Размещено на http://www.allbest.ru/

32

Основы управления недвижимостью

1. Жизненный цикл объекта недвижимости. Недвижимость как источник дохода, экономическое благо и товар

Жизненный цикл ОН.

Этапы жизненного цикла ОН:

1. Прединвестиционный или начальный этап проекта (формирование концепции, планирование и проектирование).

2. Этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования и т.д.).

3. Этап эксплуатации объекта.

4. Этап ликвидации или упадка.

Жизненный цикл объекта с момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода:

1. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

2. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);

3. Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта).

Рассмотрим характер кривой ОА₁А₂А₃А₄ отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта. Мы видим, что на 1 этапе кривая ОА₁ падает, что соответствует затратам инвестора на создание или обновление о.н. точка А₁ соответствует объему инвестиций. Она считается ключевой точкой, т.к. считается временем ввода объекта в эксплуатации. По отношению к точке А₁ выделяют след. фазы. Фаза t₁ - подготовка и возведение объекта, t₂ - освоение мощности до момента срока окупаемости, t₃ - начало получения прибыли, t₄ - начало морального и физ. износа объекта. Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла о.н., осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На 3 этапе жизненного цикла объекта А₂, А₁ наступает период последующей наработки на вложение инвестиций.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

· предмета потребления (бездоходного) - ресурса для личного или общественного использования, т.е.:

· жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;

· земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;

· реального актива - ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;

· финансового (инвестиционного) актива,

· капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);

· средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

Недвижимость-товар делится на:

1. Объект (здания, строения, помещения)

2. Услуги (возможность использования объекта для определенных целей)

К особенностям недвижимости как товара относят:

· неперемещаемость объекта в пространстве

· уникальность объектов

· долговечность объекта

· ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений

· сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;

· сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;

· низкая ликвидность.

К особенностям недвижимости как финансового актива относят:

· неоднородность актива усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;

· слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;

· относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

· неисчерпаемость земли и долговечность строений

· необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта

· необходимость в высокопрофессиональном управлении приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;

· низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки

Жизненный цикл рынка недвижимости. Принципы управления рынком недвижимости.

Рис.2. Жизненный цикл рынка недвижимости.

Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений начинает увеличиваться. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок -- рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.

Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл -- цикл поглощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться прединвестиционный исследования по созданию новых объектов недвижимости.

Цикл нового строительства. Циклу нового строительства соответствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот перш повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Цикл насыщения рынка. Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек (готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности -- это стадия цикла поглощения или периода нового строительства.

Для оценки эффективности функционирования рынка недвижимости необходимо более детально рассмотреть жизненный цикл объекта и установить основные критические точки во времени, сочетания которых будут влиять на длительность цикла и динамику изменения затрат, результатов.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт.

В основе общей модели управления рынком недвижимости, где главный хозяйствующий субъект-застройщик, лежат следующие принципы:

1) производственно-экономический - главный принцип любой компании, чья экономическая деятельность направлена на получение прибыли. Прибыль при этом возникает, как разница между доходами и расходами. Максимизация прибыли достигается и с помощью минимизации издержек.

2)принцип удовлетворения потребностей - главный принцип компаний, чья экономическая деятельность направлена на удовлетворение своих потребностей. В основном, это компании, находящиеся в подчинении муниципалитета или региональных властей. Они не стремятся к максимизации прибыли. Для них существует принцип соразмерности дохода. Другие же общественные и муниципальные компании(коммунальные транспортные компании, ЖЭКи и т.д.) работают при ценах возмещающих только издержки и не только не получают прибыли, а дополнительно датируются из бюджета. Это называется принцип возмещения издержек.

2. Особенности рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

На сегодняшний день сложилась следующая ситуация. Рынок недвижимости ненасыщен и будет оставаться таковым еще 30-50 лет. Это означает, что объекты недвижимости, предлагаемые на рынке, имеют спрос. Для сравнения: в США на человека приходится 142 м2, в России - толь18м2 построенных площадей. Видно, что разница очень велика, поэтому в России даже в условиях кризиса имеется спрос на объекты недвижимости.

