Размещено на http://www.allbest.ru/

Оренда, як форма приватизації державних підприємств

1. Загальна характеристика оренди, як форми приватизації державних підприємств

Інтенсивний розвиток відносин в сфері господарювання та деякий занепад державних підприємств зумовлюють укладення договорів пов'язаних з орендою державного чи комунального майна. Оренда державного майна певним чином зумовлена і відносно невисокими розцінками державних підприємств, які приваблюють орендарів. Проте у таких відносинах часто виникають труднощі, зумовлені складною заформалізованою процедурою їх оформлення.

Загальне поняття оренди сформульовано згідно ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 14 березня 1995 р. Відповідно до цієї статті орендою визнається засноване на договорі строкове платне користування майном, що необхідно орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

З наведеного визначення випливає, що:

· орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів;

· оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися майном);

· таке користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах;

· оренда передбачає передачу майна у строкове (тимчасове) користування. У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, цей договір припиняється [8, ст. 57].

Майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб тощо) діяльності.

Найчастіше об'єктами оренди є саме нерухоме майно. Таке майно не є власністю підприємства, а закріплюється за ним на праві господарського відання власником-державою в особі органу управління (міністерство, державний комітет). Тому розпоряджатися майном (у тому числі здавати його в оренду) підприємство вільно не може. Законом встановлено, що передача в оренду державного майна (крім деяких його видів) можлива лише за згодою органу управління. А щодо структурних підрозділів підприємств та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. метрів, необхідний також дозвіл Фонду державного майна України. Саме цей орган державної влади розробляє та затверджує Типовий договір оренди державного майна, дає дозвіл на укладення договорів оренди державного майна, при цьому він здійснює правову експертизу проекту договору оренди, що надається підприємством [22, ст. 178].

Згідно з п. 2 ст. 10 Закону, укладений сторонами договір оренди державного майна в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди. Типовий договір затверджено наказом ФДМУ від 23.08.2000 р. №1774. Проте отримати погодження ФДМУ не так просто. Річ у тім, що ФДМУ, як правило, пропонує власний проект договору. Саме в цьому і полягають чи не найбільші труднощі щодо оренди державного майна.

Істотні умови договору, визначені в законі, є такими:

§ об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

§ термін, на який укладається договір оренди;

§ орендна плата з урахуванням її індексації;

§ порядок використання амортизаційних відрахувань;

§ відновлення орендованого майна та умови його повернення;

§ виконання зобов'язань;

§ забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін;

§ страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

§ обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Часто виникає питання про те, чи має оренда державного майна максимальний строк, визначений законодавством, проте такого обмеження не передбачено. Проте слід зауважити, що відповідно до положень ЦК та Закону «Про оренду державного та комунального майна» після закінчення строку дії договору оренди орендар державного майна має переважне право на укладення договору оренди на новий строк у загальному порядку, якщо тільки власник цього майна не планує використовувати його для своїх власних потреб. У цьому разі орендодавець має повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати договір оренди майна за три місяці до закінчення строку дії договору. При цьому, слід зауважити, що договір не просто продовжується, а переукладається. Тому орендар має пройти всю процедуру ще раз [17 ст. 86].

Плата за оренду державного майна справляється згідно з Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна. Спрямування коштів орендної плати до державного бюджету встановлено п. 17 Методики і залежить від виду державного майна та від того, хто є орендодавцем цього майна.

Відповідно до наказу Міністерства Фінансів України «Про бюджетну класифікацію та її запровадження» «частка орендної плати, належної для перерахування до загального фонду державного бюджету, зараховується по коду бюджетної класифікації 22080000 «плата за оренду цілісних майнових комплексів та іншого майна». Залишок цієї орендної плати зараховується в дохід підприємству, організації згідно з чинним законодавством.

Якщо ж орендодавцем є бюджетна установа, то частка орендної плати, яка залишається підприємству, використовується згідно з його кошторисом і зараховується до спеціального фонду державного бюджету як власні надходження бюджетних установ по коду бюджетної класифікації 241213000 «плата за оренду майна бюджетних установ».

Щодо конкурсних засад оренди державного майна - у попередній редакції ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» Ч. 7 ст. 9 говорила: «За наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах. У той же час, ЗУ «Про державний бюджет на 2010 р.»: Стаття 72, установити, що у 2010 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, крім державного та комунального майна, що передається в оренду бюджетним установам; музеям; підприємствам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв; громадським організаціям ветеранів; громадським організаціям інвалідів; центрам професійної, соціальної реабілітації інвалідів та центрам ранньої соціальної реабілітації дітей-інвалідів, а також підприємствам та організаціям громадських організацій інвалідів, яким визначена доцільність надання державної допомоги відповідно до статей 141, 142 Закону України «Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні»; Пенсійному фонду України та його органам; державним видавництвам та підприємствам книгорозповсюдження.

