Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

• Содержание

Введение

Глава I. Применение категорий рыночного равновесия к рынку недвижимости

Глава II. Использование теории рыночного равновесия как концепции управления недвижимостью

Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы определена тем, что становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами имущества, в первую очередь недвижимого, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Рынок недвижимого имущества России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих - в 1993 году и позже. За прошедшие 15 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развитого имущественного рынка. Российский рынок находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций - как иностранных, так и стороны российских партнёров.

Цель работы состоит в анализе рынка недвижимости в общих категориях рыка, в первую очередь - рыночного равновесия недвижимости.

В соответствии с поставленной целью задачи работы следующие:

1. характеристика рыночного равновесия для рынка недвижимости с позиций формирования цены на недвижимость;

2. использование концепции рыночного равновесия при управлении недвижимостью.

Глава I. Применение категорий рыночного равновесия к рынку недвижимости

Предварительно напомним теорию рыночного равновесия:

Совместим на одном графике линии спроса и предложения.

Рис. 1.1 Рыночное равновесие

Как видно из рис. 1.1., линии спроса и предложения пересекаются в точке Е. В этой точке цена, по которой покупатели согласны купить определенное количество товара, равна цене, по которой производители готовы продать это же количество товара. Точка пересечения линий S и D -- точка Е, называется точкой равновесия. Когда рынок находится в этой точке, установившаяся цена устраивает как покупателей, так и продавцов и у них нет причин требовать ее изменения. Такое состояние рынка называется рыночным равновесием.

Объем продаж в этой точке называется равновесным объемом рынка (Qе). Цена в этой точке называется равновесной (рыночной) ценой (Pе).

Таким образом, рыночное равновесие -- это состояние рынка, при котором объем спроса равен объему предложения.

Если сложившаяся на рынке цена будет отличаться от равновесной, то под действием рыночных механизмов она будет изменяться до тех пор, пока не установится на равновесном уровне и объем спроса не станет равен объему предложения.

Рассмотрим сначала ситуация, когда цена на рынке будет выше равновесной цены. При этой цене объем предложения составит Qs', а объем спроса Qd'. Как видно по графику, объем спроса по этой цене будет меньше объема предложения, и производителям не удастся продать всю свою продукцию.

На рынке образуется избыток товаров, который будет равен Qs' -- Qd'.

Производители, обнаружив у себя нераспроданную продукцию, начнут снижать цену своего товара до тех пор, пока объем спроса не станет равным объему предложения, то есть до уровня равновесной цены.

Если установившаяся на рынке цена будет ниже равновесной (Р'' < Ре), то при этой цене объем спроса будет превышать объем предложения (Qd''>Qs'') и на рынке образуется дефицит товара, равный Qd'' -- Qs''. В этом случае производители начнут повышать цену до уровня Ре.

Формирование и развитие рынка недвижимости стало характерной чертой современного этапа рыночных преобразований в России. Изучение этого процесса имеет большое теоретическое и практическое значение. Недвижимостью считаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. В условиях рыночных отношений недвижимость выступает в качестве товара. Особенность заключается в том, что недвижимые объекты могут одновременно рассматриваться как потребительские блага и как элементы инвестиций. Эта двойственность делает достаточно сложным определение стоимости объектов недвижимости.

Анализ стоимости и ее определение всегда имели принципиальное значение для экономистов. Сделаем попытку с точки зрения экономической теории, более четко определить сущность категории стоимость недвижимости и показать ее место в системе экономических характеристик недвижимости.

В научной, учебно-методической, специальной экономической литературе приводится достаточно много определений стоимости недвижимости, а также определений и классификаций ее разновидностей.

Теоретические исследования стоимости товара (мы рассматриваем недвижимость как товар) имеют богатую историю. Недвижимость, как и большинство товаров, является экономическим благом, т.е.потребность в ней не удовлетворяется в полной мере из-за экономической ограниченности ресурсов. Очевидно, что обеспечить возрастающее удовлетворение потребностей в недвижимости (например, в жилье) возможно только в процессе производства. Поэтому вполне закономерно, что формирование стоимости, ее величина и изменение рассматривалось экономической теорией во взаимосвязи с процессом труда. Обоснование роли труда, как субстанции стоимости, сделанное еще в работах А.Смита, позволяет применить основные положения трудовой теории стоимости для характеристики стоимости недвижимости. Разграничение, которое провел Адам Смит между потребительной и меновой стоимостью, имеет очень важное значение. Термин потребительная стоимость подчеркивает ценность товара, как полезной вещи. Однако меновая стоимость определяется только рынком, в процессе купли-продажи. Она является относительной в том смысле, что товар должен сравниваться, соизмеряться по затратам труда на другие товары на открытом рынке, где есть конкуренция.

