Рыночная стоимость объекта недвижимости и пути ее повышения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости

1.1 Виды стоимости

1.2 Основные подходы оценки недвижимости

1.3 Основные методы оценки недвижимости

2. Основная характеристика исследуемого объекта

2.1 Социально-экономическое положение Юрьев-Польского района за 2011 год

2.2 Описание района объекта недвижимости

2.3 Описание объекта оценки

3. Анализ наиболее эффективного использования

4. Определение рыночной стоимости

4.1 Доходный подход. Общие положения

4.2 Доходный подход. Обоснование коэффициента капитализации

4.3 Сравнительный подход

4.4 Согласование результатов

Заключение

Список литературы

Введение

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования в отношении различных объектов недвижимости.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Нормативно-правовая база оценочной деятельности: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Цель работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.

Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости имущества в Юрьев-Польском районе.

1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости

1.1 Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки - инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

1.2 Основные подходы оценки недвижимости

оценка недвижимость доходный стоимость

Доходный подход

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

При расчете доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

1.3 Основные методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путем преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

,

где

- стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

- чистый операционный доход или ЧОД

- коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

,

где

- коэффициент капитализации

- ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учетом риска на рынке.

- норма возврата капитала - процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен или введен в действие.

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки:

При составлении отчета были использованы следующие документы, предоставленные Заказчиком:

- договор купли-продажи;

- свидетельство о регистрации права

Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс оценки включает в себя следующие шаги:

- осмотр объекта (внешний вид, состояние, используемые материалы, конструктивные особенности и прочее для отдельных элементов и здания в целом);

- интервью с Заказчиком;

- исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в рассматриваемом районе и других схожих по условиям районах;

- подбор и сравнительный анализ аналогов, определение ценопонижающих и ценоповышающих факторов и их удельный вес в общей величине стоимости;

- определение восстановительной стоимости объекта;

- исследование рынка подобных объектов, емкости рынка, уровня расходов на содержание объекта;

- осуществление расчетов для определения величины рыночной стоимости различными подходами;

- анализ и согласование результатов, полученных различными подходами;

- выработка заключения о рыночной стоимости объекта;

- подготовка отчета об оценке.

Форма отчета: развернутый, письменный.

2 . Основные характеристики исследуемого объекта

2.1 Социально - экономическое положение Юрьев - Польского района за 2011 год

Численность населения района на начало 2011 г. составила, 37,7 тыс. человек, из них 19,4 тыс. чел. - городские, 18,3 тыс. чел. - сельские жители. Средний возраст жителей района составляет 40 лет, мужчин - 36,7 лет, женщин - 40,9 года.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, без выплат социального характера, в крупных и средних организаций района составила 6482,7 руб., что (с учетом инфляции) на 12,2% выше аналогичных показателей за 2010 год. К концу 2011 года в управлении Пенсионного фонда района состояло на учете 10,9 тыс. пенсионеров, из которых 18,2% работали. Средний размер пенсии в декабре 2011 г. составил 2771 рубля.

В 4 квартале 2011 г. величина прожиточного минимума составила в среднем по области 3222 рубля на человека, стоимость потребительской корзины - 3016 руб. Прожиточный минимум трудоспособного человека - 3476 руб., пенсионера - 2685, ребенка - 3038 руб.

Оборот розничной торговли по всем каналам реализации за 2011 г. составил 610,2 млн. руб., что (в сопоставимых ценах) на 13,5% выше уровня 2010 г. Оборот розничной торговли крупных и средних организаций района составил 238,5 млн. руб.

За январь - ноябрь 2011 г. сальдированный финансовый результат крупных и средних организаций района (кроме страховых компаний, банков, с/х предприятий) составил в действующих ценах 252,2 млн. руб., 39,1% организаций имели убыток 18,9 млн.руб., 60,9% организаций имели прибыль 271,4 млн. руб. К началу декабря 2011 г. суммарная задолженность по обязательствам (кредиторская и задолженность по кредитам и займа) крупных и средних организаций района составила 932,4 млн. руб., из нее просроченная - 126,7 млн. руб. Дебиторская задолженность составила 371,8 млн. руб., в том числе просроченная 72,6 млн. руб.

Среднесписочная численность работников крупных и средних предприятий района составила 11 тыс. человек. Состояли на учете в районном центре занятости к концу 2011 г. 650 человек, что на 4,2% больше, чем год назад.