Таким чином, до грудня 2010 р. в обхід закону про держбюджет можна було орендувати державне майно без конкурсу [16 ст. 2281].

Але 23.12.2010 р. були внесені зміни до ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», зокрема і до ч. 7 Закону: «Передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, крім державного та комунального майна, що передається в оренду: бюджетним установам; музеям; підприємствам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам під творчі майстерні); громадським організаціям ветеранів; громадським організаціям інвалідів; центрам професійної, соціальної реабілітації інвалідів та центрам ранньої соціальної реабілітації дітей-інвалідів, а також підприємствам та організаціям громадських організацій інвалідів, яким визначена доцільність надання державної допомоги відповідно до статей 14-1 і 14-2 Закону України «Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні» (875-12); Пенсійному фонду України та його органам; державним видавництвам та підприємствам книгорозповсюдження. Ставки орендної плати, що затверджуються Кабінетом Міністрів України для державного майна, є індикативними та застосовуються як стартові при проведенні конкурсу на право оренди комунального майна в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі. (Абзац частини сьомої статті 9 в редакції Закону №2856-VI (2856-17) від 23.12.2010) [16 ст. 2281].

Таким чином, нарешті було приведено закони про держбюджет на 2011 рік та ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» у відповідність до рішень КСУ, а також тим самим виключена двозначність у трактуванні закону. Тепер однозначно, передача у оренду державного майна повинна здійснюватися на конкурсних засадах.

До істотних умов договору належить орендна плата, що є фіксованим платежем, який орендар вносить орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Розмір орендної плати визначається з урахуванням вартості орендованого майна, але не більше 5 відсотків його вартості. Оцінка вартості майна проводиться за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України.

Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати визначаються Кабінетом Міністрів України і Фондом державного майна України. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Проте залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно та у повному розмірі. Порядок зміни розмірів орендної плати може бути змінений відповідно до правил, передбачених Законом про оренду.

Строк договору оренди визначається за погодженням сторін, тобто він може бути укладений на будь-який строк; укладення договору оренди без зазначення строку не допускається. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Орендар має переважне право на продовження строку дії договору.

Орендар зобов'язаний зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його пошкодженню, псуванню. На орендаря може бути покладений обов'язок використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, організації, майно яких передано в оренду [21 ст. 216].

Законом про оренду передача цілісних майнових комплексів у суборенду не допускається.

Здане в оренду майно, як уже зазначалось, не стає власністю орендаря. Але продукція і доходи (прибуток), одержані орендарем у результаті використання орендованого майна, є його власністю. Амортизаційні відрахування залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів.

Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди. Визначення власника того чи іншого майна має принципове значення, бо ризик випадкової загибелі чи пошкодження майна несе його власник, якщо інше не встановлено в законі або договорі.

Відповідно до Закону про оренду орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, установленим цивільним законодавством щодо права власності. Він може вимагати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, заподіяної майну всіма особами, включаючи орендодавця. Орендар може захистити свої права шляхом подання віндикаційного і негаторного позову, а також позову про відшкодування збитків (шкоди).

Припинення договору. Цивільним кодексом встановлено загальне правило, за яким у разі переходу права власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника (ст. 268). Стосовно оренди державного майна Законом України «Про оренду державного майна» встановлено, що рішення державного органу про приватизацію об'єкта оренди є підставою припинення договору оренди. Доцільність такого правила не викликає сумніву, бо оренда майна не може бути перешкодою приватизації державної власності. Проте, як здається, це правило має стосуватися лише договору оренди без права викупу орендованого майна, бо оренда майна з правом майбутнього викупу є одним із способів приватизації державного майна.

У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. З припиненням договору у сторін виникають певні права і обов'язки щодо поліпшень орендованого майна. На орендодавця покладається обов'язок компенсувати затрати орендаря на відповідні поліпшення, якщо він здійснив їх за згодою орендодавця і за рахунок своїх коштів, звичайно, якщо інше не визначено у договорі оренди. Якщо орендар здійснив поліпшення орендованого майна без відома орендодавця, орендодавець може, але не зобов'язаний, компенсувати проведені орендарем затрати. У разі відмови орендодавця від такої компенсації орендар має право привласнити ті поліпшення, які можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Вартість поліпшень, які зроблені орендарем без згоди орендодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає [19, ст. 175].

Законом про оренду не визначаються конкретні розміри і форми майнової відповідальності за невиконання обов'язків за договором, а лише констатується, що сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України за договором. Це дає підстави стверджувати, що відповідальність за порушення умов договору, невиконання або неналежне виконання сторонами обов'язків може бути не тільки у формі відшкодування заподіяних збитків (шкоди), а й у формі оплати неустойки, передбаченої законом і обумовленої в договорі.

Спори за договором оренди розглядаються судом, арбітражним судом відповідно до їх компетенції.