Следует отметить, что стоимостным эквивалентом недвижимости является цена производства объекта нового строительства Гиниятуллина А. А. Сравнительный подход в оценке недвижимости //СПС-Гарант.

Рожденный в рамках трудовой теории стоимости подход к определению стоимости недвижимости через совокупные затраты труда на ее производство имеет право на жизнь и активно используется в современной практике. Однако он не может быть единственным, исключающим другие.

Необходимо проанализировать, в какой степени суммарные затраты труда и определяемый на их основе стоимостной эквивалент соответствует полезности объекта недвижимости. В этой связи, возникает вопрос о степени удовлетворения потребности. Товар имеет стоимость только если он обладает полезностью, редкостью, и если у покупателя есть желание приобрести этот товар. Товар, который не обладает полезностью, или относительная полезность низка, не может иметь стоимости, поскольку именно полезность вызывает желание обладать товаром и мотивирует сделку купли-продажи.

Качественно новым этапом развития экономической теории и разработки методологии определения ценности товара стала маржиналистская теория. Основные положения ее заключаются в том, что: обмен совершается на основе эквивалентного соотношения полезностей обмениваемых товаров (а не затрат труда, как в трудовой теории стоимости); сама полезность является убывающей по мере удовлетворения потребности, главную роль при этом играет полезность дополнительной единицы потребляемого блага (она называется предельной). Существенным моментом маржиналистской теории является понимание полезности с учетом субъективных представлений потребителя. Абстрактной полезностью обладает любой товар (по определению), конкретная полезность определяется потребителем исходя из собственных предпочтений, привычек, вкуса. Именно это оказывается решающим фактором потребительского выбора.

С позиций теории предельной полезности можно объяснить мотивацию выбора того или иного объекта недвижимости со стороны покупателя. Потребитель формирует для себя определенный набор свойств и качеств, которыми должен обладать объект недвижимости, ранжирует свои предпочтения. Для недвижимости это прежде всего фактор местоположения, а также время и качество постройки, система коммуникаций, строительный материал, этажность, особенность планировки и т.д. Потребность эта должна быть объективно обоснована имеющейся информацией об аналогичных товарах, о сравнимых по данным параметрам сделках, а также экономических ограничениях. Важнейшая роль субъективного фактора в определении ценности недвижимости через полезность связана с множественностью тех характеристик, из которых формируется общая полезность, их сложной взаимосвязью и противоречивой динамикой. Единственным критерием ее реальной оценки является потребительская практика, сравнительный анализ проведенных аналогичных сделок. Убывание предельной полезности в полной мере характерно для недвижимости. Покупка второго, третьего аналогичного объекта увеличивая общую полезность, уменьшает предельную (дополнительную полезность) каждого последующего объекта недвижимости. Таким образом потребительский выбор влияет на уровень ценности объекта, тем самым формируя его стоимость. Гринченко С. В. Экономика недвижимости. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 - С.57

Трудовая теория стоимости и теория предельной полезности взаимно дополняют друг друга подчеркивая разные подходы к определению стоимости. Однако этот процесс был не полным если не рассматривать недвижимость как фактор получения рентного дохода и влияние этого процесса на стоимость недвижимости.

Классики политической экономии А. Смит, Д. Рикардо, Ж.Б. Сэй положили начало теории ренты, рассматривая в основном земельную ренту. Современная концепция природной ренты и экономического механизма рентных отношений обусловлена владением, распоряжением и использованием ресурсов отраслей, в которых действуют естественные рентообразующие факторы. Денежная земельная рента характерна для развитой системы рыночных отношений. В этой связи положения классиков политэкономии о сущности, видах и формах ренты, применимы и к современной системе земельных отношений.

