Риски современного ипотечного кредитования в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

РИСКИ СОВРЕМЕННОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Зотова В.И. студентка

Фомина М.И. студентка

Аннотация

в работе отражены современные риски и проблемы ипотечного кредитования, вызванные ухудшением экономической ситуацией в стране вызванными политическими и экономическими санкциями, а также экономических последствий пандемии и ВСО. С помощью анализ ипотечного кредитовая позволит спрогнозировать увеличение кредитных рисков. Процент проблемных ипотечных кредитов растет по причине не восстановившихся доходов населения. Реализация программ льготного ипотечного кредитования, спровоцировала рост стоимости на первичном и вторичном рынке жилья, а также привела к увеличению долговой нагрузки домохозяйств, что увеличивает кредитные риски национальной банковской системы в целом. Мониторинг уровня долговой нагрузки домохозяйств, который в настоящий момент на своем максимуме, является одним из приоритетных направлений развития национального кредитного рынка.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, риски, экономика, мониторинг, долговая нагрузка, стоимость, рынок жилья, долг, кредитная нагрузка, ставка, банковская система, политика, российская экономика.

Abstract

Zotova V.I., Fomina M.I.

RISKS OF MODERN MORTGAGE LENDING IN RUSSIAN FEDERATION

the paper reflects the current risks and problems of mortgage lending caused by the deterioration of the economic situation in the country caused by political and economic sanctions, as well as the economic consequences of the pandemic and the WSO. With the help of mortgage lending analysis, it will be possible to predict an increase in credit risks. The percentage of problem mortgage loans is growing due to the non-recovered incomes of the population.

Keywords: mortgage lending, risks, economics, monitoring, debt burden, cost, housing market, debt, credit burden, rate, banking system, politics, Russian economy.

Основная часть

Вопрос жилья является актуальным для каждого домохозяйства в России, как в прошлом, так и на современном этапе. Приобретение собственного жилья является одним из наиболее важных вопросов в жизни каждого человека. Однако не все российские домохозяйства имеют необходимую сумму денежных средств для покупки квартиры или дома, поэтому все больше и больше граждан России обращаются к ипотечному кредитованию. Это приводит к росту сегмента ипотечного рынка и, следовательно, увеличению кредитных рисков в целом [1].

В современном мире все большую популярность набирает практика приобретения жилья через ипотечное кредитование. Особенно это характерно для развитых стран, где существует хорошо функционирующая система финансовых посредников, которые обеспечивают эффективное и доступное ипотечное кредитование для граждан. Такая система ипотечного кредитования не только способствует увеличению благосостояния населения, но и повышает эффективность работы национальной банковской системы, обеспечивая ее стабильность и финансовую устойчивость [2]. Однако, чтобы это было возможно, необходимо контролировать уровень задолженности населения и минимизировать кредитные риски для банковской системы [3].

Анализ современного этапа развития системы ипотечного кредитования в России, основанный на официальных данных Центрального банка Российской Федерации, позволяет судить о том, что за период с 2020-2022 гг. показатели динамики выдачи ипотечных кредитов в РФ не претерпели существенных изменений (таблица).

Динамика выдачи ипотечных кредитов в Российской Федерации [4]

Так, за период 2020-2022 гг. средняя сумма ипотечного кредита увеличилась с 2,46 до 3,54 млн. рублей; средневзвешенная ставка снизилась с 7,97 до 7,21%. Начиная с 2020 года, в России стали заметны существенные темпы роста рынка ипотечного кредитования, во многом обусловленные введением в апреле 2020 года программ льготной ипотеки: уже в конце 2020 года годовые темпы ее роста превысили 20% и сохранялись на высоком уровне в I--II кварталах 2021 года [4].