Форми здійснення орендарем підприємницької діяльності. Законом про оренду передбачається, що орендарі мають право на вибір організаційно-правових форм здійснення підприємницької діяльності. Вони можуть створювати відповідні господарські товариства, затвердивши їхній статут і призначивши (обравши) керівника. Статут створеного орендарем підприємства не може суперечити договору оренди. Отже, йдеться про виникнення певних юридичних осіб, правовий статус яких визначається в основному договором оренди. Порядок створення і діяльність таких юридичних осіб регулюються відповідними законодавчими актами України, наприклад: Законом України «Про підприємства в Україні», Законом України «Про господарські товариства» (1991 р.). [21, ст. 93].

Законом про оренду визначається, що в разі, коли об'єктом оренди є цілісні майнові комплекси державних підприємств, наприклад: Законом України «Про підприємства в Україні», Законом України *Про господарські товариства» (1991 р.).

Законом про оренду визначається, що в разі, коли об'єктом оренди є цілісні майнові комплекси державних підприємств, структурні підрозділи цих підприємств, то їхня діяльність як державних припиняється з моменту реєстрації статуту створеного орендарем підприємства. З цього моменту припиняються і розриваються трудові договори (контракти) з працівниками цього підприємства, структурного підрозділу.

Створене орендарем підприємство стає правонаступником прав і обов'язків державного підприємства відповідно до договору оренди. Якщо об'єктом оренди є цілісний майновий комплекс структурного підрозділу, створене орендарем підприємство стає правонаступником прав і обов'язків державного підприємства, організації, пов'язаних з діяльністю цього структурного підрозділу.

Як зазначено у Законі про оренду, орендар у разі банкрутства створеного ним орендного підприємства відповідає по боргах підприємства майном, яке належить йому на праві власності відповідно до законодавства України. Не може бути звернене стягнення на майно, яке передане в оренду, бо передача майна в оренду не припиняє права власності орендодавця на це майно.

Порядок найму працівників на створене орендарем підприємство визначається його статутом.

Працівникам державних підприємств, структурних підрозділів, що припинили свою діяльність внаслідок створення орендарем підприємств і з якими не укладено трудові договори, забезпечуються соціально-правові гарантії, передбачені законодавством України [19, ст. 56]

2. Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду майна державних підприємств

Методику і порядок розроблено з метою створення єдиного організаційно-економічного механізму справляння плати за оренду цілісного майнового комплексу державного підприємства, організації, їх структурних підрозділів (філії, цеху, дільниці) та окремого індивідуально визначеного майна державного підприємства, організації, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил, інших військових формувань рухомого та нерухомого військового майна (за винятком озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки), а також майна, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації).

Розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем.

У разі коли орендодавцем цілісного майнового комплексу структурного підрозділу (філії, цеху, дільниці) державного підприємства, а також нерухомого майна (будинку, споруди, приміщення) є державне підприємство, організація, розмір орендної плати погоджується з органом, визначеним в абзаці другому статті 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Якщо майно орендується бюджетними організаціями, орендна плата вноситься за рахунок коштів, передбачених кошторисами на їх утримання.

До плати за оренду індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов'язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно.

Витрати інвалідів, пов'язані з утриманням об'єкта оренди з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування, компенсуються за рахунок Фонду України соціального захисту інвалідів у порядку, що визначається Міністерством праці та Міністерством Фінансів [21, ст. 274].

Орендна плата за цією Методикою розраховується у такій послідовності: визначається розмір річної орендної плати. На основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за перший місяць оренди, яка фіксується у договорі оренди. З урахуванням розміру орендної плати за перший місяць оренди розраховується розмір орендної плати за наступні місяці оренди.

У разі коли термін оренди менший чи більший за одну добу або за один місяць, то на основі розміру місячної орендної плати розраховується добова, а в разі необхідності - на основі розміру добової орендної плати розраховується погодинна орендна плата.

Розмір річної орендної плати за цілісні майнові комплекси державних підприємств визначається за формулою:

Опл = Вз х Сор.ц,

де Опл - розмір річної орендної плати, грн.; Вз - залишкова (за балансом, форма №1) вартість орендованих основних засобів на час оцінки об'єкта оренди, грн.; Сор.ц - орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств.

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.

Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого майна) встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5 відсотків вартості орендованого майна, а у разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва - не менш як 4 відсотки вартості орендованого майна. Орендодавець може здійснювати експертну оцінку майна, що передається в оренду.

У разі оренди нерухомого майна (крім оренди нерухомого майна фізичними та юридичними особами, зазначеними у пункті 10 цієї Методики) розмір річної орендної плати визначається за формулою:

Опл = Вп х Сор,

де Вп - вартість орендованого майна, визначена експертним шляхом, грн.; Сор - орендна ставка.

Експертна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Результати експертної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті з експертної оцінки.