В широком понимании рента есть доход, получаемый собственником земельного участка или владельцем различных видов недвижимости, не связанный с непосредственной предпринимательской деятельностью собственника. Ограниченный характер предложения земли и объектов «привязанных» к земельным участкам т.е. недвижимости обусловливает наличие экономической ренты. Доход владельца земельного участка формируется в зависимости от факторов естественного плодородия и местоположения (дифференциальная рента I рода) и искусственного плодородия, через дополнительные вложения капитала (дифференциальная рента II рода). Для объектов недвижимости (зданий, строений) принципиальное значение имеет дифференциальная рента I рода по местоположению, т.н. транспортная рента. И земельные участки и объекты недвижимости (они главным образом сосредоточены на городских территориях) представляют собой вещественную форму капитала -- материальный актив, использование которого предполагает устойчивый поток доходов. Следовательно, при определении стоимости недвижимости, необходимо учитывать положения теории ренты, определяющие сущность, содержание и процесс формирования особого вида дохода -- дохода от собственности.

Рассмотренные выше теоретические подходы к определению стоимости (через определение совокупных затрат труда на создание объекта недвижимости; через сравнительный анализ предельных полезностей аналогичных объектов недвижимости; через определение уровня доходности объекта на основе теории ренты) послужили методологической основой для разработки методов оценки рыночной стоимости недвижимости.

В отличие от потребительских товаров недвижимость это особый объект (длительность создания, многочисленность используемых ресурсов, пространственное соизмерение, многообразие способов использования и т.д.) и объективная оценка его стоимости представляет из себя сложный процесс, требующий работы профессионалов.

В теории выделяют три метода оценки рыночной стоимости объектов недвижимости:

1. Затратный метод оценки (подход к оценке по затратам) базируется на сравнении стоимости строительства объекта недвижимости, аналогичного объекту оценки, со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость воссоздания объекта оценки, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или прав на него).

2. Метод прямого сравнения сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта оценки на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с объектом оценки по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке стоимости исходит из предпосылки, что рынок установит рыночную стоимость для объекта оценки тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

3. Доходный метод оценки рыночной стоимости основывается на принципе ожидания, который может быть сформулирован так: стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. Настоящий подход применяется при оценке объектов доходной недвижимости. Расчет осуществляется двумя способами: способом прямой капитализации или способом капитализации доходов Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Интерреклама, 2003. - С.102.

Правомерность всех теоретических подходов к определению рыночной стоимости обусловливает необходимость всестороннего стоимостного анализа недвижимости. Поэтому оценка рыночной стоимости предполагает взаимодополняющее использование всех методов оценки, что наиболее полно отражает характер оцениваемой собственности и вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Результатом анализа и расчетов будет оценочная стоимость недвижимости. С точки зрения предложения оценочная стоимость может учитывать доходность, местоположение, уровень развития инфраструктуры, а также инфляционную составляющую. Оценка стоимости с точки зрения спроса основана на учете тех же факторов, но и проектов и направлений использования, имеющихся у покупателя.

Таким образом, оценка стоимости недвижимости является первым этапом и основой для формирования экономических отношений, которые складываются вокруг недвижимости как товара.

Глава II. Использование теории рыночного равновесия как концепции управления недвижимостью

Управленческая деятельность - один из важнейших факторов функционирования и развития промышленных компаний в условиях рыночной экономики. Огромное влияние на функции управления оказывает внешняя среда, в которой существует компания. Одним из элементов внешней среды является рынок, который необходимо исследовать для принятия правильных управленческих решений. Рынок недвижимости в отличие от остальных рынков достаточно специфичен, но он также подчиняется основному закону равновесия спроса и предложения. Недвижимость различается по функциональному назначению и по целям, ради которых она приобретается. Соответственно производится сегментация рынка недвижимости. Принято различать следующие виды недвижимости, относимые к соответствующим сегментам рынка: земельные участки, жилье, нежилые помещения. В данной работе более конкретно рассмотрен сегмент рынка недвижимости - нежилая недвижимость. Это офисы, бизнес центры, складские и производственные помещения. Рис. 1.