Вторым важным моментом рынка недвижимости России является невыполнение своих договорных обязательств строительными фирмами. Добрая половина компаний сегодня обманывает своих дольщиков, которые так и не могут въехать в свои квартиры. Плюс многие фирмы на фоне этого разоряются.

Нужно также отметить, что большое влияние на развитие рынка недвижимости имеют местные органы власти. Поэтому в разных регионах страны имеются различия в состоянии рынка недвижимости.

3. Основные положения концепции сервейинга. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга. Экономика и управление недвижимостью в функциональной структуре сервейинга

Основные положения концепции сервейинга

Сервейинг - это концепция системного аналаза.

Под системой понимают упорядоченную совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, образующих определенное единство.

ОН и их совокупность представляют собой сложную испытывающую влияние внешних и внутренних факторов в течении жизненного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу недвижимости Концепция такого подхода в западной практике называется сервейинг.

Serveyer - обследование, межевание, экспертирование, т.е. сервейинг - представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимости. Он включает в себя следующие виды планирования (генеральное, стратегическое, оперативное, тактическое) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведениями комплекса технических и экономических экспертиз ОН обеспечивающие макс. экон. эффект.

Сервейинер должен уметь выполнять: выполнять функцию по сбору, представлению и обработке информации об ОН , по подготовке и внедрению проектов, по застройке, реконструкции, модернизации зданий и сооружений, строительные инспекции, участвовать в продаже и аренде коммерческой недвижимости, Таким образом деятельность Сервейинеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости и обеспечивает взаимосвязь решения всех практических вопросов.

Экономика и управление недвижимостью в функциональной структуре сервейинга.

Важнейшими целями экономики недвижимости в системе с-га

1) стоимостная или денежная цель, т.е. ожидание в будущем положительных финансовых результатов, выраженных в виде прибыли, ценности капитала, повышения доходности, увеличения денежных поступлений, увеличение оборотных средств и т.д.

2)потребительские цели в системе сервейинга, т.е. достижение определенных материальных целей посредством реализации определенных производственных задач. Производственные задачи- это офисные здания, и производственного назначения.

3)социальные цели - это социальные обязанности субъекта предпринимательской деятельности перед обществом, т.е. разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, сюда входят задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные, используются местные строительные материалы и конструкции, создание рабочих мест, оплата налогов, постройка детсадов и т.д.

Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребителей.

Управление недвижимостью в функциональной структуре сервейинга.

Управление недвижимостью является постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может быть представлен как процесс планирования со следующими последовательными этапами:

1. анализ и постановка задачи

2. поиск альтернативных решения

3. оценка экспертиза и принятие решения

Управление недвижимостью в узком смысле может быть представлено как реализация проекта включающие этапы:

1. проведение в жизнь выработанной альтернативы

2. становление и контроль

3. процесс эксплуатации с этапами функционирования

4. развитие ОН

Планирование в теории сервейинга занимает центральное место. Оно представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решения , в котором имеют место различные виды управленческой деятельности. Реализация в системе сервейинга есть часть процессов планирования, состоящая из этапов разработки отдельного плана, самой реализации и контроля, включая комплекс мероприятий по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей.

4. Классическая школа управления, Неоклассическая школа управления, Теория системного подхода

Классическая школа управления.

Родоначальником традиционной теории является немецкий ученый Макс Вёбер, который в работе «Протестантская этика и дух капитализма», (1904) и др., считал, что для индустриального общества присуща новая форма организации, называемая теорией бюрократии, авторитета и власти.

Бюрократии характерны определённые черты:

- централизованное управление

- высокая степень разделения труда

- рациональная организация работы

- инструкции, нормы, правила, регулирующие каждый организационный процесс.

