Оценка земли
Основные методы оценки земельных участков. Применение прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж и определение корректировок по различным параметрам. Особенности определение рыночной стоимости земельного участка методом техники остатка.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 04.02.2013 |
| Размер файла | 25,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет
Институт экономики управления и права
Контрольная работа
«Оценка земли»
Выполнил: ст. гр. МО 6367/1 Тимофеев С.Е.
Проверил: доцент Табунов И.В.
Нижний Новгород, 2012
Введение
Известно около двадцати методов оценки земельных участков.
В данной работе рассмотрим четыре метода, наиболее применяемые при оценке земли:
1. метод прямого сравнительного анализа продаж
2. метод базового участка
3. метод определения затрат на освоение (разбивка на участки)
4. метод техники остатка
Решим четыре задачи данными методами.
Задача № 1
Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.
В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недавно проданных на местном рынке.
Таблица 1
|
Варианты |
Цена, руб |
Размер, га |
Физическая характеристика |
Местоположение |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
№ 6 |
|||||
|
искомый |
Х |
13500 |
холмист |
на берегу реки |
|
|
1 |
8940 |
10800 |
ровный |
в центре города |
|
|
2 |
6360 |
10800 |
холмист |
вверх по реке |
|
|
3 |
6900 |
10800 |
ровный |
вниз по реке |
|
|
4 |
8040 |
13500 |
холмист |
на другом берегу реки |
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.
Определяем корректировки:
1) по размерам;
2) по физическим характеристикам;
3) по местоположению;
1) Для корректировки по размерам необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В данной задаче это объекты 3 и 4 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты, определяем корректировку на размер:
8 040 - 6 900 = 1140 руб.
2) Для определения величины корректировки стоимости по физическим характеристикам необходимо выделить объекты 2 и 3, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:
6 900 - 6 360 = 540 руб.
3) Для определения величины корректировки стоимости по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 1 и 3, т.к. они различаются лишь этим показателем:
8 940 - 6 900 = 2 040 руб.
Результаты выполненных корректировок приведены в табл. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.
Таблица 2
|
Характеристики |
Искомый объект |
Аналоги |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|||
|
Цена, руб. |
Х |
8940 |
6360 |
6900 |
8040 |
|
|
Размер, га |
0 |
0 |
0 |
-1140 |
||
|
Физическая характеристика |
0 |
0 |
-540 |
0 |
||
|
Местоположение |
-2040 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Корректировка, руб. |
-2040 |
0 |
-540 |
-1140 |
||
|
Скорректированная цена, руб. стоимость, руб |
6900 |
6360 |
6360 |
6900 |
||
|
Стоимость искомого объек- та, руб. |
6360-6900 |
Скорректированная стоимость объектов сравнения получилась от 6 360 до 6 900 тыс. руб. с разницей в 540 тыс. руб./га. Но если сравнивать искомый объект с объектом № 4, которые по размеру, физическим характеристикам и местоположению наиболее схожи, то стоимость искомого объекта получается равной скорректированной стоимости объекта № 4, т.е. 6 900 тыс. руб.
В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимаем скорректированную стоимость, равную 6 900 тыс. руб.
Задача № 2
Определить рыночную стоимость базового стандартного земельного участка.
Таблица 3
|
Участки |
Цена продажи, приведенная во времени, руб. |
Обзор |
Интенсивность дорожного движения |
Размер, га |
Цена продажи, приведенная к баз. участку, руб. |
|
|
Базовый |
Х |
стандартный |
низкая(-0,05) |
0.25 |
Х |
|
|
№ 1 |
2000,0 |
стандартный |
низкая(-0,05) |
0,25 |
1900,0 |
|
|
№2 |
3000.0 |
лучший(-0,15) |
низкая(-0,05) |
0,25 |
2400,0 |
|
|
№3 |
2000,0 |
Ограниченный(+0,15) |
умеренная |
0,25 |
2300,0 |
|
|
№4 |
1600,0 |
Ограниченный(+0,15) |
высокая(+0,10) |
0,25 |
2000,0 |
|
|
№5 |
3200,0 |
стандартный |
умеренная |
0,50(-0,3) |
2240,0 |
В качестве объектов сравнения выбраны пять земельных участков, недавно проданных на местном рынке (объекты сравнения №1...№5). Все участки имеют примерно одинаковые размеры, но отличатся по другим параметрам. Определение процента поправки производится методом экспертной оценки.
