Определение инвестиционной стоимости квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

недвижимость инвестиционный финансовый вложение

Цель анализа инвестиций состоит в: объективной оценке потребности, возможности, масштабности, целесообразности, доходности и безопасности осуществления краткосрочных и долгосрочных инвестиций; определении направлений инвестиционного развития компании и приоритетных областей эффективного вложения капитала; разработке приемлемых условий и базовых ориентиров инвестиционной политики; оперативном выявлении факторов (объективных и субъективных, внутренних и внешних), влияющих на появление отклонений фактических результатов инвестирования от запланированных ранее и, наконец, обосновании оптимальных инвестиционных решений, укрепляющих конкурентные преимущества фирмы и согласующихся с ее тактическими и стратегическими целями.

Задачи анализа капитальных вложений (долгосрочных инвестиций):

· комплексная оценка потребности и наличия требуемых условий долгосрочного инвестирования;

· обоснование выбора источников финансирования и оценка стоимости капитала;

· выявление внешних и внутренних факторов, влияющих на экономическую, бюджетную и экологическую эффективность капиталовложений; прогнозирование результатов осуществления инвестиционных проектов;

· обоснование оптимальных управленческих решений по минимизации риска и максимизации целевых показателей реализации проектов;

· осуществление послеинвестиционного мониторинга и разработка рекомендаций по улучшению количественных и качественных результатов инвестирования.



Задачи анализа финансовых вложений:

· проведение комплексных исследований и обобщение обширной макроэкономической и политической информации об условиях реализации финансовых вложений;

· организация оперативного мониторинга изменения состояния рынков ценных бумаг и ссудного капитала;

· оценка текущей и прогнозирование будущей финансовой устойчивости предприятия-эмитента или потенциального дебитора;

· определение оптимальной величины высоколиквидных краткосрочных финансовых вложений;

· обоснование приемлемых для инвестора параметров риска и доходности финансовых операций;

· оптимизация портфеля инвестиций и оценка его эффективности;

· аналитическое обоснование в ходе разработки проекта эмиссии.

Актуальность курсовой работы состоит в том, что анализ капитальных вложений и анализ финансовых вложений взаимозависимых экономических явлений объединены в общем инвестиционном процессе. Схожесть информационной базы анализа, пользователей информации, его видов, основных подходов в организации и методике объединяет оба направления в рамках единой концепции в понимании сущности и содержания анализа инвестиционной деятельности.

Цель, задачи курсовой работы

Целью курсовой работы является оценка инвестиционной стоимости строительства на основе практического применения решением задач финансового вложения и капитальных вложений( долгосрочных инвестиций)

Итогом курсовой работы будет являться достижение поставленных задач провести анализ хозяйственно-финансовой деятельности предприятия и на основе полученных результатов, обосновать выбор методов оценки.



1. Понятие недвижимости, рыночная и инвестиционная стоимость

1.1 Понятие недвижимости. Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость

Недвижимость - земля, земельные участки, все что находится на и под поверхностью земли, включая все объекты присоединенные к ней не зависимо от того имеют ли они природное происхождение или созданы человеком. Недвижимое имущество включает права на объект недвижимости. Движимое имущество: автомобили, мебель. Пристройки и увеличение, которые сами по себе являлись движимым имуществом прикреплены к имуществу недвижимому таким образом, что не могут быть отделены от него без нанесения ему ущерба. Классификация недвижимости в зависимости от характера использования делится на: для жилья, для ведения коммерческой деятельности, для производственных целей, для с/х деятельности.

Преимущества:

1) вложение в недвижимость дает более высокую отдачу чем к примеру предоставление кредита под залог недвижимости и получение соответствующий процент от заемщика

2) является надежным способом страховки от падения покупательной способности валюты и роста цен.

Недостатки:

1) не обладает высокой ликвидностью в короткий период времени

2) трудно разумно вложить средства без квалифицированного совета

3)обладание недвижимости заставляет инвестора предпринимать усилия по управлению этой недвижимостью

4) существует большая степень риска, что недвижимость не принесет такого дохода, на который рассчитывает инвестор.



1.2 Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширениии реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости (квартиры, здания, земельного участка) зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта - это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под ценой понимается фактически заплаченная сумма за приобретенные объекты в прошлых сделках; кроме того, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец за объект недвижимости, выставленный на текущую продажу.

Рыночная стоимость недвижимости - базовое, опорное понятие теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект, а другой - принуждению купить.

Цель - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» от 06.07.01 г. №519, под термином «рыночная стоимость» в настоящем отчёте понимается следующее: наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

· Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки, с чьей-либо стороны, не было;

· Платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Участники инвестиционного процесса

Субъектами инвестиционного процесса являются:

· инвесторы;

· заказчики;

· исполнители работ (подрядчики, субподрядчики);

· пользователи объектов инвестиционной деятельности;

· поставщики.

