Размещено на http://www.allbest.ru/

В систему исполнительной власти РФ входят следующие официальные органы, регулирующие градостроительную и строительную деятельность:

- федеральный орган, отвечающий за строительство, архитектуру, градостроительство и жилищно-коммунальную сферу - Госстрой РФ;

- региональные органы архитектуры и градостроительства;

- органы архитектуры и градостроительства муниципальных образований;

- органы государственной вневедомственной экспертизы;

Градостроительная и строительная деятельность в городах и сельских населенных пунктах регулируется через многоуровневую систему комитетов по архитектуре и градостроительству, входящих в систему государственной исполнительной власти. Региональные комитеты в своей деятельности руководствуются нормативными документами Госстроя РФ, но структурно они входят в систему местной исполнительной власти. Причина этого та же, что и в случае с землепользованием - определенное в Конституции совместное ведение федеральной и региональной власти по вопросам градостроительства.

Ожидаемые изменения в области градостроительства касаются, прежде всего, развития регионального законодательства, которое в настоящее время активно развивается. Основное внимание будет уделяться не столько разработке проектных решений, сколько определению режимов зонирования территорий, уточнению имеющихся там требований и ограничений, их связи с законодательной базой и судебной практикой, а также развитию различных информационных систем (регистров, кадастров, и др.) [1]

· Регулирование и управление проектной деятельностью

Государственное регулирование проектной деятельности можно разделить на три основные группы: контроль за проектной деятельностью (за работой и квалификацией проектировщиков), методическое и нормативно-техническое обеспечение проектной деятельности и, наконец, контроль за результатами проектной деятельности (за качеством разработанных проектов).

Проектирование относится к лицензируемым видам деятельности. Лицензию, или разрешение заниматься конкретным видом проектирования, может получить как организация (юридическое лицо), так и отдельный человек (физическое лицо). Физические лица в России могут получать лицензию на архитектурную деятельность. Задачей государственных органов является разработка нормативно-технической и методической базы.

Контроль над результатами проектной деятельности осуществляется в форме архитектурно-планировочных зданий, составляемых с учетом имеющейся градостроительной документации, а также экспертизы и согласования проектов органами местной исполнительной власти.

Архитектурно-строительная проектная документация разрабатывается на основе градостроительной документации, действующих норм и правил. На разных стадиях проектирования документация проходит независимую экспертизу, согласовывается официальными органами и другими заинтересованными сторонами. Получение разрешений на строительство и официальная приемка построенного объекта возможны только при наличии утвержденной проектной документации.

Нормативно-правовой базой для регулирования проектной деятельности являются Гражданский и Градостроительный кодексы, законодательство, регулирующее архитектурную деятельность; законодательство, регулирующее деятельность исполнительной власти; законодательство в области лицензирования, инструктивные документы различных органов исполнительной власти; технические нормы, правила и стандарты.

К официальным органам, контролирующим и регулирующим проектную деятельность, относятся федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, органы государственной вневедомственной экспертизы, надзорные органы различной компетенции (пожарные, санитарные и пр.) и органы, занимающиеся лицензированием. Основная часть работы с официальными органами (стадии согласовании, утверждений) связана именно со стадией проектирования.

В ближайшее время возможные изменения связаны с признанием в России международных систем качества и иностранных лицензий. Прежде всего, это касается получения лицензий на архитектурную деятельность в России иностранными архитекторами, а также введения лицензирования и для других категорий проектировщиков. Кроме того, можно ожидать расширения практики страхования ответственности архитекторов.

· Регулирование и управление строительной деятельностью

Строительная деятельность, как и проектная, является лицензируемой. Основной целью лицензии является гарантия качества строительной продукции, то есть защита прав потребителей.

Представители строительного надзора осуществляют контроль за производством работ на строительной площадке, а также следят за соблюдением законодательства, строительных норм и правил. Основной целью официального надзора является предотвращение и выявление имеющихся дефектов, а не организация их устранения. Кроме того, частью надзорной деятельности является инструктирование и консультирование линейных инженерно-технических работников.