1) Рассмотрим объект сравнения № 1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 2000,0 руб.
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 1
Таблица 4
|
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок,% |
Поправки (+, -), % |
|
|
Обзор |
- |
не требуется |
|
|
Интенсивность дорожного движения |
на 5 лучше, чем у оцениваемого участка |
-5 |
|
|
Размер, га |
- |
не требуется |
|
|
Общая поправка |
- |
-5 |
2) Рассмотрим объект сравнения № 2 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3000,0 руб.
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 2
Таблица 5
|
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок, % |
Поправки (+, -), % |
|
|
Обзор |
на 15 лучше, чем у оцениваемого участка |
-15 |
|
|
Интенсивность дорожного движения |
на 5 лучше, чем у оцениваемого участка |
-5 |
|
|
Размер, га |
- |
не требуется |
|
|
Общая поправка |
- |
-20 |
3) Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 2000,0 руб.
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 3
Таблица 6
|
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок, % |
Поправки (+, -), % |
|
|
Обзор |
на 15 хуже, чем у оцениваемого участка |
+15 |
|
|
Интенсивность дорожного движения |
- |
не требуется |
|
|
Размер, га |
- |
не требуется |
|
|
Общая поправка |
- |
+ 15 |
4) Рассмотрим объект сравнения № 4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 1600,0руб.
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 4
Таблица 7
|
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок, % |
Поправки (+, -), % |
|
|
Обзор |
на 15 хуже, чем у оцениваемого участка |
+15 |
|
|
Интенсивность дорожного движения |
на 10 хуже, чем у оцениваемого участка |
+10 |
|
|
Размер, га |
- |
не требуется |
|
|
Общая поправка |
- |
+25 |
5) Рассмотрим объект сравнения № 5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3200,0 руб.
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №. 5
Таблица 8
|
Позиции сравнения |
Сравниваемый (проданный) участок, % |
Поправки (4, -), % |
|
|
Обзор |
- |
не требуется |
|
|
Интенсивность дорожного движения |
- |
не требуется |
|
|
Размер, га |
на 30 лучше, чем у оцениваемого участка |
-30 |
|
|
Общая поправка |
- |
-30 |
1) 2000 Ч (-5 ч 100) = 1900 руб.
2) 3000 Ч (-20 ч 100) = 2400 руб.
3) 2000 Ч (15 ч 100) = 2300 руб.
4) 1600 Ч (25 ч 100) = 2000 руб.
5) 3200 Ч (-30 ч 100) = 2240 руб
2168руб.
Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 табл.3.
В рассматриваемом примере среднее значение цены - 2263,0 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) - 2300,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 2300,0 руб. (данные по медиане).
Задача № 3
Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных:
Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 3 га, разбить его на 6 индивидуальных участков, построить на них дома (дачи) и продать, получив при этом прибыль.
Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет:
600000 руб. Ч 6 участков. = 3 600 тыс. руб.
Текущая стоимость общих издержек составляет 2 380 тыс. руб.
Разработан график продаж, предусматривающий продажу одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 600 тыс. руб. в месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 11% за 6-месячный период, что составляет:
(600000 Ч 6) ч ((1 + 0,11)1) = 3 243,243 тыс. руб.
Таким образом, стоимость освоенного земельного участка составит 863,243 тыс. руб. (3 243,243 - 2 380,0 = 863,243).
Задача № 4
стоимость земельный участок продажа
Определить рыночную стоимость земельного участка методом техники остатка при следующих исходных данных:
Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 420 тыс. руб.
Годовой чистый доход от объекта 60 тыс. руб.
Ставка дохода на инвестиции 11%.
Продолжительность экономической жизни сооружения 35 лет.
|
Расчетные показатели |
Значение, тыс. руб. |
|
|
1. Чистый доход за первый год |
60 |
|
|
2. Доход от здания: 11%-ный доход на инвестиции + 2,86% -ный возврат инвестиций за 35 лет = 13,86% (0,1386 x 420 = 58,212) |
58,212 |
|
|
3. Остаточный доход земли (60 - 58,212=1,788) |
1,788 |
|
|
4. Стоимость земли при капитализации дохода по 11%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока, так как земля не изнашивается (12:0,11=109) |
109 |
|
|
5. Общая стоимость объекта (420 + 109=529) |
529 |
Примечание: 2,86%-ный возврат инвестиций через 35 лет определен из отношения 100%:35.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Классификация методов оценки земельных участков. Сущность массовой кадастровой оценки земельных участков и рыночной оценки единичного земельного участка. Методы сравнения, распределения, выделения продаж. Особенности метода капитализации земельной ренты.
