Лизинг коммерческой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

на тему: «Лизинг коммерческой недвижимости»

Введение

Высокий рост национальной экономики сопровождается бурным строительством отелей, торговых комплексов, офисных центров. Но приобрести их в собственность, что является залогом успешного развития бизнеса, редко под силу даже крупным компаниям, не говоря уже о средних и малых предприятиях. Деньги у них всегда находятся в обороте, их отвлечение чревато замедлением темпов развития и отставанием от конкурентов. Очевидно, что в этом случае на помощь в покупке помещения должны прийти банки со своими финансовыми продуктами. Но этого не происходит.

Кредитование приобретения коммерческой недвижимости развито крайне слабо. В подавляющем большинстве случаев (более 90%) оно представлено ломбардными схемами, когда недвижимость выступает в качестве залога. Случаи кредитования покупаемой недвижимости невелики. Влияет на это комплекс факторов.

Во-первых, на рынке нет «длинных» денег, которые бы позволяли кредитовать приобретение недвижимости на длительный срок. Эту проблему в отличие от ипотеки жилья государство не считает социально острой. Поэтому оно не видит необходимости в создании на этом рынке крупной структуры, которая выкупала бы кредиты у частных банков и создавала вторичный рынок закладных, как это делает АИЖК. Для иностранных же банков, обладающих «длинными» деньгами, отечественный рынок коммерческой недвижимости недостаточно прозрачен. Таким образом, рефинансировать кредиты на покупку недвижимости пока особо некому.

Во-вторых, спрос на нежилые помещения столь высок, что продавцам нет особой нужды работать по кредитным схемам. Им несложно найти клиентов, готовых сразу оплатить покупку.

В-третьих, не урегулирован земельный вопрос, что не добавляет рынку устойчивости.

Высокие кредитные ставки, отсутствие рефинансирования, непрозрачность сделок, недостаток предложения среди объектов - таковы характеристики нынешнего состояния кредитования коммерческой недвижимости.

Однако время не стоит на месте. Появляются новые финансовые инструменты, которые приходят на помощь бизнесу. Одним из них является лизинг, завоевывающий все больше рынков. Теперь наступает очередь и недвижимости. Лизинг является прогрессивной формой приобретения нежилого помещения. Он предусматривает передачу его в долгосрочную аренду и пользование с последующим оформлением в собственность, которое происходит после окончания всех выплат. Лизингополучатель использует недвижимость с момента регистрации договора лизинга.

инвестиция высоколиквидный актив недвижимость лизинг

1. Лизинг коммерческой недвижимости

Лизинг на сегодняшний день справедливо считается одним из самых малораспространенных, но вместе с тем и одним из самых перспективных способов рефинансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости.

Лизинг - это рациональный, действенный и актуальный механизм пополнения как основных, так и оборотных средств. Недвижимость - это высоколиквидный актив и надежный объект для инвестиций, рыночная стоимость которого с течением времени, как правило, только растет.

Относительно недвижимости и ее пользователей лизинг отличается высокой универсальностью применения. Иными словами практически все могут использовать лизинг равно как для покупки новой недвижимости в рассрочку, так и для получения денежных средств под объекты, уже находящиеся в собственности.

Объектом лизинга коммерческой недвижимости может быть любое недвижимое имущество, в том числе:

1. офисы

2. торговые площади

3. многофункциональные центры

4. склады и логистические парки

5. многоярусные гаражные и парковочные комплексы

6. технологические станции (газораспределительные, нефтеперекачивающие, компрессорные, насосные и т. п.)

7. сети АЗС

8. здания электростанций и электроэнергетики

9. производственные площади различного назначения

10. отели

11. спортивно-развлекательные центры

12. выставочные площади

13. здания смешанного назначения (автосалоны + автосервисы, офис +склад + производство и т. д.)

Все, что имеет коммерческое назначение и называется «коммерческая недвижимость».

Лизинг коммерческой недвижимости предполагает, прежде всего, приобретение лизинговой компанией коммерческой недвижимости в собственность, а по окончанию срока лизинга, передачу коммерческой недвижимости лизингополучателю, то есть фактически повторный переход права собственности на коммерческую недвижимость.

