Обзор существующих проблем при осуществлении ипотечного кредитования коммерческим банком

Обзор существующих проблем при осуществлении ипотечного кредитования коммерческим банком

Евсеев Д.А., студент 3 курса

Научный руководитель: Прудий Т.В., канд. экон. наук,

доцент кафедры Финансов, налогообложения и финансового учета

Российская Федерация, Москва

Overview of existing problems in the implementation of mortgage lending by a commercial bank

Evseev D.A., 3th year student Moscow University of Finance and Law, MFLA Russian Federation, Moscow

Research Supervisor: Prudy T.V., Cand. econom. Sci., Associate Professor of the Department of Finance, Taxation and Financial Accounting, Moscow University of Finance and Law, MFLA Russian Federation, Moscow

Today, mortgage lending is a powerful economic tool that allows for regular investments in the residential real estate sector, which will contribute to both the rise in the construction industry, the effective development of other related industries, as well as the resolution of social issues. It is worth noting that the high demandfor mortgages is due to the fact that when taking out a mortgage loan, there is an opportunity to buy a house immediately, and not wait for many years and save money to buy your own home.

The relevance of the effective development of mortgage lending increases significantly in times of crisis, when banks face economic problems. Currently, according to various experts, along with the huge prospects, mortgage lending has significant problems, without solving which, it will be very difficult to increase the efficiency of mortgage lending.

So, all of the above confirms the relevance and significance of this article.

Keywords: mortgage lending, management mechanism, technical and organizational methods, formation and analysis, management model, process scheme.

Сегодня наиболее актуальные вопросы связаны с процессом формирования и развития рынка недвижимости и использованием финансирования вложений в недвижимость в виде ипотеки. К сожалению, ипотека остается недоступной для большинства россиян вне зависимости от возраста, уровня образования и региона проживания респондентов. 81% населения не могут воспользоваться этим видом кредита.

Таковы результаты всероссийского опроса, проведенного Национальным агентством финансовых исследований. Автор исследования О. И. Ларина утверждает, что «... количество россиян, задумывающихся об улучшении жилищной ситуации, неуклонно растет в течение нескольких лет. В 2017 году их было 23, а в 2019 году - уже около 29 %. Наиболее остро эта проблема встает у молодых людей в возрасте от 18 до 24 лет и респондентов в возрасте от 25 до 34 лет. Основная причина, по которой большинство респондентов не могут обратиться в банк за ипотечной ссудой, - это неустойчивый размер доходов» [2].

Рисунок 1 - Основные причины, по которым россияне не берут ипотечные кредиты [2]

Рассмотрим рисунок 1. В 2019 г. на это указали 67, в 2018 г. - 66 %.

Отсутствие уверенности в стабильном доходе не позволяет почти 29% россиян улучшить свои жилищные условия. Представленные данные еще раз показывают, что большой разрыв между доходами граждан и условиями получения кредита на покупку жилья остается главным препятствием для получения общенационального ипотечного кредита. Однако, даже если бы банки были более терпимыми к своим потенциальным клиентам, количество людей, желающих взять ипотеку, не увеличилось бы так сильно. Большая часть россиян считает, что виноваты завышенные ставки. Доля сторонников этого мнения в 2019 году незначительно увеличилась и составляет 39% (против 34% в 2018 году).

Согласно опросу, физические лица готовы брать ипотеку на 10 лет в среднем под 7,5 % годовых и платить около 15 000 рублей в месяц. Тем не менее, даже в таких условиях говорить о серьезном решении жилищного вопроса не приходится.

По данным социологических опросов, проведенных В. А. Боровковой, к наиболее острым проблемам, которые «... сдерживают развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации, относятся:

1) Ограниченный платежеспособный спрос со стороны населения.

2) Небольшие объемы и недостаточное качество нового жилья в регионах, что приводит к недостаточному предложению и высокой стоимости жилья.

3) Низкие темпы развития и совершенствования нормативно - правовой базы в сфере недвижимости и несоответствие отдельных законодательных актов.

4) Существующие противоречия в самом Жилищном кодексе, в том числе рассмотрение вопроса о принятии тех или иных изменений. Например, некоторые концепции интерпретируются по-разному и противоречат друг другу в разных частях кода.

5) Слаборазвитый рынок жилья и жилищная инфраструктура. Неэффективно отлажена схема взаимодействия разных субъектов на этих рынках.

6) Большое количество административных препятствий для рыночных единиц.