За 2011 год крупными и средними обрабатывающими предприятиями района отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами на 2500,6 млн. руб., что выше уровня 2010 г. на 10,7%. В 2011 г. в районе намолочено 51,8 тыс. тонн зерна, что в сравнении с 2010 г. меньше на 7,4%. Валовое производство молока в сельскохозяйственных предприятиях района составило 61,7 тыс. тонн (113,6% к уровню 2010 г.). За 2011 г. с/х предприятиями района по всем каналам реализации продано 16,8 тыс. тонн зерна, 57,3 тыс. тонн молока, 3,8 тыс. тонн скота в живой массе.

Промышленные предприятия оказывают значительное влияние на формирование социально-экономической ситуации в районе. Оборот крупных и средних организаций района за 2011 г.составил 3696,4 млн.руб. или 111,8% к уровню 2010 г. Выполнено работ и услуг собственными силами на 2500,6 млн.руб., что выше уровня 2010 г. на 10,7 %.

Данные 2010 года

На территории района функционируют 27 сельскохозяйственных предприятий, 78 к.ф.х., около 15 000 личных подсобных хозяйств. Экономическая ситуация в сельском хозяйстве района довольно сложная. На 1 января 2011 г. наличие энергетических мощностей на 100 га сельхозугодий составляет 184 лошадиные силы - 85 процентов к уровню 2010 года. Количество занятых в с/х производстве ежегодно уменьшается. За год число работающих сократилось на 159 чел. Основным источником дохода для хозяйств является отрасль животноводства. Средний надой на 1 фуражную корову увеличился на 379 кг и составил 4766 кг (4 место в области).

Районный бюджет в целом по доходам исполнен не 121,5 процента; при плане 276,2 млн.руб. поступило 335,7 млн.руб.

Показатели	Ед. изм.	2007 год	2008 год	2009 год	2010 год
Доходы бюджета	млн.руб.	230,1	248,0	329,5	335,7
Расходы бюджета	млн.руб.	228,5	255,4	324,1	324,9

В целом состояние социально - экономического положения района за 2011 год можно характеризовать как стабильно - положительное. В результате совместных усилий в районе созданы предпосылки для дальнейшего развития экономики и социальной сферы, повышения качества жизни населения.

2.2 Описание района объекта недвижимости

Объект оценки расположен в г. Юрьев-Польский Владимирской области, который является районным центром. На территории района расположено около 150 населенных пунктов.

В связи с относительно небольшим размером город приравнен к статусу - «малые города России». В городе расположены два крупных предприятия: завод «Промсвязь», фабрика «Авангард». Кроме того, в городе функционируют другие предприятия: завод «СОМ» (производство молока), мясокомбинат и иные производственные объекты. Развита сеть розничной торговли. Предприятия и организации города обеспечивают устойчивую занятость населения. Спрос и предложение объектов недвижимости, в т.ч. частных строений, является стабильным и устойчивым. Средний срок экспозиции объектов недвижимости: квартиры - 1-3 месяца; жилые дома - 2-5 месяца, земельные участки - 2-5 мес.

В городе, как и в других населенных пунктах, предпочтение отдается застройки к центру населенного пункта. Активная фаза застройки многоквартирного жилья в городе приходится на 60-80 гг. В современных условиях крупное строительство жилья в городе осуществляет только одна строительная компания ОАО «Юрьевстрой». Объемы строительства на фоне существующего жилья составляют малую часть. Поэтому на рынке жилой недвижимости в г.Юрьев-Польском преобладает рынок «вторичного» жилья (квартир), либо частных домовладений.

2.3 Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также данных предоставленных Заказчиком. Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная в жилом двухэтажном кирпичном доме 1960-х г. постройки. Объект оценки расположен по адресу: Владимирская область, г. Юрьев- Польский ул. Павших борцов д.13 кв.6. Транспортная доступность отличная.

Объект оценки - квартира № 6 общей площадью 32,8 кв. м., в том числе жилой - 17,7 кв.м.

Окружение

Плотность застройки:	Высокая
Престижность и привлекательность района	Средняя
Расстояние от остановок общественного транспорта:	300 м. - автобус
Расстояние от основных магистралей:	10 м
Инфраструктура:	Развита
Места отдыха, достопримечательности:	Д/сад, школа, ДК, коллективный сад (200 м.), магазины
Смог, грязь, шум - уровень:	норма
Наличие вблизи объектов промышленности:	нет

Характеристика дома

Год постройки	60-е	Газоснабжение	Есть
Материал стен дома:	Кирпичный	Канализация	Есть
Число этажей	2	Отопление	Есть
Лифт	Не требуется	Водоснабжение	Есть
Мусоропровод	Не требуется	Состояние подвала	Удов.
Электроосвещение	есть	Состояние подъезда	Хор.