Рис.1.Сегменты рынка недвижимости

Управление недвижимостью представляет собой комплекс мер правого, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли от объекта недвижимости в интересах собственника. Потребность в профессиональных компаниях, управляющих недвижимостью, возникла с появлением необходимости в получении дохода от использования недвижимости. В начале ХХ века, во времена Великой депрессии, многие универсальные и ипотечные банки США приобретали резко подешевевшее недвижимое имущество. Чтобы недвижимость начала работать и приносить прибыль, собственники стали задумываться над управлением своим имуществом. При этом необходимо отметить, что в конце ХIХ века в строительстве стали применяться новые технологии, конструкции и оборудование, которые постепенно совершенствовались и требовали специально подготовленных кадров для профессионального обслуживания зданий. Позже, когда к объектам коммерческой недвижимости стали относиться как к «продукту», возникла потребность в управлении активами в стратегическом развитии объекта. Грибовский С. В., Баринов Н. П., Анисимова И. Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа // Вопросы оценки. 2002. №1.С.2-10.

Была разработана следующая классификация управления недвижимостью: управление ресурсами (Asset Management), управление недвижимым имуществом (Property Management), управление инфраструктурой (Facility Management) (Рис.2).

В зависимости от объекта недвижимости, управляющая компания может управлять собственным или арендованным зданием, готовым или находящимся в стадии строительства или реконструкции. Практика показала, что управление недвижимостью в растущей компании является более трудоемким процессом по сравнению с управлением в стабильной компании, где не меняется количество сотрудников и место их расположения.

рынок недвижимый имущество товар

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис.2. Виды управления недвижимостью

Анализ методов управления недвижимостью российских фирм показал, что в условиях современной рыночной экономики компании крайне редко прибегают к услугам профессионального управления недвижимостью, выбирая, на их взгляд, более дешевый способ эксплуатации зданий с помощью собственного административно-хозяйственного отдела. Данное положение дел приводит в конечном итоге к неквалифицированному подходу в решении стратегического использования такого важного производственного ресурса, каковым является недвижимое имущество. Зачастую не учитываются перспективы роста или другие изменения, происходящие в компании, что приводит к большим потерям в виде простоя пустующих помещений, завышенным эксплуатационным расходам, либо значительным затратам на покупку или аренду нового здания. Больших затрат можно было бы избежать, заранее предусмотрев внутренние изменения компании, а также ситуацию на рынке недвижимости в целом Грибовский С. В., Сивец С. А., Левыкина И. А. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем // Вопросы оценки. 2002. № 4. С. 22 - 29..

На сегодняшний день в России существует очень мало высших образовательных учреждений, осуществляющих подготовку специалистов в области управления недвижимостью. Данная сфера деятельности сейчас испытывает большой дефицит в хороших кадрах, поэтому иностранные фирмы, выходящие на Российский рынок с этой услугой, почти не испытывают конкуренции. Результаты данного исследования позволяют российским компаниям получить полную информацию о состоянии рынка недвижимости, как внешней среды управления, и методах совершенствования управления недвижимостью с целью снижения затрат на поиск, аренду, покупку и эксплуатацию зданий.

Компания, управляющая недвижимостью, всегда работает в определенной внешней среде. Для принятия правильного управленческого решения необходимо четко представлять конъюнктуру рынка и его тенденции. Для работы на российском рынке недвижимости надо знать объем этого рынка, основных игроков, тенденции отечественных и зарубежных показателей в сфере недвижимости.

Для более правильной оценки положения рынка недвижимости в России проведено исследование основных тенденций во всем мире. Мировой рынок недвижимости развивался длительное время, а российский рынок сформировался всего лишь несколько лет назад при переходе России к рыночной экономике. Все тенденции и законы мирового рынка недвижимости необходимо тщательно проанализировать для осуществления корректного прогнозирования положения дел на отечественном рынке. Развитие российского рынка недвижимости имеет много схожего с развитием мирового рынка недвижимости, хотя на отечественном рынке есть свои отличительные черты и особенности.

Для того чтобы провести корректный анализ данных рынка недвижимости в первую очередь необходимо определить наиболее актуальные и полные источники информации, предоставляющие эти данные.