Цели школы:

1. Функциональный принцип управления- отражает процесс распределения труда. Группы подчиняются не только одному начальнику.(рис)

2. Скалярный (линейный)- связан с ростом организации по вертикали. У одного подчиненного 1 начальник.(рис).

3. Линейно-штабной принцип - определяет основный направления между производственными и вспомогательными функциями.(рис одному штабу а<->начальник 1, начальные отделы<-> штабу б).

4. Матричный принцип управления - устанавливается определенное кол-во служащих, под началом 1 руководителя(на одного начальника 4-6 подчиненных, это влечет низкую норму управляемости.)наиболее встречаемая структура.(рис).

5. Плоская структура (самая простая) предусматривает всю работы под началом 1 начальника.(рис+ руководитель целевой программы(с)).

Неоклассическая школа управления.

В трудах неоклассической школы особый акцент был сделан на изучении поведения индивидуума. Неоклассическая школа развила классические понятия о научном управлении труда, связала организацию производства и экономические методы управления, разделила процесс решения любой задачи на пять этапов: постановка задачи --> разработка математической модели системы --> решение задачи на основе применения модели --> апробация решения в модели --> исполнение найденного решения.

Принципы на которых основывалась неоклассическая теория:

1.Разделяемые между работниками этнические ценности.

2. политика полной занятости .

3.повышение разнообразия работы.

4.личное стимулирование.

5.участие в принятии решений .

6.контроль вместо явного контроля.

Сторонники неоклассической школы пытались найти отличительные пути применения общих классических принципов иерархии в управлении организацией, но так как в бихевиористской науке отсутствовал соответствующий подход к современным социально-экономическим изменениям, возникла необходимость в становлении принципиально новой организационной теории -- теории системного подхода.

Теория системного подхода.

Основой теории системного подхода являются инновационные подходы и международное разделение труда. Современный подход интегрирует и расширяет классическую и неоклассическую школы, рассматривая организацию как субъект предпринимательской деятельности, в качестве «единого функционирующего организма» на всем этапе ее жизненного цикла.

Рассматривая организацию как систему, которая должна быть устойчивой, с гибкой организационной структурой, ориентированной на стимулирование индивидуальности и творческого потенциала руководящих кадров и сотрудников, можно выделить основные принципы современной теории управления:

1.изменения, внесенные в какие-либо составляющие элементы системы, влекут за собой изменения в других компонентах.

2.любая система после возможных изменений, вызванные внутренними или внешними факторами, стремится найти новую точку равновесия.

3.системам присуща определенная иерархия, которая обладает как формальными, так и неформальными властными структурами со сложными взаимодействиями.

Принципы:

1.сильная вера в индивидуализм.

2.единый статус всех работников.

3.не существует изолированной системы поведения, любое действие вызывает цепь поведенческих реакций.

4.приглашение на работу специалистов наивысочайшего класса.

5.продолжительное обучение работников, особенно высших управляющих.

6.делегирование макс. возможной ответственности на самые низкие уровни управления.

7.некоторые ограничения деятельности линейных управляющих.

8.поощерение разногласий.

9.развитие горизонтальных связей.

10.личное стимулирование.

5. Управление на стратегическом, тактическом и оперативном уровне. Управление (портфелем) недвижимости

Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

Портфель недвижимости в общем виде, включает рынок жилья, на котором одновременно присутствуют застройщики, инвесторы и пользователи.

Управляющий портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля (полностью или частично), а также за разработку и выполнение стратегической программы управления.

Существует 3 основных уровня управления: стратегический, тактический и оперативный. Управляющий портфелем на стратегическом уровне ставит задачи перед управляющим фондами на тактическом уровне и принимает окончательное решение об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.

К тактическому уровню управления относят управление имуществом или фондами.

К операционному уровню относят управление конкретной недв-тью или частью имущества.

Суть управления портфелем заключается в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Конкретно это означает, прежде всего, определение тех комбинаций готовой строительной продукции и рынков, с которыми организация хотела бы работать. При этом все возможные риски данных комбинаций имеют решающее значение в выборе оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на различных уровнях, например, на уровне секторов рынка (офисные и торговые помещения, жилье) или стран (США, Западная или Восточная Европа).