Необходимо пояснить, что представляет собой лизинг как финансовый инструмент, какова общая схема лизинговой сделки, механизм ее проведения.

Схема любой лизинговой сделки представляет собой взаимодействие трех сторон: лизингодателя, лизингополучателя, продавца. Лизинговая компания покупает предмет лизинга у продавца, берет себе на баланс, затем передает его лизингополучателю по договору финансовой аренды. По окончании договора лизинга лизингодатель передает предмет лизинга лизингополучателю в собственность. В дополнение могут заключаться другие договоры: страхования, поручительства, залога.

По своей сути лизинговая сделка по приобретению недвижимости не отличается от передачи в финансовую аренду транспорта или оборудования. Клиент выплачивает лизинговые платежи, а по окончании срока лизинга получает в собственность здание, уже полностью амортизированное либо по минимальной остаточной стоимости. Это уменьшает величину налога на недвижимость по приобретаемому объекту. При этом лизингополучатель не является прямым плательщиком налога на имущество (балансодержателем чаще всего выступает лизингодатель), а выплачивает его в составе лизинговых платежей. Причем все эти платежи лизингополучатель относит на себестоимость продукции (работ, услуг), чем достигается экономия по налогу на прибыль.

Базовые условия лизинга коммерческой недвижимости выглядят следующим образом: авансовый платеж может составлять от 5% до 20% от стоимости здания, срок лизинга - от трех до семи лет. Сооружение страхуется на весь срок лизинга в обязательном порядке. Лизинговые платежи выплачиваются лизингополучателем по заранее оговоренному графику, который может быть, по выбору клиента, аннуитетным, регрессивным, ускоренным.

Механизм проведения сделок по лизингу недвижимости имеет некоторые особенности, поэтому есть смысл рассмотреть его подробнее. На начальном этапе сотрудничества с лизинговой компанией клиент выбирает объект недвижимости и предоставляет комплект документов в лизинговую компанию согласно установленному перечню. Специалисты лизинговой компании проводят финансово-экономический и юридический анализ представленных документов и принимают решение о возможности предоставления лизинга и покупки объекта недвижимости.

Вопросы оценки проекта и его перспектив относятся к числу наиболее часто задаваемых. Традиционно оцениваются: лизингополучатель на способность покрывать лизинговые платежи, и объект недвижимости на ликвидность и/или способность формировать прибыль. Как правило, если эти условия соблюдены, сделка успешно реализуется. Препятствием могут стать разве, что тотальное нежелание клиента/продавца имущества работать за безналичный расчет. В таком случае необходимо помнить, что «серые» и «наличные» схемы обычно сводят на нет все реальные преимущества лизинга.

На этапе разработки и подписания договора лизинга недвижимого имущества клиент и лизинговая компания согласовывают все существенные условия договора лизинга. Именно на этом этапе клиент и лизинговая компания определяют порядок пользования недвижимым имуществом, согласовывают вопросы обеспечения электроэнергией и водоснабжением, а также телекоммуникациями, так как при смене собственника необходимо подписывать эти договоры заново.

На этапе разработки и подписания договора также устанавливается, какая из сторон будет осуществлять капитальный и текущий ремонт (если же в договоре это не будет оговорено, то будут применяться по аналогии нормы Гражданского кодекса об аренде, которые напрямую предусматривают возложение обязанности по текущему ремонту на лизингополучателя, а капитального - на лизинговую компанию).

Завершающим этапом является проведение государственной регистрации договоров. С недавнего времени совмещается государственная регистрация возникновения права собственности по договору купли-продажи и договора лизинга, то есть документы на оба вида регистрации подаются одновременно. При этом регистрирующие органы проводят одновременно экспертизу двух пакетов документов, что значительно сокращает сроки государственной регистрации.

В целях одновременной регистрации двух пакетов документов специалисты лизинговой компании особое внимание уделяют формулированию условий договоров купли-продажи и лизинга, включают в тексты обоих договоров коррелирующие между собой ссылки. После рассмотрения документов, регистрирующие органы проводят последовательную регистрацию возникновения права собственности по договору купли-продажи и договору лизинга.