Основные публикации в области аналитических исследований выделяют три вида исследований по способу получения информации:

· кабинетные исследования

· полевые исследования

· метод опроса (анкетирование)

Развитие новейших информационных технологий привели к формированию электронных мировых информационных ресурсов, включая так называемые деловые ресурсы Интернет, которые характеризуют внешнюю среду мирового бизнеса. Это в свою очередь предопределило появление нового вида аналитических исследований - анализ специализированных рынков с использованием данных из мировых информационных ресурсов. Для проведения таких исследований конкретного рынка необходимо провести идентификацию и анализ соответствующих информационных ресурсов. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2001. - с.17

Анализ источников информации о рынке недвижимости показал, что наиболее актуальными и компетентными информационными агентствами являются Росбизнесконсалтинг и Swiss Realty Group, так как эти агентства имеют большой опыт работы на рынке деловой информации, и специалисты в данных компаниях разрабатывают высокопрофессиональные аналитические отчеты о состоянии отрасли недвижимости в России. О достоверности информации этих агентств говорит тот факт, что Росбизнесконсалтинг и Swiss Realty Group имеют хорошую репутацию среди подобных компаний и высоко квалифицированный персонал.

К числу специализированных изданий, отвечающих требованиям крупной компании, относятся такие журналы как «Коммерческая недвижимость» и приложение к нему «Управление недвижимостью», так как в этих изданиях публикуется самая актуальная информация о событиях на рынке недвижимости. Аудитория данных изданий рассчитана не на широкую публику, а на экспертов в области коммерческой недвижимости. Вышеперечисленные издания содержат статьи на узкоспециализированные темы по управлению нежилой недвижимостью, в которых специалисты ведущих российских компаний обмениваются опытом работы в этой отрасли. Другие выявленные информационные ресурсы дополняют основные источники информации и также содержат полезный материал для анализа разных аспектов рынка недвижимости.

Для проведения сравнения основных показателей рынка недвижимости в России необходимо уточнить, по каким критериям мы будем сравнивать офисные здания. Характеристику рынка офисной недвижимости в его существующем виде можно дать согласно формирующим его критериям: географическому положению и таким показателям рынка как, объем, сегменты рынка, уровень конкуренции и другие.

В настоящий момент в Москве, как и во всей России, не существует единой утвержденной классификации зданий, которые соответствуют или попадают под стандарты офисного делового центра (бизнес - центра). Это могут быть как новые здания, построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика, так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города или же уже старые административные здания (НИИ и других госучреждений). Таким образом, право придания классификации новых зданий находится в полном ведении их владельцев. Классификация же построенных несколько лет назад административных зданий, переоборудованных в бизнес - центры, вызывает многочисленные споры и значительные дискуссии. (Табл.1.)

Таблица 1. Наиболее известные виды классификаций

Рынок бизнес - центров делится согласно существующему набору критериев на следующие виды:

Бизнес - центры класса «А». Это наиболее престижные и дорогостоящие здания с удобным месторасположением и хорошим оснащением, учитывающим все последние технологические новшества. Всё это позволяет соответствовать статусу и требованиям арендаторов, обеспечив комфортные условия труда, однако, требует высокопрофессиональное управление офисом.

Бизнес-центры класса «В». Здания, находящиеся в менее престижных районах, которые не могут предлагать набор услуг и удобств класса «А», как в количественном, так и в качественном измерении и претендующие на менее высокую арендную плату.

Бизнес-центры класса «С». Здания старой постройки, не соответствующие в должной мере современным технологическим требованиям, как правило, не реконструированные и достаточно неудобные по месторасположению, имеющие невысокую арендную плату.

Консалтинговые компании, работающие на данном рынке, как правило, пользуются разработанной в рамках компаний системой классификации бизнес - центров и терминологией.

Российский рынок недвижимости в целом можно назвать растущим, так как тенденция повышения ставки аренды и покупки объектов недвижимости продолжает сохраняться. Следует отметить, что сам рынок далеко не однородный. Если сравнить предложение высококлассных офисных центров в Москве и в восточной части России, то становиться понятно, что пройдет не один год, прежде чем рынок сможет предложить потребителям одинаково высокий уровень качества недвижимости во всех городах. Также отличается ценовая политика в столице и в региональных центрах. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что в течение нескольких лет строительство новых площадей будет бурно продолжаться, чтобы покрыть спрос, который на данный момент превышает предложение.