· Разрешения на строительство

Разрешение на строительство является документом, который удостоверяет право собственника объекта недвижимости на выполнение строительных, ремонтных работ и благоустройство территории.

Получение разрешений на строительство, порядок, сроки, представляемые при этом документы, форма выдаваемых разрешений и срок их действия, а также порядок обжалования отказов в выдаче разрешений определены в Градостроительном кодексе РФ, в законах субъектов Федерации и нормативных документах местной исполнительной власти.

Под разрешением на строительство в России понимается два различных документа (соответственно, две различные процедуры): разрешение на застройку участка (документ, дающий право на строительство объекта в определенном месте на определенных условиях) и разрешение на начало строительных работ. Проектная документация, согласованная и утвержденная в установленном порядке, является необходимым условием для получения разрешения на строительство.

Право застройки.

Документ на право застройки участка заказчик (инвестор) получает вместе с договором долгосрочной аренды участка. Как правило, это происходит на конкурсной и платной основе с определением точных сроков начала и окончания строительства.

Разрешение на строительные работы выдает местный орган Государственного архитектурно-строи-тельного надзора (ГАСН, в Москве это ИГАСН - Инспекция, в Санкт-Петербурге УГАСН - Управление), который в свою очередь является структурным подразделением соответствующего Комитета по архитектуре и градостроительству. Разрешение выдается заказчику (застройщику) объекта на оговоренный срок с возможностью продления в случае запаздывания окончания строительства по объективным причинам.

К заявлению о разрешении на начало работ должны быть приложены необходимые документы: данные о заказчике, согласованный и утвержденный проект, правоустанавливающий документ на земельный участок (свидетельство о собственности или договор аренды), справка о проведенных геодезических работах (выносе проектных осей в натуру), договор подряда с лицензированной строительной организацией, договор с проектной организацией на выполнение авторского надзора и т.д. (всего более 20 документов).

Разрешение на начало строительных работ может быть выдано в две стадии:

1 стадия - разрешение на начало подземных работ;

2 стадия - разрешение на начало надземных работ.

Работы на участке (площадке) начинаются по специальному документу (ордеру), выдаваемому Государственной административно-технической инспекцией (ГАТИ).

Нормативно-правовой базой разрешительных процедур является гражданское и административное законодательство, федеральные и местные законы об инвестиционной деятельности, в том числе и в строительстве, распорядительные документы федеральных и местных органов исполнительной власти, детально регламентирующие порядок выдачи разрешений, а также положения о деятельности соответствующих органов (ГАСН, ГАТИ и др.).

Разрешение на застройку участка утверждается решением главы местной исполнительной власти (в Санкт-Петербурге - губернатора, в Москве - мэра, вице-мэра или префекта административного округа).

В подготовке решения о передаче конкретного участка застройщику участвуют комитет по архитектуре и градостроительству, комитет по строительству, земельный комитет, комитет по управлению государственным имуществом (в разных городах названия могут меняться), а также заинтересованные организации и надзорные службы. В последнее время в согласовании решений о застройке стали принимать участие и органы местного самоуправления (муниципалитеты).

· Строительство

Разрешения на начало работ, выполняемых лицензированной подрядной организацией, и заканчивается процедурой государственной приемки построенного объекта.

Нормативно-правовая база.

На стадии строительства заказчик выполняет технический надзор, а проектная организация - авторский надзор. Их организация и проведение определены в специальных разделах строительных норм и правил (СНиП).

Официальные органы.

Надзор и контроль над качеством выполнения строительных и ремонтных работ на соответствие правоустанавливающим документам, согласованной проектной документации, полученным разрешениям и градостроительным и техническим нормам выполняют органы государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН).

Кроме того, надзором за ходом строительных работ занимаются различные государственные органы: пожарный, санитарный, горнотехнический надзор, инспекция по охране памятников архитектуры и другие, действующие на основе законодательства, технических нормативов и положений о своей деятельности.

