Управление рисками проекта на стадии строительства, реконструкции и эксплуатации

по дисциплине «Планирование и контроллинг»

на тему: «Управление рисками проекта на стадии строительства, реконструкции и эксплуатации»

Выполнил:

студент группы 07-С-ЭУ1

Кухтина Е.Н.

Руководитель:

Ковтуненко М.Г.

Краснодар

2011 г.

Реферат

Расчетно-графическая работа, раздел курсового проекта и выпускной квалификационной работы на тему «Управление рисками проекта на стадии строительства, реконструкции и эксплуатации» раскрывает основные задачи идентификации рисков конкретного проекта, их оценке и выбора наиболее эффективных методов управления рисками на всех стадиях реализации проекта.

Пояснительная записка состоит из следующих частей: реферата, содержания, задания на выполнение работы, введения, четырех разделов, заключения и списка литературы.

Во введении излагаются основные задачи, рассматриваемые в расчетно-графической работе, их актуальность и методы решения. В первом разделе работы разработана схема управления риском проекта на различных стадиях его реализации. Во втором разделе проведена идентификация рисков, выявлены факторы рисков и возможные последствия от проявления рисковых ситуаций. В третьем разделе выполнена оценка рисков проекта двумя методами и сравнение полученных результатов, а также сделаны выводы в отношении целесообразности принятия проекта. Во четвертом разделе разработана группа мероприятий по управлению рисками на различных стадиях реализации проекта. Все части взаимосвязаны и расчеты в работе носят дополняющий характер. В заключение работы сформулированы выводы о возможных направлениях повышения эффективности строительного производства при организации возведения жилых домов в годовой программе строительства.

В работе содержится 32 страниц, 9 рисунков и 7 таблиц.

Содержание

Введение

1. Схема управления рисками

2. Идентификация рисков

3. Количественная оценка рисков

3.1 Метод дерева решений проекта

3.2 Метод анализа показателей предельного уровня

3.3 Метод анализа чувствительности

4. Разработка комплекса мероприятий по снижению рисков

Заключение

Список литературы

Введение

В основе деятельности по управлению недвижимостью вне зависимости от ее функционального назначения лежит ожидание конкретного результата, например, получить доход, превышающий обычный, средний сложившийся, или сократить расходы, увеличить стоимость и т.д. Эти ожидания достаточно неопределенны - могут сбываться или не сбываться, поэтому мы говорим, что управление недвижимостью связано с риском.

В целом сфера управления недвижимостью, отмечается высоким уровнем риска и неопределенности. Это связано, во-первых, с особенностями недвижимости, такими как продолжительный производственный цикл, высокая стационарность, значительная стоимость, постоянная потребность в улучшении качества продукции и услуг за счет введения элементов новизны и, во-вторых, с зависимостью результата управления недвижимостью от состояния внешних факторов, таких как, например, конъюнктура рынка.

В процессе управления недвижимостью необходимо учитывать данный факт и не избегать риск вообще, а стараться предвидеть его и снижать до минимального уровня.

В расчетно-графической работе исследуются риски, связанные с проектом управления и эксплуатации 22-24-х этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями торгово-офисного назначения.

В работе разработана схема процесса управления риском анализируемого проекта, проведена идентификация рисков, выявлены факторы риска, возможные потери, ущерб и убытки; проведена количественная оценка рисков методом построения дерева решений проекта и методом анализа показателей предельного уровня; разработан комплекс мероприятий по снижению рисков.

1. Схема управления рисками

Любая деятельность, в том числе принятие решений относительно прогнозных характеристик денежных потоков инвестиций в недвижимость, в условиях риска может происходить по двум принципиально разным сценариям:

- первый сценарий состоит в полном игнорировании риска или формальном его описании с помощью интегральных показателей - ставок дисконтирования;

- второй сценарий предполагает, что принимающий решение предпримет ряд шагов для того, чтобы оптимизировать свое решение на основе формальных и интуитивных подходов.

Рассмотрим более подробно схему принятия решений во втором сценарии.

