Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

ГОУ СПО «Уфимский государственный профессионально-педагогический колледж»

Курсовая работа

«Определение рыночной стоимости объекта недвижимости»

по дисциплине «Организация оценки земли и имущества»

Сделала: студентка гр.ЗИО-32

Луговая К.В.

Проверил: В.А. Огородов

Уфа 2011

Содержание

Введение

1. Постановка задачи оценки

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

3.1 Использование затратного подхода

3.2 Использование сравнительного подхода

3.3 Использование доходного подхода

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Заключение

Список литературы

Введение

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости.

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества - это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости для продажи.

Основными задачами курсовой работы являются:

* определение проблемы по оцениваемому объекту;

* изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

*сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

1. Постановка задачи на оценку

Оценивается объект недвижимости площадью 1028 (32м х32м) кв.м. (рассчитан исходя из приложения №2, приведенный в Методических указаниях к выполнению курсовой работы), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Давлекановский район, с. Комсомольский, ул. Мира, д.95.

По объекту оценки известна следующая информация:

Год постройки - 1960 г.

Фундамент - железобетонный;

Стены - несущие панели;

Отделка - требуется косметический ремонт;

Полы - бетонные;

Этажность - одноэтажное здание;

Состояние помещения - хорошее

Наличие оборудования - объект не оборудован;

Функциональное назначение здания - После анализа наиболее эффективного использования земельного участка с существующим на нем зданием это использование объекта оценки в качестве здания торгового назначения.

Транспортная доступность - находится на второстепенной дороге. Плотность застройки средняя.

Цель определения стоимости нежилого помещения в курсовой работе - для обмена доли имущества (Приложение №2 в Методических указаниях к выполнению курсовой работы).

По земельному участку, на котором расположено здание, известна следующая информация:

Площадь земельного участка - 1764 кв. м. (исходя из условий курсовой работы, с каждой стороны прибавляем по 10 м так как необходимо, чтобы в итоге застроенная зданием площадь составляла от 20 до 40% площади участка).

Наличие асфальтобетонного покрытия - участок асфальтирован до 10%.

Несущая способность грунтов - низкая.

Оцениваемый объект находится в собственности граждан Российской Федерации: Герасимова Олега Егоровича, дата рождения: 01.04. 1965 г., паспорт: 80 05 № 432 990, выдан Давлекановским ГРОВД Республики Башкортостан и Грибова Александра Ефимовича, дата рождения: 29.08.1978 г., паспорт: 8004 № 883645, выдан Давлекановским ГРОВД Республики Башкортостан.

Правоустанавливающие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права серии 04 АА №502576 от 28 июля 2006 года, выданное на основании договора купли-продажи от 13.07.2006 г. № б/н.

Свидетельство о государственной регистрации права серии 04 АВ №522586 от 30 июля 2003 года, выданное на основании договора купли-продажи от 19.02.2003 г. № б/н.

Доля совладельцев на имущество составляет по Ѕ

Дата оценки: 16.02.2011 г.

Вид стоимости - рыночная стоимость.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»:

«Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

- платежи за объект оценки выражен в денежной форме».

Оценщик вычисляет рыночную стоимость на конкретную дату. Это один из недостатков определения рыночной стоимости, данного в Законе об оценочной деятельности. Более корректным является определение, задаваемое Международными стандартами оценки, а именно Стандартом № 1 «Рыночная стоимость как база оценки»:

«Рыночная стоимость - это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования считается наиболее важным в процессе оценки. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным). Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости. Существуют факторы, определяющие наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости. К ним относятся:

* предполагаемая доходность;

* местоположение объекта недвижимости;

* конструктивные особенности;

* экономическая целесообразность;

Оценивается возможная доходность, по данным таблицы 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Таблица 2.1 Доход от сдачи в аренду помещения за год

Тип здания	Расчет дохода от сдачи коммерческой недвижимости в аренду
Административное	160 руб./кв.м.*1028*12 =1 973 760
Складское	260 руб./кв.м.*1028*12=3 207 360
Производственное	300 руб./кв.м.*1028*12=3 700 800
Общ. Питания	150 руб./кв.м.*1028*12=1 850 400
Торговое	180 руб./кв.м.*1028*12=2 220 480

При заполнении таблицы используем ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, приведенные в таблице 3.1 в методических указаниях к выполнению курсовой работы.

При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и т.д.) наиболее эффективно его использование под производственное помещение (цех деревообработки).

