Принципы оценки недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Республики Беларусь

Белорусский национальный технический университет

Строительный факультет

Кафедра «Организация строительства и управление недвижимостью»

Реферат

по дисциплине «Оценка объектов недвижимости»

на тему:

«Принципы оценки недвижимости»

Выполнил:

студент гр. гр.312817/055

Селезнёв А.В.

Проверил:

преподаватель кафедры

Юрковец А.В.

Минск 2012



Введение

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости.

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденции спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Оценщик недвижимости или специалист по роду деятельности, близкой к оценке недвижимости, нуждается в практических занятиях по формированию и развитию рынка недвижимости, основных принципов оценки и процедур ее проведения.

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

По мере развития рынка недвижимости постепенно формируется и его инфраструктура, к которой относится и профессиональная деятельность по оценке объектов недвижимости.

При любых рыночных сделках цена - один из главных вопросов. Потребность в оценке стоимости испытывают практически все основные субъекты рынка недвижимости. О важности профессиональной оценки на развитых рынках недвижимости свидетельствует и опыт многих других стран.

Оценка имеет большое значение и для покупателя, и для продавца при определении обоснованной цены сделки. Она нужна и для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, и для страховой компании при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации». Оценка может проводиться и в целях налогообложения. Распределение цены на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения. Если одна корпорация стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней.

При крупных и дорогих сделках с объектами недвижимости правильное определение цен, соответствующих рыночным условиям (рыночной стоимости), каждый раз является достаточно сложной проблемой. На начальных стадиях развития этого рынка на нем действовали специалисты широкого профиля - риэлторы. Они решали все вопросы, связанные с подготовкой и реализацией сделок с недвижимостью, включая вопросы ценообразования. Но по мере развития рынка и роста его цивилизованности, как и в других областях человеческой деятельности, наблюдалось углубление специализации. Вопросы оценки недвижимости (а также юридические и некоторые другие специальные вопросы) становятся предметом работы более узких профессионалов. Возникли отдельные виды услуг, связанных с осуществлением сделок (оценочные, нотариальные и другие), и соответствующие виды профессиональной деятельности, образующие довольно сложную инфраструктуру рынка недвижимости. Нас интересует часть этой инфраструктуры, связанная с оценкой недвижимости.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в РБ это:

квартиры и комнаты;

помещения и здания под офисы или магазины;

пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости (например, месторождения полезных ископаемых), рынок которых еще не сформировался.

«Объект недвижимости» - это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительской стоимости).

В РБ история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный, которые разделяет примерно семидесятилетний промежуток существования советской власти и СССР.

Первоначально оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Упоминания о первых в мире попытках такой оценки относится к 17-му веку. В начале 19 века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. С отменой крепостного права в 1861г. также возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились недвижимые имущества. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемых имуществ.

В конце 19 и в начале 20 века были разработаны и реализованы на практике методы оценки земли и городской недвижимости по уровню доходности, как это требовалось для целей налогообложения.

Статистическое отделение Московской городской управы в ходе обработки материала решало наиболее сложную задачу - выявление основных и дополнительных признаков, определяющих доходность квартир, а также количественную зависимость между доходностью квартиры и отдельными признаками.

Проведенные группировки позволили выявить большое влияние местонахождения квартиры на уровень ее доходности. Таким образом, уже в то время выявилось, что главным фактором стоимости недвижимости является местоположение.

Анализ сильных и слабых сторон оценочной практики в дореволюционное время представляет значительный интерес и сегодня, особенно при рассмотрении вопросов кадастровой оценки недвижимости, оценка в целях налогообложения и массовой оценки при купле- продаже квартир.

В советский период (1918 - 1991гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-административного типа, то есть не связанных с рыночными условиями хозяйствования. К 1998г. эти методы утратили былую доминирующую роль и только частично продолжают применяться в основном на «первичном» рынке недвижимости. Для развития современной оценки рыночной стоимости недвижимости их ценность весьма ограничена.

Во второй половине 1999г. в Минске началось обязательное лицензирование юридических лиц (фирм) и индивидуальных предпринимателей, занимающихся оценочной деятельностью.

За последние 5-7 лет рынок жилья в РБ проделал беспрецедентно большой путь становления и развития в трудных условиях перехода от централизованной (плановой) к рыночной экономике. Рынки коммерческой и особенно промышленной недвижимости, а также земли, к 1999году были развиты значительно слабее.

В настоящее время наиболее развитым сектором рынка недвижимости в РБ является рынок квартир. Естественно, такой подход не отменяет необходимости изучения и других секторов этого рынка, в особенности рынка земельных участков и коттеджей, и рынков офисных, торговых и складских помещений как секторов, получивших значительное развитие в последние годы.



1. Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам оценки не позволяет упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости.

Наиболее распространенная сегодня классификация принципов оценки недвижимости основывается на следующей формуле: оценка недвижимости - это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка. Можно выделить три основных элемента сделки: субъект, объект, рыночная среда, а, следовательно, и три группы рынков. Это:

принципы, основанные на представлениях пользователя;

принципы, связанные с субъектами недвижимости;

принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Как показано на Рис 1, эти принципы взаимосвязаны. При анализе конкретной собственности одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако следует отметить, что они применимы далеко не к каждой оценочной задаче.

Принципы, связанные с субъектами недвижимости Остаточная продуктивность Вклад Возрастающие и уменьшающиеся доходы Сбалансированность Экономическая величина Экономическое разделение		Принципы, связанные с рыночной средой зависимость соответствие предложение и спрос конкуренция изменение

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность замещение ожидание

Рис 1 Принципы оценки недвижимости

Принципы, основанные на представлениях пользователя это:

принцип полезности;

принцип замещения;

принцип ожидания.

1) Принцип полезности.

Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность - способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время (не вообще, а именно в данных условиях).

2) Принцип замещения.

Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три основных метода оценки недвижимости: метод сравнительного анализа продаж, затратный метод, доходный подход.

С точки зрения метода сравнительного анализа продаж применение этого принципа означает: при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения затратного метода принцип замещения означает: никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта(с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения доходного подхода принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего доходность, равную доходности данного объекта.

Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения.

3) Принцип ожидания.

С позиции общей экономической идеи рациональных ожиданий ценность любого объекта в глазах его приобретателя определяется теми выгодами, которые ему может принести обладание этим объектом. Соответственно этому стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Таким образом, стоимость недвижимости есть функция от будущих денежных потоков от нее, приведенных к их настоящей стоимости.

Принципы, связанные с объектом недвижимости прежде всего связаны землей, на которой расположен объект. Это:

принцип остаточной продуктивности земли;

принцип предельной продуктивности (принцип вклада);

принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;

принцип сбалансированности;

принцип экономического размера;

принцип экономического разделения.

1) Принцип остаточной продуктивности земли.

В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли.

Соответственно этому стоимость созданного продукта за определенный период времени представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Рента (доля созданного продукта, приходящегося на землю), следовательно, равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расходами предпринимателя и доходом, приходящемся на капитал и труд, - с другой, за определенный период времени. (В свою очередь, величина ренты, соотнесенная с альтернативными вариантами вложения средств, использованных для приобретения земли, определяет цену земли.)

Практически принцип остаточной продуктивности земли может быть использован (и используется в так называемой «технике остатка») для определения приемлемой цены, которую можно заплатить за землю при определении целесообразности нового строительства:

если возможная величина цены реализации строящегося объекта (загородного дома) составляет $100 тыс., затраты на строительство - $70 тыс., необходимая норма прибыли 20%, то возможная сумма, которую будет согласен заплатить застройщик за землю, составит:

Цена земли = 100000 - 70000 - (70000 x 0,2) = 16000.

2) Принцип вклада.

Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Как можно заметить, теоретической основой принципа вклада (как и ряда следующих принципов оценки) является концепция предельной производительности, согласно которой максимальная эффективность достигается тогда, предельный доход становится равным предельным затратам, связанным с его получением. Соответственно этому дополнительные затраты имеют смысл до тех пор, пока они приносят доход, больший чем сами затраты.

Например, если к загородному дому из предыдущего примера добавить бассейн, то его стоимость возрастет на $10 тыс., но дополнительные затраты - на $45 тыс. Очевидно, что в этом случае создание бассейна нецелесообразно.

3) Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.

4) Принцип сбалансированности.

Для каждого типа землепользования существует оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

5) Принцип экономического размера.

По сути - это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер - это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями.

Например, при площади загородного дома в 100 м2 оптимальным размером земельного участка, обеспечивающего максимизацию стоимости объекта недвижимости, является для данного рынка участок площадью 1/10 га. Уменьшение размера участка, как и его увеличение, снижает стоимость объекта, так как не обеспечивает оптимального размера землепользования.

6) Принцип экономического разделения.

Как уже отмечалось, права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта.

Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости.

Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недвижимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная).

Принципы, связанные с рыночной средой это:

принцип зависимости;

принцип соответствия;

принцип спроса и предложения;

принцип конкуренции;

принцип измерения.

а) Принцип зависимости.

Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект. При этом в качестве факторов внешней среды выступают экономические, экологические, юридические и иные факторы.

