури функціонування ринку іпотеки, страхування ризиків іпотечного кредитування сільського господарства тощо. Запропоновано створення державної спеціальної іпотечної установи, яка буде виконувати роль регулятора при купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення для задоволення потреб підприємств сільського господарства у іпотечних кредитах на засадах гарантування безпеки цих операцій.

Abstract

The article argues that Ukraine is currently on the verge of using its extensive experience in mortgage lending, particularly in the agricultural sector. The need to study the evolution of mortgage relations is justified. The author's interpretation of the essence of the mortgage, as debt encumbrance of agricultural land and other real estate property belonging to the ownership of agricultural enterprises engaged in economic activity is offered. The current state of mortgage lending during 2008-2018 is analyzed in detail. An analysis of the dynamics and structure of mortgage loans obtained by borrowers within the economic activities in 2008-2018 gives an opportunity to state that in the last three years there has been a predominance of using long-term mortgages (more than 5 years) and short-term loans (up to 1 year) in bank loan portfolios.

The area of agricultural land involved in mortgage-related transactions was monitored, during which an increase in the number of agricultural land that participated in mortgage-related transactions was determined. The largest increase in the number of transactions with agricultural land is observed for lease transactions and emphyteusis. The necessity to develop and implement a number of measures to expand the possibilities of applying the mechanisms of financial and credit security currently in force in our country that would allow solving unsolved issues regarding the development of land mortgage relations, including the mechanism of mortgage lending, creation of legislative framework for the use of mortgage securities securities, building the infrastructure of the functioning of the mortgage market, insurance of risks of mortgage lending to agriculture, etc. It is proposed to create a state special mortgage institution that will act as a regulator in the purchase and sale of agricultural land to meet the needs of agricultural enterprises in mortgage loans on the basis of guaranteeing the security of these operations.

Keywords: mortgage, mortgage, mortgage lending, transactions, agricultural land, development, market, value.

Основна частина

Постановка проблеми. Зарубіжний досвід іпотечного кредитування аграрного сектору економіки доводить свою життєздатність. Разом з тим в Україні ще не сформовані у повній мірі умови для його застосування у практичній площині, що спонукає до узагальнення переваг та недоліків іпотечного кредитування на основі напрацьованого зарубіжного досвіду, вивчення причин отримання його поширення, визначення ролі держави в регламентації земельно-іпотечних відносин, дослідження стану інституційного забезпечення іпотечного кредитування на даному етапі розвитку галузі та окресленні напрямів його розвитку, а також виокремленні критеріїв здатності суб'єктів господарювання застосовувати нові, інноваційні форми фінансового забезпечення діяльності.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Дослідженню проблем фінансово - кредитного забезпечення сільського господарства присвятили свої праці такі вчені, як: Базилевич В.Д. [1], Гривківська О.В. [2], Гриджук Д.М. [3], Дем'яненко М.Я. [4], Кучер Л.Ю. [8; 9], Левченко Н.М. [5], Олійник В.О. [3], Погорєльцева Н.П. [1], Саль - кова І. Ю. [8], Сахно А.А. [9] та ін., однак проблеми іпотечного кредитування у сільському господарстві потребують вирішення з урахуванням окреслених напрямів провадження державної земельної політики та стратегічних орієнтирів розвитку галузі.

Виділення не вирішених раніше частин загальної проблеми. Враховуючи вагомий внесок зазначених авторів у розвиток іпотечного кредитування аграрного сектору економіки, слід відмітити, що в межах окресленої тематики.

Метою статті є дослідження іпотечних відносин в Україні та окреслення тенденцій їх розвитку з уможливленням визначення перспектив їх застосування у сільському господарстві.

Виклад основного матеріалу. В умовах формування джерел фінансового забезпечення розвитку сільського господарства постає необхідність проаналізувати існуючі погляди на іпотечні відносини, виокремити базові поняття, пов'язані з іпотекою та іпотечним кредитом, що дасть змогу краще зрозуміти причини стримання його застосування у національній практиці ведення аграрного виробництва та закласти міцне підґрунтя для подальшої розробки механізму іпотечного кредитування.