На первом этапе для любой проблемы, требующей решения, должны быть четко определены ее сущность и цели, которые должны быть достигнуты в результате решения. Предположим, например, что необходимо принять решение о застройке участка земли в центре города. Инвестор, как правило, рассчитывает на то, что будет построено самое лучшее здание. При этом понятие «самое лучшее» подразумевает одновременно несколько целей - минимальные строительные издержки и сроки строительства, современный архитектурный облик, минимальные эксплуатационные издержки, максимальная арендная продуктивность, минимальный риск и т.д.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1 - Схема процесса принятия решения в условиях рисков

Консультанты в области строительства и эксплуатации коммерческой недвижимости, как правило, концентрируются на целях, свойственных их сферам деятельности. Окончательно сущность и цели проблемы, требующей решения, должны быть сформулированы и согласованы непосредственно при участии инвестора.

На втором этапе процесса принятия решений необходимо сформулировать альтернативы достижения отдельных целей. Некоторые альтернативы являются явными, для выявления других требуется применение специальных подходов, например, организация «мозгового штурма».

На третьем этапе анализируются связи между альтернативными решениями и возможными результатами их принятия. Для этого могут использоваться различные модели, прогнозы и оценки вероятности наступления различных исходов. При применении моделей в качестве переменных могут выступать как независимые переменные, например, стоимость коммунальных услуг, так и переменные, являющиеся функциями принимаемых решений, например, стоимость строительства. Оба типа переменных являются объектами риска и должны описываться на основе их вероятностных характеристик. Информационная основа для принятия решения должна быть дополнена условиями, характеризующими предпочтения инвестора.

На четвертом этапе все элементы исходной информации должны быть синтезированы и обобщены в виде, позволяющем выполнить ранжирование возможных решений.

Наконец, на заключительном пятом этапе процесса принятия решения возможные альтернативы должны быть исследованы на предмет чувствительности к риску и ранжированы по критерию «лучшее решение». При этом лучшим будет не то решение, которое обеспечивает лучший результат, например, максимальную рыночную стоимость, а то решение, которое будет органично сочетать предположения о развитии ситуации, имеющуюся информацию и предпочтения инвестора. Другими словами, наилучшее решение определяется наиболее полным удовлетворением критериев, характеризующих цели инвестора.

Для реализации этого этапа определяется процесс управления рисками (общий вид представлен на рис. 2) с поступлением необходимой информации и выходом полученных результатов (подробная схема этапов процесса управления рисками представлена на рис. 3)

Рис. 2 - Общая схема этапов управления рисками

управление риск дерево решение

3.1 Метод дерева решений проекта

Специфическим графическим инструментом анализа проблемных ситуаций являются, так называемые, деревья решений. Термин получил свое название от древообразующей структуры схемы.

С помощью этого метода решается целый ряд задач, когда имеются два или более последовательных множества решений, причем, последующие решения основываются на результатах предыдущих состояний среды, то есть появляется цепочка решений, вытекающих одно из другого. Подобные задачи проще решать с использованием дерева решений, которое представляет собой графическое изображение последовательности решений и состояний среды с указанием соответствующих вероятностей и выигрышей для всевозможных комбинаций.

В результате построения дерева решений определяется вероятность каждого сценария развития проекта, эффективность по каждому сценарию, а также интегральная эффективность проекта. Положительная величина показателя эффективности проекта (например, чистого дисконтированного дохода) указывает на приемлемую степень риска, связанного с осуществлением проекта.

Оценка рисков методом построения дерева решений предполагает следующую последовательность действий, изложенную ниже.

Этап 1. Осуществляется постановка задачи и определяются возможности сбора информации для экспериментирования и реальных действий, а также собираются данные для построения дерева.

Последовательность сбора данных для построения дерева решений включает следующие шаги:

- определение состава и продолжительности фаз жизненного цикла проекта;

- определение ключевых событий, которые могут повлиять на дальнейшее развитие проекта;

- определение времени наступления ключевых событий;

- формулировка всех возможных решений, которые могут быть приняты в результате наступления каждого ключевого события;

- определение вероятности принятия каждого решения;

- определение стоимости каждого этапа осуществления проекта (стоимости работ между ключевыми событиями).