Заметим, что одна из программ льготного ипотечного кредитования, введенная в апреле 2020 года, предполагала выдачу ипотечного кредита под 6,5% годовых для приобретения квартиры в новом доме для семьи с одним ребенком, рожденным. Но, следует отметить, также и то, что Правительством РФ были разработаны и действуют и иные льготные программы, в том числе согласно Постановлениям Правительства РФ №1609 от 07.12.2019, №1567 от 30.11.2019, №1170 от 07.09.2019, №1711 от 30.12.2017, №370 от 15.05.2008, также внесшие свой вклад в развитие национальной экономики и рынка кредитования в той или иной степени.

В России бурное распространение льготной ипотеки привело к резкому росту спроса на первичном рынке жилья. В результате этого, цены на жилье на первичном рынке значительно возросли (в конце II квартала 2021 года их уровень превышал показатели предыдущего года на 21,2% [4]), а в некоторых регионах России цены на недвижимость выросли в 1,5 раза [5].

Отметим, что с апреля по декабрь 2020 года рост стоимости жилья (на 25,7% в Москве и на 10,5% в целом по России) произошел не только на первичном рынке, но и жилье существенно подорожало на вторичном рынке недвижимости (на 7,9% в Москве и на 9,2% в целом по России за аналогичный период). Подобное увеличение стоимости жилья, в свою очередь, привело к увеличению среднего срока ипотечного кредитования на 2,2 года и теперь он составляет более 20 лет, так как такой срок позволяет в более комфортном режиме заемщикам исполнять свои графики погашения кредитных обязательств [5].

Полагаем, это обстоятельство, а также повышение ключевой ставки ЦБ России до 7,5% должна ограничить эффективность мер государственной поддержки, и, соответственно, способствовать снижению спроса со стороны населения на ипотечные кредиты. Изначально внедрение льготной ипотеки для новостроек рассматривалось Правительством России как универсальное антикризисное решение, призванное помочь состоянию национальной экономики, ухудшившемуся под влиянием экономических и политических санкций, введенных коалицией западных стран против России, а также нового финансово-экономического кризиса, спровоцированного пандемией COVID-19, который также оказал влияние на все отрасли экономики России.

Соответственно, такая мера господдержки была призвана поддержать не только финансовые институты, обеспечивающие функционирование рынка ипотечного кредитования и граждан, испытывающих потребность в приобретении жилья, но и отрасли экономики, связанные со строительством жилья. Однако уже в четвертом квартале 2020 года эта стимулирующая мера поддержки экономики обернулась увеличением долговой нагрузки домохозяйств ввиду роста цен на недвижимость, а также существенным снижением реальных доходов населения в 2020 г., в том числе по причине растущей безработицы, вызванной «коронавирусным» кризисом [7].

В феврале 2022 году в условиях экономического кризиса, вызванного событиями на Украине, повысилась ключевая ставка ЦБ. На фоне инфляции, с целью удержать позиции рубля, в конце февраля 2022 года Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% до 20%. В связи с этим ипотечные ставки предсказуемо увеличились до 22-25% годовых. В апреле 2022 года ставка ЦБ снизилась до 14%, поэтому дешеветь стали и кредиты. В среднем, апрельская банковская ставка по ипотеке составляет 17-18%. С 4 мая 2022 года ключевая ставка -- 14% [5].

По семейной ипотеке с господдержкой льготные условия не пересматриваются даже на фоне финансовых колебаний. Банки продолжают выдавать жилищные кредиты по ставке 6%. Разницу между ключевой и реальной ставкой банку компенсирует государство. То же касается дальневосточной программы -- молодым семьям до 35 лет кредиты на жилье в одноименном регионе выдают под 2% при условии оформления страховки.

Известно, что ускоренный рост кредитования может привести к накоплению кредитных рисков в банковском секторе, что в свою очередь может повысить уязвимость банков и подорвать финансовую стабильность [3]. Кредитные риски банковской системы включают в себя нестабильную экономическую ситуацию в стране. В условиях финансовой нестабильности банки предпочитают выдавать ипотечные жилищные кредиты на длительный срок под залог имущества, чтобы обеспечить себя гарантиями. Однако заемщикам также необходимы стабильные доходы и работа, чтобы своевременно выплачивать кредит и не рисковать потерять свою недвижимость. Также кредитные риски связаны с инфляцией, которую государство пытается сдерживать различными методами. Однако уровень ставки рефинансирования и ключевой ставки оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию и, соответственно, на кредитные риски банков.