Якщо орендоване нежитлове приміщення є частиною будівлі (споруди), то оцінка вартості цього приміщення проводиться безпосередньо або опосередковано з урахуванням вартості будівлі (споруди) в цілому за формулою:

Вп = Вб: Пб х Пп,

де Вп - вартість орендованого приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), грн.; Вб - вартість будівлі (споруди) в цілому (без вартості підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), визначена експертним шляхом, грн.; Пп - площа орендованого приміщення, кв. м; Пб - площа будівлі (споруди) в цілому (без площі підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), кв. м2 [19, ст. 107].

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.

Розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна бюджетними організаціями, які утримуються за рахунок державного бюджету, державними та комунальними телерадіоорганізаціями, редакціями державних і комунальних періодичних видань та періодичних видань, заснованих об'єднаннями громадян, державними науково-дослідними установами, навчальними закладами, трудовими і журналістськими колективами, підприємствами зв'язку, що їх розповсюджують, а також інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування становить 1 гривню.

Орендна плата у розмірі, встановленому згідно з абзацом першим цього пункту, не застосовується у разі оренди нерухомого майна для розміщення засобів масової інформації:

· рекламного та еротичного характеру;

· заснованих в Україні міжнародними організаціями або за участю юридичних чи фізичних осіб інших держав, осіб без громадянства;

· в яких понад 50 відсотків загального обсягу випуску становлять матеріали зарубіжних засобів масової інформації;

· заснованих за участю юридичних або фізичних осіб, до сфери діяльності яких належить виробництво та постачання паперу, поліграфічного обладнання, технічних засобів мовлення.

Витрати на утримання нерухомого майна, зданого в оренду одночасно кільком підприємствам, організаціям, і прибудинкової території, розподіляються між ними залежно від наявності, кількості, потужності, часу роботи електроприладів, систем тепло- і водопостачання, каналізації за спеціальними рахунками, а в неподільній частині - пропорційно розміру займаної підприємствами, організаціями загальної площі.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Терміни внесення орендної плати визначаються у договорі.

У договорі оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства рекомендується встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в 5-денний термін від дати, встановленої для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал - в 10-денний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу).

Платіжні документи на перерахування до бюджету або орендодавцеві орендних платежів подаються платниками установам банку до настання терміну платежу.

Суми орендної плати, зайво перераховані до бюджету або орендодавцеві, зараховуються в рахунок наступних платежів або повертаються платникові в 5-денний термін від дня одержання його письмової заяви.

У разі коли орендодавцем майна є Фонд державного майна, його регіональне відділення чи представництво, орендна плата спрямовується:

· за цілісні майнові комплекси державних підприємств - до державного бюджету;

· за нерухоме майно державних підприємств, організацій - 70 відсотків орендної плати до державного бюджету, 30 відсотків державному підприємству, організації, на балансі яких перебуває це майно;

· за майно, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації), - до державного бюджету. Якщо господарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), утримує об'єкти житлового фонду, що не ввійшли до його статутного фонду, - 70 відсотків орендної плати до державного бюджету, 30 відсотків господарському товариству.

У разі коли орендодавцем майна є державне підприємство, організація, крім підприємств, установ та організацій, які перебувають у віданні Національної академії наук, орендна плата спрямовується:

· за окреме індивідуально визначене майно підприємства, організації (крім нерухомого) - підприємству, організації;

· за цілісний майновий комплекс структурного підрозділу підприємства, організації, нерухоме майно - 70 відсотків орендної плати підприємству, 30 відсотків - до державного бюджету [19, ст. 120].

У разі оренди закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил, інших військових формувань рухомого та нерухомого військового майна орендна плата згідно із статтею 8 Закону України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» спрямовується до державного бюджету.

Кошти, отримані від оренди об'єктів майнового комплексу Національної академії наук, в повному обсязі спрямовуються на виконання статутних завдань Національної академії наук і підприємств, установ та організацій, які перебувають у віданні Національної академії наук [23, ст. 34].

3. Розвиток орендних відносин на прикладі полтавського ТОВ «Карбон» та Гребінківського БМЕУ

Законом України «Про управлінням державної власності» від 21.09.06 №185-V визначено, що уповноважені Кабінетом Міністрів України органи управління об'єктами державної власності відповідно до покладених на них завдань ведуть облік об'єктів державної власності, приймають рішення про використання державного майна, здійснюють контроль за його використанням та зберіганням, надають орендодавцям об'єктів державної власності згоду на оренду державного майна і пропозиції щодо умов договору оренди.

Як орендодавець державного майна ФДМУ та його регіональні відділення під чса здійснення своїх функцій керуються зазначеними законами Регіональні відділення ФДМУ по Полтавській області, користуються регламентом щодо дій пов'язаних з укладанням та супроводженням договорів оренди на державне майно. У Регламенті визначені процедури передачі майна в оренду та подальшого супроводження договорів оренди.

Після прийняття органом управління рішення про передачу державного майна в оренду регіональне відділення проводить такі заходи: проводить конкурс на право оренди об'єкта державного майна, за його результатами укладає договір оренди, здійснює постійний контроль і моніторинг виконання орендарем умов укладеного договору.