Особое значение имеют экономические факторы - близость объекта к транспортным путям, торговым, культурным и другим объектам, связь с которыми определяет ценность объекта для его пользователя.

Зависимость ценности объекта для его пользователя от его близости к тем или иным объектам получает свое выражение в таком понятии, как «экономическое местоположение недвижимости».

В зависимости от типа недвижимости на экономическое местоположение объекта влияют разные факторы. Например, для жилой недвижимости это может быть близость к маршрутам общественного транспорта, объектам социальной инфраструктуры, для торговых предприятий - близость к пассажиропотокам и прочее.

Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, можно отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).

б) Принцип соответствия.

Характеристики объекта недвижимости - архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг - должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.

Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.

Например, применение высококачественных и дорогостоящих материалов для отделки жилых объектов элитной категории (например, мрамора для ванной комнаты) оправдано, но использование этого материала при строительстве объектов, рассчитанных на представителей среднего класса, не имеет смысла и даже экономически убыточно.

Именно этот тезис и лежит в основе уже упоминавшейся формулы:

цена = качеству = потребителю

Эта формула для каждого типа и каждой категории недвижимости должна быть наполнена своим конкретным содержанием. И от того, насколько точно оценщик или другой профессиональный участник рынка - брокер, девелопер - понимает эту связь, настолько он будет успешен в своей деятельности.

в) Принцип спроса и предложения.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

г) Принцип конкуренции.

Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня и это должно быть принято во внимание оценщиком.

д) Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости.

Итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ - такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющие:

физическая возможность;

юридическая правомочность;

финансовая осуществимость;

экономическая эффективность.

В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых земельных участков. Если участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа:

Определение наилучшего варианта землепользования.

Определение наилучшего варианта использования имеющегося на участке строения.

Процесс оценки.

Процесс оценки состоит из следующих этапов: постановка задачи оценки; составление плана оценки; сбор и проверка информации; составление программ расчета рыночной стоимости недвижимости; оценка объекта недвижимости; согласование стоимости; оформление отчета об оценки объекта недвижимости.

Постановка задачи оценки заключается в определении: цели оценки, искомого вида стоимости, идентификации объекта недвижимости и юридических прав на нее, даты оценки, валюты оценки, цен, в которых выполнена оценка.

Для сбора и проверки информации по оцениваемому объекту оценщик пользуется двумя видами информации: документально подтвержденная (арендные договора, коммунальные платежи, инвентарные карточки учета, документы подтверждающие права на объект недвижимости); полученная экспертным путем (сведения о норме предпринимательской прибыли, процент скидки на листинг продаж и др.).

Рис 2 Цели оценки



Составление плана оценки включает следующие составляющие: определение требований к объекту оценки, идентификация методологии оценки, оценка затрат времени и трудозатрат, представление предложения об условиях выполнения задания и стоимости оценочных услуг.

Сбор и проверка информации включает: обследование объекта недвижимости и составление акта осмотра, а в случае необходимости дефектных ведомостей; изучение района расположения, участка и прилегающих территорий, юридических и правовых документов, определяющих права на объект недвижимости; анализ проектно-сметной документации, а при отсутствие составление плана объекта и плана участка; сбор и анализ экономических показателей по объекту недвижимости (балансовой стоимости, арендных платежей, затрат на содержание объекта недвижимости и др.); поиск объектов-аналогов на рынке недвижимости.

Составление программ расчета рыночной стоимости недвижимости предусматривает создание пакета программ в системе электронных таблиц по расчету основных элементов стоимости недвижимости.

Оценка объекта недвижимости может проводиться стандартными методами или производными от них методами, с использованием их комбинаций и модификаций в соответствии со стандартами оценки недвижимости и наличием необходимой информации на рынке недвижимости Республики Беларусь.

К стандартным методам оценки относятся: затратный метод; метод сравнения продаж; метод капитализации дохода.

К производным методам относятся такие как: метод техники остатка, метод городов, метод инвестиционной группы, метод классификаций, метод валового мультипликатора, адаптированный метод капитализации и другие.

При выполнении оценки оценщик по заданию заказчика может обосновать альтернативное использование недвижимости, обеспечивающее максимально продуктивное ее использование. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающее максимально продуктивное использование недвижимости называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее н наиболее эффективное использование - это вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, юридически обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется для участка земли: как свободного с существующими улучшениями. При окончательном выборе вариант наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик должен руководствоваться следующими правилами:

Если стоимость недвижимости с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование недвижимости с улучшениями.

Если стоимость свободного участка превысит стоимость недвижимости с улучшениями, наилучшее и наиболее эффективное использование будет использование земли как свободной.