Одна из проблем в сфере ипотечного кредитования заключается в способности привлечения и обслуживания клиентов. От выбора банка и конкретной ставки ипотечного кредита зависит многое для заемщика. Однако, в силу не самого благоприятного состояния банковской системы страны, банки минимизируют свои риски и повышают ставки по кредитам, а также вводят штрафные санкции за неуплату и долги, что создает трудности для клиентов.

Кроме того, на рынке существует монополизация, особенно в некоторых регионах Российской Федерации. Это относится как к строительному рынку, так и к банковскому сегменту. Иногда существует сотрудничество между строительными компаниями и банками, направленное на завышение стоимости жилья или услуг по привлечению и обслуживанию ипотечного кредита. Это также является препятствием для клиентов и усложняет доступность ипотечного кредитования.

В больших городах миграционная политика играет важную роль. Жизнь здесь более активна, динамичная и высокого уровня. Множество людей стремятся к этим городам, и это приводит к увеличению спроса на жилье и, соответственно, к повышению цен на квартиры и ставок по ипотечным кредитам. Однако, существует недостаток социальных программ, которые могут помочь людям снизить затраты на жилье. Хотя правительство активно участвует в экономической защите заемщиков и выделяет субсидированные кредиты сниженной ставкой для определенных категорий населения, эти меры ограничены и не охватывают всех нуждающихся, что в конечном итоге может привести к дальнейшему росту цен на жилье из-за увеличения спроса на рынке [8].

Кроме того, социальную ипотеку сопровождают некоторые негативные аспекты, такие как необходимость предоставления большого количества документов для подтверждения, жесткие условия для участия и ограниченный список лиц, имеющих право на участие в социальных программах [9].

Перспективы развития жилищной ипотеки заключаются в постоянном совершенствовании ипотечного кредитования с помощью таких механизмов, как повышение материального благосостояния и уровня жизни населения в целом, а также уменьшение различий в материальном достатке по всей стране [10].

На данный момент этап развития системы ипотечного кредитования характеризуется значительным ростом объемов данного сегмента кредитного рынка в России, что в значительной степени обусловлено государственными программами льготной ипотеки.

В то же время следует выделить, что система ипотечного кредитования является наиболее "весомым" элементом российского кредитного рынка, поскольку часть проблемных кредитов в нем не более 1%. И так, по состоянию на 1 октября 2022 года каждый 10 кредит, выданные физическому лицу, получает статус проблемного, то есть не подвергались обслуживанию в течение 60 дней и более. В абсолютном выражении в данный момент более 7,1 миллиона кредитов находятся в состоянии дефолта. Объем просроченных кредитов приближается к 1 трлн рублей! Но если говорить о системе просроченных задолженностей, то это включает в себя что ипотечное кредитование составляет всего 0,5%, а кредиты наличными 60% долга, а автокредиты - 1,5^^ [11, 12].

С начала 2022 года уровень кредитной нагрузки граждан (высчитывается как соотношение средней суммы долга к среднему доходу за год на семью) повышение с 27% до 35%, то есть в треть доходов российских домохозяйств уходит на погашение кредита.

Такому увеличению долговой нагрузки, эксперты кредитного рынка предполагают, что спровоцировало рост среднего размера на всех сферах кредитного рынка, в том числе и в сфере ипотечного кредитования.

По итогам первого полугодия 2022 года средняя сумма ипотечного кредита составила 3,25 миллиона рублей, что является максимумом. По сравнению с началом года данный показатель вырос на 16,9%, а за год - на 31,0%. Но стоит отметить, что долговая нагрузка граждан в целом (включая и ипотеку потребительское кредитование и дт.), занимает низкий уровне по сравнению с другими странами и по величине рынка потребительского кредитования. [4].

