Содержание и этапы процесса девелопмента

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение

1. Перспективность инвестирования в объекты недвижимости

2. Способы финансирования инвестиций в недвижимость

3. Девелопмент как особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости с целью снижения рисков, увеличения стоимости объекта недвижимости и приносимых им доходов

4. Содержание и этапы процесса девелопмента

5. Цель и принципы девелопмента

6. Управление рисками в процессе девелопмента

Заключение



ВВЕДЕНИЕ

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения, личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью -- осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы -- муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью -- это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом -- распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом -- управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом -- содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.



1. Перспективность инвестирования в объекты недвижимости

Среди преимуществ инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили поступательное развитие данному сегменту инвестиционного рынка, можно выделить следующие:

- инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. большую отдачу со временем;

- вложение средств в недвижимость выступают устойчивым средством против инфляции;

- приобретение объектов недвижимости в условиях массовой приватизации приносило инвесторам достаточно высокие дивиденды, так как на рынок почти одновременно была выставлена огромная масса объектов недвижимости производственного и непроизводственного назначения, что привело к перенасыщению платежеспособного проса на эти товары и соответственно значительному снижению цен на них. Таким образом, инвесторы, первоначально приобретая недвижимость по низким ценам, а, продав её спустя некоторое время, после стабилизации ситуации на рынке недвижимости, по уже более высокой цене, получали дополнительную прибыль;

- инвестиции в недвижимость - один из самых эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий;

- ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока ещё не удовлетворен;

- инвесторы, покупая жилые и нежилые помещения, приобретают, как правило, за бесценок, и земельные участки, на которых они расположены, что со временем, когда в России земля станет полноправным объектом купли-продажи, может принести им дополнительные доходы;

- в финансировании операций с недвижимостью, в отличии от других видов инвестиций, достаточно широко применяются и средства населения, которые в целом более платежеспособны, чем государство и предприятия в условиях финансовых кризисов;

- инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса - основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т.д.;

- инвестиции в недвижимость будут способствовать созданию в городах достаточно емкого рынка жилья, сдаваемого в наем, в котором сильно заинтересованы молодые семьи и студенты.

Вместе с тем необходимо учитывать особенности недвижимости как физического ресурса и как финансового актива, вследствие сего инвестиции в недвижимость имеют следующую специфику:

- неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования. Инвестиции в недвижимость, как известно, связаны с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения - продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту;

- потенциальный рост стоимости земли за счёт влияния таких факторов, как изменения в системе землепользования; относительный дефицит земельных участков со схожими характеристиками; инфляционные процессы и т.п.;

- износ зданий и сооружений - снижение стоимости улучшений недвижимости с течением времени, ввиду потери потребительских свойств под воздействием окружающей среды, изменений в технологии строительства, улучшения строительных материалов и прочих внешних факторов;

- сложность и гибкость системы финансирования приобретения объектов недвижимости. В качестве источников финансирования могут быть использованы собственные или заемные средства, причем последние могут быть получены от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Сложность условия финансирования связана и с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия;

- раздельные юридические права. Как уже упоминалось выше, каждый объект недвижимости неотделим от связанных с ним имущественных прав. Собственно, каждый объект может иметь различное сочетание юридических прав и интересов. В частности, аренда земельного участка и строений, находящихся на нём, может быть осуществлена без прав на недра или находящийся на участке водоем;

- особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах и даже регионах существуют различные налоговые системы, определяющие особенности взимания налогов с владельцев, продавцов и покупателей объектов недвижимости, что в конечном итоге может определить инвестиционную активность на рынке недвижимости;

- риск и неопределенность. Особенности рисков связаны с неподвижностью и физической неперемещаемостью объектов недвижимости. Чем выше степень осознания риска, тем выше требования инвесторов к доходности операций с недвижимостью.

Подводя итоги, следует отметить, что инвестиции в доходную недвижимость в большей степени подвержены риску и неопределенности по сравнению с инвестициями в традиционные финансовые активы, поскольку являются малоликвидными, так как это «запертый» капитал, и капиталовложения осуществляются на более длительные сроки. Для качественного управления рисками, характерными для недвижимости, в процессе анализа рынка и последующей оценки объектов недвижимости необходимо соблюдать основные принципы и ограничивающие условия оценки. Это основные, исходные положения теории оценки, соблюдение которых необходимо в условиях высокой неопределенности будущего рыночной экономики.

2. Способы финансирования инвестиций в недвижимость

Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. После распада СССР жилищную проблему усугубил постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. Рыночные отношения в экономике привели к существенному сокращению жилищного строительства за счёт государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. В настоящее время сложилась ситуация, когда большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что препятствует большей части населения, имеющего низкие доходы, даже мечтать о покупке жилья. Низкий платежеспособный спрос населения на жилье, обусловленный недоступностью кредитов и низкими доходами, приводит в свою очередь к увеличению издержек строительных организаций, поскольку отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных ведет к росту цен.

