Размещено на http://www.allbest.ru/

стоимость оценка недвижимость доходный

Оценка недвижимости

Методы оценки стоимости недвижимости

Вы решили продавать свою недвижимость. Дело за малым - узнать, сколько она стоит. Оценка любого рода занимает особое место и присутствует во всех сферах жизнедеятельности каждого человека. Однако в условиях финансово-экономического кризиса, в условиях нестабильности цен эта задача неимоверно усложняется. В любом случае, будете ли вы продавать квартиру с помощью третьих лиц - специализированных агентств и частных риэлторов или сами, важно самому знать, как происходит оценка недвижимости. Переоценив свою недвижимость, вы потеряете время. Это не страшно, когда рынок растет, но если падает, вы рискуете потерять и деньги. Недооценка тоже никому не нужна - лишних денег, как известно, не бывает.

Оценка недвижимости подразумевает три подхода и три способа, на которых мы остановимся ниже.

Подходы к оценке недвижимости

Для оценки недвижимости используют несколько подходов:

затратный - состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,

сравнительный - основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,

доходный - рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.

Как видно, такая оценка недвижимости - это своего рода целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта и больше носит системный характер. Отчёт о недвижимости зависит от назначения объекта: для коммерческой недвижимости приоритетным является доходный подход, для жилой - сравнительный, для первичного рынка - затратный.

Методы оценки недвижимости

Практических методов оценки существует тоже три: обратиться к независимому оценщику, пригласить риэлтора или сделать все самому.

Профессиональный оценщик особенно нужен тогда, когда вы собираетесь иметь дело с юридическими лицами в случае продажи недвижимости, передачи в залог, при инвестировании средств или других, говоря юридическим языком, не запрещенных законом действиях. Отчёт оценщика является официальным документом. Есть также собственники, прибегающие к услугам оценщиков, для уточнения стоимости принадлежащей им недвижимости.

Одна беда - официальная оценка недвижимости вряд ли окажет воздействие на Вашего потенциального покупателя - физическое лицо. Более того, если вы получили такой документ и ни на шаг не отступите от объявленной там цены, вас ждет разочарование и потеря времени. Ведь рынок недвижимости хоть и не восточный базар, а все же торг любит.

Риэлтор. Здесь возможны несколько вариантов:

вызов риэлтора на объект;

оценка по телефону;

оценка квартиры он-лайн с помощью специальных программ на специализированных сайтах.

Оценка недвижимости по первому варианту может показаться аналогичным варианту с профессиональным оценщиком. Однако здесь есть два нюанса: во-первых, риэлтор не дает официальных бумаг. Во-вторых, очень многое зависит от квалификации риэлтора, с чем в России наблюдается настоящая беда. Риэлторские агентства, как правило, не особо заботятся о качестве своего персонала. Туда идут и студенты и домохозяйки, не имеющие ни юридической, ни практической подготовки. Как правило, они работают практически только за проценты от сделки, что-то вроде пресловутых "прямых продаж" и агентству не очень выгодно вкладываться в тщательный отбор и подготовку персонала. Вам повезет, если попадется опытный человек, в противном случае неправильная оценка недвижимости приведет к простою объекта на рынке, потери времени и денег.

Телефонный и он-лайн варианты схожи между собой. Оценка недвижимости заключается в том, что вы берете телефон и обзваниваете агентства, или кликаете на сайте по окошечкам, - кажется, чего проще? Однако здесь есть свои минусы, и главный из которых - весьма приблизительная усредненная цена на выходе. Кроме того, расхождение между оценками разных контор может доходить до половины и более стоимости объекта недвижимости! Ведь ваш визави на другом конце провода оценивает по усредненной стоимости квадратного метра в том или ином районе. Программы на сайтах делают тоже самое, внося некоторые поправки в соответствии с тем функционалом, который в него заложили создатели, - суть те же риэлторы.

Ну и третий вариант. Оценка недвижимости здесь - в умении читать и считать рыночные показатели. Не надо никому платить, за исключением магазина на углу за покупку изданий по недвижимости. Или вовсе, используя Интернет и базы данных объявлений. В соответствии с наукой статистикой, которую многие несправедливо считают продажной дамой, главное здесь - обеспечить наибольшую выборку. Чем больше выборка - тем точнее результат. Теперь о том, из чего складывается цена на вашу недвижимость - о параметрах оценки.

Параметры оценки недвижимости

Первое, о чем следует сказать - это документы. Юридический параметр "чистоты" недвижимости стоит на первом месте. Любая оценка недвижимости должна начинаться с изучения соответствующих документов. Без них вы не сможете ни продать, ни купить ни один объект. Свидетельство о праве собственности, выдаваемое соответствующим органом Федеральной регистрационной службы - своеобразный "венец" правоустанавливающих (договор купли-продажи, дарения, решения суда и пр.) и иных документов на недвижимость.