Оцениваемый объект расположен в отдаленном районе поселка, где неподалеку находится здание крупной строительной организации, где часто требуются деревообработка, однако ввиду большой загруженности данная строительная организация привлекает другие организации по договорам субподрядов. Таким образом, услуги оцениваемого одноэтажного производственного помещения, используемого как цех деревообработки, необходим в данном районе.

Анализ факторов, определяющих наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости, показал, что целесообразно использовать оцениваемое нежилое производственное помещение под цех деревообработки, так как ставка аренды при данном способе использования объекта является наибольшей и составляет 300 р./м2. (выбор осуществлялся, исходя из того, что площадь объекта составляет 1028 м2, расположение - отдаленная часть поселка).

Вывод: Основываясь на результатах анализа и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта, условия минимизации затрат и получение максимальной прибыли в кратчайшие сроки, полагаю, что наилучшее и оптимальное использование объекта, является его текущее использование как здания производственного назначения.

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1 Использование затратного подхода

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка.

Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Основная расчетная формула:

Сзп = Сз + Снс - Ин, (1)

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р;

Сз - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс.руб.;

Ин - накопленный зданием износ, тыс.руб.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. Конечно, этот метод относится к сравнительному подходу, но его расчетные методы используются и в других подходах.

В данном конкретном случае, нам необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. При этом имеющиеся различия корректируются путем введения поправок.

Начальным этапом является изучение и сбор информации об объектах-аналогах.

Данная информация представлена в табл. 3.1

Таблица 3.1 Данные о проданных на рынке земельных участков-аналогов

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, т.р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, кв.м.	1000	5000	4200	2800	3500	1500
Права собственности	частная	сервитут	государственная	сервитут	государственная	государственная
Условия финансирования	типичные	кредит	типичные	типичные	типичные	кредит
Условия продажи	срочная	срочная	типичные	особые*	типичные	особые*
Дата продажи	3 месяца назад	9 месяцев назад	В наст. время	6 месяцев назад	6 месяцев назад	6 месяцев назад
Местоположение	Цен.	Отд.	С/о	Цен.	Отд.	С/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
Несущая способность грунтов	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая

Произведем расчет скорректированных цен земельных участков в таблице 3.2

Таблица 3.2

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, тыс.руб.	-	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, кв.м.	1764	1000	5000	4200	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, руб./м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности	частная	частная	сервитут	гос.	сервитут	гос.	гос.
-процент отличия	-	1	+12%	+10%	+12%	+10%	+10%
-корректировка, руб.	-	0	+0,11	+0,14	+0,18	+0,12	+0,13
-скорректированная цена	-	1,65	1,01	1,54	1,68	1,37	1,48
Условия финансирования	типичные	типичные	кредит	типичные	типичные	типичные	кредит
-процент отличия	-	1	+0,15%	1	1	1	+0,15%
-корректировка, руб.	-	0	+0,15	0	0	0	+0,22
-скорректированная цена	-	1,65	1,16	1,54	1,68	1,37	1,70
Условия продажи	типичная	срочная	срочная	типичные	особые	типичные	особые
-процент отличия	-	+10%	+10%	1	+8%	1	-7%
-корректировка, руб.	-	+0,16	+0,09	0	+0,13	0	-0,12
-скорректированная цена	-	1,81	1,25	1,54	1,81	1,37	1,58
Дата продажи	В наст. время	3 мес. назад	9 мес. назад	В наст. время	6 мес. назад	6 мес. назад	6 мес. назад
-процент отличия	-	+2%	+8%	1	+4%	+4%	+4%
-корректировка, руб.	-	+0,05	+0,08	0	+0,06	+0,05	+0,05
-скорректированная цена	-	1,86	1,33	1,54	1,87	1,42	1,63
Местоположение	Отд.	Цен.	Отд.	С/о	Цен.	Отд.	С/о
-процент отличия	-	-30%	1	-10%	-30%	1	-10%
-корректировка, руб.	-	-0,56	0	-0,15	-0,56	0	-0,16
-скорректированная цена	-	1,30	1,33	1,39	1,31	1,42	1,47
Асфальтобетонное покрытие	До 10%	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
-процент отличия	-	1	-2%	-5%	-2%	-5%	1
-корректировка, руб.	-	0	-0,03	-0,07	-0,03	-0,07	0
-скорректированная цена	-	1,30	1,30	1,32	1,28	1,35	1,47
Несущая способность грунтов	низ.	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая
-процент отличия	-	1	-7%	-3%	-3%	1	-7%
-корректировка, руб.	-	0	-0,09	-0,04	-0,04	0	-0,10
-скорректированная цена	-	1,30	1,21	1,28	1,24	1,35	1,37

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен.

Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками.

Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы.

В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен:

(1,30+1,21+1,28+1,24+1,35+1,37)/6=1,29 т.р./м2.

2. модального значения.

Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. В нашем случае берем наиболее близкие часто встречающиеся значения.

Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем наиболее часто встречающееся:

1,21 1,24 1,28 1,30 1,35 1,37

Примем модальное значение равным 1,30 т. р./м2.

3. медианного значения.

Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между двумя - четное количество значений):

1,21 1,24 1,28 1,30 1,35 1,37

Примем медианное значение равным (1,28+1,30)/2=1,29 т.р./м2.

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Самым похожим на оцениваемый объект аналогом является А1, принимаем его цену равную 1,30 т.р./м2.

Стоимость 1 кв.м. земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

Сз за 1 кв.м.=(1,29+1,30+1,29+1,30)/4=1,29 р./м2.

Стоимость всего земельного участка равна

Сз = 1,29 тыс. руб./кв.м. * 1764 кв.м. =2276 тыс. р.

Таким образом, стоимость земли, рассчитанная затратным подходом равна 2 276 000 рублей.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных общих показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения принимается 1м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки.

При расчете используем следующую информацию:

* Заработная плата составляет 35% стоимости материалов;

* Накладные расходы - 25% от прямых затрат;

* Прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат;

* Оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от прямых затрат;

* Маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от цены подрядчика;

* Затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;

* Налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

* Прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.

Итак, в форме таблицы 3.3 произведем расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания соответствующего назначения.

В нашем случае - это производственное помещение (цех деревообработки).

Таблица 3.3 Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./м2

№ п/п	Наименование	Затраты тыс.руб. на 1кв.м.
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	-материалы	2,30
	-заработная плата	0,80
	-эксплуатационные расходы	0,25
	-прочие	0,10
	Итого прямые затраты:	3,45
1.2	Накладные расходы	0,86
1.3	Прибыль подрядчика	0,52
	Итого цена подрядчика	4,83
2	Косвенные затраты	1,98
	-оплата услуг проектно-сметных организаций	0,17
	-маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,29
	-затраты на покупку энергетических мощностей	0,48
	-налоги	1,04
	Итого затраты инвестора:	6,81
3.	Прибыль инвестора	2,04
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	8,85

Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного показателя стоимости равную 8,85 тыс. р./м2. Таким образом, стоимость нового строительства:

Снс = 8,85*1028 кв.м. = 9099 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости.

Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ - ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплуатационных свойств.

Функциональный (моральный) износ - уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

Ин = 1 - (1 - Ифиз/100) * (1 - Ифунк/100) * (1 - Ивн/100);

где Ифиз - физический износ здания, %;

Ифунк - функциональный износ здания, %;

Ивн - внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативной инструкции ВСН 53-86р «Правилами оценки физического износа жилых зданий».

Для оценки физического износа изучается степень повреждения конструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания производится в форме таблицы 3.4.

Таблица 3.4 Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес производственных зданий	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
1	Фундаменты	10	Железобетонный	45	4,5
2	Стены	34	Несущие панели	25	8,5
3	Перекрытия	16	-	15	2,4
4	Кровля	7	-	20	1,4
5	Полы	10	-	13	1,3
6	Проемы	8	-	8	0,64
7	Отделочные работы	3	-	12	0,36
8	Инженерное оборудование	10	-	1	0,1
9	Прочие работы	2	-	4	0,08
	Итого	100	-		19,28

Физический износ железобетонного фундамента примем равной 45% при условии, что осадок с прогибом стен до 0,01 от длины стены и пользуясь сборником ВСН 53-86 (р), которые приведены в приложении методических указаний.

Физический износ стен примем равной 25% при условии, что повреждения на площади до 18%.

Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам.

Итоговая величина по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величину физического износа всего здания определяем суммированием. Получаем Ифиз=19,28%, т.е. здание находится в хорошем состоянии, поскольку физический износ не превышает 20%.

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности.

Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.

Функциональный износ здания оценивается в интервале от 1% до 5%.

В нашем случае примем Ифунк=5%, т.е. научно-технический прогресс оказал незначительное воздействие на рассматриваемый объект недвижимости.

Износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Внешний износ оценивается в интервале от 1% до 10%. Примем Ивн=7%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в отдаленной части города на одной из второстепенных улиц.

Итак, процентное значение накопленного износа определяем по формуле 2:

Ин=1 - (1 - 19,28/100)*(1 - 5/100)*(1 - 7/100) = 0,67

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания:

Ин = 0,67*1028 = 689 тыс.р.