Рост долговой нагрузки граждан, характерное современного этапа развития экономики не является положительным. Так как достаточное распространение получила ситуация, когда заемщик имеет сразу несколько разновидностей кредитных продуктов, или же граждане берут краткосрочные потребительские кредиты, чтобы полученные финансовые ресурсы внести в качестве первоначального взноса по ипотечному договору. Сочетание ипотечного кредита с другими видами займов может приводить к росту долговой нагрузке заемщиков, соответственно производит негативное влиять на уровень закредитованности населения [13, 14].

По прогнозам аналитиков кредитного рынка часть проблемных кредитов может существенно увеличиться на годовом временном интервале, по нескольким причинам, во-первых, еще не восстановившихся реальных располагаемых до ходов населения и, во-вторых, ажиотажной природы выданных в 2022 году кредитов. Увеличение закредитованности граждан также свидетельствуют о имеющихся у россиян финансовых сложностей [5].

Самыми большими кредитные риски для российской банковской системы несут ипотечные кредиты с первоначальным взносом, оплаченным кредитными средствами и не более 20% стоимости приобретаемого жилья.

При этом часть и более качественных кредитов, со взносом более 50%, тенденцию к увеличению составляет 17% всех выдач. До финансово-экономического кризиса, спровоцированного пандемией и Специальной военной операцией такого уровня, не наблюдалось. [5].

На сегодняшней день ипотечные кредиты выдаются на срок около 20 лет фиксированную ставку. В среднем, согласно статистике, ипотечные кредиты погашаются за 7-8 лет, а иногда в более короткий срок, банки рискуют столкнуться с процентным риском и в течение меньшего периода.

С целью снижения рисков ипотечного кредитования ЦБ РФ на современном этапе ведет переговоры с банковским сообществом, нацеленные на снижение срока ипотечного кредитования с тем, чтобы он не превышал 20 лет. Но, в условиях роста цен на недвижимость вынужденное ограничение максимального срока ипотечного кредита двадцатью годами возможно только за счет увеличения первоначального взноса. На фоне снижения реальных располагаемых доходов населения увеличение первоначального взноса может подстегнуть использование потребительских кредитов, что станет фактором дальнейшего роста долговой нагрузки населения. При этом, по данным Банка России, коэффициент обслуживания долга (отношение платежей по кредитам к совокупной величине располагаемых денежных доходов населения) составляет рекордные 11,9%.

Также следует учесть риск увеличения ставок в российском сегменте ипотечного кредитования: на современном этапе на фоне роста инфляции ключевая ставка Банка России увеличилась до 7,5%.

С целью уменьшения рисков ипотечного кредитования ЦБ РФ на современном этапе ведет переговоры с банковским сообществом, основной целью которых является снижение срока ипотечного кредитования, чтобы он не превышал 20 лет. Но, в условиях повышения цен на недвижимость вынужденное ограничение максимального срока ипотечного кредита 20 годами возможно только за счет роста первоначального взноса. На фоне падения реальных доходов населения рост первоначального взноса может спровоцировать использование потребительских кредитов, что поспособствует дальнейшему увеличению долговой нагрузки населения. При этом, по данным Банка России, коэффициент обслуживания долга (отношение платежей по кредитам к совокупной величине располагаемых денежных доходов населения) составляет рекордные 11,9%.

Так же следует отметить, что 20-летний период времени является слишком рискованным для точного прогнозирования ставок по ипотечному кредитованию. В случае резкого увеличения процентных ставок кредитные организации будут защищены от процентного риска, но кредитный риск - риск неисполнения обязательств по ипотечным кредитам, может существенно увеличиться, спровоцировав тем самым рост объема проблемных ипотечных кредитов в целом.