Недвижимость, чистая юридически (в ней никто не зарегистрирован) и физически (в ней никто не живет) оценивается дороже, чем так называемый альтернативный вариант. Т.е. это тогда, когда владельцы ждут покупателя, чтобы после сделки освободить (выписаться и съехать) квартиру или иное жилье. В кризис это особенно актуально, так как при падении доходов населения и сжатия денежной массы, на рынке выстраиваются огромные "альтернативные цепочки", своим концом никак не могущие нащупать конечного покупателя с полной денежной суммой для покупки недвижимости.

Кроме того, недвижимость не раз перешедшая из рук в руки за последнее время оценивается дешевле, чем недвижимость с первичными правоустанавливающими документами (приватизация, покупка новостройки и т.д.), т.к. меньше риск "нарваться" на иск третьих лиц, могущих оспорить те или иные сделки или юридические акты (наследство, дарение и т.п.)

Для долей или частей (единица недвижимости разделена на части со своими владельцами), долей в праве (физически недвижимость не разделена, но имеет нескольких владельцев), и объектов, обремененных правами третьих лиц, предусматривается индивидуальная оценка недвижимости.

Если оценка недвижимости привела вас к выводам о каких-либо юридическим "подводным камням", в данном объекте, или вам просто подозрительны документы на объект предстоящей покупки, то лучше всего нанять для юридического сопровождения сделки независимого юриста. В любом случае, следует хотя бы показать документы профессионалам. Но, внимание! Речь идет о профессиональных юристах, а не риэлторах!

Теперь о роли технических параметров в оценке недвижимости.

Местоположение объекта недвижимости - главный критерий. Причем основной фактор, влияющий на стоимость - даже не экологические и инфраструктурные показатели, а сложившаяся престижность района.

На втором месте - инфраструктура: метро, железная дорога, садики, школы, магазины. Для загородной недвижимости ко всему прочему доступ к коммуникациям: электросети, водопроводы, канализация и газ.

Вообще оценка загородной недвижимости - дело довольно трудное. И если в "загородке" наиболее существенен субъективный фактор, то городские квартиры гораздо лучше поддаются формализации благодаря тому, что большинство многоквартирных домов построены по типовым проектам и с использованием определенного основного строительного материала.

Кирпичные дома строили всегда - дореволюционное жилье, как правило, индивидуально и престижно, однако оценка недвижимости в кирпичных домах индивидуальна в зависимости от состояния коммуникаций, наличия ремонта и общего состояния. "Сталинки" (тридцатые - первая половина 50-х) одни из самых популярных в классе "кирпича".

"Хрущевки" - пятиэтажки. Что и говорить, вместе с "архитектурными излишествами" это жилье, как правило, лишено и удобства для проживания, и, соответственно, престижности. "Хрущевки" - девятиэтажки не далеко ушли от своих пятиэтажных собратьев, - низкие потолки, микроскопические кухни и прихожие: все это - жирный минус даже в престижном центре.

Улучшать быт советских людей начали в середине семидесятых, и тогда же появился термин "улучшенная планировка". Панельные дома до сих пор остаются наиболее популярным вариантом, особенно построенные в постсоветский период, в высотных домах и достаточно большой площади.

90-е принесли не только наиболее широкий метраж, но и самый дорогой и престижный тип многоквартирного дома - монолит. Свободная планировка дает большой простор фантазии в планировании и отделке жилища. Плюсами являются: парковочные места, охрана подъезда или всей территории дома и двора. "Распашонки", то есть квартиры, которые выходят окнами на разные стороны дома, ценятся выше. Торцевые, с линейным расположением комнат - ниже. Оценка недвижимости в монолитных домах наиболее проста ввиду наименьшего количества факторов, влияющих на стоимость квартиры.

Параметры, которые в равной степени влияют на все типы домов: несмотря на бурное развития цифровой связи, по-прежнему наличие телефона повышает стоимость квартиры. Вид из окон, тип горячего водоснабжения, изолированность комнат, наличие балкона или лоджии - это коэффициенты напрямую влияющие на стоимость.

В заключение скажем о том как оценка недвижимости может быть подвержена влиянию санитарно-технического состояния квартиры. Если полностью "убитая", требующая капитального ремонта квартира, существенно падает в цене по сравнению с аналогичными, то дорогой евроремонт никогда не окупает вложенных в него денег. Так что не стоит перед продажей вкладывать деньги в супер-ремонт - ваших трудов не оценят. А вот "подшаманить" до свеженькой чистоты следовало бы. Покупателю психологически проще решиться на покупку чистой и свежей квартиры.

Размещено на Allbest.ru