Стратегический треугольник управления жилищного комплекса.

Процесс застройки относится к тактическому уровню управления и участниками его являются застройщик, заказчик, инвестор, подрядчик, органы власти, контролирующие органы. В процессе застройки последовательность действий должна быть следующей: инициатива> решение вопроса по земельному участку>планирование и технико-экономическое обоснование> финансирование> исполнение> эксплуатация.

Оперативный уровень управление - непосредственная эксплуатация здесь и сейчас.

Управление портфелем недвижимости относится к стратегическому уровню управления, т.к. затрагивает интересы всех участников процесса рынка недвижимости, т.е. застройщика, инвестора, продавцов, покупателей, административного органа и т.д.

Управление на тактическом и оперативном уровне.

Тактический уровень управления - управление имуществом или фондами являются частью подхода к операционному управлению недвижимости или частью имущества, конкретизированная собственником.

Как известно развитие инфраструктуры очень влияет на ОН.

Влияние.

1. транспорт

2. инженерные сети

Это необходимо для определение будущего спроса на этот ОН. Т.е. ключевым моментом управления на тактическом уровне - это анализ прибыли.

Управление недвижимостью на оперативном уровне. Осуществляется в рамках бюджета, доходов.

На этом уровне можно выделить:

· административные(регистрация, систематизация и обработка процессов о денежных потоках).

· технические (мероприятия по подержанию ОН в рабочем состоянии, т.е. проведение ремонтов).

· коммерческие(разработка маркетингого управления, сбор информации изменения арендной платы).

6. Классификация недвижимости и её характеристика, понятие управления недвижимостью, основные принципы управления недвижимостью

Основные экономические характеристики недвижимости.

1. любая недвижимость представляет собой вещь (материальный актив).

2. недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ, поскольку удовлетворяет жизненно важную материальную потребность, делает возможным само нормальное существование человека.

3. Недвижимость выполняет функции общественного блага (Н/п: дороги, которые превращают природную территорию в организованное пространство, что непосредственно влияет на характер экономического развития).

4. продолжительный период использования (от нескольких десятилетий до нескольких столетий, а иногда и более).

5. любой объект недвижимости обладает ценностью.

Основные экономические характеристики недвижимости.

Каждый ОН обладает качественными и кол-ми характеристиками, в том числе:

· Физическими (размер, площадь, этажность).

· Имущественными- правовые характеристики (вид права собственности с ограничениями или без).

· окружающей среды -- экология, транспорт, инфраструктура, сейсмичность и пр.

· экономическими -- стоимость, цена, доходность, издержки содержания.

Понятие управление недвижимостью трактуется в широком и узком смысле.

В широком смысле под управлением недвижимостью понимается предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством правомочий собственника недвижимого имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом объекта недвижимости. В узком смысле под управлением недвижимостью понимается осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и т.д.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление -- это процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей. Главная задача управления недвижимости - получение max дохода от использования объекта недвижимости.

Принципы управления недвижимостью.

Существует две основные системы управления: формальная (жесткая) -- ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий и неформальная (мягкая) -- не запрещает исполнителю действовать по горизонтальным и пересекающим связям.

При первой системе в сотрудниках поощряется исполнительность, а во втором -- инициатива, творческий подход к делу. Формальная система опирается на организационную структуру предприятия; неформальная -- на его микрокультуру. Неформальная система предполагает постоянное изменение объектов управления. Замысел основателя проявится в том, что он определит состав и расположение объектов, но маршруты, тропинки люди будут выбирать сами. При таком подходе люди более склонны относиться к работе не как к средству получения прожиточного минимума, а как к средству реализации своих жизненных устремлений.

Основные принципы:

1. Договорной характер. Договор на управление объектом недвижимости целесообразно заключать между собственником и профессиональным управляющим - сервейинговой компанией сроком на 5 лет. По логике, 5 лет - минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить инвестиционные проекты, в т.ч. по обновлению недвижимости.