На рисунке 3 показано количество квадратных метров офисных площадей и численность населения в Москве и крупных городах Европы, таких как Париж, Лондон, Мадрид и др. Российская столица по количеству квадратных метров офисной площади на одного человека сильно отстает от европейских городов. Если принять во внимание существующие темпы строительства в Москве, то уровень обеспеченности офисами в Москве сравняется с европейскими показателями не ранее, чем к 2017 году.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 3. Объем офисных площадей в Москве по сравнению с крупными городами Европы

Анализ мировых тенденций на рынке недвижимости позволяет сделать следующее заключение: в России период насыщения офисными площадями наступит не скоро, цены в дальнейшем будут расти, но меньшими темпами. Например, в большинстве стран западной Европы и Америки недостаток офисных помещений уже сменился перенасыщением предлагаемых площадей, а цена аренды стала ниже Московской.

Рис.4. Объем свободных площадей и базовые арендные ставки в Москве по сравнению с крупными городами Европы

В Москве избыток офисными площадями можно ожидать только через 10 лет, принимая во внимание существующий объем спроса и темпы ввода в эксплуатацию новых высококлассных зданий.

Для крупной компании это означает, что инвестиции в недвижимость в России имеют большую экономическую привлекательность, и на сегодняшний день офис в Москве выгодней купить или построить, нежели арендовать, так как окупаемость вложений составляет примерно 6 лет.

Исследуя источники информации, анализируя данные о рынке недвижимости, используя наш профессиональный опыт, были разработаны рекомендации по совершенствованию процессов управления недвижимостью в крупной организации. Мы предлагаем методику по совершенствованию управления недвижимостью крупной компании, применение которой позволит в значительной мере повысить эффективность использования объектов недвижимости этой компании и снизить затраты, возникающие в результате процесса выбора здания, в период аренды и эксплуатации, а также в результате переезда в новый объект, другими словами, на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости.

Жизненный цикл недвижимости (Рис.6) в крупной компании можно разделить на три этапа: 1) выбор объекта недвижимости, 2) эксплуатация, 3) продажа или утилизация объекта недвижимости.

Рис.5. Этапы жизненного цикла объекта недвижимости

Все этапы жизненного цикла объекта недвижимости имеют разные временные промежутки, задачи и затраты, возникающие у компании, которой принадлежит объект недвижимости.

Методика совершенствования управления недвижимостью крупной компании включает в себя совокупность приемов и методов на всех трех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. На Рис.7. изображены элементы данной методики Татарова В. А. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 - С.97-98.

Одним из элементов предлагаемой методики является комплексный анализ всех показателей объекта недвижимости, который включает в себя сравнение количественных оценок недвижимости, таких как, цена за квадратный метр, эксплуатационные расходы, стоимость парковок и другое, а также сравнение качественных параметров, которое рекомендовано проводить методом экспертных оценок.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис.6. Элементы методики совершенствования управления недвижимостью крупной компании

Для того чтобы сложить (условно) экспертные параметры и определить полезный эффект и элементы затрат по объекту, рекомендуется применять систему баллов. При построении системы баллов для упрощения принято считать, что зависимость между параметрами и полезным эффектом или элементами затрат прямо пропорциональная (линейная). При необходимости уточнения системы баллов можно построить и криволинейные зависимости. Для прогнозирования или расчета полезного эффекта и каждого элемента затрат по каждому классу объектов одного назначения строится своя система баллов, так как на полезный эффект и элементы затрат влияют свои факторы или параметры.

После обсуждения с руководителем компании, которая выбирает объект недвижимости, рядом с параметром, влияющим на выбор, ставится максимальный и минимальный бал. На основании этих данных проводится комплексная оценка объектов, которая в последствие предоставляется на рассмотрение руководителю головной организации. Руководство компании коллегиальным методом рассматривает предложенные концепции размещения объектов недвижимости и утверждает проект, который наилучшим образом отвечает главной стратегии компании. Данная методика в равной мере может применяться при управлении офисными, складскими и производственными площадями, так как эти виды недвижимости имеют лишь разные параметры, влияющие на выбор объекта недвижимости.

Методика совершенствования управления недвижимостью была разработана на базе имеющегося профессионального опыта всемирно известной компании Сименс АГ, которая управляет собственной недвижимостью в крупнейших странах мира. Руководство компания Сименс АГ осознает, что доля затрат на недвижимое имущество является определяющей в себестоимости конечной продукции, и оптимизация затрат в данной сфере обеспечивает конкурентные преимущества компании. Концерн Сименс АГ принял решение о создании отдельного юридического лица Siemens Real Estate (SRE) для профессионально управления недвижимостью фирмы. Данная компания являет собой пример успешного внедрения методики совершенствования управления недвижимостью крупной транснациональной компании. Такой подход к управлению недвижимостью позволяет компании Сименс АГ повысить эффективность имеющихся в собственности или аренде площадей и снизить затраты на всех этапа жизненного цикла объекта недвижимости Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2000. - С.92.