контрольная работа [59,2 K], добавлен 01.05.2017Назначение оценки рыночной стоимости земли, ее основные принципы. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка. Кадастровая оценка городских, сельскохозяйственных земель и лесного фонда. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
курсовая работа [92,2 K], добавлен 13.12.2014Ознакомление с особенностями применения сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Правила составления кадастрового плана земельного участка. Принципы оценки рыночной стоимости земли при помощи метода сравнения продаж.
реферат [77,6 K], добавлен 28.12.2011Понятие земельного участка, основные виды сделок и их правовое регулирование, категории земель. Исследование предложения, процедура купли-продажи, описание земельного участка, определение его стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж.
курсовая работа [2,1 M], добавлен 12.07.2010Анализ рынка недвижимости земельных участков по Самарской области. Определение объектов аналогов и подбор сопоставимых районов. Расчет стоимости объекта недвижимости методом распределения. Базовая формула доходного подхода. Коэффициент капитализации.
курсовая работа [672,3 K], добавлен 04.06.2015Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.
курсовая работа [92,9 K], добавлен 11.03.2014Обобщение основных принципов оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения. Методы определения залоговой стоимости земельного участка. Залог земельного участка, как частный случай ипотеки. Рекомендации по оценке.
реферат [59,5 K], добавлен 22.07.2011Развитие рынка земли в России. Принципы рыночной оценки стоимости земли. Подача заявки и конкретизация задачи по оценке земельного участка. Расчет стоимости оцениваемого участка. Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы.
дипломная работа [133,0 K], добавлен 20.10.2011Понятие оценки земли, специфика ее классификации. Принципы и методы оценки земли. Анализ стоимости участков земли. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года. Определение стоимости участков земли.
курсовая работа [161,2 K], добавлен 26.09.2012Рыночная стоимость в Российской Федерации. Методика определения инвестиционной, ликвидационной и кадастровой стоимости объекта. Применение техники остатка для земли. Денежная оценка стоимости земельного участка. Стоимость прав, переданных арендатору.
реферат [163,4 K], добавлен 31.05.2016Цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Методы капитализации земельной ренты, техники остатка для земли, освоения земельного участка.
контрольная работа [22,0 K], добавлен 09.12.2013Маркетинговая стратегия использования земли в регионе. Определение рыночной стоимости земельного участка. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка. Принцип остаточной продуктивности.
курсовая работа [37,4 K], добавлен 21.07.2011Правовые основы земельных отношений. Подходы к оценке земельных участков. Общая характеристика социально-экономического положения Самарской области и анализ рынка земельных участков. Земельный рынок России. Определение стоимости земельного участка.
дипломная работа [603,1 K], добавлен 21.07.2011Сущность сравнительного подхода к оценке недвижимости. Состояние и тенденции развития рынка недвижимости. Критерии выбора сопоставимых объектов. Единицы сравнения земли и застроенных участков. Метод сравнения продаж, капитализации земельной ренты.
контрольная работа [21,0 K], добавлен 15.07.2011Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Анализ рынка земли. Определение рыночной стоимости имущественных прав на земельный участок. Методы оценки кадастровой стоимости земли: сравнительный, доходный, затратный подходы. Факторы, определяющие стоимость земельных участков в Пермском районе.
курсовая работа [249,6 K], добавлен 24.09.2016Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012Анализ рынка дачных участков, находящихся на территории Кировского района, г. Кунгура. Определение рыночной стоимости земельных участков с помощью методов сравнительного, затратного и доходного подхода. Сравнительный анализ полученных результатов.
курсовая работа [110,1 K], добавлен 29.01.2014Понятие земельного участка и методов оценки его рыночной стоимости. Сущность принципов оценки: полезности, спроса, предложения, замещения, ожидания и соответствия. Содержание этапов процедуры оценки. Отличия общепринятых подходов в оценке участка.
курсовая работа [37,5 K], добавлен 25.01.2014Анализ рынка недвижимости и земель, предназначенных под застройку. Определение рыночной стоимости земельного участка в муниципии Кишинеу методами, предусмотренными нормативными актами по оценке земли. Назначение и цель оценки, согласование ее результатов.
курсовая работа [68,4 K], добавлен 09.06.2011