2. Платность услуг. Сервейинговая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер, форма и порядок выплаты которого указываются в договоре.

З. Конкурентность. Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и организации обслуживания объектов недвижимости целесообразно производить на конкурсной основе. Для объектов государственной и муниципальной собственности это требование является обязательным.

4. Обоснованность. При отборе управляющей компании необходимо предоставление детально разработанной программы (бизнес-плана) управления объектом недвижимости, содержащей количественно определенные экономически обоснованные показатели текущего, среднесрочного и долгосрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов управления недвижимостью.

5. Необходимое разнообразие. Выбирая управляющую компанию, целесообразно иметь в виду ее организационно-правовую форму. Различным видам пользователей объективно соответствуют организационные формы, адекватные масштабу, составу и структуре поставленных задач. Так, например, управляя недвижимостью в форме одного объекта, вполне достаточно организовать товарищество собственников жилья, нескольких объектов - потребительское общество или их объединение, квартала или района - необходима структура типа интегрированной бизнес-группы, коммунальной инфраструктурой населенного пункта - различные формы государственно-частного партнерства.

С точки зрения достижения максимальной прибыли различают:

1) производственно-экономический принцип - это главный принцип любой компании, чья экономическая деятельность направлена на получение прибыли, прибыль при этом возникает как разница между доходами и расходами. Принцип максимизации прибыли - это когда выпускается определенное количество продукции с минимальными издержками.

2) принцип удовлетворения потребности - это главный принцип компании, чья экономическая деятельность направлена на то, чтобы оптимально удовлетворять свои потребности. В основном это компании, находящиеся в подчинении муниципалитета или региональных властей. Они не стремятся к максимизации прибыли, для них существует принцип соразмерности дохода.*

7. Классическая школа управления. Функциональные, скалярные, линейно-штабные, матричные и плоские структуры управления недвижимостью

Классическая школа управления.

Родоначальником традиционной теории является немецкий ученый Макс Вёбер, который в работе «Протестантская этика и дух капитализма», (1904) и др., считал, что для индустриального общества присуща новая форма организации, называемая теорией бюрократии, авторитета и власти.

Бюрократии характерны определённые черты:

1. Функциональный принцип управления- отражает процесс распределения труда. группы подчиняются не только одному начальнику.(рис)

2. Скалярный(линейный)- связан с ростом организации по вертикали. У одного подчиненного 1 начальник.(рис).

3. Линейно-штабной принцип- определяет основный направления между производственными и вспомогательными функциями.(рис одному штабу а<->начальник 1, начальные отделы<-> штабу б).

4. Матричный принцип управления- устанавливается определенное кол-во служащих, под началом 1 руководителя(на одного начальника 4-6 подчиненных, это влечет низкую норму управляемости.)наиболее встречаемая структура.(рис).

5. Плоская структура (самая простая) предусматривает всю работы под началом 1 начальника.(рис+ руководитель целевой программы(с)).

Функциональные, скалярные и линейно-штабные принципы управления недвижимости.

1.Функциональный принцип управления- отражает процесс распределения труда. Группы подчиняются не только одному начальнику.(рис)

2.Скалярный(линейный)- связан с ростом организации по вертикали. У одного подчиненного 1 начальник.(рис).

3.Линейно-штабной принцип определяет основный направления между производственными и встроенными функциями.(рис одному штабу а<->начальник 1, начальные отделы<-> штабу б).

Характерные особенности матричной и плоской структур управления.

1.Матричный принцип управления- устанавливается определенное кол-во служащих, под началом 1 руководителя(на одного начальника 4-6 подчиненных, это влечет низкую норму управляемости.)наиболее встречаемая структура.(рис).

2.Плоская структура (самая простая) предусматривает всю работы под началом 1 начальника.(рис+ руководитель целевой программы(с)).

