Классификация объектов недвижимости. Факторы, влияющие на ее стоимость

Размещено на http://www.allbest.ru/

контрольная работа

Вопрос № 1. Классификация объектов недвижимости

Вопрос № 2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Вопрос № 1. Классификация объектов недвижимости

Классификация недвижимости в соответствии с гражданским законодательством

К недвижимости относятся объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.

Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ.

Участки недр - условно говоря, часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающаяся до глубин, доступная для геологического изучения и освоения, в пределах Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.

Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции Российской Федерации (ст.9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. В соответствии со ст.9 Конституции Российской Федерации, водные объекты могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Обособленные водные объекты, не находящиеся в муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются государственной собственностью. Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам.

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии.

Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальной и частной.

Здания и сооружения - то, что прочно связано с землей. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными, от нее, они становятся движимыми вещами.

Здания и сооружения могут быть в государственной, муниципальной и частной собственности.

Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность.

В качестве предприятия может выступать имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Гражданское законодательство относит к недвижимости - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Воздушные суда как имущество гражданской и экспериментальной авиации могут находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц; воздушные суда как имущество государственной авиации - только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации ОВД, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться гражданские воздушные суда.

Судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям.

Суда в Российской Федерации могут находиться в собственности:

- граждан и юридических лиц;

- Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;

- муниципальных образований.

Суда с ядерными энергетическими установками могут находиться только в собственности Российской Федерации.

Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. “О космической деятельности”). Международные документы относят к ним созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты - носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и его экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в космическом пространстве и на небесных телах. Договор о космосе устанавливает также, что права собственности на космические объекты “остаются незатронутыми” как во время нахождения в космическом пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными словами, космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам, юридическим или физическим лицам, которым они принадлежали до полета.

Настоящее законодательство не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного, но только на основании прямого указания закона.

Типы недвижимости

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовый объект недвижимости -- это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Рассмотрим классификацию по типам более подробно:

Тип недвижимости - земля: свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.

Тип недвижимости - жилье: элитное жилье; типовое жилье; городское; загородное жилье и др.

Тип недвижимости - нежилые помещения: офисные помещения; складские помещения; торговые помещения; производственные помещения и др.

Общая классификация недвижимости

Вывод: Классификация недвижимости способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

Вопрос № 2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.

Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости имущества:

физические: природные -- земля, климат, ресурсы, топографии почва, и созданные человеком -- здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семи; тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности, отношение к соседним объектам и их владельцам;

экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

политические (административные): ограничительное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

Местоположение оцениваемого объекта. Как можно видеть, все перечисленные выше факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом, является одной из наиболее важных пространственных форм взаимодействия общества и природы. Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде. Чтобы понять и оценить роль названных факторов в оценке стоимости, следует проследить, как формируется местоположение объектов недвижимости.

История развития человечества показывает: человек всегда стремился жить в лучших природных условиях -- на плодородных землях, у удобных гаваней, в благоприятном климате, при наличии родных и топливных ресурсов, в местах, где несущая способность грунтов, глубина залегания и химические характеристики подземных вод, рельеф и другие природные параметры были благоприятными для строительства. Поселившись в таких местах, люди строили жилища, общественные здания, культовые сооружения, производственные и хозяйственные постройки, коммунальные объекты, соединяли их дорогами, благоустраивали территории поселений, приспосабливали их для жизни. Развитие экономики, деловая активность, соответствующие законы определяли стиль и уровень жизни и поведения людей. недвижимость стоимость местоположение градостроительный

Основные градостроительные принципы.