У регіональному відділенні в 2010 на контролі перебувало 680 чинних договорів оренди: чотири - щодо цілісних майнових комплексів державних підприємств; один - ЦКМ структурного підрозділу; 38 - нерухомого майна, що перебуває на балансі господарських товариств; 637 - нерухомого майна державних підприємств.

Балансоутримувачами державного майна за цими договорами є 149 підприємств, установ та організацій.

З метою підвищення ефективності контролю за надходженням орендних платежів налагоджено співпрацю з управлінням Державного казначейства у Полтавській області. Моніторинг договорів оренди здійснюється за допомогою ІППС «ЕТАП-Оренда».

За 2010 рік (за даними ІППС «ЕТАП-Оренда та Державного казначейства) до державного бюджету від оренди державного майна регіональним відділенням перераховано 22015,68 тис. грн. динаміку надходжень коштів від оренди державного майна за останні чотири роки наведено в Таблиці 1.

Передача в оренду державного майна - перспективний та ефективний вид управлінського рішення: державний бюджет отримує кошти, балансоутримувачі державного майна отримують гарантії його збереження, страхування та ефективного використання, регіон - розвиток підприємства. Підприємництва діяльність, у свою чергу, сприяє створенню нових робочих місць та зниженню рівня безробіття в області.

Ефективне використання державного майна, переданого в оренду, є актуальним питанням. Під найбільш ефективним розуміється використання майна, в результаті якого вартість оренди (в тому числі оцінки об'єкта) є максимальною. З огляду на це оренда державного майна в області фінансовими установами є найбільш вигідною.

Для підтвердження цієї тези наведемо приклад оренди державного майна, яке перебуває на балансі Гребінківського БМЕУ Південної залізниці Міністерства транспорту та зв'язку України (далі - Гребінківське БМЕУ). Із 18 договорів оренди шість укладено з банківськими установами, вісім - з фізичними особами-підприємцями, один - з державною установою, три - з суб'єктами малого підприємництва. За 2010 рік від оренди нерухомого майна за всіма договорами оренди до державного бюджету з урахуванням знижувальних коефіцієнтів (0,45 та 0,8) відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 25.03.09 №316 (зі змінами) надійшло 90,94 тис. грн., з яких значну частку (60,83 тис. грн., або 66,89%) становить орендна плата, сплачена відділеннями банків та власниками банкоматів, а решта - 30.11 тис. грн. (33,11%) - орендна плата, сплачена фізичними особами-підприємцями, суб'єктами малого підприємництва та державною установою.

Отже, найбільш ефективним використанням зданого в оренду державного майна Гребінківського БМЕУ є розміщення фінансових установ та банкоматів із застосуванням орендної ставки 30% (пункт 3 додатка 2 до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна. Затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 №786. таке цільове використання об'єкта не передбачає застосування знижувальних коефіцієнтів 0,45 та 0,8, у результаті чого до державного бюджету надходить 100% запланованого обсягу орендної плати.

Разом з тим Методикою, крім високих ставок, передбачені й порівняльна невисокі. Згідно з методикою орендні ставки для орендарів - вітчизняних юридичних і фізичних осіб, які є суб'єктами малого підприємництва та провадять виробничу діяльність безпосередньо на орендованих виробничих площах (крім офісів), засовуються з коефіцієнтом 0,7. Це є підтримкою малого підприємництва з боку держави.

Так, ТОВ «Карбон», орендуючи 300,4 м² нежитлових приміщень, які перебувають на балансі полтавського відділення Українського державного геологорозвідувального інституту, для виробництва геологорозвідувального обладнання регулярно та в повному обсязі сплачує орендну плату, здійснює страхування орендованого майна. Згідно з фінансово-господарськими показниками товариства організація виробничої діяльності на орендованій площі дала змогу підприємству збільшити обсяг виробництва.

Набрання чинності Цивільним та Господарським кодексами України позитивно вплинуло на розвиток орендних відносин. Зосередження функцій орендодавця у ФДМУ дало змогу контролювати всі договори оренди державного майна.

Із прийняттям Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 29.06.04 №1905-IV кількість об'єктів, які можна здавати в оренду, зменшилася (вилучені об'єкти, які не підлягають приватизації). Крім того, не можуть бути продовженими договори оренди, термін дії яких завершується, стосовно майна, що перебуває на балансі підприємств, на які поширюється частина друга статті 5 Закону України «Про приватизацію державного майна» від 04.03.92 №2163-XII. Це призвело до зменшення надходжень до державного бюджету від орендної плати та виробничої діяльності суб'єктів господарювання, які були змушені звільнити орендовані площі та припинити свою діяльність. Постраждали також бюджетні установи, насамперед об'єкти освіти та науки, культури та спорту, в кошторисі видатків яких 50% плати за оренду заплановано на утримання установи.