8. Доверительное управление недвижимостью, аренда и рента, купля-продажа, мена, дарение, наследование

Одним из перспективных направлений развития рынка Н являются доверительное управление, которое позволяет повысить эффективность использования недвижимости за счет внедрения систем, рационально сочетающих интересов государства, собственника и отдельных граждан.

Траст- доверительное управление ОН, предприятия или имущественного комплекса.

При трасте выполняются все действия на получения макс. прибыли, все сделки осуществляются от своего имени, но перед своей фамилией (доверительное управление).

В случае недополучения прибыли по вине делового управленца, банкротстве или ухудшении финансового положения отвечает перед тем кто ему доверил это управление.

СХЕМА. Собственник > НОТАРИУС > второстепенные лица > доверительное управление>холдинговая компания>оффшорная зона>банк страны без налогообложения>назад к нотариусу.

Оффшорная зона- зона страны со льготным налогообложением.

Клиент оффшорной зоны не имеет, права осуществлять деятельность на территории этой зоны или зоны, где он зарегистрирован.

Аренда и субаренда, мена, дарение и наследование недвижимости.

По договору аренды- арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное использование. При этом доходы от этого имущества являются собственностью арендатора.

1.Аренда рыночной недвижимости разбивается:

· рынок земли.

· рынок жилых помещений.

· рынок нежилых помещений

Субаренда это сдача в аренду арендуемого помещения. При этом цена аренды возрастает.

2.По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения , которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.

3.Дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение.

4.Наследование- переход права собственности на недвижимое имущество вследствие смерти собственника осуществляется по наследству.

Наследование - нерыночная операция с недвижимостью. С этим связано лишь следующее:

-наследование недвижимого имущества возможно по завершению и по закону регулируются положениями специального раздела гражданского законодательства, посвященного наследованию.

-вступление наследника а права собственника недвижимого имущества обусловлено государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

Купля-продажа жилых и не жилых помещений.

Купля-продажа жилых - самая распространенная операция.

Особенностями сделок купли -продажи жилых помещений, установленными ГКРФ, являются:

1.установление дополнительного существенного условия(несоблюдение->недействительности договора)- наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником.

2.вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор считается заключенным) только с момента государственной регистрации.

Все остальное осуществляется в виде законодательства и актов исполнительной власти членов федерации и органов местного самоуправления.

Купля-продажа не жилых помещений - договор должен содержать а текстовом или графическом виде сведения, которые позволяли бы установить, какой именно ОН подлежит передаче покупателю по договору.

Это данные конкретного здания - местоположение, наименование, этажность, площади и других характеристиках.

При продаже не жилых помещения предметом договора являются так же права на ту часть ЗУ, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

9. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства. Просто и расширенное воспроизводство. Основные формы воспроизводства

Воспроизводство - непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращение их преждевременного износа.

Этот процесс включает: снос ветхих зданий и строительство новых, реконструкцию, кап. ремонт, модернизацию жилищного фонда, ремонты и тех. обслуживание.

Возмещение износившихся по своему физ. состоянию фондов является элементом простого воспроизводства, а возмещение доп. морального износа и расширения фондов составляет основу расширенного воспроизводства.

Формы воспроизводства:

1) нов. строительство - форма воспроизводства, которая предлагает полное возмещение физ. и морального износов ветхих фондов, а так же служит основным средством их расширения.

2) реконструкция - форма расширенного воспроизводства основных фондов путем замены конструктивных элементов и систем инженерно-технического оборудования, установки доп. оборудования, изменения ОПР здания, включая его назначение.

3) модернизация - форма простого воспроизводства основ. фондов, при котором выполняется комплекс мероприятий, включает проведение работ аналогичных реконструкции, за исключением изменения ОПР и его назначения

4) кап. ремонт - замена (кроме фундаментов и несущих элементов) или восстановление отдельных его частей, конструкций и инженерно-технического оборудования в связи с физ. и моральным (частичным или полным) износом, а также в проведении работ по благоустройству окружающей среды, территории здания. Проводится через 15-25 лет.