В.Д. Базилевич, Н.П. Погорєльцева [1, с. 37] висловлюються щодо сутності іпотеки, як економічної категорії, наступним чином: економічні відносини, що виникають з приводу руху вартості, наданої у позику під заставу нерухомості з метою інвестування в об'єкти нерухомості, а стосовно іпотеки, як економічного явища, зазначають, що це трансакція, яка створює передумови для появи інвестиційних мотивацій на ринку нерухомості.

Земля є самим надійним об'єктом іпотеки, оскільки при її раціональному використанні вона з часом не зношується, як інші об'єкти нерухомості, а навпаки - її вартість постійно зростає. Однак парадокс полягає в тому, що іпотека землі в Україні практично відсутня [3, с. 97].

Погоджуємося з думкою авторів Дем'яненко М.Я. [4], Левченко Н.М. [5, с. 2-3], що під земельною іпотекою в аграрному виробництві слід розуміти вид забезпечення виконання зобов'язання сільськогосподарськими угіддями (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та майновими правами на них, тобто економічна сутність земельної іпотеки в аграрному секторі полягає в тому, що, з одного боку, сільськогосподарські товаровиробники за допомогою застави земельної власності акумулюють додаткові фінансові ресурси, а з іншого, - в сучасних умовах земельна іпотека виступає засобом економічного стимулювання раціонального використання та охорони земельних ресурсів.

Узагальнення наукових підходів дослідників при визначенні сутності іпотеки дозволило запропонувати авторське трактування її сутності, як боргового обтяження земельних ділянок сільськогосподарського призначення та іншого нерухомого майна, належних на праві власності сільськогосподарським підприємствам, які здійснюють господарську діяльність. Поняття іпотеки сільськогосподарських підприємств стосується не лише зазначених об'єктів нерухомого майна, воно поширюється також на право їх довгострокової оренди.

Аналіз динаміки обсягів іпотечних кредитів, виданих банками України для кредитування діяльності та розвитку різних видів економічної діяльності протягом 20082018 рр. показав, що у 2018 р. обсяг іпотечних кредитів зріс на 72% порівняно з 2008 р., тобто на 57786 млн грн і склав 136979 млн грн, проте їх частка скоротилася з 17,85% у 2008 р. до 15,93% у 2018 р. Найбільшим попитом іпотечні кредити користувалися у 2016 р. (тоді вони становили 145679 млн грн, а їх частка становила 17,72%). Протягом 2009-2011 рр. іпотечні кредити коливалися в межах 74,3-75,6 млрд грн, проте у 2012 р. іпотечні кредити зросли у 1,5 рази і становили 112061 млн грн, питома вага яких становила 18,51% у загальній структурі наданих кредитів.

Спостерігалось переважання іпотечних кредитів у структурі кредитів, наданих на термін більше 5 років у останніх роках дослідження. Так, у 2016-2018 рр. питома вага іпотечних кредитів строком більше 5 років складала 34-40% всіх наданих іпотечних кредитів, у 2008-2015 рр. їх частка коливалася в межах 25%, за винятком 2011 р. (25,6%) та 2013 р. (25,81%), а у 2015 р. - 18,41% (мінімум) припадало на кредити у загальній структурі наданих іпотечних кредитів.

Разом з тим тенденція користування іпотечними кредитами строком від 1 до 5 років протягом 2008-2018 рр. характеризується, як спадна, причому їх питома вага за період дослідження у загальній структурі наданих іпотечних кредитів зменшилась більш, як на 19% і склала у 2018 році 32,3%, у той час, як частка короткострокових кредитів зросла на 0,92 відсоткових пункти. Середньострокові кредити у 2008-2014 рр. займали більше 40% всіх іпотечних кредитів, проте ситуація змінилася у наступні роки на користь іпотечних кредитів терміном більше 5 років (середнє значення 30%) або менше 1 року (середнє значення 36,1%).

