Оценка недвижимости и ее проведение

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

НОУ ВПО

«Мурманская Академия Экономики и Управления»

Курсовая работа

По дисциплине: Техническое обслуживание зданий и сооружений

На тему: «Оценка недвижимости и ее проведение»

Студентки 5 курса

Каравка Яны Ивановны

Содержание

Введение

Глава 1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оценки недвижимости

Глава 2. Применение подходов к оценке

2.1 Оценка объекта затратным подходом

2.2 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

2.3 Доходный метод

Заключение

Приложение

Список литературы

недвижимость оценка стоимость

Введение

Рынок недвижимости и оценка недвижимости развивается стремительными темпами - строятся новые административные и жилые здания и сооружения, сдаются в аренду дома и квартиры, совершается множество операций на вторичном рынке жилья.

Оценка недвижимости, не перестает быть актуальной, даже в теперешний период спада кредитования на жилье, в связи с тем, что жилье является одним из самых распространенных активов населения.

Помимо этого оценка недвижимости, в процессе операций связанных с передачей недвижимости, является обязательной процедурой, установленной законом. Процесс оценки квартиры позволяет более точно определить реальную стоимость квартиры, подтверждения права собственности, и права сдачи в аренду. На оценку влияют многие факторы, такие как: общая жилая площадь, косметическое состояние квартиры, удаленность от производства, планировка, и расположенность инфраструктуры. Акты оценки, по окончанию всех необходимых процедур, передаются заказчику, и могут использоваться в суде при определении рыночной стоимости квартиры, так как имеется статус официального документа. Процедура оценки квартиры производится в случае купли-продажи квартиры, при страховании или сдачи в аренду, в случае раздела общего имущества семейной пары в случае развода.

Также в том случае если квартира является предметом залога, необходимо будет производить оценку жилья. В процедуру оценки жилья включены мероприятия по сбору данных, в том числе и фотоматериалы, удаленность от путей сообщения. На оценку влияют и состояния цен на рынке недвижимости на момент проведения экспертной оценки. Документы, которые необходимы при процедуре оценивания: документы, подтверждающие право на жилье, паспорт БТИ, паспорт и код идентификации продавца. В том случае если в квартире были проведены работы по перепланировке, то необходимо предоставить документы, разрешающие перепланировку квартиры. В случае, если оценка производиться для каких то определенных целей, то по факту уточняется методика оценки жилого пространства.

1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оценки недвижимости

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости имущества в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Ограничения для варианта ННЭИ:

- максимальная продуктивность;

- финансовая обоснованность;

- физическая осуществимость;

- соответствие законодательству.

Процесс определения стоимости объекта оценки, как правило, включает в себя следующие этапы:

Этап 1. Постановка задачи, на котором:

- идентифицируется и подробно описывается объект оценки;

- устанавливается цель (цели) оценки;

- устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащий определению;

- устанавливается эффективная дата оценки (дата проведения оценки).

Этап 2. Составление плана работ и заключение договора на оценку, на котором определяются:

- график работ по оценке (составляется Оценщиком и согласуется с Заказчиком);

- источники и способы сбора информации, необходимой для проведения оценки;

- затраты на сбор и обработку информации;

- оценочная методология (стандарты), соответствующая цели оценки и задачам Заказчика;

- окончательная величина вознаграждения Оценщика;

- подписывается договор на оценку между Заказчиком и Оценщиком.

Этап 3. Сбор и обработка данных:

На этом этапе Оценщик собирает данные касательно объекта оценки (включая личный осмотр и фотографирование объекта), его месторасположении, окружении, а так же данные по рынку аналогичных оцениваемому объекту. Особое внимание уделяется проверке полноты и достоверности собранной информации.

Этап 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки:

- Традиционно оценка стоимости проводится не для варианта его текущего использования, а для такого способа, который обеспечивал бы собственнику максимальный экономический эффект от использования объекта оценки.

- Если наилучший и наиболее эффективный вариант использования не совпадает с текущим, то дальнейшая оценка производится исходя из предпосылки, что объект оценки используется по наилучшему и наиболее эффективному варианту.

Этап 5. Применение стандартных подходов оценки:

К этим подходам относятся сравнительный, затратный, и доходный подходы, вкратце рассмотренные выше.