Характеристика конструктивных элементов квартиры

Элементы	Описание	Состояние
	Зал	Прихожая	Кухня	Санузел + ванная (совм.)	Зал	Прихожая	Кухня	Санузел+ ванная (совмещ.)
Полы	ДВП	ДВП	Линолеум	плитка	+	+	++	+
Стены	Обои	Обои	Плитка	Плитка, обои	++	++	++	++
Потолок	Плитка	Плитка	Плитка	Плитка	++	++	++	++
Окна	Дерев.	Дерев.	Дерев.	-	+	+	+	+
Дверь	Дерев	Дерев	Дерев	Дерев	+	+	+	+
Сантехника	ванная, раковина, смесители - отечественные	++
Центральное отопление	радиаторы - отечественные, чугун.	+
Водопровод	трубы стальные - отечественные	+
Канализация	трубы чугунные - отечественные	+
Электрооборудование	проводка внутренняя, приборы отечественные	+

ПРИМЕЧАНИЕ: обозначения описания состояния:

+ - удовлетворительное

++ - хорошее

+++ - отличное.

3. Анализ наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть реальным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке. Наилучшее использование не является абсолютом. Оно отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Использование имущества, неразрешенного законом, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение о разумной вероятности подобного использования. После того, как в результате анализа выявляются один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

Применение этого принципа позволяет Оценщику учитывать эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые необходимо осуществить на земельном участке, исследовать финансовую состоятельность реконструкционных проектов, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки.

Концепция наиболее эффективного использования является неотъемлемой составной частью оценки рыночной стоимости.

На стандартном языке анализа наиболее эффективного использования это формулируется следующим образом:

Физически возможные варианты использования: помещения оцениваемого объекта позволяет использовать его без замены конструктивных элементов и перепланировки.

Законодательно разрешенные варианты использования: законодательных ограничений на использование существующего объекта в указанных целях нет.

Экономическая целесообразность: возможность эксплуатировать далее объект без проведения в нем капитальных работ по реконструкции и модернизации в ближайшие годы. Исходя из сказанного выше, можно считать продолжение использования оцениваемого объекта в текущем функциональном назначении в качестве жилья наиболее целесообразным.

4. Определение рыночной стоимости

4.1 Доходный подход. Общие положения

Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтированных потоков денежных средств. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом методом капитализации и дисконтирования дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении метода капитализации анализируется возможность объекта генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме доходов от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости объекта применяют технику прямой капитализации. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и коэффициенте капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

4.2 Доходный подход. Обоснование коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. В данном разделе Оценщик применил метод рыночной выжимки. В связи с тем, что в настоящее время сдача жилья в аренду (найм) является распространенным явлением, Оценщику стал известен коэффициент капитализации для помещений, аналогичных оцениваемому объекту: по местоположению, по техническому состоянию и т.д. Данный коэффициент составляет значение 0,11. Прямая капитализация - это процесс преобразования величины прогнозируемого чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки.

Формула для расчета стоимости имущества имеет следующий вид:

ЧОД

S = ------------,

k

где S - стоимость объекта, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход, руб.;

k - коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход (ставка арендной платы при сдачи квартир), по данному типу квартир составлял в границах от 2 000 до 3 000 рублей в месяц, что составляет 24000- 36000 руб. в год. Среднее значение- 30000 руб.

Соответственно, 30000/0,11=272700 руб.

Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом, составила, округленно: 273 000(двести семьдесят три тысячи) рублей.

4.3 Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При подборе аналогичных единиц сравнения был осуществлен поиск продаж однокомнатных квартир в жилых домах, аналогичных объекта оценки, на дату оценки.

На этапе сбора исходной информации были найдены данные о ценах предложений в г. Юрьев-Польском объектов, аналогичных оцениваемому по техническим характеристикам. Источник информации: газеты «Вестник Ополья», «Пресс-Ярмарка», «Из рук в руки», данные риэлторов, личные знания Оценщика рынка жилой недвижимости. В выборке приняты, только те объекты, которые наиболее подходят к объекту оценки. При сравнительном анализе стоимости объекта Оценщик опирался на цены-предложения объектов-аналогов. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет представлять собой стоимость объекта (Таблица 1).

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементов сравнения, которые должны анализироваться.