Этап 2. На основании полученных данных строится дерево решений. Оно состоит из двух основных частей. Его узлы представляют собой ключевые события, а стрелки, соединяющие узлы, -- проводимые работы по реализации проекта. Кроме того, на дереве решений приводится информация относительно времени, стоимости работ и вероятности принятия того или иного решения.

Этап 3. После того, как дерево решения построено, оно анализируется справа налево, то есть начинать надо с последнего принятого решения. Для каждого решения выбирается альтернатива с наибольшим показателем отдачи (или с наименьшими затратами). Если за принятием решения следует несколько возможных вариантов событий, то выбирается альтернатива с наибольшей предполагаемой прибылью (или с наименьшей предполагаемой величиной затрат).

В результате построения дерева решений были выделены ключевые события и проводимые работы по реализации проекта:

1 событие. В начальный момент времени t=1 месяц - необходимо потратить 65 тыс. руб. (средние затраты на проведение сбора нужной информации по данным рынка за ноябрь 2011г.) на сбор общей информации по проекту:

- идея проекта (соотношение идеи к уровню экономического развития страны и системы экономических взаимоотношений хозяйствующих субъектов);

- перечень потенциальных инвесторов (причины заинтересованности и реализации);

- сведения о проекте (основные параметры, сроки осуществления проекта, сведения об основном инвесторе (конечном собственнике).

2 событие. Если в результате исследования 1 события будет выяснено, что задачи поставленные в нем решены успешно, то планируется проведение маркетингового анализа рынка (t=2 месяца) на 80 тыс. руб. (средняя стоимость по данным рынка маркетинговых исследований за ноябрь 2011г.)

3 событие. Если данные маркетингового исследования окажутся положительными, то будет выбран окончательный участок местоположения, (t=1 месяц) - 150 тыс. руб. (средняя стоимость за проведение анализа выбора земельного участка по данным рынка за ноябрь 2011г.)

4 событие. После выбора участка застройки будет проведен финансовый анализ проекта и выявлены основные показатели доходности (t=1 месяц) - 100 тыс. руб. (средняя стоимость за проведение финансового анализа по данным рынка за ноябрь 2011г.)

5 событие. Если финансовый анализ покажет, что проект доходный, далее будет осуществляться аренда земельного участка и получение разрешения на строительство (t=1 месяц) -7 328 тыс. руб. (данный показатель рассчитан в курсовой работе по дисциплине «Планирование и контроллинг», Раздел 1.4)

6 событие. При положительном исходе 5 события будет осуществляться получение кредита(t=2,8 месяц) 958 301 тыс. руб. (сумма получения кредита рассчитана в курсовой работе по дисциплине «Планирование и контроллинг», Раздел 1.8.3.3)

7 событие: если предыдущее событие будет успешно реализовано и предприятием будет получен кредит, то будет начато строительство торгово-выставочного комплекса (t=1,5 года) - 467 240,502 тыс. руб. (стоимость строительства рассчитана в курсовой работе по дисциплине «Планирование и контроллинг», Раздел 1.8.1.1)

8 событие: если предыдущее событие будет успешно реализовано и торгово-выставочный центр будет возведен, то будет осуществляться сдача объекта в эксплуатацию (t=1 год) - 250 тыс. руб. (суммарные затраты на оформление документации по сдаче объекта в эксплуатацию по данным о сдаче похожих объектов на рынке недвижимости)

Далее рассмотрены потоки дохода от продажи объекта при пессимистичном, нормальном и оптимистичном вариант развития проекта в зависимости от темпов роста цен на рынке недвижимости.

Определяется вероятность каждого сценария развития проекта, эффективность по каждому сценарию, а также интегральная эффективность проекта.

Таблица № 2 - Итоговые результаты по дереву решений.