Таким образом, используя формулу 1, находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

Сзп = 2276 т.р.+ 9099 т.р. - 689 т.р.= 10686 тыс. р.

3.2 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход (рыночный) используется в оценочной практике наряду с доходным и затратным подходами. Необходимое условие применения сравнительного подхода - наличие достаточных и достоверных данных о фактической цене купли-продажи объектов в комплексе с информацией, отражающей черты, свойственные этим объектам, и позволяющей установить степень сходства.

Сравнительный подход к оценке - принцип определения стоимости, заключающийся в использовании и анализе цен на объекты, аналогичные оцениваемому объекту. При этом руководствуются принципом замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Сравнительный подход к оценке своими методами позволяют определить стоимость замещения.

Анализ рынка - обязательный и важный этап при применении сравнительного дохода. После учета всех поправок, необходимо провести согласование полученных цен. Для получения результата оценки на основе сравнительного анализа продаж, согласование скорректированных цен следует проводить в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа таких показателей: среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых продаж; модального значения; медианного значения; средневзвешенного значения.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же. Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.

Таблица 3.5 Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь*	Местоположение	Транспортная доступность	Состояние
А1	+15%	с/о	Гл.	Хорошее
А2	-25%	с/о	Гл.	Удовлетворительное
А3	+80%	с/о	Втр.	Хорошее
А4	-35%	Отд.	Втр.	Хорошее
А5	+40%	Отд.	Гл.	Удовлетворительное
А6	+30%	Отд.	Гл.	Хорошее
А7	+100%	Цен.	Гл.	Хорошее
А8	-50%	Цен.	Гл.	Удовлетворительное
А9	-10%	Цен.	Втр.	Хорошее

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводится в форме таблицы 3.6.

Объекты сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс.р.	Цена продажи, тыс.р.	Цкх, тыс.р.	Поправки в долях	Скорректированная цена, тыс.р.
								По местоположению	По состоянию	По транспортной доступности
							Оборудование	Площадь
Объект оценки	1028	отд	Хор.	втр	0	-	-	-	-	-	-	-
А1	1182	с/о	Хор.	Гл.	255	5315	5060	4400	-15%	1	-20%	2860
А2	771	с/о	Удов.	Гл.	0	3033	3033	4044	-15%	+35%	-20%	4044
А3	1850	с/о	Хор.	Втр	267	7646	7379	4100	-15%	1	1	3485
А4	668	Отд	Хор.	Втр	284	2621	2337	3596	1	1	1	3596
А5	1439	Отд.	Удов.	Гл.	290	4950	4660	3329	1	+35%	-20%	3828
А6	1336	Отд.	Хор.	Гл.	281	5175	4894	3766	1	1	-20%	3013
А7	2056	Цен.	Хор.	Гл.	0	9736	9736	4868	-25%	1	-20%	2677
А8	514	Цен.	Удов.	Гл.	300	2519	2219	4438	-25%	+35%	-20%	3994
А9	926	Цен.	Хор.	Втр.	271	4465	4194	4656	-25%	1	1	3492

Цкх - цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

* 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

* 10% между центром и районами средней отдаленности;

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности определяются путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

Поправка на транспортную доступность. Поправка на транспортную доступность определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения. В нашем случае поправка вводится.

Транспортная доступность	Размер поправок, %
Оцениваемый объект	Аналог 1	-
Второстепенная дорога	Главная дорога	-20%

Поправка на состояние помещения. Поправка на состояние помещения определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от состояния помещения.

Состояние помещения	Размер поправок, %
Оцениваемый объект	Аналог 1	-
Хорошее	Удовлетворительное	+35%

Таким образом, корректировка на транспортную доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным путям принимается равным 20% и на состояние помещения - 35%.

При определении поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок.

Теперь для определения стоимости объекта недвижимости согласование полученных цен.

В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен: (2860+4044+3485+3596+3828+3013+2677+3994+3492)/9=3443т.р.

2. модального значения.

В качестве модального значения примем 3485 тыс.р.

3. медианного значения:

2677 2860 3013 3485 3492 3595 3828 3994 4044

Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число 3492 тыс.р.

4. Средневзвешенного значения.