Потенциал падения стоимости жилья в любом случае также по-прежнему остается ограниченным по причинам высокого спроса и заинтересованности населения в улучшении жилья. Кроме того, рост цен на жилье носит не только спекулятивный характер, обусловлен увеличением себестоимости строительства. Помимо снижения объема ипотечных выдач и коррекции стоимости жилья в третьем квартале 2022 года, АКРА ожидает роста ставок по ипотечным ссудам до уровня 9-9,5%.

По этой причине мониторинг уровня долговой нагрузки домохозяйств, который в настоящее время находится на своем историческом максимуме, является одним из приоритетных направлений национального кредитного рынка.

Таким образом, разрешение проблем ипотечного кредитования - это важнейшая задача для государства, так как она затрагивает различные стороны жизни населения, а также влияет на комплексное развитие страны и совершенствование управления системы в целом.

Список литературы

1. Якунин С. В., Якунина А. В., Семернина Ю. В. Дефляционные риски в российской финансовой системе // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. 2018. № 2 (71). С. 169-173.;

2. Якунин С. В., Семернина Ю. В. Финансовые рынки: учеб. пособие / С. В. Якунин, Ю. Семернина. Саратов: Сарат. гос. техн. ун-т, 2021. 108 с.;

3. Якунина А. В. Финансовая система и финансовая стабильность // Казанская наука. 2011. № 11. С. 178.;

4. Банк России [Электронный ресурс]. URL: https://www.cbr.ru (дата обращения: 11.10.2021).;

5. Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА). [Электронный ресурс]. URL: https://www.acra-ratings.ru/research/2547/ (дата обращения 11.10.2021).;

6. Семернина Ю. В, Ермакова Е. А., Дудина Е. С. Факторы, влияющие на эффективность функционирования предприятий оборонно-промышленного комплекса РФ // Новая ин дустриализация России: экономика - наука - человек: сб. науч. тр. VIII Уральских научных чтений профессоров и докторантов общественных наук. 2021. С.162-168.;

7. Семернина Ю. В., Дудина Е. С., Блюдников С. А. Современная архитектура рисков потребительского кредитования населения // Математическое и компьютерное моделирование в экономике, страховании и управлении рисками: материалы IX Междун. науч.практич. конф. 2020. Вып. 5. С. 181-186.;

8. Лаврушин О. И. Роль кредита и модернизация деятельности банков в сфере кредитования: монография; М.: Кнорус, 2019. 179 с.;

9. Литвинова С. А. Ипотечное кредитование: учебное пособие / Москва: ДиректМедиа, 2018. 182 с.;

10. Моисеев В. А., Прокофьев К. Ю. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации: понятие, тенденции, проблемы и пути решения // Финансы и кредит. 2019. № 1. 45-59.;

11. Ассоциация российских банков (АРБ). [Электронный ресурс]. URL: https://arb.ru (дата обращения: 11.10.2021).;

12. Семернина Ю. В., Коробов Е. А., Мартынова А. В. Накопительный компонент системы пенсионного страхования в России: использование иностранного опыта // В сборнике: Стратегия развития страховой деятельности в РФ: первые итоги, проблемы, перспективы. Материалы XVI Междунар. науч.практич. конф. 2015. С. 460-464.;

13. Семернина Ю. В., Дудина Е. С., Блюдников С. А. Композиционные элементы закредитованности россиян в период преодоления последствий пандемии / Защита прав потребителей финансовых услуг: проблемы взаимодействия органов публичной власти: сборник научных трудов по материалам Междунар. науч.практич. конф. 2021. С. 129-140.;

14. Коробов Е. А., Романова Е. В. Механизм пенсионной системы как движущий фактор роста потребления в России // В сборнике: Математическое моделирование в экономике, страховании и управлении рисками. Сборник материалов IV Междунар. молодеж. науч.практич. конф.: в 2-х томах. Т. 2. 2015. С. 125-132.

Размещено на Allbest.ru