Стадии и виды работ, связанные со строительными техническими и технологическими рисками, сопровождаются тщательным контролем в форме составления актов на скрытые работы.

Ожидаемые изменения касаются проведения подрядных торгов, страхования строительных работ, более точного определения ответственности подрядчиков, а также процедуры проверок с расширением практики их обжалования в суде и арбитраже. Возможно уточнение, дополнение нормативной базы и практики лицензирования строительной деятельности.

· Приемка в эксплуатацию построенного объекта

Реализация строительного проекта завершается процедурой сдачи-приемки построенного объекта. Объект должен удовлетворять как техническим требованиям, так и условиям, поставленным при получении разрешения на право застройки участка. Эксплуатация построенного объекта или его части не может быть начата до подписания акта государственной приемки.

Приемка

В процессе приемки построенного объекта специальная комиссия проверяет его соответствие проекту, нормам и правилам, а также отсутствие угроз безопасной эксплуатации. Приемка является двухстадийным процессом. На первой стадии рабочей приемки рабочая комиссия проверяет готовность объекта и составляет список замечаний (дефектная ведомость). На второй стадии государственной приемки государственная комиссия проверяет устранение недостатков, выявленных в ходе рабочей приемки, составляет акт окончательной приемки, подписание которого означает окончание строительства и возможность эксплуатации объекта.

Нормативно-правовая база

Проведение приемки объекта определяется техническими нормами и правилами, распорядительными документами местных органов власти (для Москвы - постановлением Правительства), а также инструктивными документами федеральных государственных органов (СНиП 3.01.04-87 изд. 1997 г. Приемка в эксплуатацию законченного строительного объекта. Основные положения).

Официальные органы

Приемку проводит специальная комиссия, за организацию ее работы отвечает заказчик строительства. В состав комиссии включаются представители всех заинтересованных организаций. Председателем комиссии обычно является представитель государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН), на крупных и ответственных объектах - представитель исполнительной власти (в Санкт-Петербурге - губернатор или вице-губернатор, в Москве - мэр, вице-мэр или префект административного округа).

· Официальное завершение инвестиционного процесса, связанного с застройкой.

Завершение инвестиционного процесса

При получении права на застройку участка застройщик заключает с органами власти инвестиционный договор, согласно которому он обязуется начать и закончить строительство в определенный срок, а также уплатить городу за право строительства установленную сумму либо передать ему часть построенного объекта (например, определенное количество квартир). Если застройщик выполнил все поставленные условия, инвестиционный договор считается выполненным и застройщик может заключить долгосрочный договор аренды участка (до этого действует временный договор только на период строительства) и официально зарегистрировать построенный объект как свою собственность. Именно с момента регистрации и появляется готовый объект недвижимости в точном понимании этого слова.

Нормативно-правовая база

Инвестиционная деятельность в строительстве регулируется федеральным и местным законодательством, а также распорядительными документами федеральных и региональных органов власти и управления.

Официальные органы

Завершение инвестиционного процесса и выполнение условий инвестиционного договора подтверждают те же органы, которые занимаются выдачей разрешений на право застройки участка: комитет по строительству (в Санкт-Петербурге - управление инвестиций данного комитета), комитет по управлению государственным имуществом, земельный комитет и т.д.

Также нужно ознакомиться со СНиП 12-01-2004 «Строительные нормы и правила Российской Федерации» Организация строительного производства. В данном документе приведены цитаты из федеральных законов, ссылки на федеральные законы и другие нормативные правовые акты, которыми подтверждается правомочность рекомендуемых правил и процедур.

Нормативные положения данного документа приобретают статус обязательных, если в договоре строительного подряда, заключаемого участниками строительства в соответствии с Гражданским кодексом РФ, имеется ссылка на применение настоящих строительных норм и правил при строительстве конкретного объекта.

Документ носит рекомендательный характер и устанавливает для добровольного применения общие правила ведения строительства, процедуры контроля качества строительства и оценки соответствия, законченных строительством, объектов недвижимости (зданий и сооружений) требованиям проектной документации и условиям договоров.