Объекты аналоги	Скорректированные цены, тыс. руб.	Вес
А1	2860	5
А2	4044	2
А3	3485	8
А4	3596	9
А5	3828	3
А6	3013	7
А7	2677	4
А8	3994	1
А9	3492
Среднеарифметическое значение	3443
Модальное значение	3485
Медианное значение	3492
Средневзвешенное значение	3452
Итоговая	3452

Для того чтобы найти средневзвешенное значение нужно:

1. Скорректированные цены умножить на вес:

2860*5 = 14300

4044*2 = 8088

3485*8 = 27880

3596*9 = 32364

3828*3 = 11484

3013*7 =21091

2677*4 =10708

3994*1 =3994

3492*6 =20952

2. Произведение скорректированной цены на вес поделить на количество аналогов:

(14300+ 8088+ 27880+ 32364+ 11484+ 21091+ 10708+ 3994+ 20952) / 9 = 16762 тыс.р.

3. Найти средний вес:

(5+2+8+9+3+7+4+1+6) / 9 = 45/9 = 5.

Таким образом, средневзвешенное значение равно:

16762/5 = 3452

Рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, т.е. стоимость коммерческой недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом равна 3452 тыс.руб.

3.3 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

- сумму будущего дохода;

- время, когда должен быть получен доход;

- продолжительность получения дохода.

Основные этапы процедуры оценки по доходному подходу.

1. Оценка валового потенциального дохода (ПВД) на основе анализа сумм ожидаемых платежей от сдачи в аренду по сравнимым объектам. Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта.

2. Расчет действительного валового дохода (ДВД) путем вычитания из потенциального валового дохода потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду и др.

3. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из действительного валового дохода постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включенные в операционные). Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в форме таблицы 3.8.

Таблица 3.8 Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма,т. р.	Порядок расчета
ПВД	3700,8	ПВД=300 руб./м2 * 1028м2*12=3700,8 тыс. руб.
Убытки	370	величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 10% от ПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е. часть помещений пустует. Убытки=3700,8 (ПВД) * 0,10=370 тыс.руб.
ЭВД	3330,8	ЭВД =ПВД - убытки = 3700,8-370=3330,8 тыс. руб.
ОР:	1288,8
-налог на землю	84,67	12 руб./м2 -площади земли/квартал 12 руб/м2*1764 кв.м.*4=84,67 тыс.руб.
-налог на имущество	168,2	2% в год от Снс с учетом износа 8410 т.р.*0,02=168,2
-коммунальные расходы	123,36	10 руб./м2/мес.*1028 м2*12 мес.=123,36 тыс. руб.
-расходы на управление	166,54	5% от ЭВД: 3330,8 т.руб.*0,05=166,54 тыс.руб.
-страхование	9,1	0,1% от Снс в год 9099 тыс.руб.*0,001=9,10 тыс. руб.
-обеспечение безопасности	555	15 % от ПВД 3700,8 т.руб.*0,15=555 тыс. руб.
Резервы	182	2% от Снс в год 9099 т.руб.*0,02=182 тыс.руб.
ЧОД		ЧОД=ЭВД-ОР= 3330,8 тыс.руб.- 1288,8=2042 тыс. руб.

Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:

* Ставки доходности на капитал;

* Нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости. Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 30 лет: поскольку наше здание имеет назначение производственного помещения, а в этой сфере довольно таки не часто происходят различного рода изменения (редко внедряются новшества, не меняется дизайн), влияющие на привлекательность объекта недвижимости. Таким образом, норма возврата капитала равна 100/30 = 3%.

Теперь определим величины составляющие ставку доходности:

*Риск низкой ликвидности: примем равным 6%, т.к. данный объект недвижимости не так легко продать в связи с его местоположением (отдален от поселка, находится на второстепенной дороге) и назначением здания;

*Риск вложений в недвижимость: примем 6%, риск есть, поскольку здание находится в отдаленном районе и спрос на него будет, но не постоянно.

*Риск инвестиционного менеджмента: 4%, т.е. довольно существенный, поскольку данное помещение может быть использовано не рационально, т.е. внутренняя планировка проведена таким образом, что часть рабочей площади осталась не задействованной.

Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.8).

Таблица 3.8 Расчет коэффициента капитализации

Составляющие Ккап	Значение, %
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	6
Риск вложения в недвижимость	6
Риск инвестиционного менеджмента	4
Норма возврата капитала	3
Итого Ккап	27%

Теперь, используя формулу 3, рассчитаем стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:

Сдп = 2042/0,27=7563 тыс.руб.

недвижимость стоимость затратный

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта

При оценке нежилого помещения сделан вывод:

- Удельный вес затратного подхода принимается равным 5%, так как потенциальный покупатель заинтересован в извлечении прибыли, а не в затратах на его строительство...