Этап 6. Согласование полученных результатов, на котором проводится:

- итоговая проверка данных, на которых основывалась оценка;

- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

- проверка правильности всех математических расчетов;

- синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием стандартных подходов к оценке, в единое заключение об оценочной стоимости объекта.

Этап 7. Составление отчета об оценке:

Отчет об оценке составляется в соответствии с требованиями, изложенными в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в обязательном порядке включает следующую информацию:

- дату, цели и задачи проведения оценки;

- указание на используемые стандарты оценки, имеющиеся лицензии на право осуществления оценочной деятельности;

- методику определения стоимости объекта;

- принятые при проведении оценки допущения - пределы применения полученного результата;

- юридический адрес Оценщика;

- сведения о профессиональной подготовке ответственных исполнителей.

Отчет об оценке подписывается оценщиком - ответственным исполнителем (специалистами), а также руководителем с приложением печати Оценщика.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

- юридически допустимо;

- физически возможно;

- финансово оправдано;

Наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки). Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству. Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование" подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Объект расположен в районе средней отдаленности, но рядом с его расположением проходят крупные транспортные магистрали. Подъезд транспортом осуществляется по одной из крупнейших улиц города.

Инфраструктура района развитая. Рядом располагаются: жилые дома, детский сад, школа, продуктовые магазины. В самом доме находятся только жилые квартиры.

2. Применение подходов к оценке

2.1 Оценка объекта затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. Затратный подход применяют также при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.

Однако стоит помнить, что при применении затратного метода полученная на его основе стоимость является базисом рыночной стоимости доходоприносящей недвижимости и может в значительной мере отличаться от последней.

Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство, а стоимость гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Согласно стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:

- рыночную стоимость земельного участка

- восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения

- величину накопленного совокупного износа объекта

- рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Рыночная стоимость объекта оценки (земельного участка) определяется в соответствии с ФЗ ''Об оценочной деятельности в РФ'', где под рыночной стоимостью объекта оценки понимается ''наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства''.

В современном обществе оценка земель используется в следующих целях:

- для целей налогообложения недвижимости;

- для установления ставок земельного налога;

- для установления величины арендной платы;

- для информационной поддержки рынка земли, ипотеки, рынка ценных земельных бумаг;

- для оценки эффективности существующего функционального использования территории;

- для расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города в планировании модели городского развития;

- для осуществления прав и обязанностей заинтересованных лиц о стоимости городских земель в отношении, подлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, можно назвать экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические.

Стоимость земельных участков формируется под воздействием спроса и предложения, наиболее эффективного использования, остаточной продуктивности и принципов изменения и ожидания. Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости земельного участка и находится под влиянием прав, относящихся к данному земельному участку. К сожалению, в силу огромной трудоемкости и часто относительно низкой стоимости предлагаемых контрактов при оценке действующего предприятия этот метод не применяется большинством оценочных компаний.

Игнорирование затратного подхода приводит к искажению стоимости, ведь он дает прямое представление о потенциале производственных мощностей оцениваемого предприятия и меньше других методов подвержен субъективизму.

Итак, затратный подход включает несколько этапов:

Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором - сходятся здания, сооружения.

Второй этап. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость смещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Затратный подход -- подход к оценке, определяющий текущую стоимость оборудования путем расчета восстановительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа: физического, функционального, экономического:

Соб.т = ВС-О,

Соб.т -- текущая стоимость оборудования (на дату оценки);

ВС -- восстановительная стоимость, рассчитываемая на базе стоимости воспроизводства (Св) или стоимости замещения (С3);

О -- обесценение, вызванное выявленными элементами накопительного износа: физическим, функциональным, экономическим.

Восстановительная стоимость вычисляется в текущих ценах оцениваемого оборудования как Нового, без учета износа и соотносится к дате оценки. Перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета восстановительной стоимости на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа), являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.

Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов.

Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Оценку недвижимости затратным подходом проводят по формулам 1-4.

С з.п = С3+Сн.с.-Ин,

С з.п. = 45000+4800000+239895 = 5084895 руб.

где С3.п - стоимость недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб.;

С3 - стоимость земли, тыс. руб.;

Снс - стоимость нового строительства, улучшений; Ин - накопленный строением износ, тыс. руб.

С3 = П3 * Цз,

Сз = 150*300 = 45000 руб.