Очень часто клиенты лизинговых компаний обеспокоены тем фактом, что право собственности на недвижимое имущество в течение срока лизинга находится у лизингодателя. Это вызывает опасения потерять дорогое имущество, если в деятельности лизингополучателя или лизингодателя возникнут какие-либо сложности. Однако действующее законодательство полностью обеспечивает права лизингополучателя в том случае, если сделка распадается или произойдет смена сторон.

Основными гарантами прав лизингополучателя являются:

1. ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

2. ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.к. переход права и договор лизинга - два взаимосвязанных документа, которые последовательно или одновременно регистрируются в Федеральной регистрационной службе.

В случае дефолта со стороны лизингодателя: «...к приобретателю прав лизингодателя в отношении предмета лизинга в результате удовлетворения взыскания в обязательном порядке переходят не только права, но и обязательства лизингодателя, определенные в договоре лизинга» (п.2, ст.23 ФЗ «О финансовой аренде»). Таким образом, права лизингополучателя в отношении имущества сохраняются даже в случае банкротства лизинговой компании, т.к. приобретатель прав обязан будет довести договор лизинга недвижимости до конца, соблюдя все его условия.

Существует масса тонкостей, которые необходимо учитывать при заключении лизинговых договоров по приобретению недвижимости. Проведение таких сделок часто сопряжено с некоторыми сложностями. Среди основных трудностей - неурегулированность многих вопросов в российском законодательстве.

На этапе заключения лизинговой сделки возникают затруднения, связанные с регламентом ее оформления, по причине того что этот процесс еще не проработан до конца в юридическом аспекте. Порядок регистрации договора лизинга и договора купли-продажи не прописан в законодательстве напрямую и не регламентируется законом о государственной регистрации сделок с недвижимостью. Сегодня эта проблема решается путем одновременной подачи в регистрирующие органы двух комплектов документов (договор лизинга и договор купли-продажи).

Еще одна особенность заключается в законодательном требовании о неразрывной связи зданий и сооружений с землей. Поскольку лизинг земли запрещен законом, исполнение данной сделки лизинга сопряжено с некоторыми сложностями с правовой точки зрения. Отношения между лизингополучателем и лизинговой компанией касательно земельного участка регулируются с помощью отдельного договора аренды с правом выкупа.

Как правило, не возникает проблем с приобретением в лизинг производственных, складских помещений, офисов, всех тех объектов, безусловное предназначение которых - использование в коммерческих целях. В этом отношении спорным является вопрос о возможности приобретения в лизинг объектов незавершенного строительства - так называемого недостроя. В настоящий момент на практике складывается ситуация, что такие объекты не подлежат передаче в лизинг - вследствие того, что они не могут быть использованы в предпринимательстве. Единственное юридически возможное целевое использование недостроенных объектов недвижимости - их достраивание, что на этапе строительства не попадает под определение коммерческой деятельности.

Похожая проблема возникает касательно лизинга жилой недвижимости. Изначально ее единственное целевое назначение - проживание граждан. Если при анализе обращения клиента выясняется, что жилую площадь коммерческая организация планирует приобрести в лизинг, к примеру для проживания сотрудников, то вопрос о предоставлении лизинга может быть решен положительно. Не исключено также и иное коммерческое использование жилой недвижимости, если оно не противоречит Жилищному кодексу.

Непременным условием лизинговых сделок с недвижимостью является юридический анализ всех предыдущих процедур перехода прав собственности на объект, структуры собственников объекта и правильность оформления и регистрации сделок. Проверка и подтверждение всех этих факторов само по себе является сложной процессом.

Несмотря на кажущуюся сложность лизинговой схемы, выгоды от ее использования несомненны.

Лизинг - это, прежде всего, прямой доступ к более дешевому финансированию на покупку недвижимости по сравнению с традиционными инструментами. При использовании лизинговой схемы компания приобретает дополнительную устойчивость и возможность долгосрочного планирования бизнеса. Компания получает не только большую стабильность, но и конкурентные преимущества на рынке, когда уверена в своем будущем, в том, что ее в любой момент не попросят освободить офис или торговое помещение.