К субъектам инвестиционной деятельности относятся также банки, страховые, посреднические и другие организации.

Субъекты инвестиционной деятельности могут действовать в сфере практической реализации инвестиций. В состав этой инвестиционной сферы входят:

· сфера капитального строительства, в которой происходит вложение инвестиций в основные фонды;

· инновационная сфера, где реализуется научно-техническая продукция и интеллектуальный потенциал;

· сфера обращения финансового капитала;

· *сфера реализации имущественных прав субъектов инвестиционной деятельности.

Инвесторы - это субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложения собственных, заемных и привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. В качестве инвесторов могут выступать: органы, управляющие государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами, граждане, предприятия и другие юридические лица, иностранные граждане и юридические лица, государства и международные организации.

Субъекты инвестиционной деятельности могут совмещать функции двух и более участников инвестиционного процесса. Все инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности. Каждый инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры, экономическую эффективность инвестиций и подбирает юридических и физических лиц (как правило, на конкурсной основе), необходимых ему для реализации инвестиций. Инвестор может выступать в роли заказчика, вкладчика, кредитора, покупателя, а также выполнять другие функции участников инвестиционного процесса.

1.3 Особенности рынка недвижимости

Основные особенности рынка, которые определяют инвестиционную стоимость недвижимости таковы:

- рыночные сделки с недвижимостью затрагивают имущественные права собственников недвижимости в широком спектре, которые могут меняться в зависимости от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;

- финансирование сделок с недвижимостью может жестко ограничивать свободное конкурентное функционирование рынка недвижимости;

- информация о состоянии рынка недвижимости характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;

- недвижимость в отличие от другого рыночного объекта практически невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам;

- операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками.

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:

- экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада);

- финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят от степени и стадии экономического развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости;

- взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

1.4 Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а так же покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

- регулирование оборота недвижимости и способов землепользования;

- стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;

- политика налоговых органов;

- специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости - совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

- ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;

- тепловое загрязнение;

- ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости;

- увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;

- ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

1.5 Характеристика недвижимости как актива для инвестирования

Недвижимость включает в себя землю, земельные участки, все находящееся на и под поверхностью земли. В нее включаются объекты, присоединенные к земле, независимо от того, имеют они природное происхождение или антропогенное. Недвижимое имущество включает в себя права на объект недвижимости. К движимому имуществу относятся автомобили, мебель, корабли, самолеты, все то, что возможно переместить. Пристройки, хозяйственные подсобки и строения, т. е. расширения, которые прикреплены к движимому имуществу таким образом, что не могут быть отделены от него без нанесения ему ущерба.

Недвижимость классифицируется по следующим видам:

- для жилья (дома, дачи);

- для ведения коммерческой деятельности (офисы, здания, сооружения);

- для производственных целей (цеха, заводы, здания производственного назначения);

- для сельскохозяйственной деятельности (сельскохозяйственные комплексы, фермы).

Преимуществами недвижимости являются:

1) вложение капитала в недвижимость дает более высокую отдачу, чем предоставление кредита под залог недвижимости и получение исходных процентов от заемщика;

2) сама недвижимость является самым надежным способом страхования от спада покупательной способности валюты и роста цен.

Недостатками недвижимости являются:

1) недвижимость не обладает высокой ликвидностью в короткий период времени;

2) трудно разумно вложить средства при покупке недвижимости без квалифицированного совета;

3) владение недвижимостью заставляет инвестора предпринимать действия по ее управлению;

4) существует большая степень риска, что недвижимость не принесет такого дохода, на который рассчитывает инвестор, а даже наоборот.

Недвижимость рассматривается и как актив для инвестирования. С точки зрения инвестирования важнейшими характеристиками недвижимости являются как экономические, так и физические характеристики. К экономическим характеристикам относят: различные пристройки и характерные для них объекты, редкость, которая выражается в уникальности, неповторимости. К физическим характеристикам относят: неподвижность, которая позволяет регулировать правовой механизм в большей степени, чем в отношении движимого имущества, неразрушимость, она определяет постоянство инвестиций в недвижимости, неоднородность, наличие различного типа построек. Для принятия решения об инвестировании необходимо провести анализ рынка недвижимости по принятию решения вопросов оценки стоимости отдельных видов, для выявления доходных сегментов, определения уровня рисков инвесторов, целесообразности инвестирования в строительство.

1.6 Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

Инвестор, решая задачу определения стоимости недвижимости, может и должен ставить себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывая влияния рыночной среды.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы:

· принцип полезности;

· принцип замещения;

· принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

· принцип вклада;

· принцип остаточной продуктивности земельного участка;

· принцип равновесия;

· принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:

· принцип спроса и предложения;

· принцип соответствия; принцип конкуренции;

· принцип изменения.