Выводы: ЧДД скорректированный с учетом вероятности имеет положительное значение и равен 360 348 258 рублей, это говорит о положительном эффекте проекта с приемлемым уровнем рисков. Однако суммарная вероятность отрицательных исходов довольно высока и составляет 72%, что может привести к потерям до 1 433 264 000 рублей. Если принимать во внимание все вышесказанное, то можно считать, что данный проект имеет высокий уровень рисков. Данный уровень рисков оправдывается высоким Ч ДД при положительном исходе. Инвестору имеет смысл вкладывать средства в данный проект, если он готов он готов перенести высокую вероятность рисков в целях получения высокой прибыли в результате реализации данного проекта.

3.2 Анализ показателей предельного уровня

Показатели предельного уровня характеризуют степень устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий его реализации. Предельным значением параметра для t-oгo года является такое значение, при котором чистая прибыль от проекта равна нулю.

Основным показателем этой группы в отношении проектов недвижимости является точка безубыточности (ТБ) - уровень физического объема продаж на протяжении расчетного периода времени, при котором выручка от реализации продукции совпадает с издержками производства.

Анализ безубыточности необходим для определения степени рискованности проекта и представляет собой выявление объема услуг, который предприятие должно осуществить, чтобы покрыть свои текущие издержки. То есть точка безубыточности представляет собой минимальный объем производства, обеспечивающий равенство выручки от реализации и затрат при заданном уровне цен и себестоимости.

Анализ безубыточности в рамках работы может производиться по двум направлениям: с точки зрения обеспечения полной безубыточности операционной деятельности и с точки зрения полной безубыточности проекта (с учетом соблюдения графика выплат по кредиту). Во втором варианте к сумме постоянных издержек добавляются размеры выплат по кредиту.

Для подтверждения устойчивости проекта необходимо, чтобы значение точки безубыточности было меньше значений номинальных объемов производства и продаж. Чем дальше от них значение точки безубыточности (в процентном отношении), тем устойчивее проект. Проект обычно признается устойчивым, если значение точки безубыточности не превышает 75% от общего объема производства.

Расчет точки безубыточности может быть проиллюстрирован с помощью графика, приведенного на рисунке 6.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 6 - Графическое представление расчета точки безубыточности

Таблица 3- Анализ безубыточности операционной деятельности

Рис. 7 - Анализ безубыточности операционной деятельности

Таблица 4 - Анализ полной безубыточности

Рис. 8 - Анализ полной безубыточности

Выводы: Таким образом, диапазон безопасности на протяжении всего жизненного цикла проекта очень высокий, в целом за период диапазон безопасности операционной деятельности равен в среднем 76,42%. Соответственно, уровень безубыточности - 23,58%. Это означает, что уровень физического объема продажи и сдачи помещений в аренду на протяжении расчетного периода времени, при котором выручка от реализации продукции совпадает с издержками производства равен 21354 квадратным метрам. Исходя из маркетинговых исследований рынка жилой и коммерческой недвижимости г.Краснодара, в частности того, что спрос на квартиры, а так же офисные и торговые помещения довольно велик, то такой объем продаж будет обеспечен.

Рассчитанные показатели свидетельствуют о высоком уровне резерва прибыльности, стабильном на протяжении всего периода планирования и снижающем до минимума риск попадания в зону убытков.

3.3 Метод анализа чувствительности

Основной задачей использования этого аналитического метода является оценка влияния основных исходных (факторных) параметров на результативные показатели эффективности реального инвестиционного проекта. Чем выше степень зависимости показателей эффективности проекта от отдельных исходных (факторных) показателей ее формирования, тем более рисковым он считается по результатам анализа чувствительности.

Анализ чувствительности происходит при «последовательно-единичном» изменении каждой переменной: только одна из переменных меняет свое значение, на основе чего пересчитывается новая величина используемого критерия. После этого оценивается процентное изменение критерия по отношению к базисному случаю и рассчитывается показатель чувствительности, представляющий собой отношение процентного изменения критерия к изменению значения переменной на один процент (так называемая эластичность изменения показателя). Таким же образом исчисляются показатели чувствительности по каждой из остальных переменных.