Расчет экономической выгоды от использования комплексного метода совершенствования управления объектами недвижимости крупной компании представляет собой сравнение затрат на внедрение метода с величиной положительного экономического эффекта. В случае применения комплексной методики в деятельности компании Сименс в Москве экономический эффект составил около 333 740 евро. Проблема управления недвижимостью в крупных компаниях, таких как Сименс АГ, является, на наш взгляд, одной из самых важных в условиях современной рыночной экономики России. В этой связи повышение эффективности управления объектами недвижимости корпораций может стать одним из способов повышения инвестиционной привлекательности национальной экономики.

Заключение

Основные выводы по работе следующие.

Наибольшее значение для собственника имеет определение рыночной (оценочной) стоимости имущества, поскольку рыночная стоимость является базой, на основании которой вырастает все многообразие расчетных видов стоимости, продиктованных разнообразием рыночных отношений.

Рыночная стоимость недвижимости является результатом объективного анализа достоверной экономической информации об объекте и рыночной среде. Объективная оценка позволяет определить величину стоимости при наиболее эффективном варианте использования объекта. Поэтому большинством авторов подчеркивается, что рыночная стоимость это наиболее вероятная величина денежного эквивалента стоимости объекта. Рыночная стоимость -- это расчетная, гипотетическая величина, та субстанция, которая определяет основу рыночной цены. Рыночная цена -- денежный эквивалент стоимости объекта недвижимости, который формируется конкретной ситуацией на рынке в данное время, в данном месте, в условиях конкретной сделки. Рыночная цена -- это цена равновесия, которая определяется спросом и предложением на рынке и представляет собой сумму, уплаченную при конкретной сделке. Для того чтобы рыночная цена точно отражала рыночную стоимость, необходимо чтобы выполнялся целый ряд условий: рынок должен быть совершенно конкурентным, участники сделки должны вести себя экономически рационально, должна быть абсолютно доступна рыночная информация, не должны влиять внешние, не относящиеся к сделке факторы. Такие условия возможны. Но в реальной действительности слишком большую роль играют спрос и предложение на рынке в конкретной ситуации и переплетение влияний различных групп внешних и внутренних факторов. Поэтому несовпадение по величине и по содержанию категорий рыночная стоимость недвижимости и рыночная цена недвижимости, на наш взгляд, объективно и обосновано.

На практике используются различные модификации рыночной стоимости. Эти категории сформировались в практике экономических, юридических, финансовых отношений, в зависимости от целей и особенностей сделок.

В экономической специальной литературе выделяют балансовую, залоговую, страховую, инвестиционную, ликвидационную стоимости, стоимость для целей налогообложения и др.

Определенный уровень развитости рыночных отношений реальной экономики характеризуется своим спектром применяемых экономических категорий. Многообразие определений стоимости не вызывает методологических ошибок, если прослеживается их системность и теоретическая аргументированность. Сложность и многогранность использования недвижимости, как товара дает этому объяснение.

Список использованной литературы

1. Гиниятуллина А. А. Сравнительный подход в оценке недвижимости СПС Гарант

2. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2001. с.17

3. Грибовский С. В., Сивец С. А., Левыкина И. А. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем // Вопросы оценки. 2002. № 4. С. 22 - 29.

4. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2001. - 336 с.

5. Грибовский С. В., Баринов Н. П., Анисимова И. Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа Вопросы оценки. 2002. №1.С.2-10.

6. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Интерреклама, 2003. - 260 с.

7. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теория и практические аспекты.. - М.: ИНФРА - М, 1997. - 113 с.

8. Гринченко С. В. Экономика недвижимости. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004

9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 187 с.

10. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости: СПб.: 2000. - 110 с.

11. Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2000. - 117 с.

12. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. М.: Москва, 2002. - 68 с.

13. Татарова В. А. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 - 210 с.

14. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: - СПб.: СПбГТУ, 1997 - 400 с.

Размещено на Allbest.ru