На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а так же факторы государственного регулирования.

1.7 Стоимость зданий, строений, сооружений

Всех волнует налог на имущество, который собираются рассчитывать, исходя из его рыночной стоимости. Согласно ФЗ № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости», все объекты недвижимости должны стоять на кадастровом учете. Кроме земли.

Сейчас мы тоже платим этот налог. Но стоимость объектов строительства пока что рассчитывалась по результатам инвентаризации. Юридические лица платили по остаточной стоимости (балансовая). Сейчас рассчитывается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Она будет зависеть от рыночной, то есть будет ориентировочной рыночной. Рассчитывать ее будут на начало налогового периода -- 1 января каждого года. В принципе она пойдет по пути земли, которую уже оценили таким образом.

Определенный резон в этом есть, ведь рыночная стоимость не соответствует тому, что дает остаточная стоимость. Если оценка БТИ - 300 тысяч, то продать мы квартиру можем и за 5 миллионов. Другое дело, что механизм оценки именно объектов строительства пока что не совсем прозрачен. Каким образом будут учитывать этаж, состояние? Да и сама рыночная стоимость, особенно, если ориентироваться на данные риэлторских агентств, часто настолько завышена, что квартиры «висят» годами.

1.8 Недвижимость за рубежом: инвестиции без покупки

Желание многих деловых людей вложить свои средства в недвижимость за рубежом понятно и объяснимо. Хорошо иметь дом в Испании, на Кипре, в Чехии… Вместе с тем, следует четко различать покупку недвижимости для проживания за рубежом и вложение денег в недвижимость с целью получения дохода. Последнее, как правило, и рассматривают как инвестиции в недвижимость.

Какие существуют возможности для вложения денег в недвижимость за рубежом? Их можно условно разбить на два класса:

1. прямые инвестиции (реальные инвестиции),

2. опосредованные вложения.

В первом случае речь идет о покупке недвижимости за рубежом и ее последующем использование с целью получения дохода. Например: Вы покупаете квартиру в Париже, сдаете ее и получаете доход. Для этого необходимо: найти арендатора, следить за порядком и сохранностью квартиры, платить налоги и т.д. Аналогичные проблемы и с коммерческой недвижимостью. Правда, для офисного здания в Берлине или торгового центра в Филадельфии понадобиться гораздо больше денег.

Понятно, что прямые инвестиции в недвижимость за рубежом сопряжены с целым рядом "неудобств", связанных с необходимостью постоянного участия владельца в управление или контроле за приобретенной недвижимостью.

Можно ли этого избежать? Да, если воспользоваться опосредованными методами вложения денег в недвижимость. Так, например, в США одним из наиболее популярных способов инвестирования в недвижимость является вложение через REIT.

REIT - это компания, которая аккумулирует деньги частных инвесторов, а затем вкладывает их в жилую или коммерческую недвижимость. Например, приобретает крупный торговый центр, а доход от аренды помещений распределяет между держателями акций. Причем, в положении об REIT сказано, что не менее 90% дохода должно распределяться между инвесторами. За последние пять лет инвестиционные компании REIT принесли своим вкладчикам в среднем около 15% годового дохода.



2. Практическая часть

2.1 Расчет инвестиционной стоимости

При использовании метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора;

стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимости

Инвентаризационная стоимость находящихся в собственности физических лиц объектов капитального строительства определяется как произведение кадастровой стоимости объекта капитального строительства и коэффициента равного 0,03

Кадастровая стоимость земельных участков поселений (Р) рассчитывается по следующей формуле:

Р = Sзем. уч i. ? (Рпос i + Рсделки ц i ) ? К,

где: Sзем. уч i. - площадь земельного участка (кв. м); Рпос i - линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб./кв. м; Рсделки i - линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб./кв. м; К - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует

Таким образом, кадастровая стоимость земли зависит от многих факторов, поэтому не может быть одинаковой, но, в любом случае, она привязана к рыночной.

2.2 Методика расчета стоимости квартиры

В оценке существует три различных подхода - затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход исходит из затрат на строительство аналогичного объекта. Для квартир его не используют, поскольку результат непредсказуем - отдельно построить квартиру невозможно, а выделять из стоимости строительства дома отдельную квартиру занятие бессмысленное.

Доходный подход рассматривает объект с точки зрения перспективности вложения в него денежных средств. Вполне можно применять для квартир, т.к. рынок их аренды хорошо развит.

Но допущения, используемые для расчетов, серьезно снижают точность метода. Взять хотя бы учет налогов. Кто-то честно платит подоходный налог в размере 13% с получаемой арендной платы, кто-то зарегистрировал себя в качестве индивидуального предпринимателя и платит 6%, используя упрощенную систему налогообложения, но абсолютное большинство не платят ничего.