Унаслідок введення обмеження на оренду державного майна погіршилося становище госпрозрахункових державних підприємств-балансоутримувачів, які за рахунок коштів від оренди підтримували державне майно в належному стані, здійснювали поточний ремонт і відновлювали основні фонди. Орендар компенсував балансоутримувачу експлуатаційні витрати та плату за землю. Відтепер державні підприємства своїм коштом сплачують комунальні послуги, що призводить до зростання боргів перд комунальними службами та державою.

Як свідчить практика збільшення кількості вільних приміщень, які не використовуються у виробничій діяльності спричиняє погіршення їх зберігання, адже саме такі приміщення швидко руйнуються а державне майно розкрадається.

Законом України «Про Державний бюджет України на 2010 рік» розширено перелік державного майна, яке може бути передано в оренду. Згідно зі статтею 72 в 2010 році нерухоме майно органів виконавчої влади та місцевого самоврядування, яке не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій, може бути передано в оренду строком до 1 січня 2011 року. Завдяки впровадженню цієї норми в 2010 році регіональне відділення уклало 18 договорів оренди майна органів виконавчої влади, в результаті - збільшилися надходження до державного бюджету (Таблиця №2).

Суттєве тимчасове зниження вартості оренди нерухомого майна, зокрема майна органів виконавчої влади, яке відбулося на виконанні Постанови, зробило пропозицію щодо оренди привабливою, проте короткий термін дії договору, передбачений Законом України «Про Державний бюджет України на 2010 рік», зменшив кількість потенційних орендарів. Законодавче врегулювання цієї ситуації дасть змогу залучити більше потенційних орендарів.

Таким чином, ефективне використання державного майна на правах оренди є актуальним питанням і його вирішення залежить від вдосконалення нормативно-правової бази.

Перспективи щодо використання державного майна на правах оренди є досить сприятливими - оренда дозволяє підприємствам залучати до господарського обороту необхідне майно без значних одноразових вкладень, пов'язаних з його придбанням, і надає можливість отримувати прибуток за допомогою здачі в оренду тимчасово невживаних об'єктів, зберігаючи право власності на них [18, ст 16-17].

4. Проблеми та перспективи розвитку оренди, як форми приватизації державних підприємств

Головною умовою розвитку й ефективного функціонування оренди є перетворення відносин власності і системи соціально-економічних відносин у цілому, ліквідація адміністративно-командної системи управління. Оренда може стати тією перехідною формою, яка допоможе перейти від державно-монополістичної власності до різноманітних форм власності, вільного підприємництва.

Розвиток орендних відносин у сучасних умовах зустрічає численні перепони, які ставляться фактично ще існуючою адміністративно-командною системою. Адже сам процес упровадження оренди відбувається під керівництвом і контролем цієї системи і передусім в її інтересах, а не в інтересах орендарів. Тому в багатьох випадках оренда неефективна.

Орендні відносини для ефективного розвитку повинні мати як економічні, так і політико-правові засади. Що стосується останніх, то їх має забезпечити закон про оренду. Крім того, щоб діяв цей закон, потрібний ще і механізм його реалізації.

Для розвитку орендних відносин передусім необхідно провести роздержавлення об'єктів власності, реалізувати економічну самостійність кожної форми власності як форми господарювання. Об'єктивно оренда реалізується через систему певних організаційно-економічних відносин, через певну форму господарювання [23 ст. 93].

Конкретизувавши позитивні сторони орендних відносин між державними та приватними підприємствами можна виокремити, також і офіційні перешкоди, проблеми укладення договору оренди, а також незручності, що виникають уже під час дії такого договору. Процес укладення договору оренди є надзвичайно громіздким та витратним, розмір орендної плати у разі інфляції фактично завжди зростає; перед укладенням такого договору сторонам необхідно насамперед здійснювати витрати на проведення експертної оцінки майна - об'єкта оренди, якщо орендодавцем нерухомого майна державних підприємств виступатиме Фонд державного майна, то 70% з одержаної орендної плати необхідно перераховувати до державного бюджету, а державному підприємству, на балансі якого перебуває це майно, залишається лише 30%, що є також не досить перспективним для розвитку підприємства.

Розвиток орендних відносин у сучасних умовах зустрічає численні перепони, які ставляться фактично ще існуючою адміністративно-командною системою, адже сам процес упровадження оренди відбувається під керівництвом і контролем цієї системи і передусім в її інтересах, а не в інтересах орендарів, тому в багатьох випадках оренда неефективна.

Конкретний механізм розвитку орендного підприємства визначається істотними умовами договору оренди. Цими умовами є:

· І) об'єкт оренди (склад і вартість майна);

· 2) строк, на який укладається договір;

· 3) орендна плата;

· 4) порядок використання амортизаційних відрахувань;

· 5) відновлення орендованого майна та умови його повернення;

· 6) виконання зобов'язань.

