Анализ возможных изменений цен на рынке ипотечного кредитования после перехода московских застройщиков на эскроу счета

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Алатырский технологический колледж Минобразования Чувашии

Анализ возможных изменений цен на рынке ипотечного кредитования после перехода московских застройщиков на эскроу счета

Суина М.А.

Студентка специальности Банковское дело

Научный руководитель: Скоромнова Н.В.

Летом 2019 года, а точнее с июля 2019 года в России появилось понятие «эскроу». Иностранное нововведение, имеющее под собой благие намерения, призвано облегчить жизнь многострадальным российским дольщикам в вопросах финансирования будущего жилья. Жилищный вопрос - острая тема для многих отечественных граждан, куда острее он стоит в московском регионе. Сама по себе смена модели финансирования строительства безусловно повлияла не только на объем спроса и предложения на рынке жилищного строительства, но и на цену вновь построенных квадратных метров. Этот вопрос и будет рассмотрен с данной работе.

Прежде, чем приступить непосредственно к анализу безусловно изменившейся ценовой политики на рынке ипотечного кредитования, попробуем разобраться в самом понятии «эскроу». Итак, из статьи Елены Конновой на сайте РБК стало понятно, что российские застройщики перешли с долевого строительства на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов относительно недавно, только с июля 2019 года и реформа строительной отрасли направлена на обеспечение безопасности и надежности вложений граждан в строительство жилья, сделав, фактически невозможным появление новых обманутых дольщиков. Что, на фоне громких скандальных историй разоренных вкладчиков из разных уголков России от Камчатки до Архангельска, должно стать спасением. По эскроу-системе деньги дольщиков, в том числе и заемные, размещаются на специальных счетах аккредитованных банков, а не поступают застройщику. При этом застройщик ведет строительство из кредитной линии, открытой этим же банком. Деньги, после подписания договора долевого строительства размещаются на данном счете и лежат там до тех пор, пока не будет завершено строительство и зарегистрировано право собственности на приобретаемую квартиру. До завершения строительства дольщик имеет право вывести денежные средства со счета или передать право владения счетом другому лицу, тогда как застройщик, при наличии финансовых проблем или срыва сроков застройки не получит деньги с эскроу-счетов до выполнения условий по договору, а фактически до окончания строительства и передачи права собственности. Эскроу-система быстро вжилась в кредитную систему и сегодня купить квартиру в новостройке в ипотеку по эскроу не составляет никакого труда: это можно сделать как в том банке, где застройщик получил проектное финансирование, так и другом, предложившем более выгодные условия. Сумма первоначального взноса при этом будет зачислена на эскроу-счет только после подписания договора долевого строительства, т.е. фактически свершенной сделке.

Эскроу-счет - это тройственное соглашение на выгодных условиях для всех сторон: банку выгода от дольщика - владельца ипотеки и выгода в процентном выражении от кредитной линии на строительство от юридического лица, застройщику - гарантии надежности, открытую кредитную линию на строительство и «обработанных» дольщиков, а самим дольщикам - выгодные условия кредитования и «спокойные ночи» в ожидании заветных квадратных метров. Тройственность соглашения зачастую служит основанием снижения комиссионных процентов.

Эскроу-система предусмотрела непредвиденные ситуации, когда, к примеру, заемщик решил отказаться от заветного жилья. При этом, средства со счета по расторжению договора долевого строительства возвращаются банку, а первоначальный вклад - владельцу ипотеки. Если же у банка в момент договорных обязательств будет отозвана лицензия - застройщик и дольщики заключают договор с новым уполномоченным банком, а средства на эскроу-счетах, как и обычные средства банков - участников Агентства по страхованию вкладов - застрахованы в пределах от 1400 до 10000 тыс. руб.

Темпы жилищного строительства в Московском регионе и до введения эскроу-системы шли семимильными шагами. На сегодня, по данным сайта РБК, более 65% всех проектов жилищного строительства от общего числа возводятся с помощью эскроу-счетов. Нововведения, фактически, простимулировали честных застройщиков к увеличению темпов и объемов жилищного строительства, а сомневающихся дольщиков в принятию решения в пользу приобретения заветного жилья. Безусловно, не могла данная система не отразиться на цене за квадратный метр. Если до введения системы в начале лета 2019 года метр в московской новостройке стоил от 127 до 237 тыс. руб. (в зависимости от классности квартиры), то к лету 2021 года данная шкала возросла в среднем на 49% и составила диапазон от 177 до 378 тыс. руб., однако, данному факту поспособствовало еще и то, что в столичном регионе в 2020 году был год льготной ипотеки. Удорожание жилья - следствие естественной инфляции, нестабильность курса рубля, удорожание материалов и конечно же - пандемия Covid 19.

Безусловно, переход на эскроу-систему стабилизировал рынок долевого строительства. На фоне массовых банкротств застройщиков это стало отличным решением для дольщиков. Так почему же растет цена квадратных метров без учета вышеуказанных внешних факторов? По данным сайта РБК если раньше у застройщиков было три пути поиска источников средств: кредитные, собственные и долевые средства, то сейчас возможность финансирования за счет кредитных средств стала доступнее, однако, и существенно дороже. Если раньше средства дольщиков составляли львиную долю и привлекались всеми доступными способами, в том числе и гибкой системой скидок, то сейчас застройщик рассчитывает только на два ресурса: собственные и кредитные средства, которые хоть и по выгодной цене, но все же являются не бесплатными. Предпосылки снижения цен на новостройки в настоящее время напрочь отсутствуют и причиной этому вовсе не переход на эскроу-счета. Продолжающаяся пандемия спровоцировала рост цен на стройматериалы и длящуюся нестабильность курса национальной валюты. Растущая конкуренция застройщиков провоцирует борьбу за каждого клиента, где создателям квадратных метров необходимо наделять свои проекты различными опциями, что безусловно сказывается на окончательной цене вопроса. Аналитики прогнозировали рост цен на 10-15% и потенциальные дольщики, в принципе, были готовы к подобному развороту событий. Более того, появилась отдельная категория клиентов, которым важна не цена готового жилья и сроки его получения, а возможность защитить себя на случай различных форс-мажорных ситуаций, пусть это и будет дороже.

Таким образом, введение эскроу-системы повысило защищенность и безопасность сделок на рынке долевого строительства, что повлекло за собой увеличение спроса, а соответственно предложения и цены вопроса в московском регионе, в частности. Более того, количество проектов с эскроу неуклонно растет, что в очередной раз доказывает успешность данного проекта на российском рынке жилищного строительства.

эскроу ипотечное кредитование строительство

Литература

1. Сайт РБК https://www.rbc.ru/

2. Коннова Е.А. Как работают счета эскроу: инструкция для покупателей новостроек // Деньги. - 31.05.2020. - с. 6.

3. Лунькова В.А. Как введение эскроу-счетов изменило цены на новостройки Москвы // Жилье. - 20.07.2021. - с. 12.

Размещено на Allbest.ru