Основными критериями при выборе варианта финансирования являются максимизация прибыли, сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны. Основными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации являются следующие:

-долевое участие в различных вариантах. Схема долевого финансирования в настоящее время является наиболее распространённой, так как имеет целый ряд преимуществ (возможность поэтапной оплаты; индексирование только остаточной стоимости строительства по договору; уменьшение затрат на приобретение жилья, «прозрачность истории объекта»). Недостатки: слабое правовое обеспечение, большая вероятность срыва сроков строительства. В настоящее время проводится активная работа по снижению рисков долевого строительства с целью развития первичного рынка;

- выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа. Инвестиционные проекты, осуществляемые с помощью выпуска и размещения жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа, имеют значительные преимущества по сравнению с долевым участием. В связи с тем, что эти ценные бумаги обеспечены недвижимостью, они обладают ликвидностью, надежностью и гарантируют их владельцам право получить жилую площадь или возвратить денежные средства;

- краткосрочное банковское кредитование;

- ипотечное кредитование. Для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход на государственном уровне к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным нормативным обеспечением данной сферы.

3. Девелопмент как особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости с целью снижения рисков, увеличения стоимости объекта недвижимости и приносимых им доходов

Понятие «девелопмент», как уже отмечалось выше, имеет два взаимосвязанных значения:

1. Девелопмент -- качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

2. Девелопмент -- профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования -- от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта -- они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Именно это существенно для понимания девелопмента -- прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

В качестве примера можно указать на такую разновидность развития недвижимости как перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Он заслуживает того, чтобы остановиться на нем подробнее. В 90-е гг. ХХ в. во многих городах России, особенно столичных, этот перевод -- одна из самых популярных на рынке недвижимости операций. В массовом сознании даже профессиональных участников рынка недвижимости он редко ассоциируется с понятием «девелопмент», а между тем это именно так: такой перевод предполагает внесение изменений в физические характеристики недвижимости, означает изменение функционального назначения недвижимости, а значит, появление нового объекта недвижимости, востребованного рынком.

Общеизвестно, что процесс перевода объектов из жилищного фонда в нежилой вплоть до настоящего времени сопряжен с весьма длительными и сложными процедурами. Отчасти это связано с тем, что объекты, относимые к коммерческой недвижимости, действительно должны отвечать определенным требованиям с точки зрения противопожарной, санитарной безопасности и пр. В значительной мере сложности перевода связаны и с соображениями социального характера, например опасением, что такого рода перевод может сократить жилищный фонд города.

Важно, однако, понимать, что можно запретить легализацию такого перевода конкретному лицу, но нельзя запретить объективные процессы, присущие рынку. А именно с таким объективным процессом мы и имеем дело в данном случае -- по существу перевод объектов из жилищного фонда в нежилой есть процесс перевода этих объектов из одного, неэффективного варианта использования, в другой, являющийся для данного рынка «наилучшим и наиболее эффективным».

Как известно, массовость процессов перевода объектов недвижимости из жилищного фонда в нежилой характерна, прежде всего, для центра городов. По существу это механизм, посредством которого в конкретных условиях российского рынка происходит воссоздание того, что в экономике города принято называть «центральным деловым районом» (ЦДР) -- центральной части города, в которой сосредоточивается деловая активность. В условиях планового хозяйства это явление утратило свое значение, а с переходом к рыночной экономике вновь набирает силу, восстанавливаясь в том числе и через механизмы такого перевода.

Как видно из этого экскурса в проблему перевода объектов из жилищного фонда в нежилой, девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок недвижимости будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимости.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества -- с другой.

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент является составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны.

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения:

с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);

с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта.

Отметим основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективности девелопмента.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.

Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Рассматривая влияние девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются масштабностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.

В качестве такого рода проектов можно назвать, например, проект строительства кольцевой автодороги (КАД) вокруг Петербурга, реализация которого существенно улучшает условия не только транзитного движения, но и транспортную доступность земельных участков, прилегающих к трассе КАД. Это, в свою очередь, существенно влияет на ценность земли вдоль КАД. Так, если осенью 2001 г. цена сотки земли составляла во Всеволожске, через который проходит трасса, $1-1,2, то по мере того, как подтверждались планы по строительству КАД, она выросла к весне 2002 г. в 2 и более раз.

Стоимостная оценка положительных внешних эффектов девелопмента, и особенно создание механизмов, которые могли бы «улавливать» и перераспределять полученный эффект между участниками процесса развития недвижимости в соответствии с их вкладом в результат, -- довольно сложная на практике задача. Чаще всего она ставится и решается применительно к ситуациям, когда стоимость частной недвижимости возрастает благодаря усилим государства, а инструментом являются налоги (например, налог на прирост капитала). Обратная ситуация, когда частные инвестиции создают прирост стоимости окружающей недвижимости, далеко не всегда сопровождается компенсациями в пользу частного застройщика, хотя это было бы вполне справедливо.

Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости сквозь призму целостного подхода к проблемам освоения территорий. В качестве одной из таких форм могут выступать, в частности, агентства территориального развития, определенный опыт создания которых имеется, в частности, в Санкт-Петербурге. девелопмент недвижимость инвестиционный доход

Агентства территориального развития (АТР) призваны обеспечивать взаимоувязанное развитие комплекса расположенных на территории объектов недвижимости различного функционального назначения и форм собственности с целью их наиболее эффективного использования. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т. д.).

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце ХХ в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. Ктакого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект -- это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).

С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости.

В качестве инструментов такого контроля выступает прежде всего зонирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания, публичное представление проектов, установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и пр.

В современном российском законодательстве понятие «зонирование» широко начинает употребляться после принятия Градостроительного кодекса РФ в значении правового инструмента, позволяющего разделить территорию города на зоны с разрешенными видами использования и ограничениями на использование. Градостроительный кодекс выделяет при этом следующие зоны: жилой застройки, общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, специального назначения, зоны военных объектов и режимных территорий. Для каждой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений.

4. Содержание и этапы процесса девелопмента

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Создание каждого объекта недвижимости -- особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

Инвестиционный проект -- сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр.

Проекты развития недвижимости, целью которых является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.

В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. С учетом этого можно сказать, что весь процесс можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.

Содержание и количество таких подпроцессов не всегда совпадают в интерпретации разных авторов, хотя основная канва, безусловно, остается общей.

В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало что говорит о их содержании.

С учетом последнего замечания более развернутым является подход по развитию недвижимости, в соответствии с которым выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих:

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:

постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

определение основной стратегии девелопмента;

исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:

анализ спроса и физической возможности реализации проекта;

проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;

прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;

определение вероятности получения финансов.

3. Проектирование и оценка проекта:

формирование команды девелопера;

подготовка бизнес-плана проекта;

проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;

получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;

внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.

4. Заключение контрактов и строительство:

выбор подрядчика и заключение контракта с ним;

создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;

создание системы контроля за ходом реализации проекта.

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;

обеспечение сохранности и безопасности объекта;

анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;

управление денежными потоками по проекту.

Как нетрудно заметить, выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

5. Цель и принципы девелопмента

Цель девелопмента -- не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента -- получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Результатом девелопмента должно явиться возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенным потребностям бизнеса и населения по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов.

Важнейшие принципы девелопмента:

- создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания;

- тщательное исследование рынка. Оно позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных объектов. Анализ цен реализации и строительных затрат позволяет выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной;

- выбор времени осуществления проекта производится с учетом такой закономерности в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку его проекты по времени занимают от двух лет. В результате проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Одна из модных на Западе теорий девелопмента говорит о том, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности;

- выбор местоположения представляет собой один из ключевых принципов в развитии девелоперского проекта. .

Выбор площадки должен учитывать массу факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей; назначение и качество застройки прилегающих участков; существующие архитектурные ограничения и т.д. При этом для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться;

- выбор адекватного способа финансирования. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными средствами;

- на стадии строительства важно соблюдать ещё один принцип - сплошной и непрерывный контроль сроков, качества работ и строительных затрат;

- упреждающая подготовка последующих стадий. Так, например, стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства. Контракт с брокером по недвижимости для реализации вновь построенных площадей заключается, как правило, ещё на этапе проектирования;

- важнейший юридический принцип девелопмента - надлежащее правовое закрепление результатов проекта посредством государственной регистрации. Только государственная регистрация имущества и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента. До тех пор пока объект не зафиксирован в учреждениях технической инвентаризации, и права на него не оформлены органами государственной регистрации прав на недвижимость, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сделана соответствующая запись, объект недвижимости юридически не существует и не может быть предметом рыночного оборота.

6. Управление рисками в процессе девелопмента

Риск - степень неопределенности получения доходов заданного (запланированного) уровня.

Инвестиционные риски - это риски капиталовложений в любые инвестиционные проекты, где предполагается какое-либо единовременное стартовое капиталовложение, дающее отдачу позднее.

Поскольку будущее в значительной степени неопределенно, избежать всех рисков в бизнесе невозможно. Скорее, бизнесы должны быть готовы брать на себя риски, чтобы создавать прибыль. Развитие недвижимости сдержит много рисков, и это объясняет. Почему девелопмент столь прибыльное дело, для тех, кто достиг в нем успеха.

Если риск присущ процессу развития коммерческой недвижимости, и девелоперы берут его на себя в надежде, что это будет означать более высокие доходы в будущем, они должны применять процедуры, позволяющие управлять риском. Это не обязательно означает, что они избегут исков или их уменьшат, но эти процедуры подтвердят наличие рисков, и девелоперы примут их сознательно.

