Характерные особенности рынка недвижимости
Понятие первичного и вторичного рынков недвижимости. Определение уровня риска на рынке недвижимости. Источники неуправляемых рисков при инвестировании в недвижимость. Метод дисконтированных денежных потоков. Принципы, вид и формы аренды недвижимости.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 15.04.2013 |
| Размер файла | 69,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
- Первичный и вторичный рынки недвижимости. Уровень риска на рынке недвижимости
- Метод дисконтированных денежных потоков
- Принципы, вид и формы аренды недвижимости
- Задачи
- Список использованной литературы
Первичный и вторичный рынки недвижимости. Уровень риска на рынке недвижимости
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам.
По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.
Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.
Однако при всей сложности этой задачи она не является главной.
Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.
Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.
Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно рассчитать по формуле:
R = Rf + плата за риск.
Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.
При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:
низкая ликвидность недвижимости;
неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;
неопределенность в налогообложении;
конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;
длительность делового цикла;
демографические тенденции;
тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.
К управляемым рискам относятся микрориски:
условия арендного договора;
уровень операционного и финансового левереджа;
структура инвестированного капитала и его стоимость;
доля рынка недвижимости определенного типа;
местоположение недвижимости;
структура арендаторов.
Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска.
Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа:
1. Определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или средней ставки доходности;
2. Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска;
3. Определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.
Метод дисконтированных денежных потоков
Применяется метод дисконтированных денежных потоков, когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета дисконтированных денежных потоков необходимы данные:
длительность прогнозного периода;
прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
ставка дисконтирования.
Алгоритм расчета метода дисконтированных денежных потоков:
1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
При оценке недвижимости методом дисконтированных денежных потоков рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
облагаемую налогом прибыль.
Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
понятие "денежный поток" соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как "капиталовложения" и "долговые обязательства", которые не включаются в расчет прибыли;
показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.
Особенности расчета денежного потока при использовании метода дисконтированных денежных потоков.
1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.
3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.
4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.
Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
рынок недвижимость аренда риск
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.
Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии.
Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
Определение ставки дисконтирования. "Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем".
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь "риск - доход", а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).
Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений. Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится по формуле:
;
Где PV - текущая стоимость; Ci - денежный поток периода t; It - ставка дисконтирования денежного потока периода t; M - остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Принципы, вид и формы аренды недвижимости
В переводе с латинского аренда означает найм или Договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.
Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) - имущества во временное владение или пользование (или только пользование) - за плату.
Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.
По экономическому содержанию и степени хозяйственной самостоятельности работников арендный механизм находится и следующей логической связи и соподчиненности: частнособственническне отношения - арендные - кооперативные - подрядные - наемные. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достигается при конкуренции на рынке всех видов отношений, в той числе и арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.
Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования не только не ограничивают аренду, а напротив, расширяют предпосылки для ее дальнейшего развития на счет свободного использования собственный доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение дополнительных участков земли и других объектов не движим ости.
Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:
· смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;
· возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;
· платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов
· взаимная и материальная юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;
· договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;
· самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;
· замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов (см. схемы № 1).
Схема № 1 "Принципы аренды"
Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.
Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условия, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды, выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций - планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.
Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных варианта:
Вариант А: когда арендуются все элементы производства - земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда, которая преобладала на первом этапе ее распространения в России (1987-1991гг.).
Вариант Б: когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д. Второй этап аренды наступил в России в основном в связи с проведением в 1992г. приватизации государственных и муниципальных предприятий.
Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местном объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях.
Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.
Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.
Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.
Первый вид - это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.
Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.
Второй вид - это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях - для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте (см. схема № 2).
Схема № 2 "Виды и формы аренды"
Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.
Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.
Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:
· земельных участков и других обособленных природных объектов;
· предприятий и других имущественных комплексов;
· отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.
· Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) - атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.
Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (Закон РФ "О недрах" (ст.11), Водный кодекс РФ (ст.46-53), Основы лесного законодательства РФ (ст.28)).
Задачи
Задача № 1
Рассчитайте суммарную будущую стоимость денежного потока, накапливаемого под 8 %.