Користуються попитом короткострокові іпотечні кредити терміном до 1 року (рис. 1), питома вага яких становить 27,71% (37960 млн грн) у 2018 р., що порівняно з попереднім 2017 р. збільшилися на 179 млн грн, а, наприклад, у 2016 р. зменшилися на 63%, тобто на 21682 млн грн. Іпотечні кредити терміном до 1 року найбільшого значення мали у 2016 році (59642 млн грн), проте у 2015 р. вони становили 52587 млн грн, однак їх частка сягнула рекордного значення 51,64%.

Серед сільськогосподарських позичальників користуються попитом короткострокові іпотечні кредити (терміном до 1 року) та довгострокові (терміном більше 5 років).

Рис. 1. Структура іпотечних кредитів за термінами видання у 2008-2018 рр., млн. грн. (побудовано автором за даними [7])

Проаналізуємо тенденції, що виникають у процесі обороту земельних ділянок в Україні, в тому числі транзакції, пов'язані з іпотекою. Так, за даними статистичного щорічника «Моніторинг земельних відносин в Україні», на рис. 2, зображено тенденції змін загальної площі земель сільськогосподарського призначення, які брали участь у транзакціях, пов'язаних з іпотекою, липень 2015 - червень 2017 рр.

Рис. 2. Динаміка площ земель сільськогосподарського призначення, які брали участь у транзакціях, пов'язаних з іпотекою, липень 2015 - червень 2017 рр., га (побудовано автором за даними [6])

Узагальнення досвіду запровадження та причин відсутності іпотечного кредитування аграріїв показало, що землі сільськогосподарського призначення наразі не можуть бути використаними в якості застави через відсутність земельного ринку, що вимагає розробки та реалізації низки заходів з розширення можливостей застосування нині діючих у правовому полі нашої держави механізмів фінансово-кредитного забезпечення, створення законодавчої бази застосування іпотечних цінних паперів, які є свідченням функціонування первинного і вторинного іпотечного ринку, удосконалення діючої нормативної бази регламентування іпотеки.

У 2 кварталі 2017 року площі земель сільськогосподарського призначення, які були предметом застави, зросли у 2,4 рази порівняно з 1 кварталом 2017 р., а порівнюючи з попереднім періодом 2016 р., - навпаки, відбулося зменшення на 9 га землі. Максимальна площа землі сільськогосподарського призначення була заставлена у 4 кварталі 2015 року і становила 206 га. Особливістю першого видання статистичного щорічника «Моніторинг земельних відносин в Україні» є обмеженість інформації по окремих областях України, а тому для аналізу розвитку земельних відносин обрано саме період липень 2015 - червень 2017 рр.

Проаналізуємо динаміку кількості транзакцій різного типу в цілому по Україні та динаміку площ земель сільськогосподарського призначення, які брали участь у транзакціях протягом III-IV кварталів 2015 - І-ІІ кварталів 2017 років. Оскільки Україна є аграрною країною, то переважають саме транзакції по кількості з оренди землі сільськогосподарського призначення, які зросли на 41%, а площа їх в структурі займає 84,6%. Друге місце по кількості займають транзакції передачі сільськогосподарських земель у спадщину, які зросли на 14994 одиниці, тоді як загальна їх площа зросла на 10% і становила у II кварталі 2017 р. 226896 га. Площі землі сільськогосподарського призначення, які брали участь у транзакції з купівлі-продажу, міни-дарування становлять у II кварталі 2017 р. 12202 га та 11063 га відповідно. У II кварталі 2017 р. спостерігається найменша площа земель сільськогосподарського призначення (185 га), які брали участь в транзакціях, пов'язаних з іпотекою, в той час як 1360213 га земель сільськогосподарського призначення брали участь в транзакціях, пов'язаних з орендою землі. В свою чергу, у II кварталі 2017 р. відбулися 353 транзакції для земель сільськогосподарського призначення, що передані в заставу. Порівняння зазначених даних з показниками I кварталу 2017 р. показує, що спостерігається зростання кількості транзакцій, пов'язаних з орендою землі у 2,7 рази, проте площі земель сільськогосподарського призначення, які брали участь у транзакціях, пов'язаних з іпотекою, зросли на 107 га. Так, наприклад, у 2016 р. іпотека становить 0,01% земель сільськогосподарського призначення.