Лизинговые платежи зачастую соизмеримы с арендной платой. Но, если она повышает благосостояние арендатора, то в случае с лизингом компания платит, по сути, за свою собственность.

Немаловажно, что, приобретая недвижимость по договору лизинга, компания получает совершенно законное право на уменьшение налоговых платежей. Она сокращает выплаты по налогу на прибыль за счет отнесения лизинговых платежей за имущество на себестоимость. Лизинг позволяет также на 2/3 уменьшить налог на имущество за счет сокращения нормативного срока пользования. Механизм ускоренной амортизации предмета лизинга (с коэффициентом ускорения не более 3) предусмотрен Налоговым кодексом РФ. Не стоит забывать и о праве на зачет НДС.

Стоит отметить, что лизингополучатель при получении разрешения от лизинговой компании может держать объект недвижимости на своем балансе, тем самым, увеличивая свои активы. Более того, никто не запрещает сдавать его в субаренду и получать доход от эксплуатации. Именно для этой цели многие и обращаются к лизингу. Возможность перепланировки и реконструкции объекта, разрешенная лизингом, позволяет лизингополучателю добиться максимизации арендных платежей и увеличить доходность бизнеса.

Неоспоримы преимущества лизинга и для банка. Права собственности на недвижимость оформляются на аффилированную с ним лизинговую компанию, которая становится посредником между банком и лизингополучателем. Примеры этому уже есть. Абсолют-банк работает с компанией «Абсолю-кредит», «Мастер-лизинг»; аффилирован с Мастер-банком, Локо-банк сотрудничает с Объединенной финансовой лизинговой компанией.

Почему же, при столь существенных преимуществах лизинга коммерческой недвижимости, он до сих пор не получил широкого распространения в России? Причин этому может быть несколько:

1. Низкая осведомленность. Большинство руководителей недостаточно осведомлены о возможности лизинга недвижимости. Тех, кто знает о таком способе приобретения недвижимости, зачастую не устраивает то, что на заключение лизинговой сделки уходит слишком много времени. А для кого-то основной причиной для отказа от лизинга стал неудачный опыт сотрудничества с тем или иным лизингодателем.

2. Черные схемы. Многим собственникам недвижимости, не выгодно сотрудничать с посредниками и юридически грамотно проводить сделку. Их больше интересуют схемы, позволяющие частично или полностью избежать оплаты налогов. Не менее выгодно для них и получение сверхприбыли благодаря искусственному завышению текущей рыночной стоимости объекта недвижимости, по сравнению с его балансовой стоимостью. Это становится непреодолимым препятствием для заключения сделки с лизинговой компанией.

3. Заниженные доходы. Еще достаточно много предприятий и компаний используют управленческую отчетность в работе, показывая лишь часть реальных доходов и активов компании. По всем известным причинам делается это в целях «оптимизации» налогообложения. Учитывая большую стоимость недвижимости, передаваемой в лизинг - лизинговые компании вынуждены отказывать таким клиентам.

4. Колебания курса. Ввиду постоянных колебаний курса валют возникают курсовые разницы, различные доплаты и конвертации - то есть, все то, что может значительно отразится на стоимости лизинговых услуг. Решить эту проблему можно лишь фиксированием стоимости недвижимости и лизинговых отношений в рублевом эквиваленте. Но в большинстве случаев продавцы недвижимости против фиксирования рублевой стоимости: ведь курс постоянно колеблется и на разнице можно неплохо заработать.

5. Стоимость местоположения. Более чем на 50% стоимость любого объекта недвижимости зависит от его месторасположения. Однако, поскольку приобретение земли (того самого «места») по закону весьма затруднительно, лизинговые компании не могут адекватно рассчитывать стоимость своих услуг. Для лизинговой компании значительно более актуальны такие критерии как ликвидность самого имущества, степень его юридической чистоты, отсутствие различных обременений и конструктивных недостатков.

