Методы оценки жилого дома как объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Методы оценки жилого дома как объекта недвижимости

Введение

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. К объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи, совокупность вещей, составляющие имущество лица, в том числе имущество определенного вида, движимое или недвижимое.)

1. Теоретическая часть

недвижимость оценка стоимость

1.1 Виды стоимости объектов недвижимости

В зависимости от целей или интересов покупателя, а также любого другого субъекта рынка недвижимости, объекты её могут оцениваться с различных позиций и иметь несколько оценочных стоимостей.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке при соблюдении условий чистой сделки.

Чистая сделка характеризуется ситуацией, когда акт купли-продажи осуществляется при соблюдении ряда условий, а именно:

· продавец и покупатель имеют типичную мотивацию, т.е. их интересы взаимно удовлетворяют друг друга;

· обе стороны в достаточной мере информированы обо всех характеристиках объекта недвижимости;

· продавец и покупатель не испытывают давления каких-либо обстоятельств;

· каждая сторона действует в своих интересах;

· имущество было выставлено на продажу заблаговременно;

· имеется достоверная информация о потенциальных возможностях использования объекта;

· платеж производится в общепринятых средствах, т.е. в денежной форме.

Стоимость в эксплуатации отражает ценность и эффективность объекта недвижимости для его владельца и основывается на доходности, полезности и удобствах.

Стоимость для целей налогообложения базируется на затратах на воспроизводство объекта, т.е. инвентаризационной их оценке.

Страховая стоимость основывается на стоимости воспроизводства элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховая стоимость определяется без учета стоимости земельного участка, это по сути величина восстановительной стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости. Стоимость замещения измеряется затратами на создание аналогичного объекта. Залоговая стоимость используется при определении размера ссуды или кредита. По сути это стоимость заложенного имущества, которую кредитор рассчитывает получить при его продаже на рынке в случае невозврата кредита. И совершенно очевидно, что залоговая стоимость не может быть меньше суммы кредита, если эта сделка не застрахована или не подкреплена гарантийным поручительством. Инвестиционная стоимость отражает величину капитальных вложений в объект недвижимости, взаимосвязь конкретного инвестора и конкретной инвестиции. Это высшая цена, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, учитывая ожидаемую доходность данного инвестиционного проекта. Инвестиции в недвижимость низко ликвидны, но обеспечивают надежность капитала и дохода, долговременность получения выгод. Ликвидационная стоимость - это вынужденная для владельца цена продажи имущества по собственному решению или решению суда. Как правило, из-за коротких сроков продажи и недостаточной информированности покупателей ликвидационная стоимость меньше рыночной.

Стоимость вклада или привносимая стоимость - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства или полезности. Проще говоря, это стоимость привносимых улучшений.

1.2 Основные принципы оценки объектов недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости. Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости). Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них. Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

1. максимальная эффективность;

2. финансовая обоснованность;

3. физическая осуществимость;

4. соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций. Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал. Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др. Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку. Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании. Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости. При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений. Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта. Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы. Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться. Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение. В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе. Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат». Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену. У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования.

Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции. Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта. Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности. Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

1. экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

2. политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

3. социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

4. административные: ставки налогов и зональные ограничения;

5. экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

o рост - период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

o стабильность - период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

o упадок - период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

o обновление - период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки. Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость.

Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле. Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне.

Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости. В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

1.3 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням. Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

* социальные:

1. базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

2. тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

3. тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

4. стиль и уровень жизни.

* экономические:

1. общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

2. факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

3. факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

* физические:

1. климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

2. экология;

3. сейсмические факторы.

* политические (административные):

1. политическая стабильность, безопасность;

2. налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

3. зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

4. строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

5. услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

6. наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

* местоположение:

1. по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

2. наличие и состояние коммуникаций;

3. наличие объектов социально-культурного назначения;

4. размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

* условия продаж:

1. особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

2. условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

* физические характеристики:

1. физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

2. качество строительства и эксплуатации;

3. наличие коммунальных услуг;

4. функциональная пригодность;

5. привлекательность, комфорт.

* архитектурно-строительные:

1. стиль, планировка, конструкции и т. д.;

2. объемно-планировочные показатели и др.

* финансово-эксплуатационные:

1. эксплуатационные расходы;

2. стоимость строительства;

3. доходы, генерируемые объектом недвижимости.

1.4 Основные подходы и методы, используемые при оценке недвижимости

В соответствии с действующими стандартами, оценщик при проведении процедуры оценки стоимости объекта должен использовать три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Отказ от использования одного из перечисленных подходов должен быть обоснован в отчете об оценке. Конкретные методы, применяемые в рамках каждого подхода, могут быть выбраны самостоятельно. Выбирая тот или иной метод, оценщик, как правило, руководствуется наличием достаточной и достоверной для данного метода, информации. Затратный подход - комплекс способов оценки объекта, основанных на определении размеров затрат на создание точно такого же объекта, при этом учитывается степень устаревания и износ предмета оценки. В основе подхода - принцип замещения, суть которого в том, что объект оценки стоит примерно столько же, сколько и вновь созданная замена с теми же качествами. В зависимости от характера объекта оценки, в рамках затратного подхода могут быть выбраны:

* Метод сравнительной стоимости единицы объекта - в основе расчета определение стоимости создания сравнительной единицы аналогичного объекта, скорректированной на возможные различия.

* Метод определения стоимости укрупненных элементов - цена объекта определяется как сумма стоимостей создания его отдельных элементов.

* Метод количественного анализа - определение цены объекта на основе полной сметной стоимости его воспроизводства на момент оценки.

Доходный подход - оценка имущества, основанная на определении размеров ожидаемых доходов от эксплуатации данного имущества. Методы, используемые в рамках доходного подхода:

* Метод прямой капитализации - оценка стоимости объекта, основанная на определении размеров будущих чистых доходов от использования имущества при стабильных условиях его эксплуатации.

* Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества, основанная на определении размеров будущих денежных потоков с учетом предполагаемых рисков, возникающих при использовании объекта.

* Метод валовой ренты - базируется на соотношении рыночной стоимости объекта и величины дохода от его эксплуатации.

* Метод остатка - оценка имущества на основе определения размеров дохода с учетом влияния различных отдельных факторов на образование данного дохода.

* Метод ипотечно-инвестиционного анализа - оценка имущества производится на основе суммирования стоимостей собственного капитала и ипотечного (заемного).

Сравнительный подход - это способ оценки имущества, основанный на сравнении предмета оценки с его аналогами, цены на которые известны. При этом аналогом считается объект, схожий по техническим, экономическим и материальным характеристикам. Применение сравнительного подхода в оценке предполагает использование определенных методов:

Метод компаний-аналогов - рыночная стоимость фирмы определяется, исходя из реально оплаченной цены продажи аналогичной компании.

Метод сделок - базируется на информации о ценах, по которым проводились реальные сделки по покупке компаний, а также слияния или поглощения.

Метод отраслевых коэффициентов - в его основе применение для оценки стоимости объекта отраслевых ценовых показателей.

Размещено на Allbest.ru