На рис. 3. наведені середні значення частки транзакцій кожного виду у загальній їх кількості для земель сільськогосподарського призначення та несільськогосподар - ського призначення. Так, для земель сільськогосподарського призначення найбільшу частку займає оренда (76,1%), тоді як для земель несільськогосподарського призначення актуальними залишаються транзакції з купівлі-продажу землі (36,8%). Другу позицію у структурі займають транзакції передачі земель у спадщину.

Що стосується транзакції міни-дарування, то вони користуються попитом для земель несільськогосподарського призначення (15,34%), тоді як для сільськогосподарських земель вони становлять всього 1,61%, що пов'язано з мораторієм на продаж землі. Частка транзакцій, пов'язаних з іпотекою, становить 5% для сільськогосподарських земель, та й для земель іншого призначення вона є неактуальною, оскільки сприятливих умов для її поширення на даний час не сформовано. Емфітевзис не займає навіть 1% у структурі транзакцій сільськогосподарських земель, аналогічна ситуація спостерігається і для несільськогосподарських земель.

Рис. 3. Питома вага транзакцій у загальній кількості, за цільовим призначенням земель, липень 2015 - червень 2017 рр., % (побудовано автором за даними [6])

За даними рис. 4. спостерігається переважання кількості транзакцій, щодо передачі земель під заставу чи іпотеку земель несільськогосподарського призначення, частка яких у структурі становила: за останні два квартали 2015 року 82% кількості земель, протягом 2016 р. - 83% кількості земель, за І-ІІ квартали 2017 року - 81% кількості земельних ділянок (загальна кількість випадків земель несільськогосподарського призначення як застави становила відповідно, 2208 земельних ділянок, 4 626 земельних ділянок та 2 498 земельних ділянок). У свою чергу, частка земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що передані у заставу чи іпотеку протягом аналізованого періоду, коливалася в межах 17-19%.

фінансовий кредитування іпотечний

Рис. 4. Кількість земельних ділянок, переданих у заставу чи іпотеку, липень 2015 - червень 2017 рр., шт. (побудовано автором за даними [6])

Низька кількість зареєстрованих транзакцій, які пов'язані з передачею земельних ділянок під заставу чи іпотеку протягом липня 2015 р. по червень 2017 р. дає підстави стверджувати про недостатній рівень розвитку іпотечного кредитування, що пов'язано з дією мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, а в таких умовах для комерційних банків іпотека землі не є високоліквідною заставою для погашення заборгованості по кредиту за відсутності дієвого механізму відчуження та реалізації земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Висновок. Проведений аналіз динаміки та структури іпотечних кредитів, отриманих позичальниками в межах видів економічної діяльності у 2008-2018 рр., дає можливість стверджувати, що протягом трьох останніх років спостерігається переважання користування довгостроковими іпотечними кредитами (більше 5 років) та короткостроковими кредитами (до 1 року) у портфелі наданих банками кредитів.

Моніторинг земельних відносин протягом 2015-2017 рр. свідчить про зростання кількості площ земель сільськогосподарського призначення, які брали участь в транзакціях, пов'язаних з іпотекою. Найбільше зростання кількості транзакцій із землями сільськогосподарського призначення спостерігається для транзакцій з оренди та емфітевзису.

Наразі назріли умови для прийняття низки законодавчих актів для запровадження іпотечного кредитування аграріїв, які б уможливили вирішення нерозв'язаних питань щодо розвитку відносин іпотеки земельних ділянок, створення інфраструктури функціонування ринку іпотеки, визначення складових та розробку механізму іпотечного кредитування аграріїв; страхування ризиків іпотечного кредитування сільського господарства тощо. Запропоновано створення державної спеціальної іпотечної установи, яка буде виконувати роль регулятора при купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення для задоволення потреб підприємств сільського господарства у іпотечних кредитах на засадах гарантування безпеки цих операцій.