6. Бремя обязательств. Хотя отечественный бизнес в последнее время стремится к стабильности, однако, риски пока что не позволяют компаниям планировать свою деятельность в долгосрочной перспективе. Поэтому большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения, предпочитая лизингу - аренду. Ведь договор лизинга - это не только обязательства по выплате лизинговых платежей, но и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. Разорвать отношения с лизинговой компанией значительно более затруднительно, чем договор аренды.

7. Долгосрочность процесса. Долгие сроки лизинга, связаны с высокой стоимостью недвижимости, а также с тем, что здания и сооружения относятся к последней амортизационной группе, где срок полезного использования имущества превышает 30 лет. По закону лизинговая компания имеет право сократить его до 10 лет, но не более. С этим связано сразу несколько проблем арендодателя: где найти такие «длинные» деньги и как застраховать их от возможных невыплат на протяжении всего срока лизинга.

8. Риски лизингополучателя. Риски лизингополучателя можно разделить на две группы - имущественные и финансовые. Имущественные риски связанны с регистрацией и дальнейшей перерегистрацией прав собственности. Для их минимизации необходимо удостовериться в том, что объект недвижимости юридически чист. От финансовых рисков лизингополучатель защищен только в том случае, если на его стороне находится солидная лизинговая компания, которая не будет вступать в сомнительную сделку.

9. Бюрократические проволочки. Недвижимость не может быть передана в финансовую аренду, до тех пор, пока право собственности на объект недвижимости не будет принадлежать лизингодателю и это право должно быть правильно оформлено и зарегистрировано в регистрационной палате, ведь недвижимость будет выступать залогом по сделке. Поэтому, не закрыв финансовые и имущественные риски, лизинговая компания не позволит досрочно использовать объект недвижимости. Если учесть все бюрократические нюансы оформления, то только этот этап занимает до 2-х месяцев.

Даже не смотря на наличие проблем и спорных ситуаций в области лизинга недвижимости сегодня можно ожидать определенных позитивных изменений. Бурный рост строительства в последнее время, охвативший все регионы, даст в будущем хорошую основу для рынка лизинга недвижимости.

Рынок лизинга коммерческой недвижимости - это рынок достаточно молодой для России. Однако если говорить о мире в целом, то рынок лизинга коммерческой недвижимости - это хорошо развитый рынок. Доля операций с коммерческой недвижимостью в портфеле европейских лизинговых компании на сегодняшний день колеблется от 30 до 50%. В нашей стране эта цифра меньше 1%, поэтому говорить о том, что рынок лизинга коммерческой недвижимости уже полностью сформировавшийся, зрелый рынок, пока, к сожалению, рано.

Тем не менее, потенциально рынок лизинга коммерческой недвижимости - это очень интересный и важный рынок. На сегодняшний день в нашей стране наблюдается настоящий бум лизинговых операций. Основной объем их приходится на различного рода транспорт и строительную технику, другой немаловажный сегмент составляет оборудование для промышленности. Третей подпоркой, которую, необходимо развивать с тем, чтобы сохранялось поступательное развитие динамики линзового рынка, должен стать лизинг недвижимости, причем недвижимости коммерческой.

Если говорить о России, то первые сделки с коммерческой недвижимостью появились с первыми лизинговыми операциями, однако, использовались такие схемы на тот момент крайне редко, хотя бы потому, что до начала 2000 года любая сделка с недвижимостью, в том числе и с коммерческой недвижимостью, требовала нотариального заверения, и цена этого заверения составляла 1,5% от стоимости сделки.

Первые же достоверные статистические данные по объемам лизинговых сделок с недвижимостью относятся к 2004 г. За прошедшие несколько лет сегмент продемонстрировал впечатляющие показатели роста, отраженные в следующей таблице:

Таблица: 1 - Показатели роста рынка лизинга коммерческой недвижимости

Мы можем выделить «золотую десятку» факторов, помогающих росту и развитию рынка лизинга коммерческой недвижимости:

1. Выравнивание экономической ситуации в стране;

2. Рост числа компаний, строящих долгосрочные бизнес-планы, подкрепленные стремлением вести прозрачную финансовую и налоговую политику;