Согласование стоимости включает: отбор факторов и их увязку с принципами оценки; логические рассуждения и выводы, статистические и вероятностные показатели, окончательное заключение о стоимости.

Оформление отчета об оценки объекта недвижимости заключается в описании объекта оценки, обосновании результатов расчетов, изложении кратких выводов и составление сертификата оценки. В отчете должно содержаться сопроводительное письмо, сведения об оценщиках, ограничивающие условия и система допущений, нормативная и техническая литература, использованная для расчета. В отчете по оценке в виде приложения должны быть приведены исходные документы, представленные на оценку заказчиком.



Рис 3 Процесс оценки



Если отчет по одному и тому же объекту выполняется постоянно (один раз в полгода), то во всех последующих отчетах должны быть ссылки на документы в исходном отчете.

Отчет может составляться: в виде письма; по краткой форме; полный отчет.

Отчет в виде письма составляется в том случае, когда потребителю требуется лишь величина стоимости объекта недвижимости и договор не предусматривает подтверждающих документов и расчетов. (Определение стоимости с целью предполагаемой покупки).

Отчет по краткой стандартной форме - используется для типовых случаев оценки (оценка рыночной стоимости недвижимости для подтверждения платежеспособности физического или юридического лица при выезде за границу).

Полный отчет составляется в случае отчуждения (продажи) конкретному покупателю или внесения в уставные фонды юридических лиц в виде не денежных вкладов.

оценка недвижимость цена



Заключение

Республика Беларусь постепенно продвигается к цивилизованному рынку. Данный процесс связан с последовательным расширением всего спектра форм собственности, которая все чаще является объектом купли-продажи, становится все больше и собственников, которые характерны весьма широким диапазоном -- от частных лиц до государства. Каждому, кто владеет той или иной собственностью, необходимо знать ее рыночную стоимость, которая постоянно меняется в связи с трансформациями, происходящими на рынке под воздействием спроса и предложения.

Без точной рыночной оценки любой собственности невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики. Проблемы оценки принадлежащей им собственности постоянно волнуют не только отдельных граждан, но и юридических лиц (предприятия, организации и т.д.). Любые действия на рынке, связанные с изменением собственника, скажем, сделки на фондовом рынке, деловые акции в системе страхования, ипотечное кредитование, акционирование предприятий и т.д., обязательно начинаются с оценки объекта. В такой оценке оказываются кровно заинтересованными не только участники конкретной сделки, но и многие другие стороны. Так, в правильной оценке предприятия прямо и непосредственно заинтересованы государственные органы, инвесторы, кредиторы, страховые компании, акционеры, партнеры по бизнесу, менеджеры и т.д., и т.п.

Применительно к отдельному предприятию оценка его полной или частичной стоимости осуществляется в самых различных случаях, в частности:

-- при его продаже (целиком или по долям);

-- при оценке стоимости акций, других бумаг предприятия на фондовом рынке;

-- при определении кредитоспособности предприятия;

-- при осуществлении страхования его имущества;

-- при разработке и реализации стратегических и текущих планов развития предприятия;

-- для постоянного повышения качества, результативности работы менеджмента;

-- при расчете и уплате налогов;

-- при разработке и практической реализации инвестиционных проектов;

-- при учете воздействия на стоимость бизнеса инфляционных факторов и при многих других обстоятельствах, связанных с функционированием предприятия на рынке.

Оценка требуется не только применительно ко всему бизнесу, но и к отдельным его частям (машины, оборудование, недвижимость, нематериальные активы). Оценка собственности нужна нередко не только на какой-то конкретный момент, но и в динамике, что особенно важно при экономическом анализе.

Обычно, как известно, оценивается рыночная стоимость объекта. Однако во многих случаях используются и другие ее виды -- страховая, инвестиционная, налогооблагаемая, утилизационная.

На реальную оценку конкретного объекта собственности воздействуют очень многие факторы. Так, на рыночную его оценку влияет уровень спроса на него и соотношение спроса и предложения на аналоги, уровень затрат на создание подобных объектов, степень риска-получения намеченных доходов и другие обстоятельства.



Список используемых источников

1. Белых Л.П. Основы финансового рынка. - М.: ЮНИТИ, 1999.

2. Голубев В. Как оценить ликвидационную стоимость. Рынок ценных бумаг. 1997. № 20.

3. Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. - М.: РОО, 1996.

4. Нейман Е.И. и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. - М.: Дело, 1998.

5. Тарасович Е.И. Оценка недвижимости. - С.-П.: Санкт-Петербургский технический университет, 1997.

Размещено на Allbest.ru

...