Итак, поселения возникают на благоприятных с точки зрения топографии местах, там, где есть природные ресурсы и источники сырья, где можно получить коммерческие выгоды (производство различного назначения, промышленность, транспортные услуги, санаторные и оздоровительные услуги, оказание широкого круга услуг окружающим территориям и т. д.). Деятельность по их обустройству (градостроительство) предполагает размещение на территории поселений зон для производства, жилищ, общественных центров, мест отдыха; создание системы связей между ними; структурную организацию каждой из зон; размещение материальных элементов соответствующего назначения в каждой из зон. В основе зонирования лежат важнейшие социальные категории: быт (жилище), отдых и труд. Жилище размещается на лучших участках, в селитебной зоне городов; места отдыха -- вблизи городов; промышленные и производственные зоны -- в местах, удобно связанных с жилищем. Их планировка подчиняется общепринятым градостроительным принципам:

а) функциональное зонирование -- разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции: труд, общественная жизнь, быт, отдых. Ни одна из этих функций не существует сама по себе, взятая в отдельности. Поэтому планировочная структура поселения определяется в первую очередь рациональным расположением зон и возможностью создания удобной, постоянной и надежной взаимосвязи всех частей поселения и чередования жизненных циклов быта, отдыха и труда. Выполняется ряд требований санитарно-гигиенического характера при размещении зон, а именно: направление господствующих ветров от жилья на производство, а не наоборот; жилая зона размещается выше по рельефу и выше по течению реки, нежели производственная, и т. д. Расстояние между жилой застройкой и промышленными предприятиями, коммунально-складскими территориями и прочими производствами (санитарно-защитная зона) определяется классом вредности последних (предприятия первого класса -- 2000 м, второго -- 1000, третьего -- 500, четвертого -- 300, пятого -- 100 м);

б) город как единое целое. Ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе. Планировочная структура города определяется рациональным расположением функциональных зон и возможностью создания удобной, постоянной и надежной взаимосвязи всех частей города. В состав всех функциональных зон города включаются зеленые насаждения. Единство архитектурно-планировочной структуры не в последнюю очередь достигается размещением зеленых насаждений. Необходимы равномерность их размещения на территории поселения, объединение всех видов насаждений в непрерывную целостную систему. Зеленые насаждения способствуют оздоровлению городской среды, создают благоприятный для проживающих микроклимат, защищают жителей и жилые помещения от пыли, шума, солнечной радиации, обладают высокими эстетическими качествами в случае размещения их согласно проекту благоустройства;

в) создание системы взаимосвязанных общественных центров, для каждого из которых характерны собственные функции: общегородской центр, центр планировочного (жилого) района, центры промышленных районов и зон отдыха, центры местного значения (микрорайонные, квартальные). Назначение общественных центров: создать населению соответствующий уровень культурно-бытового обслуживания; выступить в роли среды общения (собрания, союзы, клубы, общества и пр.); быть архитектурным ансамблем; сформировать социальную инфраструктуру города;

г) транспортно-планировочная организация города. Это улично-дорожная сеть. Ее роль в поселении -- организовать удобные и короткие пешеходные и транспортные связи между всеми функциональными зонами поселения; быть каркасом планировочной организации поселения, объединяющим последнее в целостный функционально-планировочный комплекс; создать архитектуру поселения;

д) поселение как развивающаяся структура. При разработке архитектурно-планировочной структуры поселения в нее закладывается способность к совершенствованию и возможность гибко реагировать на непредвиденные изменения темпов, характера и параметров развития. В этой связи речь идет о резервных территориях, о планировочных приемах (например, линейная структура) и т. д.;

е) город в системе расселения. Поселение -- часть системы населенных мест. Система населенных мест или групповая система населенных мест -- это рациональная пространственная организация группы поселений разной величины и профиля в природно-ландшафтной среде, основанная на их взаимодействии во всех социальных сферах, связях населения, совместном использовании территорий и общности планировочной структуры. Поэтому архитектурно-планировочная структура проектируемого поселения -- производное от внутренних взаимосвязей между элементами поселения и от внешних его связей в системе расселения, в силу чего одно неотделимо от другого;

ж) комплексность заключается в совместном рассмотрении при развитии поселения пяти основных задач, решаемых его планировкой: социальной, экологической, экономической, эстетической и технической. Социальная задача планировки -- обеспечить следующие социальные функции: жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление. Экологическая задача -- обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами. Смысл этой деятельности определяется в охране окружающей среды. Экономическая задача направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства, предприятий службы быта и отдыха жителей населенного пункта. Эстетическая задача состоит в обеспечении полноценных эстетических качеств окружающей среды. И наконец, техническая задача решает сложный комплекс вопросов, связанных с учетом рельефа территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий, а также с развитием и возможностью материально-технической базы строительства и производства строительных материалов в данном регионе.