Настоящие строительные нормы и правила не учитывают требования действующих нормативных документов министерств и ведомств, которые должны выполняться при строительстве линейных сооружений, в полосе отчуждения железных дорог, в полосе отвода автомобильных дорог и других транспортных путей, линий электропередачи, связи, трубопроводов и других объектов технической инфраструктуры.

Градостроительный кодекс Российской Федерации

Статья 62. Разрешение на строительство

Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Перечни объектов недвижимости, для строительства которых разрешение на строительство не требуется, устанавливаются законодательством и субъектами РФ ([2], ст. 62, части 9 и 10).

Общее ведение строительства осуществляет лицо, получившее разрешение на строительство (далее - застройщик). В соответствии с действующим законодательством, базовыми функциями застройщика являются:

- получение разрешения на строительство;

- получение права ограниченного пользования соседними земельными участками (сервитутов) на время строительства;

- привлечение для осуществления работ по возведению объекта недвижимости исполнителя работ (подрядчика при подрядном способе строительства);

- обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке;

- привлечение в предусмотренных законодательством случаях авторского надзора проектировщика за строительством объекта;

- извещение о начале любых работ на строительной площадке органов государственного контроля (надзора), которым подконтролен данный объект;

- обеспечение безопасности работ на строительной площадке для окружающей природной среды и населения;

- обеспечение безопасности законченного строительством объекта недвижимости для пользователей, окружающей природной среды и населения;

- принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию.

Застройщик для осуществления своих функций по обеспечению разработки, экспертизы и утверждения проектной документации, по получению разрешения на строительство, своих функций заказчика при ведении строительства подрядным способом, для выполнения технического надзора за строительством, а также для взаимодействия с органами государственного надзора и местного самоуправления может привлечь, в соответствии с действующим законодательством, ([1], ст. 749) специализированную организацию или специалиста соответствующей квалификации, которая подтверждена в установленном порядке.

Передача застройщиком своих функций и соответствующей ответственности привлеченной организации или специалисту оформляется договором между ними.

При подрядном способе строительства взаимоотношения заказчика и подрядчика определяются договором строительного подряда ([1], глава 37, § 3).

При подрядном способе строительства ответственность за безопасность действий на строительной площадке для окружающей среды и населения и безопасность труда в течение строительства в соответствии с действующим законодательством несет подрядчик ([1], ст. 751, часть 1).

При необходимости консервации строительства подрядчик сдает незавершенный объект застройщику (заказчику) вместе с ответственностью за безопасность окружающей среды и населения.

Строительство должно вестись по проектной документации, прошедшей экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке ([2], ст. 61).

По истечении трех лет с момента выдачи разрешения на строительство при продлении в соответствии с действующим законодательством ([2], ст. 62, часть 8) срока его действия орган местного самоуправления может потребовать, при необходимости, корректировку проектной документации в соответствии с нормативными документами, изменившимися за это время в части требований безопасности.

Исполнитель работ (подрядчик) осуществляет производственный контроль над соблюдением в процессе строительства требований, установленных в проектной и распространяющейся на объект нормативной документации.

Застройщик (заказчик) вправе осуществлять контроль (технический надзор) за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением их сроков, качеством и правильностью использования применяемых материалов, изделий, оборудования, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя работ ([1], ст. 715, часть 1, ст. 748, часть 1).

При строительстве опасных производственных объектов разработчик проектной документации по договору с застройщиком, в соответствии с действующим законодательством, [4] осуществляет авторский надзор за соблюдением требований, обеспечивающих безопасность объекта.

Авторский надзор в других случаях может выполняться по усмотрению застройщика (заказчика).

Строительство в соответствии с действующим законодательством ведется под контролем органов местного самоуправления и государственного контроля (надзора) [2, 5]. Для обеспечения такой возможности упомянутые органы должны быть заблаговременно извещены застройщиком (заказчиком) о сроках начала работ на строительной площадке, о приостановке, консервации и (или) прекращении строительства, о готовности объекта к вводу в эксплуатацию.