Література

1. Базилевич В.Д., Погорєльцева Н.П. Іпотечний ринок. К.: Знання, 2008. 717 с.;

2. Гривківська О.В. Забезпечення фінансової безпеки сільського господарства: монографія. Тернопіль: Астон 2012. 340 с.

3. Гриджук Д.М., Олійник В.О. Іпотека у кредитуванні: практичні аспекти. К.: АСК, 2006. 464 с.

4. Дем'яненко М.Я. Проблеми іпотеки сільськогосподарських земель. Економіка АПК. 2003. №2. С. 101 - 107

5. Левченко Н.М. Світова практика державного регулювання іпотеки земель сільськогосподарського призначення. Теорія та практика державного управління. 2010. №3 (30). С. 1-9

6. Моніторинг земельних відносин в Україні: 2016-2017 рр.: статистичний щорічник. К. 2018. С. 167. URL: https://land.gov.ua/wp-content/ uploads/2018/10/monitoring.pdf (дата звернення: 15.02.2019)

7. Національний банк України: веб-сайт. URL: https://www.bank.gov.ua/

8. Hryvkivska S., Polishchuk N., Salkova I., Kucher L. Human Capital in the Formation of Efficiency of Enterprises Activity. European Journal of Sustainable Development. 2019, Vol. 8, No 3, P. 499-509. URL: https://www.ecsdev.org/ojs/index.php/ejsd/artide/view/958

9. Sakhno A., Polishchuk N, Salkova I., Kucher A. Impact of Credit and Investment Resources on the Productivity of Agricultural Sector. European Journal of Sustainable Development. 2019, Vol. 8, No 2, P. 335-345. URL: http://ecsdev.org/ojs/index.php/ejsd/article/view/816 (дата звернення: 15.04.2019)

10. Polishchuk N, Hromova O, Lopatiuk R. Lending as motivation for innovative activity of a modern enterprise. Investment Management and Financial Innovations. 2018. Vol. 15, №2, P. 213-221. URL: https://businessperspectives.org/author/nataliia-polishchuk (дата звернення: 20.09.2018).

References

1. Basilevich V.D., Pogoreltseva N.P. The mortgage market. K.: Knowledge, 2008. 717 p.;

2. Grivkivska O.V. Securing the financial security of agriculture: a monograph. Ternopil: Aston 2012. 340 p.

3. Gridzhuk D.M., Oliynyk V.A. Mortgage lending in the: practical aspects. K.: ASA, 2006. 464 s.

4. Demyanenko M. Problems of agricultural land mortgages. APK economy. 2003. №2. P. 101 - 107

5. Levchenko N.M. World practice of state regulation of the mortgage of agricultural land. Public administration theory and practice. 2010. No. 3 (30). Pp. 1-9

6. Monitoring of land relations in Ukraine: 2016-2017: statistical yearbook. K. 2018. P. 167. URL: https://land.gov. ua/wp-content/uploads/2018/10/monitoring.pdf (accessed: 02/15/2019)

7. National Bank of Ukraine: website. URL: https://www.bank.gov.ua/

8. Hryvki'vska S., Polishchuk N, Salkova I., Kucher L. Human Capital in the Formation of Efficiency of Enterprises Activity. European Journal of Sustainable Development. 2019, Vol. 8, No. 3, R. 499-509. URL: https://www.ecsdev.org/ojs/index.php/ejsd/article/view/958 (accessed 20/05/2019);

9. Sakhno A., Polishchuk N, Salkova I., Kucher A. Impact of Credit and Investment Resources on Productivity of the Agricultural Sector. European Journal of Sustainable Development. 2019, Vol. 8, No 2, P. 335 - 345. URL: http://ecsdev.org/ojs/index.php/ejsd/article/view/816 (accessed: 04/15/2019)

10. Polishchuk N, Hromova O, Lopatiuk R. Lending as motivation for innovative activity of a modern enterprise. Investment Management and Financial Innovations. 2018. Vol. 15, №2, P. 213-221. URL: https://businessperspectives.org/author/nataliia-polishchuk (accessed 20/09/2018).

Размещено на Allbest.ru