Денежный поток возникает в конце года:
1-й год - 100 000 рублей;
2-й год - 800 000 рублей;
3-й год - 0;
4-й год - 300 000 рублей.
Решение. Для определения суммарной будущей стоимости денежного потока составим следующую таблицу:
|
Год |
Денежные поступления |
Накопленная сумма |
Процент |
|
|
1 |
100 000 |
100 000 + 8000 = 108000 |
100000*0,08 = 8000 |
|
|
2 |
800 000 |
108 000 + 800 000 +72640 = 980640 |
908000*0,08 = 72640 |
|
|
3 |
972640 + 78451 = 1051091 |
980640 *0,08 =78451 |
||
|
4 |
300 000 |
1051091 + 300 000 + 108087 = 1459178 |
1351091*0,08 = 108087 |
Таким образом, суммарная будущая стоимость денежного потока составит 1459178 рублей.
Задача № 2
Предоставление склада в аренду в течение в течение четырех лет обеспечит доход 24 млн. рублей в год. В конце четвертого года склад будет продан за 300 млн. рублей. Рассчитайте текущую стоимость доходов, если ставка дисконта для дохода от аренды составляет 9 %, а для продажи 15%.
Решение. Текущая стоимость дохода определяется по формуле РVА + РVпродажа
Текущая стоимость денежного дохода от аренды (РVА) определяется по формуле:
Где
РМТ - арендные платежи, i - ставка дисконта, n - количество лет
Рассчитаем текущую стоимость дохода от аренды:
РVА = 24 000 000* () = 77856000 рублей
Текущая стоимость дохода от продажи определяется по формуле:
РV = FV* (1/ (1+d) n)
Где FV - будущая стоимость денежного дохода, d - ставка дисконта, n - количество лет.
Рассчитаем текущую стоимость дохода от продажи:
РV = 300 000 000* (1/ (1+0,15) 4) = 171 526 587 рублей
Таким образом, текущая стоимость доходов составит
77 856 000 +171 526 587 = 249 382 587 рублей.
Задача № 3
В банке А вкладчик разместил 150000 рублей, в банке Б 200 000 рублей. Определить общую сумму, которой на обоих счетах будет располагать вкладчик через 5 лет, если банк А начисляет по вкладам 12% годовых с ежемесячным начислением, а банк Б 10 % годовых ежегодно.
Решение
Будущая стоимость вклада по формуле сложных процентов рассчитывается по формуле:
FV = PV * (1+r/m) n*m
Где
PV - сумма вклада, r - ставка процентов, m - число периодов начисления (ежемесячно = 12), n - количество лет.
Рассчитаем сумму вклада через 5 лет в банке А:
FV = 150 000 * (1+0,12/12) 5*12 = 150 000* 1,817 = 272 504,5 рублей
Рассчитаем сумму вклада через 5 лет в банке Б:
FV = 200 000 * (1+0,1) 5 = 200 000* 1,61 = 322 102 рублей
Таким образом, общая сумма на обоих счетах через 5 лет составит
272 504,5 + 322 102 = 594 606,5
Задача № 4
С использованием коэффициента капитализации необходимо оценить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 д. е. Имеется информация о недавних продажах аналогичных гостиниц: гостиница 1 была продана за 8 400 000 д. е., ее использование приносит ЧОД в 1 000 000 д. е., гостиница 2 была продана за 8 000 000 д. е., ее использование приносит ЧОД в 1 200 000 д. е., гостиница 3 была продана за 11 550 000 д. е., ее использование приносит ЧОД в 1 500 000 д. е.
Решение
Определим коэффициент капитализации с помощью метода рыночной выжимки.
Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода стоимость рассчитывается по формуле:
V=I/R
V - стоимость; I - ЧОД; R - коэффициент (ставка) капитализации.
Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в ставку капитализации:
R=I/V
Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, мы можем вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи:
R = ЧОД / цена продажи
Определим ставку капитализации:
R = = 0,13
Соответственно, стоимость гостиницы составит:
V = = 10 000 000 рублей.