Для обеспечения установленного законодательством ([3], ст. 3) принципа единства правил и методов испытаний и измерений методы и средства контроля, выполняемого всеми участниками строительства, должны быть стандартными или аттестованными в установленном порядке, а контрольные испытания и измерения должны выполняться квалифицированным персоналом.

По завершении строительства объекта выполняются оценка соответствия законченного строительством объекта требованиям действующего законодательства, проектной и нормативной документации, а также его приемка в соответствии с условиями договора при подрядном способе строительства.

Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 753. Сдача и приемка работы

Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненной по договору строительного подряда работы либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работы, обязан немедленно приступить к его приемке.

В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работы должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.

Застройщик (заказчик) может выполнить приемку объекта недвижимости от подрядчика после получения итогового заключения (свидетельства) органа госархстройнадзора в случае, если такая последовательность действий была установлена договором строительного подряда при его заключении.

Оценка соответствия законченного строительством объекта и приемка его в эксплуатацию могут выполняться одновременно при приемке объекта государственной приемочной (приемочной) комиссией.

Ответственность за надлежащее содержание объекта, его безопасность для пользователей окружающей среды и населения, соблюдение требований противопожарных, санитарных, экологических норм и правил в процессе эксплуатации в соответствии с действующим законодательством несет его владелец ([2], ст. 20).

Подготовка к строительству

Застройщик (заказчик) определяет исполнителя работ:

- подрядчика (генподрядчика) на основе договора строительного подряда [1] при подрядном способе строительства, в том числе по результатам тендера;

- на основе собственной распорядительной документации при ведении строительства организацией, совмещающей функции застройщика (заказчика) и исполнителя работ.

Привлекаемый по 4.1 исполнитель работ должен иметь лицензии на осуществление тех видов строительной деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством [6], [7].

Возможность выполнения в процессе строительства требований законодательства об охране труда, окружающей среды и населения, а также возможность выполнения всех видов контроля, необходимого для оценки соответствия выполняемых работ требованиям проектной, нормативной документации и (или) условиям договора, обеспечивается организационно-технологической документацией исполнителя работ.

Исполнитель работ может подтвердить свои возможности по обеспечению качества строительства наличием сертифицированной в установленном порядке системы менеджмента качества.

Застройщик (заказчик) передает исполнителю работ проектную документацию:

- утверждаемую часть, в том числе проект организации строительства (ПОС);

- рабочую документацию на весь объект или на определенные этапы работ.

Проектная документация должна быть допущена к производству работ застройщиком (заказчиком) подписью ответственного лица или путем простановки штампа.

Проект организации строительства с целью обеспечения соблюдения обязательных требований по безопасности обычно содержит:

- мероприятия по обеспечению в процессе строительства прочности и устойчивости возводимых и существующих зданий и сооружений;

- для сложных и уникальных объектов - программы необходимых исследований, испытаний и режимных наблюдений, включая организацию станций, полигонов, измерительных постов и т.п.;

- решения по организации транспорта, водоснабжения, канализации, энергоснабжения, связи, решения по возведению конструкций, осуществлению строительства в сложных природно-климатических условиях, а также стесненных условиях;

- мероприятия по временному ограничению движения транспорта, изменению маршрутов транспорта;

- ситуационный план строительства с расположением мест примыкания к железнодорожным путям, речных и морских причалов, временных поселений и т.п.;

- порядок и условия использования и восстановления территорий, расположенных вне земельного участка, принадлежащего застройщику (заказчику), в соответствии с установленными сервитутами;

- календарный план строительства с учетом сроков действия сервитутов на временное использование чужих территорий;

- перечень работ и конструкций, показатели качества которых влияют на безопасность объекта и в процессе строительства подлежат оценке соответствия требованиям нормативных документов и стандартов, являющихся доказательной базой соблюдения требований технических регламентов [3];

- сроки выполнения незавершенных (сезонных) работ, порядок их приемки;

- методы и средства выполнения контроля и испытаний (в том числе путем ссылок на соответствующие нормативные документы).