Орендна плата є важливим елементом механізму функціонування орендного підприємства. Вона виступає економічною формою доходу орендодавця-власника, який він одержує за своє майно, передане у строкове платне володіння і користування орендарю. Основним складовим елементом орендної плати є амортизаційні відрахування, тобто відшкодування орендодавцю вартості орендного майна.

Другий елемент орендної плати - відсоток від доходу орендаря, оскільки майно береться в оренду з метою одержання доходу. А одержати доход орендар може лише за умови передачі йому майна орендодавцем у тимчасове користування.

Передаючи в оренду майно, орендодавець розглядає його як певну вартісну величину, що зростає. У цьому полягає суть його інтересів. Тому величина орендної плати непостійна. У розвинутих країнах за базу для визначення величини доходу береться банківський відсоток.

Проте в Україні через формальну роль банків у господарському житті, суб'єктивізм у встановленні позичкового відсотка це зробити об'єктивно неможливо. Така можливість з'явиться тоді, коли буде проведена докорінна реформа фінансово-кредитної системи.

Вона повинна перетворитися із централізовано керованого кредитора у справжнього стимулятора виробництва на основі економічних регуляторів. Адже рух позичкового відсотка є барометром, що відображає рівень економічного потенціалу системи, її стан. Абсолютна величина і строки внесення орендної плати визначаються у договорі [17, ст. 65].

Існують грошова форма орендної плати, натуральна і грошово-натуральна. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, які передбачені законодавчо.

Після відрахування з виручки від реалізації продукції (робіт, послуг) вартості матеріальних витрат, амортизації (якщо вона не входить в орендну плату), орендної плати, податків і платежів у бюджети різних рівнів, розрахунків з іншими партнерами утворюється орендний доход. Усі платежі повинні бути строго фіксованими, що ставить величину орендного доходу тільки у залежність від ефективності та якості діяльності орендного колективу.

З орендного доходу формуються такі фонди:

· ризику (фінансовий резерв),

· розвитку виробництва, науки і техніки,

· соціального розвитку,

· єдиний фонд оплати праці.

Найперспективнішою формою оренди, яка широко застосовується в західних країнах, є лізинг. Лізинг - це довгострокова оренда машин, устаткування тощо. Вона являє собою по суті новий спосіб фінансування й активізації збуту, що ґрунтується на збереженні права власності на товар за орендодавцем.

Механізм даної форми оренди полягає в тому, що компанія-орендодавець спеціально закуповує для конкретного орендаря на його прохання майно у виробника, фінансує його, здійснює технічне обслуговування наданих в оренду засобів праці.

Переваги лізингу пов'язані з тим, що він дає можливість швидко переходити на нову технологічну базу, не вимагає значних одноразових затрат, дає змогу звільнитися від обслуговування і зосередити всі зусилля на ефективному використанні нової техніки. Стрімкий розвиток лізингу у країнах із ринковою економікою пояснюється передусім необхідністю активізації інвестиційної політики. У 80-х роках спеціалізовані лізингові фірми поступалися тільки інформаційним. В Японії щорічний приріст лізингових операцій становить 25-30%, а за деякими видами наукоємної, високотехнічної продукції - ще вищий.

Комплексна робота щодо розвитку лізингу проводиться і в Україні. В 1991 р. функціонувало понад 200 підприємств, які надавали у тимчасове користування різні засоби праці. Певний досвід роботи у цьому напрямі вже нагромаджений Республіканським комерційним центром. Це - орендне підприємство, метою якого є всебічне сприяння формуванню ринку засобів виробництва і матеріально-технічних ресурсів [27, ст. 432].

Реформи в Україні супроводжуються поглибленням економічної кризи, зниженням рівня життя населення. Стабілізація і подальший розвиток ринкової економіки можливий за умов розширення орендних відносин. Господарювання на умовах оренди - важлива ознака ринкової економіки.

Ефективне ведення підприємницької діяльності передбачає широке впровадження і використання орендних механізмів. Підприємства, що випробовують необхідність в розширенні парку обладнання або його заміні, мають 2 можливості: придбати обладнання у власність або взяти його в оренду.

У першому випадку необхідно знайти значні грошові ресурси або вилучити з обороту ліквідні кошти, що може викликати погіршення структури балансу, або використати позикові кошти, що обумовить появу додаткових витрат на оплату відсотків по кредиту.

Оренда дозволяє підприємствам залучати до господарського обороту необхідне майно без значних одноразових вкладень, пов'язаних з його придбанням, і надає можливість отримувати прибуток за допомогою здачі в оренду тимчасово невживаних об'єктів, зберігаючи право власності на них [17, ст. 134].

Висновок

Проаналізувавши орендні відносини, як форму приватизації державних підприємств можу зробити висновок, що вони є головним чинником забезпечення ефективної діяльності як окремих підприємств, так і економіки країни в цілому.