Задача № 5
Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду составляет 10 000 кв. м., из них 400 кв. м. не занято, остальная площадь сдана по средней для данной категории недвижности ставке - 12 д. е. за кв. м. в месяц. Операционные расходы составляют 45 % потенциального валового дохода. Определить величину чистого операционного дохода.
Решение
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% -ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
,
Где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2; См - арендная ставка за 1 м2.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД - ОР.
Таким образом, потенциальный валовой доход составит:
10 000*12 = 120 000 рублей.
Недополученные доходы составили:
400*12 = 4800 рублей
Действительный валовой доход составит:
120 000 - 4800 = 115 200 рублей.
Операционные расходы составляют: 120000*0,45 = 54 000 рублей.
Следовательно, ЧОД = 115 200 - 54 000 = 61 200 рублей.
Задача № 6
Оптовый рынок площадью 4 га куплен за 120 000 000 д. е. и приносит ежемесячный доход по 50 д. е. с каждого кв. м. Определить коэффициент капитализации.
Решение
Определим коэффициент капитализации по формуле
R=I/V
V - стоимость; I - ЧОД; R - коэффициент (ставка) капитализации.
Определи ЧОД, приносимый оптовым рынком за год: 50*40 000*12=24000000 рублей.
Следовательно, ставка капитализации равна 24000000/120000000= 0,2
Задача № 34
Имеется земельный участок 100х100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из четырех способов:
1) строительство многоквартирного дома (на 65 квартир, 12 000 д. е. за квартиру, 580 000 д. е. затраты на строительство);
2) разбивка на участки под строительство коттеджей (25 участков по 5 000 д. е. за участок, 25000 затраты на оплату юридических и инженерных услуг);
3) размещение на участке склада строительных материалов (чистый доход от продажи 1 кв. м. - 30 д. е., площадь склада 9500 кв. м., затраты на оборудование склада 60 000 д. е.);
4) организация на участке уличной торговли (1100 д. е. - доход, приносимый 1 фронтальным метром).
Выбрать вариант наиболее эффективного использования.
Решение
Определим доход, приносимый каждым из 4-х возможных способов использования:
1) Строительство многоквартирного дома. Потенциальный валовый доход: 65*12000 = 780 000 рублей
Чистый доход составит: 780 000 - 580 000 = 200 000 рублей.
2) Разбивка на участки под строительство коттеджей. Потенциальный валовый доход: 25*5000 = 125 000 рублей
Чистый доход составит: 125 000 - 25 000 = 100 000 рублей.
3) Размещение на участке склада строительных материалов. Потенциальный валовый доход: 30*9500 = 285 000 рублей
Чистый доход составит: 285 000 - 60 000 = 225 000 рублей.
4) Организация на участке уличной торговли.1100*100 = 110 000 рублей.
Таким образом, наиболее эффективный способ использования участка - размещение склада строительных материалов.
Задача №7
Чистый операционный доход 70 000 у. е., коэффициент капитализации для улучшений 20 %, коэффициент капитализации для земли 17 %, доля земли в стоимости объекта составляет 25 %. Определить стоимость земли и стоимость улучшений.
Решение
Стоимость земли определяется по формуле:
V = ЧОД/R
Где R - коэффициент капитализации
Следовательно, стоимость земли составит 70000/,017 = 411 765 у. е.
Стоимость улучшений составит: 70000/0,2 = 350 000 у. е.
Список использованной литературы
1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
2. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 1996.
3. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учеб. - М.: Филинъ, 1999.
4. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости, М. - 2002.
5. Кошкин В.И. Организация и методы оценки предприятия, М. - 2002.
6. Крутик А.Б. Экономика недвижимости, СПб - 2001.
7. Ресин В.И. Экономика недвижимости, М. - 2000.
8. Тэпман Л. Н Оценка недвижимости, М. - 2002
9. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости, Ростов на Дону. - 2002.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.
дипломная работа [449,2 K], добавлен 09.11.2015Специфика недвижимости как отрасли, особенности недвижимости Санкт-Петербурга. Динамика спроса и предложения, характерные черты состояния районов города. Ценообразующие факторы недвижимости, методы оценки недвижимости, их недостатки и преимущества.