Строительные работы

До начала любых работ строительную площадку и опасные зоны работ за ее пределами ограждают в соответствии с требованиями нормативных документов.

При въезде на площадку устанавливают информационные щиты с указанием наименования объекта, названия застройщика (заказчика), исполнителя работ (подрядчика, генподрядчика), фамилии, должности и номеров телефонов ответственного производителя работ по объекту и представителя органа госархстройнадзора или местного самоуправления, курирующего строительство, сроков начала и окончания работ, схемы объекта.

Наименование и номер телефона исполнителя работ наносят также на щитах инвентарных ограждений мест работ вне стройплощадки, мобильных зданиях и сооружениях, крупногабаритных элементах оснастки, кабельных барабанах и т.п.

По требованию органа местного самоуправления строительная площадка может быть оборудована устройствами или бункерами для сбора мусора, а также пунктами очистки или мойки колес транспортных средств на выездах, а на линейных объектах - в местах, указанных органом местного самоуправления.

При необходимости временного использования определенных территорий, не включенных в строительную площадку, для нужд строительства, не представляющих опасности для населения и окружающей среды, режим использования, охраны (при необходимости) и уборки этих территорий определяется соглашением с владельцами этих территорий (для общественных территорий - с органом местного самоуправления).

Исполнитель работ должен обеспечивать доступ на территорию стройплощадки и возводимого объекта представителям застройщика (заказчика), органам государственного контроля (надзора), авторского надзора и местного самоуправления; предоставлять им необходимую документацию.

Попутная разработка природных ресурсов может вестись при наличии соответствующей согласованной и утвержденной в установленном порядке документации.

Исполнитель работ обеспечивает безопасность работ для окружающей природной среды, при этом:

- обеспечивает уборку стройплощадки и прилегающей к ней пятиметровой зоны; мусор и снег должны вывозиться в установленные органом местного самоуправления места и сроки;

- производство работ в охранных заповедных и санитарных зонах выполняет в соответствии со специальными правилами;

- не допускается несанкционированное сведение древесно-кустарниковой растительности;

- не допускается выпуск воды со строительной площадки без защиты от размыва поверхности;

- при буровых работах принимает меры по предотвращению излива подземных вод;

- выполняет обезвреживание и организацию производственных и бытовых стоков;

- выполняет работы по мелиорации и изменению существующего рельефа только в соответствии с согласованной органами госнадзора и утвержденной проектной документацией.

В случае обнаружения в ходе работ объектов, имеющих историческую, культурную или иную ценность, исполнитель работ приостанавливает ведущиеся работы и извещает об обнаруженных объектах учреждения и органы, предусмотренные законодательством [2].

Исполнитель работ ведет исполнительную документацию:

- комплект рабочих чертежей с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или о внесенных в них по согласованию с проектировщиком изменениях, сделанных лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ;

- геодезические исполнительные схемы, выполненные в соответствии с требованиями действующей нормативной документации.

По мере готовности работ и конструкций, показатели качества которых влияют на безопасность объекта и подлежат оценке соответствия требованиям нормативных документов и стандартов, являющихся доказательной базой соблюдения требований технических регламентов, исполнитель работ не позднее чем за 3 рабочих дня извещает застройщика (заказчика), представителей органов государственного контроля (надзора) и авторского надзора о сроках выполнения соответствующей процедуры.

При необходимости проектировщик по договору с застройщиком (заказчиком) разрабатывает рабочие чертежи и смету консервации объекта, а подрядчик (исполнитель работ) выполняет работы, предусмотренные этими рабочими чертежами и сметами.