Таблица 1

Номера объектов	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Оцениваемый объект	1-комнтаная квартира	1-комнтаная квартира	1-комнтаная квартира	1-комнтаная квартира
Общая площадь, м2	32,8	33	32	28
Цена предложения, руб.	Определяется	450000	380000	300000
Местоположение	г.Юрьев-Польский, ул.Павших борцов	г.Юрьев-Польский, ул. Свободы	г.Юрьев-Польский, ул.Школьная	г.Юрьев-Польский, ул. Шибанкова
Квартал предложения	II квартал 2011 г.	III квартал 2011 г.	I квартал 2011 г.	IV квартал 2011 г.
Этажность (этаж)	2(1)	5(1)	5 (3)	2 (2)
Год постройки	60-е	80-е	80-е	60-е
Материал стен/перекрытий	кирпич/ бетон.	бетон	бетон	кирпич/ бетон
Имущественные права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Балкон/лоджия	Отсутств.	Балкон.	Балкон.	Отсутств.
Виды благоустройств	полное	Обеспечен полностью	Обеспечен полностью.	Обеспечен полностью
Планировка	«хрущевка»	«брежневка»	«брежневка».	«хрущевка»
Техническое состояние (в целом)	Хор.	Отл.	Удовлетв.	Хор.
Источник информации	х	«Вестник Ополья»	Данные Оценщика	«Пресс-Ярмарка»

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов, вводились поправки только на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами (Таблица 2).

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Номера объектов	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена предложения, руб.	Определяется	420000	320000	280000
Общая площадь, м2	32,8	33	32	30
Цена предложения одного метра кв., руб.	х	12 727	10 000	9 333
Скидка с цены предложения, %	х	-3,5	-3,5	-3,5
Скорректированная стоимость 1 м 2, руб.	х	12 282	9 650	9 007
Местоположение	г.Юрьев-Польский, ул.Павших борцов	г. Юрьев-Польский, ул. Свободы	г.Юрьев-Польский, ул.Школьная	г. Юрьев-Польский, ул.Шибанкова
Корректировка, %	х	0	-5	-5
Скорректированная стоимость 1 м 2, руб.	Определяется	12 282	9 168	8 556
Время продажи	II квартал	III квартал	I квартал	IV квартал
	2011 г.	2011 г.	2011 г.	2011 г.
Корректировка, %	х	+6	+12	+3
Скорректированная стоимость 1 м 2, руб.	Определяется	13 019	10 268	8 813
Этаж/ этажность	2(1)	5(1)	5 (3)	2 (2)
Корректировка, %	х	0	-3	0
Скорректированная стоимость 1 м 2, руб.	Определяется	13 019	9 960	8 813
Год постройки	60-е	80-е	80-е	60-е
Корректировка, %	х	-5	-5	0
Скорректированная стоимость 1 м 2, руб.	Определяется	12 368	9 462	8 813
Материал стен/перекрытий	кирпич/ бетон.	бетон	бетон	кирпич/ бетон
Корректировка, %	х	+3	+3	0
Скорректированная стоимость 1 м 2, руб.	Определяется	12 739	9 745	8 813
Имущественные права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка, %	х	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 м 2, руб.	Определяется	12 739	9 745	8 813
Балкон/лоджия	Отсутств.	Балкон.	Балкон.	Отсутств.
Корректировка, %	х	-2	-2	0
Скорректированная стоимость 1 м 2, руб.	Определяется	12 497	9 560	8 813
Виды благоустройства	полное	Обеспечен полностью	Обеспечен полностью.	Обеспечен полностью
Корректировка, %	х	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 м 2, руб.	Определяется	12 497	9 560	8 813
Планировка	«хрущевка»	«брежневка»	«брежневка».	«хрущевка»
Корректировка, %	х	-5	-5	0
Скорректированная стоимость 1 м 2, руб.	Определяется	11 872	9 082	8 813
Техническое состояние	Хор.	Отл.	Удовлетв	Хор.
Корректировка, %	х	-10	+5	0
Скорректированная стоимость 1 м2, руб	Определяется	10 685	9 536	8 813
Валовая коррекция, руб.	х	2 043	464	520
Валовая коррекция, %	х	16,05	4,64	5,57
Весовые коэффициенты	х	1,64	5,66	4,71
Стоимость объекта за 1 кв.м, руб.	9409,14
Стоимость объекта оценки, руб.	308619,65

Скорректированная цена за 1 кв. м объекта-аналога равна отношению скорректированной цены объекта - аналога к площади оцениваемого объекта.

Объяснение корректировок необходимых при оценке объектов недвижимости (квартир):

Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки

Принята как средняя величина по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю для всех аналогов в размере от 2 до 5%. В среднем составляет 3,5%.

Корректировка на время продажи/предложения

Условия продажи объекта оценки и объектов-аналогов корректируются по датам продаж на основании данных роста цен на жилую недвижимость (10-12 % в год или 3 % в квартал).