курсовая работа [632,0 K], добавлен 05.12.2010Характеристика и отличия первичного рынка недвижимости от вторичного, их классификация и структура. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Определение дохода, относимого к зданию и земле, коэффициента капитализации методом Элвуда.
контрольная работа [24,2 K], добавлен 05.07.2009Сегментация рынка недвижимости: жилья; коммерческой недвижимости; земельных участков. Характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья. Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани. Средняя стоимость объектов первичного и вторичного рынка.
контрольная работа [681,6 K], добавлен 16.08.2010Понятие недвижимости и ее основные типы. Общая классификация и особенности рынка недвижимости. Характеристика и основные факторы недвижимости как товара. Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах, сущность ипотечного кредитования.
курсовая работа [418,0 K], добавлен 13.12.2014Влияние субъектов рынка недвижимости на сферу осуществления различных сделок с недвижимостью. Понятия, цели и задачи участников рынка недвижимости. Деятельность посредников на рынке недвижимости (риэлторов и оценщиков) на примере Волгоградской области.
курсовая работа [4,3 M], добавлен 18.11.2014Сущность аренды недвижимости и рынка прав аренды. Особенности развития рынка недвижимости. Анализ оформления залога на земельные участки и объекты недвижимости и имущественных прав на них при залоговом кредитовании инвестиционных проектов в г. Чита.
контрольная работа [64,3 K], добавлен 13.05.2010Определение понятий рынка недвижимости, жилья, первичного и вторичного рынка. Рассмотрение основных операций с помещениями в частной собственности. Виды, типы и серии жилых домов. Анализ цен предложений на современном рынке жилой недвижимости г. Казань.
реферат [275,8 K], добавлен 19.06.2015Понятие инвестиций и оценка их эффективности. Особенности инвестиций в объект недвижимости. Характеристика вторичного рынка недвижимости в г. Иркутске. Методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость. Проблемы инвестирования в объект недвижимости.
дипломная работа [428,1 K], добавлен 08.07.2010Рынок недвижимости: понятие, структура, субъекты, законодательная база. Факторы, влияющие на его формирование. Экономическая сущность и функции недвижимости. Подходы и методика ее оценки. Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке.
курсовая работа [1,4 M], добавлен 10.12.2014Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база. Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости, ее значимость и фундаментальность. Увеличение привлекательности европейских рынков недвижимости для россиян.
контрольная работа [23,5 K], добавлен 22.04.2016Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. Проблемы стабилизации финансов России. Прогноз изменений услуг на рынке недвижимости Тверской области. Структура объектов, количество сделок и средняя стоимость одной сделки на рынке недвижимости.
курсовая работа [519,4 K], добавлен 26.10.2013Исследование уровня риска, спроса и предложения на современном российском рынке недвижимости. Особенности доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке недвижимого имущества. Анализ ценовой ситуации первичного рынка жилого фонда г. Сочи.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 01.04.2011Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.
курсовая работа [1,4 M], добавлен 18.10.2013Анализ закономерности функционирования рынка недвижимости в Российской Федерации. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Понятие, виды, субъекты рынка недвижимости. Недвижимость как объект экономических и государственных интересов.
курсовая работа [376,2 K], добавлен 09.11.2008Основные свойства недвижимости: физические, экономические, правовые, социальные. Определение, общее понятие, субъекты рынка ипотечного кредитования. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Особенности рынка недвижимости, его классификация.
контрольная работа [570,1 K], добавлен 19.10.2013Сущность недвижимости как товара, структура рынка недвижимости в России. Классификации операций с недвижимостью. Установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости. Приобретение права собственности.
курсовая работа [776,0 K], добавлен 20.12.2015Понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Этапы становления рынка недвижимости в России, анализ его современного состояния.
курсовая работа [573,2 K], добавлен 08.02.2012Понятие и общая характеристика недвижимости. Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ. Недвижимое имущество как материальный объект. Отличительные признаки недвижимости. Основные типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.
контрольная работа [28,3 K], добавлен 01.07.2010