где П3 - площадь земельного участка, м²;

Цз - цена земли, тыс. руб./м²

Снс = ПИ + КИ + ПП,

Снс. = (8000*20%) + 8000 = 9600

где ПИ - прямые издержки; КИ - косвенные издержки; ПП -прибыль предпринимателя.

Ин = 1- (1-Иф)(1- Ифункц)(1- Ивн),

Ин = 1(1-54,31)*(1-10)*(1-0) = 479,79

где Иф - физический износ нежилого помещения, доли;

Ифункц - функциональный износ нежилого помещения в долях;

Ивн - внешний износ нежилого помещения в долях.

При проведении расчетов затратным подходом необходимо учесть следующее:

1. Цена земли принимается равной 300 руб. / м²

2. П3 - площадь земельного участка, м². П3 рассчитывается по формуле

Пз = П н.п../N эт*1.5

Пз = 500/5 *1,5= 150

где Пн.п - площадь объекта, м²;

N эт - количество этажей (из анализа ННЭИ);

1,5 - коэффициент плотности застройки.

3. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 20 %, прямые и косвенные издержки на возведение аналогов составляют 8000 руб. / м².

4. Величина функционального износа - 10 %, внешнего -0. Расчет представлен в табл. 1.

Результаты расчетов затратным подходом запишем в табл. 2. [Приложение 2]

2.2 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Рыночный подход (сравнительный) - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Рыночный подход состоит в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними - своеобразная проверка на "здравый смысл" результатов применения других подходов. Базируется на методах, основанных на анализе текущих затрат на воспроизводство собственности, за вычетом аккумулированного накопленного износа по объекту. Ограничением данной группы методов является то, что полученные результаты не отражают действия сил спроса и предложения на рынке недвижимости.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

- В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

- В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

- Статически обоснован.

- Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

- Достаточно просто в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов или услуг аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6 месяцев. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу), которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения стоимости объектов аналогов к оцениваемому объекту.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.

Таблица. Данные о продажах аналогов объекта оценки

Аналоги	Местоположение	Площадь, м5	Материал стен	Состояние помещения
А1	с/о	Пнп+ 10	к	хор
А2	с/о	Пн.п	к	ср
A3	о	пн.п +зо	п	хор

На основе сравнительного анализа аналогов объекта оценки, рассчитаем скорректированные цены, т.е. три варианта стоимости объекта оценки. Поправки вносим от объекта сравнения к объекту оценки. [Приложение 4]

В результате анализа рынка выявлено:

1) нежилые помещения, расположенные в отдаленном районе, в среднем на 15 % дешевле, чем расположенные в районе средней отдаленности;

2) помещения в среднем состоянии на 10 % дешевле, чем находящиеся в хорошем состоянии;

3) кирпичные нежилые помещения в среднем на 5 % дороже, чем панельные.

В процессе согласования скорректированных цен для каждой из них необходимо выбрать весовой коэффициент. Основной критерий выбора весового коэффициента - степень похожести анализируемого аналога на оцениваемый объект. Коэффициенты выбираются на основе логического анализа, возможно также применение метода расстановки приоритетов, метода иерархий (Т. Саати) и др. При согласовании скорректированных цен очень похожих продаж допускается расчет среднеарифметического этих цен.

2.3 Доходный метод

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

Используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода на протяжении всего срока службы. Подход предполагает, что покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем значительного дохода. Доходный подход наиболее удобен для тех видов имущества, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется по формуле:

СД..П = ЧОД/СК,

где Сд..п - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.;

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за один год, тыс. руб.;

СК - ставка капитализации. [Приложение 5]

Доходный подход наиболее важен для инвесторов, так как позволяет учитывать ожидаемый доход.

Заключение

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Поэлементный метод (или метод разбивки по компонентам) предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Сметный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке. При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости.

Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора относится к рыночным способам оценки арендуемого объекта недвижимости, приносящего доход.

Этот способ расчета осуществляется в следующей последовательности:

1) определяется годовая арендная ставка для данного объекта;

2) рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор (GRM) исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости;

3) умножается годовая арендная ставка для оцениваемого объекта на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Основа доходного метода - представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

Метод дисконтирования будущих доходов предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Список используемых источников

1. курс лекций Бейлезона Ю.В. "Основы оценки недвижимости".

2. Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право, 2006- №12

3. Алексеев В.О Понятии недвижимого имущества Закон и право, 2008 №12

4. Аленичева Е.В. Методы оценки объектов недвижимости: метод. указ. Сост. Е.В. Аленичева. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2005. - 32 с.

5. Оценочная деятельность в России: участники рынка, основные проблемы, тенденции развития/Инвестиции России. -2010-№ 3

6. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. - Москва: ИКЦ «МарТ», Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2009. - 523 с.

7. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. - М.: ГУ ВШЭ, 2008. - 360 с.

8. Швандара В.А. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. - 328 с.

9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПб.: Гуманистика, 2003.

10. Григорьев В.В., Островская И. М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2003 г.

11. Козырев А.Н. Оценка интеллектуальной собственности, 2002г.

12. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие. Под ред. Абдулаева Н.А. М.: Изд-во «ЭКМОС», 2002 г.

Приложение 1

Таблица 1. Расчет физического износа нежилого помещения

Конструктивные элементы здания	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Взвешенное значение физического износа, %
Фундаменты	10	25	2,5
Стены и перегородки	21	25	5,25
Покрытия, перекрытия	24	25	6
Полы	9	2* 25=50	4,5
Кровля	4	1,7* 25=42,5	1,7
Проемы	8	2* 25 =50	4
Отделка внутренняя	4	2* 25=50	2
Разные работы	2	25	0,5
Санитарно-технические устройства	12	2* 25 = 50	6
Электроосвещение	6	1,5*25=50	3
Итого	100	-	35,45
Конструктивные элементы здания	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Взвешенное значение физического износа, %
Коэффициент перехода от физического износа к его стоимостному значению	1,25
Итого физический износ здания, %	44,31 (44,31 = 35,45*1,25)

Приложение 2

Таблица 2. Определение стоимости объекта затратным подходом

Показатели	Значение
1. Площадь земельного участка, м	150
2. Рыночная стоимость земельного участка (права аренды земельного участка), руб. / кв.м.	300
3. Итого стоимость земельного участка (или прав аренды), руб.	45000
4. Площадь здания, м2	500
5. Стоимость возведения 1 м2, руб.	9600
6. Итого стоимость строительства объекта оценки, руб.	4800000
7. Физический износ объекта оценки, %	44,31
8. Функциональный износ объекта оценки, %	10
9. Внешний износ объекта оценки, %	0
10. Итого накопленный износ, %	54,31
11. Итого накопленный износ, руб.	239895
12. Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, руб.	5084895
Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, тыс. руб.	5084895

Приложение 3

Таблица 3. Расчет скорректированных цен нежилых помещений

Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. руб.	--	4700000	4200000	4050000
Площадь, м2	500	510	500	530
Цена продажи 1 м2 тыс. руб.	--	9216	8400	7642
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	-	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, тыс. руб/ м2	--	9216	8400	7642
Местоположение	с/о	с/о	с/о	о
Корректировка	-	1,0	1,0	0,85
Скорректированная цена, тыс. руб / м2	-	9216	8400	6495,70
Материал стен	к	к	к	п
Корректировка	-	1,0	1,0	0,95
Скорректированная цена, тыс. руб/ м2		9216	8400	6877,80
Состояние помещения	Ср.	Хор.	Ср.	Хор.
Корректировка	--	1,10	1,0	1,10
Скорректированная цена, тыс. руб/ м2	_	10137,6	8400	7642
Весовой коэффициент	--	1,03	1,0	0,98
Взвешенное значение, тыс. руб/ м2	-	9493	8400	7489
Стоимость 1 м, тыс. руб.	8461 руб.
Стоимость объекта оценки, тыс. руб.	500*8461 = 4230500 руб.

Приложение 4

Таблица 4. Расчет стоимости нежилого помещения доходным подходом.

№	Показатели	Ед. изм.	Количество
1	Ставка аренды за месяц	руб/м2	200
2	Площадь оцениваемого помещения	mz	500
3	ПВД за год	тыс. руб.	1200000
4	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс. руб.	36000
5	ДВД за год	тыс. руб.	1164000
6	Расходы арендодателя, всего: в том числе: - по управлению	руб.	116400
	- на страхование - налог на имущество - резервы -прочие	руб. руб. руб. руб.	1164 23820 21534 232800
7	ЧОД	руб.	768282
8	Ставка капитализации	%	20
9	Стоимость объекта оценки	руб.	3841410

Размещено на Allbest.ru

...