Все принципы и требования градостроительного проектирования ориентированы на создание благоприятных условий для деятельности людей. Например, для размещения жилищного строительства отводят участки с наиболее благоприятными естественными и санитарными условиями -- вблизи рек, водоемов, массивов зеленых насаждений. Забота о человеке предполагает учет правил экологического характера -- требований охраны окружающей среды.

Циклы развития среды местоположения недвижимости.

Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости. В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта: 1) рост, 2) стабильность (зрелость), 3) упадок (ухудшение), 4) зарождение (обновление).

Эксперту чрезвычайно важно точно определить, в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы дать прогноз развития стоимости имущественного комплекса. Если район местоположения объекта оценки вступил в стадию роста, то следует ожидать увеличения спроса на объект. Очевидно, что в таких условиях последует рост стоимости имущественного комплекса. Это может заинтересовать потенциальных инвесторов в покупке объекта.

Данный пример показывает: необходим анализ экономической ситуации не только рынка объектов недвижимости, на котором работает оценщик, но и района, города и региона местоположения объекта. Часто необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости; сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства; проблемы денежного обращения. В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения; изменение социальной структуры населения, его занятости; влияние занятости на образ жизни и вид жилья; проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня; влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины; изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок жилья; доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами.

Уровни влияния факторов (географический принцип определения местоположения), определяющих стоимость недвижимости.

Следует рассматривать три уровня влияния указанных факторов на объект недвижимости: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

Проследим на примере России периода 90-х гг. типичные тенденции изменения среды местоположения объектов недвижимости. В эти годы происходит упадок внутригородских районов, в которых наблюдается массовое сокращение населения и рабочих мест. Типичные внутригородские районы потеряли до 20% своего населения. Основной причиной стало не перемещение предприятий из внутренних районов, а их закрытие или в некоторой степени рационализация производства.

В процессе перестройки структуры промышленности во внутренних районах сокращалось число рабочих мест, требовавших высококвалифицированной рабочей силы. Устроиться на работу было трудно. Большая часть оставшихся во внутренних районах рабочих не имела соответствующих образования и опыта и не могла рассчитывать на работу. Появились многочисленные признаки упадка в старых внутренних районах городов. К 2000 г. проявилось некоторое замедление темпов сокращения населения и рабочих мест во внутренних районах. Однако в других регионах страны заметно увеличились безработица и соответствующие индексы упадка. Приходят в упадок некоторые шахтерские и промышленные города в старых промышленных зонах, но одновременно с этим продолжают жить все еще процветающие пригороды, свободно расположенные города среднего размера и сельские районы.

В настоящее время в России одни объекты прекрасно функционируют, другие перепрофилируются, закрываются старые производства, нерентабельные в сложившихся условиях, и открываются новые, более прибыльные. Изменяются характер использования земли и форма собственности на нее. Меняются процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых ресурсов. Их отслеживание и правильная интерпретация позволяют при оценивании недвижимого имущества принимать правильные решения.

Рассмотренные выше факторы систематизированы в таблице.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Вывод: на уровень стоимости недвижимости влияют физические, социальные, экономические и политические факторы; местоположение недвижимости, а также основные градостроительные принципы, характеризующие местоположение недвижимости; циклы развития местоположения и т.д.

Список литературы

1. Авдокушин Е.Ф. Экономика недвижимости. -М.:2000.

2. Оценка стоимости недвижимости. Под ред. Колесова В.П., Осьмовой М.Н.- М.: Флинта, 2002.

3. Портер М. Экономика недвижимости. - М.: ИНФРА, 2003.

4. Рогов С. М. Экономика недвижимости М.: Экономика. -2003.

5. Состояние и перспективы развития рынка недвижимости //БИКИ.- 2002.

6. Стрыгин А.В. Экономика недвижимости.- М.: Экзамен, 2003.

7. Шевлягина Е. А. Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами. // М.: Экономика. -2003.

Размещено на Allbest.ru