Корректировка на местоположение

Аналоги №1 по местоположению не уступают оцениваемому объекту, поэтому их цену поправок не вносят. Аналоги №2 и №3 корректируется- более приближены к центру города.

Корректировка на имущественные права

Данной корректировки не требует ни один аналог, так как все они перешли на праве собственности.

Корректировка на условия финансирования

В процессе проверки информации удалось установить, что все аналоги покупатели приобретали за собственные средства. Таким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору.

Корректировка на транспортную доступность

Так как, аналоги не отличаются от объекта оценки по данному элементу сравнения, корректировка не проводится.

Корректировка на материалы дома

Известно, что кирпичные дома имеют преимущество перед панельными. Средняя скидка в ценах продаж составляет 3%.

Корректировка на этаж

Аналоги, как и объект оценки, расположены в многоэтажных домах. Известно, что квартиры на первых и последних этажах имеют более низкую стоимость по отношению к другим эпатажам. Корректировки подлежит аналог №2.

Корректировка на площадь квартиры

Аналоги имеют близкую по значению площадь к объекту оценки- квартиры являются двухквартирными, поэтому не требуют корректировки.

Корректировка на высоту потолка

Типичная высота потолка для данных квартир является высота равна 2,5-2,8 метра. Все объекты имеют одинаковую высоту стен. Корректировки не требуется.

Корректировка на планировку квартиры

Объект №1,№2 имеет лучшую планировку, чем у объекта оценки. В среднем, по анализу рынка, известно, что скидки на планировку составляют 5%.

Корректировка на наличие балкона/лоджии

Аналоги 1 и 2 имеют в отличии от объекта оценки балкон следовательно требуется применить понижающею корректировку к цене объекта оценки, на основании анализа парных продаж квартир имеющих балконы или лоджии, была введена корректировка 2%.

Корректировка на техническое состояние квартиры

Аналоги 1 и 2 имеют отличные состояния от объекта оценки необходимо ввести корректировки.

Согласование между собой скорректированных цен объектов-аналогов осуществляется по признаку относительной близости ценообразующих характеристик каждого из них к характеристикам оцениваемого объекта. Объект - аналог ближе к оцениваемому объекту по сравниваемым характеристикам, если отношение суммы абсолютных значений всех корректировок объекта-аналога к его первоначальной цене за 1 кв. м стремится к минимуму. Поэтому, объекту-аналогу с наименьшим отношением придается (вычисляется) наибольший весовой коэффициент при согласовании результатов по всем скорректированным ценам объектов-аналогов.

Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная сравнительным подходом, составила: 309 000 (триста девять тысяч) рублей.

4.4 Согласование результатов

Пытаясь применить доходный и сравнительный подходы к оценке стоимости объекта, оценщик пришел к следующим результатам:

Вид подхода	Стоимость, руб.
Доходный подход	273 000
Сравнительный подход	309 000

Определение относительных весов каждого подхода

Подход	Сравнительный	Доходный
Величина рыночной стоимости, руб.	309 000	273 000
Критерий	Баллы
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость	4	2
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	5	2
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	4	3
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного инвестора/продавца	5	2
Итого сумма баллов для данного подхода	18	9
Сумма баллов	27
Вес подхода, %	66,66%	33,33%
Вес подхода округленно до 1%	67%	33%

Стоимость объекта

В результате расчетов мы получаем следующие результаты:

Вид подхода	Стоимость, руб.	Вес	Согласованная стоимость
Доходный подход	273 000	0,33	90090
Сравнительный подход	309 000	0,67	207 030
ИТОГО	297 120

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Во второй и третьей главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием двух подходов к оценке.

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

В четвертой главе работы проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.

Таким образом, на основании вышеизложенного и проведенного анализа, а также выполненных расчетов итоговое значение рыночной стоимости квартиры, с учетом округления составит: 297 000 рублей (Двести девяносто семь тысяч) рублей.

Список литературы

1. «Порядок оценки стоимости чистых активов», утвержденный приказом Министерства финансов РФ от 29.01.03г. №10н/03-6/пз и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 29.01.03.96г. №03-6/пз.

2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.) Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года.

3. Закон Владимирской области от 11 января 2009 г. N 2-ОЗ "Об областной целевой программе "Развитие и поддержка ипотечного жилищного кредитования во Владимирской области на 2009-2012 годы" (с изменениями от 10 февраля 2010 г.) Принят Законодательным Собранием области 27 декабря 2008 года.

4. Центр информационно-статистических работ (ЦИСР), «Сводные индексы цен по отраслям промышленной продукции по отдельным видам и товарных групп по Российской Федерации».

5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.

6. Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 1998

Размещено на Allbest.ru

...