И как считать реальную выгоду владельца? При различных допущениях об уровне законопослушности владельца конечный результат доходного подхода будет весьма и весьма отличаться.

Сравнительный подход самый понятный для всех. Большинство людей интуитивно пользуются сравнительным подходом, прикидывая стоимость - просто сравнивают с похожими объектами, цены на которые известны.

Оценщики развили и математически обосновали методики сравнительного подхода. Когда объектов сравнения много, а это именно так для рынка квартир в крупных городах, то применение сравнительного подхода дает наиболее точный результат. Соответственно, при оценке квартир в подавляющем большинстве случаев оценщики используют сравнительный подход.

Более подробно методику расчета можно описать так:

Сначала подбираются объекты сравнения - квартиры, максимально похожие по всем характеристикам на оцениваемую.

Поскольку реальные цены по которым продаются квартиры или, по-другому, цены сделок, нигде не фиксируются, то оценщик вынужден использовать для расчетов цены предложения - т.е. цены по которым объекты выставляются на продажу.

Естественно эти цены отличаются от цен сделок. Например, в разгар кризиса скидки при продаже достигали 10-20% от выставленной цены.

Оценщик при расчетах корректирует цены предложения до предполагаемой цены сделки. Стандартная корректировка в оценочной практике при стабильном рынке составляет 5-10%. Но в сегментах с повышенным спросом корректировка может уменьшаться, и наоборот, увеличиваться для сегментов рынка, где спрос не велик.

Поскольку все объекты сравнения, хоть немного, но отличаются - по этим отличиям проводятся корректировки. Например, квартиры на первом этаже ценятся на 8-10% дешевле, а на последнем на 2-3% дешевле, чем квартиры на прочих этажах.

Данные квартиры, учитывающие при определении ее стоимости( на примере жилого дома, находящегося по адресу: Алтайский край, Павловский район с. Бурановка, ул.Новая дом24 кв.1)



Таблица. Учитывается:

Субъект Российской Федерации	Алтайский
Район	Павловский
Тип дома	панель
Этаж	первый
Состояние отделки	удовлетворительное
Вид из окна	Собственный огород
Жилая площадь	20.3
Вся площадь(жилая и нежилая)	74.6
Количество комнат	три
Наличие балкона	нет
Тип санузла	раздельный
планировка	изолированный

Таблица1 описание объекта недвижимости

Дополнительно оценщики в расчетах проводят корректировку на характер цены или по-другому на "уторговывание". Поскольку для расчетов используются цены предложения, по которым объекты выставлены на продажу, а реальные сделки совершаются по меньшим ценам (из-за торга или иных причин), то цену обычно уменьшают на 5-10%;

Вышеуказанный перечень не является полным и может меняться со временем - т.к. он определяется ситуацией и тенденциями на рынке, модой на различные виды жилья.



Выводы и предложения

Подводя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов относительно реализации инвестиционного проекта и отметить то, что при принятии любого инвестиционного решения необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды.

Инвестиции в недвижимость - выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций.

Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость (квартиры, здания), бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.

Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) - результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект.

Очевидно, что при принятии инвестиционных решений - при выборе инвестиционного проекта - предпочтение отдается объекту, который технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и экономически наиболее эффективен.

Таким образом, можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные затраты.

Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

Основной задачей при анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.

Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом анализа эффективности инвестиционного проекта. Другими словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость.



Список литературы

1.Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемый в форме капитальных вложений» от 25.02.1999,№39-ФЗ

2.Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в РФ» от 09.07.1999г.,№160-ФЗ

3.Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и отбору их для финансирования. Официальное издание. - М.: 2003.с. 189.

4.Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вторая редакция). Официальное издание. - М., 2000. - с.423.

5. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. - М: ИД «Юриспруденция,2006.

6. Абрамов С.И. Инвестирование. - М: Центр экономики и маркетинга, 2000.

7. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. - М: Дело, 2000.

8. Зимин И.А Анализ проектных рисков. - М.: Экмос, 2000.

9. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. - М: ИНФРА - М, 2003.

10. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 1999.

11. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. - М: Проспект, 2005.

12. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник. - СПб.: Питер, 2002.

13. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. - М.: Инфра-М, 1995.

14. Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. - СПб.: Питер, 2004.

15. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. - М.: Дело, 1997,

16. Игошин Н.В.Инвестиции. -М.: Юнити, 1999.

17.Инвестиции/Под. Ред. Ковалева.- М.проспект, 2003.

18.Слепнева Т., Яркин Е. Инвестиции. Учебное пособие. Издательство: Инфра-М. Год издания: 2003г. с.176.

19.Источник: http://www.comcor.ru

20.источники о жилом строении

Размещено на Allbest.ru

...