Сделки на рынке недвижимости, их сущность, содержание и виды
Расчет стоимости дома с помощью затратного подхода - учета затрат, необходимых для восстановления объекта недвижимости, с учетом его износа. Анализ проектов на основе соотношения дохода и цены продажи. Этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 09.04.2013 |
| Размер файла | 16,1 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Федеральное государственное автономное
образовательное учреждение
высшего профессионального образования
"СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"
Институт управления бизнес-процессами и экономики
Кафедра ‹‹Экономика и менеджмент››
Контрольная работа
Сделки на рынке недвижимости, их сущность, содержание и виды
Преподаватель
Н.В. Разнова
Студент ЗУБ10-05ВВ
П.В. Мизонов
Красноярск 2012
Задача 1. Определить с помощью затратного подхода стоимость дома площадью 175 кв. м, стоимость строительства дома со всеми затратами составила 375 у. д. е. за кв. м, устранимый физический износ дома составляет 8 000 у. д. е., неустранимый физический износ - 6 500 у. д. е., общий функциональный износ- 4 000 у. д. е. Стоимость земельного участка из анализа сопоставимых продаж - 61 000 у. д. е.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется по формуле:
Соб = Суз + Свс - Сиз (1)
где С об - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб.; Суз - стоимость земли, тыс. руб.; Свс - стоимость нового строительства улучшений, тыс. руб. ; Сиз - накопленный строением износ, тыс. руб.
Соб = 61000 + 375*175 - (8000+6500+4000)= 108 125 у.е.д (2)
Задача 2. Используя сравнительный подход, оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано три примерно аналогичных объекта, информация о которых представлена в таблице 7.
Таблица 1- Информация о рыночных продажах аналогичных объектов
|
Объекты для сравнений |
Чистый операционный доход, тыс. руб. |
Цена продажи, тыс. руб. |
|
|
№ 1 |
435 000 |
2 900 000 |
|
|
№ 2 |
560 000 |
3 500 000 |
|
|
№ 3 |
784 000 |
5 600 000 |
Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи. В этом случае в качестве единиц сравнения следующие единицы сравнения:
? валовой рентный мультипликатор (ВРМ);
? общий коэффициент капитализаций (ОКК).
Общий коэффициент капитализации. При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:
- подбор сопоставимых (в т.ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости; - общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:
Ккап = ЧОДа : Ц , (3)
Ккап1=0,15
Ккап2=0,16
Ккап3=0,14
Ккап=0,15 ( среднее арифметическое значение )
где, Ккап - коэффициент капитализации; ЧОДа - чистый операционный доход аналога; Ца - продажная цена аналога.
Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:
Цоб = ЧОДоб: Ккап, (4)
где Цоб - вероятная цена объекта оценки; ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки; Ккап - коэффициент капи
ЧОДоб= (435000+560000+784000)=593000
Цоб=593000/0,15= 3 953 000
стоимость затрата доход продажа
Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта, при этом необходимо:
1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. 2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае. Таким образом, на основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены.
Скорректированная цена - это цена продажи объекта сравнения после ее корректировки на различия с объектом оценки.
Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:
правило 1- внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки;
правило 2 - если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки положительные (в долях больше 1), если лучше - отрицательные (меньше 1);
правило3 - каждая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене.
Расчеты следует вести с точностью до сотых.
Для согласования скорректированных цен в целях получения единой величины стоимости желательно расставить весовые коэффициенты. Чем меньше корректировок внесено в цену продажи аналога, тем выше весовой коэффициент, придаваемый скорректированной цене этого объекта. Сумма весовых коэффициентов равна 1. Для расчета весового коэффициента можно применять метод расстановки приоритетов [10], метод иерархий и др. При согласовании скорректированных цен очень похожих продаж допускается анализ простейших статистических показателей: среднеарифметического значения скорректированных цен, моды и медианы.
Мода - наиболее часто встречающее значение в числовом ряду. Например, имеется несколько скорректированных цен сопоставимых продаж: 200, 220, 180, 200, 210. Следовательно, модальное значение = 200.
Медиана - середина ранжированного числового ряда. Например, расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Следовательно, медианное значение = 200 (третье значение с обоих концов ранжированного числового ряда). При анализе вышеперечисленных показателей необходимо учесть, что на значение среднеарифметического могут повлиять разбросы крайних значений.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Условия применения сравнительного подхода к оценке недвижимости. Этапы сравнительного подхода, его преимущества и недостатки. Информация, необходимая для применения затратного подхода. Виды капитализации дохода. Ставка капитализации и дисконтирования.
лекция [16,6 K], добавлен 08.02.2011Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).
курсовая работа [68,4 K], добавлен 13.04.2010Особенности использования доходного подхода в оценке недвижимости. Принципы метода прямой капитализации. Этапы определения чистого дохода от использования объекта недвижимости. Методы расчета ставки капитализации, расчет стоимости недвижимости.
курсовая работа [29,1 K], добавлен 10.05.2010Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного и доходного подходов к оценке недвижимости и сравнительного анализа продаж. Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома.
курсовая работа [73,2 K], добавлен 12.03.2013Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012Состав информации для оценки недвижимости. Методы сравнительного анализа продаж, соотнесения цены и дохода, валового рентного мультипликатора, общего коэффициента капитализации. Инструменты сравнительного подхода. Виды поправок, их расчет и внесение.
курсовая работа [41,0 K], добавлен 08.01.2012Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023Виды стоимости и подходы в оценке недвижимости: доходный, затратный, сравнительный. Особенности метода капитализации доходов и дисконтирования. Факторы относительной ценности территории. Расчет стоимости недвижимости с помощью сравнительного подхода.
курсовая работа [45,9 K], добавлен 22.05.2012Понятие, основные этапы и методы оценки недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости (четырехкомнатной квартиры) с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке. Капитализация дохода, его взаимосвязь с текущей стоимостью.
курсовая работа [51,3 K], добавлен 27.02.2014Определение цены объектов недвижимости экономическими, политическими, физическими и социально-демографическими факторами. Характеристика сравнительного, затратного и доходного подхода к определению рыночной стоимости объектов недвижимости, их особенности.
курсовая работа [4,0 M], добавлен 20.12.2011Виды недвижимости в Республике Беларусь. Этапы затратного подхода к оценке недвижимости. Характеристики ставок капитализации и дисконтирования. Оценка стоимости офисного помещения методом сравнительной стоимости единицы имущества, расчет издержек.
курсовая работа [494,3 K], добавлен 03.03.2016Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Социально-экономические характеристики региона. Анализ рынка недвижимости в Республике Бурятия. Расчет стоимости объекта с использованием затратного, доходного и сравнительного подхода. Порядок составления экспертного заключения, его содержание.
курсовая работа [45,0 K], добавлен 04.09.2013Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.
курсовая работа [1,3 M], добавлен 13.01.2015Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Понятие, особенности жилищной ипотеки и необходимость, методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости и использование затратного, сравнительного и доходного подхода.
дипломная работа [131,4 K], добавлен 23.06.2011Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.
презентация [3,4 M], добавлен 21.04.2015