1. комплексный (охватывает как все здание в целом, так и его отдельные секции. проводится в наиболее ценных каменных жил. и общественных зданиях)

2. выборочный (охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерно-технического оборудования. неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение, разрушение)

- плановый

- неплановый (проводится при форс-мажорных обстоятельствах)

5) текущий ремонт и обслуживание производится с целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки и инженерно-технического оборудования, а так же устранение мелких повреждений и неисправностей , возникающих в процессе эксплуатации здания.

1.профилактический (выполняется и планируется заранее по времени, объему и стоимости, 1 раз в 3 года)

2. непредвиденный (выполняется в процессе эксплуатации, выполняется в срочном порядке)

Текущий ремонт - простой вид воспроизводства, осуществляется по мере необходимости, которая определяется путем осмотра здания и инженерных систем.

Функции управления в процессе воспроизводства:

- общие -постоянных для любого хозяйствующего субъекта.

- частные -определяются целями конкретного хозяйствующего субъекта и зависят от типа, места и рода деятельности.

10. Управление недвижимостью в процессе эксплуатации, капитальный и текущий ремонт, ведение документации

недвижимость сервейинг управление

Смета доходов и расходов по содержанию и эксплуатации объектов недвижимости.

Сметы состоят из 2х частей: сводный сметный расчет, локальный сметный расчет.

В локальном сметном расчете пишется наименование работ, объем работ, оценка за 1у работ, стоимость материалов, транспортные и изготовительные расходы, накладный расходы, зимнее удорожание. В сводном сметном расчете суммируются все локальные сметы, добавляются все прочие затраты:

1. На обследование.

2. На проектные работы.

3. геологические и другие изыскания.

4. непредвиденные затраты.

2.11 Понятие о качестве продукции. Деление по назначению.

Качество продукции - совокупность свойств продукции, обуславливающих ее пригодность удовлетворять определенные потребности в соответствии с ее назначение.

Качество конечной продукции строительства - совокупность полезных свойств готового объекта, обеспечивающих удовлетворение конкретных индивидуальных и общественных потребностей.

Контролируемые показатели качества устанавливаются а зависимости от специфики продукции.

Пример. Система показателей качества.

Качество машин. Технические (мощность, точность, удельный расход ресурсов, надежность и др.).

Качество труда. Причины образования брака.

Качество продукции. Производственные, потребительские, экономические.

Качество проекта. Число исправлений при реализации.

Качество технологии. Число нарушений.

2.12. Система управления качеством продукции.

Под управлением качеством продукции понимают постоянный, планомерный, целеустремленный процесс воздействия на всех уровнях на факторы и условия, обеспечивающий создание продукции оптимального качества и полноценное ее использование

Управление качеством строительной продукции - управление качеством изделий и конструкций, обеспечение и поддержание необходимого уровня качества при их разработке, транспортировке и хранении; управление качеством СМР (качество результатов и процессов труда), проектно-сметной документации, проектных решений.

Система управления качеством продукции представляет собой совокупность управленческих органов и объектов управления, мероприятий, методов и средств, направленных на установление, обеспечение и поддержание высокого уровня качества продукции.

В 1987 г. Международной организацией по стандартизации (ИСО) при участии США, Канады, ФРГ были разработаны и утверждены пять международных стандартов серии 9000 (по системам качества), в которых были установлены требования к системам обеспечения качества продукции, в том числе к разработке продукции, изготовлению, к организации контроля и испытаний продукции, к ее эксплуатации, хранению и транспортированию.

Система управления качеством включает:

1. Задачи руководства (политика в области качества, организация).

2. Система документации и планирования.

3. Качество во время разработки (планирование, компетентность, документация, проверка, результат, изменения).

4. Качество во время закупок (документация, контроль).

5. Обозначение изделий и возможность их контроля.

6. Качество во время производства (планирование, инструкции, квалификация, контроль).

7. Проверка качества (входные проверки, межоперационный контроль, окончательный контроль, документация испытаний).

8. Качество при хранении, перемещении, упаковке, отправке.