Непрозрачные источники дохода для граждан. Частные работодатели часто скрывают зарплаты своих подчиненных, а банкам приходится использовать другие методы для проверки доходов клиента» [1]. Одна из основных проблем при получении ипотеки заключается в том, что заемщик несет большие расходы и платит почти вдвое большую стоимость недвижимости. Риск неплатежеспособности клиента достаточно высок, усугубляется штрафами и пени, взимаемыми банком за просрочку платежа. Наиболее актуальной проблемой для развития ипотечной системы в Российской Федерации можно считать проблему привлечения кредитных ресурсов под долгосрочные ИЖК.

По словам Т. М. Костериной, унификация ипотеки - уже давно обсуждаемая тема. «... это касается единой формы регулирования основных условий предоставления кредита (кредитной карты), подачи заявки на получение ссуды и ипотеки» [3]. На рынке ипотеки в России много положительных тенденций.

Среди них следующие. Несмотря на прекращение некоторыми банками программ ипотечного кредитования во время кризиса, значительное количество кредитных организаций по-прежнему занимаются ипотекой. Кроме того, появляются новые программы, в том числе сложные программы, такие как программы с переменной скоростью.

Есть также перспективы, в том числе:

Во-первых, необходимо сократить сроки привлечения заемщика, подписки заемщика и предмета ипотеки. Это может быть достигнуто путем делегирования определенных этапов ипотечной операции специализированным организациям, брокерам. На сегодняшний день наиболее распространена система, при которой кредитная организация осуществляет ипотечную сделку с момента привлечения клиента до выдачи государственной зарегистрированной ипотеки.

Во-вторых, необходимо ввести новые программы ипотечного кредитования, чтобы обеспечить большую доступность и привлекательность ипотечных кредитов для населения и помочь решить жилищную проблему для тех, кто не может получить средства, кроме существующих программ. Для развития вторичного ипотечного рынка и снижения рисков, связанных с секьюритизацией ценных бумаг с ипотечным покрытием, мы считаем необходимым законодательно закрепить следующие ипотечные программы:

- Программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - для дальнейшей секьюритизации через АИЖК (соотношение кредит / залог не более 70%);

- Стандартные для всех банков низко рисковые программы - секьюритизация через АИЖК или самостоятельно (соотношение кредит / залог от 70 - 80%);

- Собственные рисковые банковские программы - собственная секьюритизация (соотношение кредит / залог 80-90%, переменные процентные ставки, структурированные продукты) [3].

Кроме того, АИЖК необходимо продолжать содействовать повышению конкурентоспособности малых и средних банков для облегчения им доступа на рынок ипотечного кредитования. В этих целях необходимо несколько расширить программы ипотечного кредитования Агентства с целью обеспечения большего количества участвующих банков.

В-третьих, ссудо-сберегательные компании являются важной составляющей российской ипотечной модели. Деятельность данных организаций ориентирована на тех, кто не может получить ипотечный кредит на стандартных условиях.

Целевые индикаторы развития ипотечного рынка представлены в таблице 1.

Таблица 1. Целевые показатели развития рынка ипотеки

Таким образом, можно сказать, что текущее состояние ипотечного рынка характеризуется более медленным ростом, уменьшением объема выданных ипотечных кредитов, повышением процентных ставок и более коротким сроком кредитования. Эти тенденции связаны с негативным влиянием финансового кризиса, который наиболее ярко проявился в конце 2018-2019 годов. В то же время наибольшее влияние кризис оказал на ипотеку в иностранной валюте. В целом, взгляды аналитиков на показатели ипотечного кредитования в России неоднозначны: некоторые утверждают, что серьезного кризиса не ожидается; другие предупреждают, что в целом ипотечный кризис уже наступил, но ситуация все еще скрыта за счет инструментов амортизации [1]. В России по-прежнему существует множество проблем, которые мешают активному развитию ипотечного кредитования. кредитование россия секьюритизация банк

Решение проблем ипотечного кредитования - сложная задача, которая затрагивает различные сферы экономики, политики, социальной сферы, строительства и миграции, развитие банковских продуктов и многое другое. Быстро решить все эти проблемы не удастся, на это уходит много времени.

Однако будущее кредитования недвижимости в России выглядит довольно оптимистично, и рано или поздно экономика нашего государства обязательно выйдет на тот уровень, когда ипотечное кредитование будет одинаково выгодно как для банков, так и для широкого круга населения.