Законсервированный объект и стройплощадка передаются по акту застройщику (заказчику). К акту прилагаются исполнительная документация, журнал работ, а также документы о проведенных в ходе строительства обследованиях, проверках, контрольных испытаниях, измерениях, документы поставщиков, подтверждающие соответствие материалов, работ, конструкций, технологического оборудования и инженерных систем объекта проекту и требованиям нормативных документов.

Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов

По завершении работ, предусмотренных проектно-сметной документацией, а также договором строительного подряда (при подрядном способе строительства), участники строительства с участием органов власти и (или) самоуправления, уполномоченных этими органами организаций, органов государственного контроля (надзора) осуществляют завершающую оценку соответствия законченного строительством объекта в форме приемки и ввода его в эксплуатацию ([3], ст. 7, часть 3). Состав участников и процедуры оценки соответствия обязательным требованиям определяются соответствующими техническими регламентами, а до их принятия - строительными нормами и правилами, в том числе территориальными и ведомственными, действующими на момент приемки на территории расположения объекта. При этом рекомендуется дополнительно руководствоваться нижеследующими положениями, конкретизирующими отдельные обязательные требования нормативных документов.

Оценка соответствия объекта обязательным требованиям может организационно совмещаться с приемкой объекта застройщиком (заказчиком) по договору строительного подряда ([1], ст. 753).

В связи с этим в процессе приемки могут проводиться дополнительные процедуры и составляться дополнительные документы, не предусмотренные нормативными документами.

Оценка соответствия может осуществляться государственной приемочной (приемочной) комиссией в зависимости от требований конкретных технических регламентов, строительных норм и правил или территориальных строительных норм.

Процедуры оценки соответствия при приемке объекта выполняются застройщиком (заказчиком) или по его поручению службой технадзора с участием исполнителя работ (подрядчика) и, в зависимости от вида объекта, представителей органов государственного контроля (надзора) и местного самоуправления ([1], ст. 753), организации (организаций), которой предстоит эксплуатировать объект после ввода его в эксплуатацию, территориальных организаций, эксплуатирующих внешние инженерные сети. Застройщик (заказчик) может привлечь также независимого эксперта (экспертов).

Проектная организация принимает участие в приемке, если при строительстве объекта осуществлялся авторский надзор.

Оценка соответствия в форме приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта завершается составлением акта приемки по формам КС-11 или КС-14, установленным постановлением Госкомстата России по согласованию с Госстроем России №.71а от 30.10.97 г. (в редакции постановления №100 от 11.11.99 г.). Данные формы актов могут иметь модификации, установленные территориальными или ведомственными нормативными документами по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов.

Гарантийные обязательства на здания, сооружения и их элементы и гарантийные сроки устанавливаются договорами подряда в соответствии с действующим законодательством ([1], статьи 722-724, 755, 756).

Застройщик (заказчик), принявший объект без проведения процедур оценки соответствия, в соответствии с действующим законодательством лишается права ссылаться на недостатки, которые могли бы быть выявлены в результате выполнения указанных процедур (явные недостатки) ([1], ст. 720, часть 3).

Эксплуатация объекта, в том числе заселение, а также работы по доведению до окончательной готовности квартир и помещений, предусмотренные договорами их купли-продажи или соинвестирования, до завершения приемки недопустимы.

документация недвижимость инвестиционный строительство

Список литературы

Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов: / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», - М.: Издательство «АСВ», 1999-С. 567.

Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебное пособие: В 2-х частях / Под общ. ред П.Г. Грабового. Часть 1. - Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», - М.: Издательство «АСВ», 2001.-С. 319.

Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебное пособие: В 2-х частях / Под общ. ред. П.Г. Грабовского. Часть 2. - Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», - М.: Издательство «АСВ», 2001.-С. 418.

Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 264 с.

Управление недвижимостью: учебник /под ред. С.Н. Максимова. - М.: Изд-во «Дело» АНХ, 2008. -432 с.

Градостроительный кодекс РФ в ред. от 31.12.2005 г. №210-ФЗ.

СНиП 12-01-2004. Организация строительства. - М.: Рострой, 2004.

Размещено на Allbest.ru

...