Незважаючи на позитивну тенденцію розвитку орендних відносин між приватними та державними підприємствами, існують також офіційні перешкоди укладенню договору оренди, а також незручності, що виникають уже під час дії такого договору: процес укладення договору оренди є надзвичайно громіздким та витратним; розмір орендної плати у разі інфляції фактично завжди зростає; перед укладенням такого договору сторонам необхідно насамперед здійснювати витрати на проведення експертної оцінки майна - об'єкта оренди, якщо орендодавцем нерухомого майна державних підприємств виступатиме Фонд державного майна, то 70% з одержаної орендної плати необхідно перераховувати до державного бюджету, а державному підприємству, на балансі якого перебуває це майно, залишається лише 30%, що є також не досить перспективним для розвитку підприємства; розвиток орендних відносин у сучасних умовах зустрічає численні перепони, які ставляться фактично ще існуючою адміністративно-командною системою, адже сам процес упровадження оренди відбувається під керівництвом і контролем цієї системи і передусім в її інтересах, а не в інтересах орендарів. Тому в багатьох випадках оренда неефективна.

Процес переходу до ринкових відносин зумовив пошук нових шляхів вирішення проблем, пов'язаних з перехідними етапами розвитку економіки.

У зв'язку з появою негативних явищ у національній економіці та масовим неповерненням кредитів, банками була переглянута кредитна політика в результаті чого підвищилися вимоги до її організації та здійснення. Однак це суттєво звузило коло клієнтури і для виходу із нинішньої ситуації з кредитуванням банки почали застосовувати лізингові схеми, як ті, що мають понижений ступінь ризику.

На думку спеціалістів, для швидшого поширення орендних відносин та фінансового забезпечення програм повинен бути створений Національний фонд сприяння розвитку оренди.

Значно б вплинуло на розвиток оренди в Україні високоякісне програмне забезпечення. Це дало б змогу створити базу даних лізингодавців та потенційних лізингоотримувачів для швидшого їх партнерського пошуку та укладання угод.

З метою підвищення ринкових взаємовідносин і налагодження розірваних господарських зв'язків країнами-учасницями СНД започатковано розробку єдиної нормативно-правової бази та реалізацію міждержавних програм і напрямків діяльності через створення Лізингової Конфедерації Співдружності незалежних держав. На даному етапі в цьому напрямку ведеться активна підготовка установчих документів і необхідних організаційних умов.

оренда приватизація амортизаційний державний

Список літератури

1. Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 зі змінами від 14.03.1995.

2. Закон України «Про приватизацію майна державних підприємств» від 02.10.1992.

3. Закон України «Про лізинг» від 16.12.1997 №723/97-ВР зі змінами від 14.01.1999 №394-XIV.

4. ЗП України. - 1996. - №2. - Ст. 57.

5. Відомості Верховної ради України від 1993 р. №11 - Ст. 90, 96, №12 - Ст. 108, №30 - Ст. 337

6. Декрет Кабінету Міністрів України «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається» від 31 грудня 1992 р. №26-92

7. Бородина О.И. Фінанси підприємств. - М.: ЮНИТИ, 2007.

8. Баскін Ю.Г. Деякі суттєві особливості оренди державного майна / /2007. №5. С. 57.

9. Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. - М., 2003 Статут. 20. - 326 с.

10. Голикова Т. Про структуру державної власності // Економіка України - 2003. - №8.

11. Долуханян P.M., Морозівська Т.А. Оренда торгових приміщень. - М., Юрлітіздат. 2006. - 312 с.

12. Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарське право. 2006 №10. с. 113-119.

13. Калмиков Ю.Х. Значення і правова природа договору оренди підприємств / Держава і право. 2006. №3.

14. Маслов С. О Особливості лізингових операцій, консультації 2008. - №38 (297). - с. 44-47.

15. Николюкин С.В. Комерційна оренда в міжнародному обороті: специфіка і практика вирішення спорів / / Податки (газета). - 2008. - №36. - С. 17.

16. Офіційний вісник України, 2010., №52. - Ст. 2281.

17. Орендні підприємства // Баланс. Бібліотека бухгалтера. - 2009 №1.

18. О. Пащенко, Т. Бондаренко // Щодо використання державного майна на правах оренди в Полтавській області. «Сторінка молодого фахівця» ст 16,17 // 2011 р.

19. Павлішенко М. Роздержавлення і приватизація: новий погляд на проблему // Економіка України. - 2008. - №9.

20. Плетецька С.М. Оренда та її соціально-економічна суть // Економіка АПК. - 2004. - №12

21. Роздержавлення і приватизація. Матеріали наради з питань роздержавлення і приватизації / / Економіка і життя. 2003. №47. С. 3

22. Сафіуллін Д.М. Загальні положення про оренду / / 2005. №3.

23. Суханов Є. Операції з нерухомістю / / Економіка і життя. 2009. №8.

24. Толмачов О.Ж. Орендні правовідносини / / Відомості Верховної

25. Фінансова діяльність підприємств: Підручник / О.М. Бандурка та ін. - К.: Либідь, 2005.

Размещено на Allbest.ru

...