Затем на основании этих расчетов происходит экспертное ранжирование переменных по степени важности (например, очень высокая, средняя, невысокая) и экспертная оценка прогнозируемости (предсказуемости) значений переменных (например, высокая, средняя, низкая). Далее эксперт может построить так называемую «матрицу чувствительности», позволяющую выделить наименее и наиболее рискованные для проекта переменные (показатели).

С учетом факта неопределенности, присутствующего при любом планировании, необходим анализ чувствительности при различных вариантах проекта, связанных с двумя основными показателями:

- инвестиционными затратами;

- объемами поступлений.

Ниже в табличном и графическом формате представлен сводный анализ чувствительности проекта при двух вариантах развития ситуации:

- увеличение первоначальных инвестиционных затрат на 5%;

- снижение выручки на 5%.

Таблица 5 - Расчет чувствительность проекта при увеличении инвестиционных издержек на 5%

Подобные документы

• Управление рисками проекта на стадии строительства, реконструкции и эксплуатации

  Идентификация и количественная оценка рисков. Метод анализа показателей предельного уровня. Метод анализа чувствительности. Факторы риска, возможные потери, ущерб и убытки. Идентификация рисков, присущих проекту возведения и эксплуатации гостиницы.
  
  курсовая работа [825,2 K], добавлен 14.12.2012
  

• Риски деятельности организации: оценка, возможности минимизации

  Оценка экономических рисков проекта строительства объектов недвижимости. Организация эффективной диагностики и мероприятий по снижению неопределенности, снижение ее до минимального уровня. Разработка и принятие управленческих решений в условиях риска.
  
  курсовая работа [103,8 K], добавлен 05.12.2014
  

• Анализ рисков проекта

  Основные проблемы управления рисками в условиях глобализации экономического пространства. Причины и особенности возникновения риска. Общая схема управления рисками проекта, их количественный анализ и ранжирование. Основы оценки инвестиционных рисков.
  
  реферат [933,1 K], добавлен 25.04.2012
  

• Риски в инновационной деятельности

  Основные виды инновационных рисков. Основные этапы и методы управления рисками. Методы анализа рисков. Комплексная характеристика нововведений. Обоснование и выбор проекта. Экспертиза инновационного проекта и разработка механизма управления рисками.
  
  курсовая работа [215,8 K], добавлен 20.02.2015
  

• Бизнес-план инвестиционного проекта

  Краткое описание (резюме) проекта строительства теплицы для выращивания овощей. Определение рынка сбыта продукции. Составление календарного плана реализации проекта, схема его финансирования, определение точки безубыточности, оценка и управление рисками.
  
  бизнес-план [27,7 K], добавлен 12.02.2015
  

• Оценка рисков инвестиционного проекта: качественный и количественный подходы

  Понятие и характеристика основных методик оценки рисков инвестиционного проекта, анализ ее влияния на доходность проекта. Качественная и количественная оценка рисков инвестиционного проекта выведению новой продукции ювелирного завода – золотых цепочек.
  
  курсовая работа [1,1 M], добавлен 30.06.2010
  

• Разработка модели инвестиционного проекта предприятия специализирующегося на добыче угля открытым способом

  Расчет финансовых показателей и эффективности инвестиций для базового варианта проекта. График баланса наличности в отчете "кэш-фло". Анализ безубыточности проекта и оценка его запаса финансовой прочности. График анализа чувствительности проекта по NVP.
  
  курсовая работа [2,7 M], добавлен 28.09.2013
  

• Риски инновационной деятельности

  Определение специфики рисков инновационной деятельности. Методы снижения рисков инновационной деятельности. Экспертиза идеи, коммерческого предложения или проекта в целом. Оценка рисков инновационного проекта и разработка механизма управления рисками.
  
  курсовая работа [62,2 K], добавлен 22.03.2016
  

• Разработка бизнес-плана проекта туристского комплекса "Приозерский Кремль"

  Понятие и содержание бизнес-плана. Особенности разработки бизнес-плана при многоэтапной реализации проекта. Анализ внешней среды проекта. Маркетинговый план и рекламный бюджет проекта. Оценка эффективности инвестиционного проекта и его основных рисков.
  