3. Увеличение числа сделок купли-продажи недвижимости, проводимых за полную рыночную стоимость и по безналичному расчету;

4. Появление столь нужных лизинговым компаниям «длинных» кредитных продуктов в банках;

5. Возможность привлечения «длинных» средств с Запада;

6. Общий рост рынка коммерческой недвижимости и суммарных объемов инвестиций в него;

7. Неудовлетворенный спрос на приобретение коммерческой недвижимости в рассрочку;

8. Недостаточная обеспеченность потребителей банковскими продуктами - коммерческой ипотекой;

9. Рост потребности в коммерческих помещениях у малого и среднего бизнеса;

10. Развитие сетевого и отраслевого ритейла.

Отдельно стоит выделить растущее понимание сути и эффективности лизинга недвижимости среди представителей малого, среднего и крупного бизнеса, многие, из которых уже успешно применяют этот механизм, близкий по своей сути к знакомому и привычному для них лизингу автотранспорта и оборудования.

Внутри самого рынка происходят различные небезынтересные процессы. В чем-то они самобытны, в чем-то вполне очевидны и обыденны для стадии роста и развития, в которой рынок пребывает. Остановимся на некоторых из них.

Российский рынок лизинга коммерческой недвижимости остается пока одним из наиболее непубличных и информационно закрытых. Простой мониторинг новостных порталов даст максимум 3-4 официальных сообщения о заключенных компаниями сделках. Это не может не удивлять, особенно в отсутствии жесткой конкуренции за каждого клиента. Казалось бы, игрокам нужно как можно громче и шире рассказывать об успешных проектах, привлекая внимание новых клиентов, но лизингодатели в абсолютном большинстве своем хранят молчание. Рациональные объяснения этому найти сложно. Возможно, заинтересованные лица просто бояться сглазить и спугнуть удачу. А в качестве примера реальной и обнародованной сделки 2008 г. можно привести передачу в лизинг компанией «Центр-Капитал» развлекательного комплекса в Казани, площадью 3,8 тыс. кв.м. Стоимость 5-летнего договора составила 476 млн. руб.

Близких отношений между рынком лизинга коммерческой недвижимости, его игроками и государственными структурами практически не наблюдается, хотя отдельные подвижки есть. В Санкт-Петербурге Комитет по управлению государственным имуществом реализует программу конкурсов по продаже объектов недвижимости через лизинг конечным пользователям. А в столице в 2006 г. активно продвигался проект создания специального лизингового фонда офисных площадей, которые могли бы передаваться из городской собственности бизнесу на условиях лизинга. Однако, насколько известно, эта интересная идея до сих пор развития не получила.

Крупных, стабильных и при этом успешно действующих альянсов между участниками рынка на сегодняшний день не наблюдается, за исключением связок лизинговая компания - банк. Таких достаточно много. Более того пятерка лидеров российского рынка лизинга коммерческой недвижимости в 2007 была сформирована именно ими. С другой стороны, лизинговые компании укрепляют традиционные для лизинга связи с брокерами и страховщиками и постепенно нащупывают подходы к профессиональным игрокам рынка недвижимости - риэлторам, девелоперам, агентам, управляющим компаниям. Предполагается, что в альянсе с ними возможны будут качественные прорывы и решения. Практика ХМЛК «Открытие» тому свидетельство - совместно с девелоперами готовится к реализации ряд проектов на общую сумму свыше 100 млн. долларов.

Стоит также упомянуть о закрытой группе лизинговых сделок с участием кэптивных компаний, призванные решать задачи получения налоговых выгод от лизинга. Ввиду абсолютной непубличности таких компаний и таких сделок нельзя достоверно оценить их роль на рынке, однако, предполагается, что она довольна существенна.

Но, несмотря на все трудности, рынок лизинга коммерческой недвижимости продолжает свое развитие. Очевидны его существенные преимущества перед другими способами приобретения зданий и сооружений для коммерческих нужд. Есть все предпосылки для того, чтобы финансовая аренда стала для бизнеса эффективным и выгодным инструментом для получения возможности пользоваться помещением любых размеров без крупных единовременных затрат.

Размещено на Allbest.ru