9. Документирование качества.

10.Внутрифирменный контроль за системой поддержания качества.

11. Обучение.

12. Применение статистических методов.

2.13. Виды и методы контроля качества продукции. Стандартизация и сертификация.

Контроль качества независимо от совершенства применяемых для этого методик предполагает прежде всего отделение хороших изделий от плохих. Естественно, что качество изделия не повышается за счет выбраковки некачественных. Отметим, что на предприятиях электронной промышленности из-за миниатюрных размеров изделий часто брак исправить вообще невозможно. Поэтому современные фирмы сосредотачивают внимание не на выявлении брака, а на его предупреждении, на тщательном контролировании производственного процесса и осуществляют свою деятельность в соответствии с концепцией “регулирование качества”.

Сегодня существует двойная система контроля:

1) Входной контроль - качество сырья для изготовления определенной продукции.

2) Контроль на выходе - отдел технического контроля ставит маркировку на готовую продукцию (наименование, дата выпуска, именной штамп работника ОТК)

Большую роль в обеспечении качества продукции играют статистические методы.

Целью методов статистического контроля является исключение случайных изменений качества продукции. Такие изменения вызываются конкретными причинами, которые нужно установить и устранить. Статистические методы контроля качества подразделяются на:

· статистический приемочный контроль по альтернативному признаку;

· выборочный приемочный контроль по варьирующим характеристикам качества;

· стандарты статистического приемочного контроля;

· система экономических планов;

· планы непрерывного выборочного контроля;

· методы статистического регулирования технологических процессов.

в современных условиях управление качеством во многом базируется на стандартизации. Стандартизация представляет собой нормативный способ управления. Ее воздействие на объект осуществляется путем установления норм и правил, оформленных в виде нормативного документа и имеющих юридическую силу.

Стандарт - это нормативно-технический документ, устанавливающий основные требования к качеству продукции.

Система управления качеством продукции базируется на комплексной стандартизации.

Стандарты определяют порядок и методы планирования повышения качества продукции на всех этапах жизненного цикла, устанавливают требования к средствам и методам контроля и оценки качества продукции. Управление качеством продукции осуществляется на основе: государственных, международных, отраслевых стандартов и стандартов предприятий.

Государственная стандартизация выступает средством защиты интересов общества и конкретных потребителей и распространяется на все уровни управления.

ИСО серии 9000 гарантируют потребителю право более активно воздействовать на качество продукции; обеспечивают законодательную базу, предусматривающую активную роль потребителя в процессе изготовления качественной продукции.

В нашей стране сформировалась Государственная система стандартизации Российской Федерации (ГСС).

В Государственные стандарты Российской Федерации включены следующие положения:

· требования к качеству продукции, работ, услуг, обеспечивающие безопасность для жизни, здоровья и имущества, охрану окружающей среды, обязательные требования техники безопасности и производственной санитарии;

· требования совместимости и взаимозаменяемости продукции;

· методы контроля требований к качеству продукции, работ и услуг, обеспечивающих их безопасность для жизни, здоровья людей и имущества, охрану окружающей среды, совместимость и взаимозаменяемость продукции;

· основные потребительские и эксплуатационные свойства продукции, требования к упаковке, маркировке, транспортировке и хранению, утилизации;

· положения, обеспечивающие техническое единство при разработке, производстве, эксплуатации продукции и оказании услуг, правила обеспечения качества продукции, сохранность и рациональное использование всех видов ресурсов, термины, определения и обозначения и другие общетехнические правила и нормы.

Сертификация -процедура, посредством которой третья сторона дает истинную гарантию о том, что объект соответствует установленным требованиям.

Орган по сертификации - юридическое лицо, аккредитованное на право выполнения сертификационных работ. Его функции:

- проведение процедуры подтверждения соответствия,

- выдача сертификата на объекты, прошедшие сертификацию,

-периодическая проверка установленных требований,

-приостановка или прекращение действия выданных сертификатов.

Размещено на Allbest.ru

...