Особливості іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Размещено на http://www.allbest.ru

Особливості іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Банецький Б. І.

аспірант кафедри публічного та приватного права Навчально-наукового гуманітарного інституту Таврійського національного університету імені В. І. Вернадського

Відповідно до ст. 575 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) [1], іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» [2], нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними законом.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» встанов - лено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому законом.

До предмету застави (іпотеки) може входити право власності на земельну ділянку приватної, державної або комунальної власності, право оренди на таку земельну ділянку та інші речові права на неї (емфітевзис та суперфіцій). Вченими зазначається, що при передачі об'єкта в іпотеку, окрім загальних умов, повинні бути дотримані ще дві умови: а) поділ нерухомого майна, частина якого передається в іпотеку, можливий без зміни призначення цього майна, тобто при поділі предмета іпотеки та частина, яка передається в іпотеку, і та, що не передається, можуть зберігати своє функціональне призначення; б) право власності на виділену частину об'єкта, який буде передаватися в іпотеку, зареєстровано в реєстрі прав нерухомості [3].

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про іпотеку», іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Недотримання вимог щодо форми договору застави (іпотеки) та його нотаріального посвідчення тягне за собою недійсність договору (правочину відповідно до норм розділу IV глави 16 ЦК України). Продаж переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення або прав на них (оренда, емфітевзис і суперфіцій) при зверненні стягнення на предмет застави (іпотеки) має здійснюватися на прилюдних торгах (ст. 15 Закону України «Про іпотеку»). іпотека земельний сільськогосподарський

Частиною 4 ст. 133 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) встановлено, що заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки [4]. Згідно зі ст. 19 ЗК України, однією із категорій земель за основним цільовим призначенням є землі сільськогосподарського призначення. Відповідно до ст. 22 ЗК України, землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

31 березня 2020 року Верховною Радою України було ухвалено Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-ІХ, який надає поштовх для чергових юридичних суперечок та дискусій як для теоретиків, так і практиків в юриспруденції, оскільки даним законодавчим актом було знято мораторій для продажу земель сільськогосподарського призначення та запроваджено нові обмеження щодо покупців, яким дозволено купувати землю, та категорій земель, які можуть відчужуватися. У зв'язку з цим, у контексті іпотеки, слід враховувати вимоги п. 3 ч. 1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку», відповідно до яких при іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення. Недотримання цієї вимоги тягне за собою можливість визнання договору недійсним на підставі рішення суду (ч. 2 ст. 18 Закону України «Про іпотеку»).

Для ідентифікації об'єкта до договору іпотеки земельної ділянки доцільно додавати як обов'язковий додаток кадастровий план місця розташування земельної ділянки [5, с. 248]. Так, земельна ділянка як об'єкт цивільних правовідносин визнається річчю, а тому може бути подільною або неподільною (ст. 183 ЦК України). Тому, можна вважати, що існування юридично частини земельної ділянки як об'єкта іпотечного правовідношення є неможливим.

Також важливо зазначити, що у відповідності до Закону України «Про іпотеку», звернення стягнення може бути або у формі безпосереднього набуття права власності кредитором на актив (ст. 37), або у формі продажу кредитором активу третім особам (ст. 38). Перша із цих опцій не є доступною іноземному кредитору, оскільки, він не є дозволеним набувачем. Однак, хоча номінальна можливість укладати договори іпотеки земель сільськогосподарського призначення існує з 1 липня 2021 року (дата, з якої землі сільськогосподарського призначення дозволені для відчуження), юридичні особи зможуть набувати такі землі тільки з 1 січня 2024 року. До цього часу, якщо відбуватиметься звернення стягнення, дозволеними покупцями на прилюдних торгах зможуть бути тільки фізичні особи - громадяни України.

Слід враховувати й той факт, що у рішенні Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), зокрема, по справі «Зеленчук і Цицюра проти України», яке набуло чинності 22 серпня 2018 року, ЄСПЛ було зазначено, що введення мораторію та періодичне подовження його строку дії призвело до порушення балансу між загальним інтересом суспільства та майновими правами власників земель сільськогосподарського призначення. На думку ЄСПЛ, саме такий дисбаланс та втручання у право власності на сільськогосподарську землю покладає на власників землі надмірний тягар та порушує їх право на захист власності. Це право захищається ст. 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод [6].

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку», після звернення стягнення на іпотечне майно основне зобов'язання припиняється, а боржник вважається таким, що виконав основне зобов'язання. Однак, у постанові від 11 квітня 2018 р. у справі № 761/17280/16-ц Верховний Суд дійшов протилежної думки. Згідно з новою позицією Верховного Суду якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки, не покриває вимоги кредитора, то звернення стягнення на предмет іпотеки: не свідчить про припинення договірних правовідносин між кредитором та боржником; не звільняє боржника від відповідальності за невиконання ним грошового зобов'язання; не позбавляє кредитора права отримати від боржника грошову суму основного зобов'язання, яка не була покрита предметом іпотеки під час звернення стягнення. Фактично, цим рішенням Верховний Суд висвітлює ще одну колізію законодавства і надає кредиторам потужний механізм захисту своїх прав [7].

Враховуючи вищевикладене, можна дійти висновку, що передача земельних ділянок сільськогосподарського призначення в іпотеку може здійснюватися лише у разі, якщо іпотекодержателем (заставодержателем) є банк, а не фізична особа. Крім цього, важливим є вироблення усталеної практики правозастосування у сфері відносин іпотеки земель сільськогосподарського призначення з урахуванням змін чинного законодавства України.

Література

Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року № 435 -IV

URL: https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/435-15#Text (дата

звернення: 16.09.2021).

Про іпотеку: Закон України від 05 червня 2003 року № 898-IV. URL: https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/898-15#Text (дата звернення: 16.09.2021).

Ходико Ю. Є. Деякі питання іпотеки земельних ділянок. URL: https://dspace.nlu.edu.Ua/bitstream/123456789/1471/1/Xoduko_2.pdf. (дата звернення: 16.09.2021).

Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text (дата звернення: 16.09.2021).

Цвігун І. Особливості земельної ділянки як об'єкта іпотечних відносин: теоретичний та практичний аспекти. Актуальні проблеми правознавства. 2017. Випуск 4 (12). С.246-252.

Рішення Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (заяви № 846/16 та № 1075/16) від 22 серпня 2018 року. URL:

https://ips.ligazakon.net/document/SOO01072 (дата звернення: 16.09.2021).

Постанова Верховного суду України по справі

№ 761/17280/16-ц від 11 квітня 2018 року. URL:

https://reyestr.court.gov.ua/Review/73437805. (дата звернення: 16.09.2021).

Размещено на Allbest.ru