Девелоперы, принимая те риски, которые свойственны процессу развития недвижимости, хотят управлять ими. Но чтобы управлять риском, нужно сначала проанализировать, существует ли он на самом деле, затем оценить его возможное воздействие, и только потом попытаться им управлять.

Анализ риска может включать и количественные, и качественные суждения относительно существования и возможного воздействия риска. Одним из инструментов, которые девелоперы используют при анализе риска - вероятностный прогноз. Напомним, что риск можно охарактеризовать как степень неопределенности в получении запланированных результатов, и это, в свою очередь, высвечивает одну из ключевых проблем и трудностей, связанных с анализом риска.

Поскольку девелоперы должны вложить время и деньги, подготовить документы для проекта, им нужно четко понимать, как и когда они вернут свои деньги, и каковы их риски. Другими словами, они должны осознать, в чем будет состоять их выгода, если они принимают на себя определенные риски. Действуя в соответствии с таким пониманием, девелоперы должны реализовывать только такие проекты, которые ведут к достижению заранее определенных целей.

Самая большая неопределенность существует на ранних стадиях развития проекта. Такая ситуация существует потому, что в это же самое время нужно принимать ключевые решения, такие как выбор подходящего расположения объекта инвестиций и разработка обоснования проекта. По этой причине исследования рынка нужно проводить на возможно более ранней стадии процесса развития, - на основании качественной информации можно принять более правильное решение. Однако следует отметить, что характер рисков, изменяется в течении проекта, и хотя риски должны быть оценены в начале проекта, непрерывный мониторинг и оценка рисков будут способствовать более адекватному поведению девелопера в соответствии с меняющимися обстоятельствами.

Риски можно идентифицировать, только если девелопер хорошо знает рынок.

Как только риск идентифицирован и определен, можно считать, что он становится измеримой проблемой управления. Существует ряд признанных методов идентификации риска, и девелоперы используют тот, который больше подходит к их ситуации и их проекту.

Один из таких методов основан на концепции ранжирования степени переносимости рисков . Каждый девелопер различным рискам сопоставит различные степени переносимости.

Анализ риска на основе собранных данных может быть сделан несколькими способами. Современные методы анализа часто используют программное обеспечение. Использование компьютерных технологий учитывает значительное количество процедур управления риском, которые могут быть предприняты в относительно коротком периоде времени и с незначительным использованием трудовых ресурсов.

Существует несколько методов анализа риска, наиболее популярные среди девелоперов

Девелоперы будут использовать различные методы в разных случаях, в зависимости от конкретных обстоятельств, вызывающих риск, опираясь на экспертное мнение персонала. Нет каких-то универсальных методов, чтобы использовать их при любых обстоятельствах.

В каждом проекте всегда найдутся уникальные характеристики, которые потребуют уникальной методологии анализа. Однако чтобы гарантировать соответствующий анализ риска, девелоперы должны понять вероятность наступления событий и распределение вероятностей.

Определение вероятностей различных событий и распределение вероятностей может быть получено путем вовлечения в процесс опытных аналитиков, но принципы процесса прогнозирования должны быть понятны девелоперам.

Как только девелоперы идентифицировали и проанализировали индивидуальные риски, они могут начинать определять соответствующие этим рискам мероприятия. Девелопер должен решить, как он будет работать с риском, то есть такой образ действий он выберет. Существует 5 основных образов действий, которые девелопер может применить, работая с любым риском:

1) предотвращение риска;

2) передача риска;

3) разделение риска;

4) сокращение риска;

5) страхование риска.

Имеются (возможно) неисчислимые риски, стоящие перед девелопером, но, скорее всего, стоит исследовать главные переменные, содержащиеся в пределах оценки проекта развития, чтобы выделить области, содержащие риск.

Девелоперы должны знать, каким образом можно воздействовать на специфические риски, которые свойственны процессу развития недвижимости.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Аспектами основных направлений развития инновационной деятельности в сфере управления недвижимостью выступают: управление недвижимостью с использованием экономических методов, информационное обеспечение принятия экономически обоснованных управленческих решений, роль инноваций в развитии рынка недвижимости, перспективность инвестирования в объекты недвижимости, девелопмент как особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости с целью снижения рисков, увеличения стоимости объекта недвижимости и приносимых им доходов, приоритеты развития инновации по отдельным направлениям, в т.ч. в области создания объектов недвижимости, в области формирования инфраструктуры рынка недвижимости, в области рационального использования, в области финансового обеспечения сделок с недвижимостью, в области нормативно-правового обеспечения сделок с недвижимостью, создание благоприятных условий для внедрения новаций и новшеств, в т.ч. правовых, финансовых, материальных и информационных.

Размещено на Allbest.ru

...