  дипломная работа [2,4 M], добавлен 17.11.2012
  

• Сметная стоимость строительства и состав общих затрат инвестиционного проекта

  Сметная стоимость строительства устанавливается на каждой стадии проектирования, поэтому обеспечивается поэтапная ее детализация и уточнение. Анализ экономической эффективности инвестиционного проекта, финансовый и анализ чувствительности проекта.
  
  курсовая работа [98,6 K], добавлен 25.02.2008
  

• Замена оборудования как фактор повышения эффективности производства на ОАО "НефАЗ"

  Разработка инвестиционного проекта по реконструкции окрасочного оборудования ОАО "НефАЗ". Анализ внутренней и внешней среды предприятия. Номенклатура и ассортимент продукции. Оценка управленческих возможностей реализации проекта и оценка рисков.
  
  дипломная работа [211,1 K], добавлен 19.12.2012
  

• Экономическая оценка проекта строительства

  Понятие, виды и государственное регулирование иностранных инвестиций. Критерии оценки инвестиционных проектов. Управление инвестициями на различных фазах жизненного цикла проекта строительства объекта недвижимости. Определение стоимости строительства.
  
  курсовая работа [588,2 K], добавлен 29.12.2014
  

• Разработка инвестиционного проекта (на примере ООО "Орсстрой")

  Разработка бизнес-проекта производства мелких стеновых блоков из пенобетона. Расчет кредитоспособности, окупаемости и рентабельности проекта. Оценка влияния инфляции, рисков и неопределенности на экономическую эффективность инвестиционного проекта.
  
  курсовая работа [106,7 K], добавлен 01.06.2014
  

• Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости

  Принципы оценки эффективности инвестиционного проекта строительства. Расчет чистого денежного потока, показателей экономической эффективности проекта и отклонений базового и дополнительного варианта. Принципы обоснования инвестиционных решений.
  
  курсовая работа [56,2 K], добавлен 16.01.2011
  

• Расчет интегральной экономической оценки проекта совершенствованию системы управления недвижимости коммерческого назначения

  Управление как инструмент анализа, планирования и контроля объектов недвижимости коммерческого назначения. Характеристика деятельности и структура УК "Стройсервис", оценка финансовых показателей. Создание проекта многофункционального торгового комплекса.
  
  дипломная работа [305,1 K], добавлен 27.01.2013
  

• Разработка и оценка эффективности бизнес-плана инвестиционного проекта

  Основные стадии разработки и реализации инвестиционного проекта. Назначение бизнес-плана инвестиционного проекта. Информация о проектируемом предприятии и основные характеристики проекта. Динамика рынка, экономические, экологические и отраслевые риски.
  
  презентация [57,8 K], добавлен 11.07.2011
  

• Экономическая оценка инвестиционных проектов

  Экономический анализ инвестиционных проектов. Определение выгод и затрат инвестиционных проектов. Расчет показателей эффективности (Cost-Benefit Analysis). Оценка общественной эффективности проекта. Анализ рисков проекта с помощью дерева решений.
  
  курсовая работа [165,5 K], добавлен 12.12.2008
  

• Инвестиционные риски

  Понятие риска в финансовом анализе. Классификация общего риска инвестиционного проекта по различным признакам. Блок-схема процесса управления риском. Характеристика наиболее используемых методов анализа рисков, качественный и количественный анализ.
  
  реферат [84,5 K], добавлен 07.06.2015
  

• Определение сметной стоимости

  Определение сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ, состав общих затрат инвестиционного проекта. Расчет экономической эффективности инвестиционного проекта: финансовый анализ и анализ чувствительности проекта.
  
  курсовая работа [45,8 K], добавлен 11.06.2010
  

• Экономическая оценка инженерных решений на транспорте

  Методика анализа технологической схемы переработки груза. Использование на складе подъемно-транспортных машин и устройств. Организация и регулирование реализации инвестиционного проекта. Разработка организационной структуры инвестиционного проекта.
  
  реферат [1,3 M], добавлен 20.11.2022
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам