Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка стоимости предприятия

1. Структура недвижимого имущества

Система объектов недвижимого имущества в литературе специальным исследованиям практически не подвергалась. Более того, разнохарактерные на первый, поверхностный, взгляд вещи, отнесенные к недвижимости, в известной мере обусловливают высказываемое в литературе отрицание системных свойств недвижимых объектов. Так, И.Д. Кузьмина полагает, что недвижимость в российском праве представляет собой чрезвычайно многоплановое явление: вещи неподвижные по своей природе и характеру их использования; вещи мобильные, движимые, предназначенные для перемещения людей и грузов, а также иные, невещественные блага. «Такая разнохарактерность элементов не позволяет дать общее определение понятия недвижимости и свидетельствует об отсутствии единой системы недвижимости». Предпосылкой построения системы объектов одного рода является «одинаковое для всех элементов свойство или признак, логически выступающее основанием классификации», существование множества единых по каким-то свойствам объектов. Система объектов - «это множество объектов одного и того же, или данного, рода», где каждый объект обладает общими, родовыми признаками (одним и тем же качеством), между ними должно быть системное сходство. Это положение, считает И.Д. Кузьмина, не распространяется на недвижимое имущество, следовательно, какое-либо системное построение недвижимых объектов не может иметь место.

Думается, что данный вывод И.Д. Кузьминой, как минимум, нуждается в дополнительной аргументации. Системное построение не исчерпывается линейным множеством «чего-либо одного». Философия и философия права выработали значительное число моделей системных построений, в том числе и построений юридических явлений более сложного, нелинейного уровня. Не подпадающее, как видно из позиции И.Д. Кузьминой, под анализируемые ею системные признаки предприятие не может этим обстоятельством отвергнуть наличие какого-либо системного построения объектов недвижимого имущества. К недвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательство относит, как уже отмечалось, в числе иной недвижимости три основные группы объектов:

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).

Данное, отвечающее на поверхностный взгляд даже по факту присутствия в каждом объекте земельного участка системным свойствам построение (причем лишь одно из нескольких) уже может служить отправной точкой для дальнейшего системного исследования. Упомянутая же И.Д. Кузьминой классификация недвижимости действительно затруднена, поскольку собственно система (в том числе и объектов недвижимого имущества) с выраженной структурой зачастую отрицает классификацию своих элементов как таковую.

Система объектов недвижимого имущества, как любая иная правовая структура, равным образом подчинена и общим системным признакам «вышестоящей структуры» и обладает индивидуальными особенностями, присущими только недвижимости. В общем виде эти системные признаки выражаются в структурном построении объектов недвижимого имущества следующим образом.

Первый. Правовая система всегда представляет собой объединение элементов на более высоком, чем суммативный, уровне. Объединение элементов (в данном случае безотносительно объектов недвижимого имущества) в нечто общее, целое является, безусловно, существенным свойством какого-либо юридического явления, позволяющим не только проследить возникновение и развитие суммативных свойств целого, но и провести определенный элементно-структурный анализ его составляющих элементов. Объекты недвижимого имущества как по своему содержанию, так и, что более важно, по характеру системообразующих свойств, структурных взаимосвязей в своей совокупности хотя и подпадают под признаки «общего», «целого», однако качественно отличаются от частей иного рода, объединенных в элементарное, простое единение, соответствующее понятию «целое».

Международные соглашения, законодательство, в том числе гражданское, неоднократно подчеркивают целостность понятия «недвижимость» (недвижимое имущество). Весьма показательным примером проявления целостности недвижимого имущества в правовых актах могут служить нормы о недвижимом имуществе законодательства о российском железнодорожном транспорте. Так, имущество федерального железнодорожного транспорта понимается исключительно как имущественные комплексы государственных унитарных предприятий и имущество государственных учреждений, находящихся в ведении федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (в том числе имущество социального назначения). Данное недвижимое имущество уже в подзаконных актах представляется как:

а) сооружения - производственно-технологические комплексы дистанций, дирекций, депо, мастерских всех наименований, в состав которых включаются объекты, расположенные в полосе отвода железных дорог в пределах одного или нескольких земельных участков полосы отвода железных дорог и образующие единое целое, предназначенные для осуществления перевозочного процесса и обеспечения функционирования инфраструктуры железнодорожного транспорта;

б) сооружения - производственно-технологические комплексы заводов, строительных, проектно-конструкторско-технологических, других подразделений, в состав которых включаются объекты, расположенные на одном земельном участке и образующие единое целое, предназначенные для развития инфраструктуры железнодорожного транспорта, ремонта железнодорожного подвижного состава и изготовления запасных частей к нему;

в) объекты, не входящие в состав сооружений.

Приведенные позитивные понятия недвижимости в виде производственно-технологических комплексов, включающих в свой суммарный состав традиционные сооружения, здания, иные строения, земельные участки (причем не только один на комплекс), наглядно демонстрируют, насколько естественным образом объединяемые объекты недвижимого имущества не только создают суммарный уровень, соответствующий понятию «целое», но и по функциональному признаку формируют более емкий и неразрывный образ системы недвижимых вещей.

Второй. Элементы правовой системы, в том числе объекты недвижимого имущества, всегда связаны между собой. Взаимосвязь этих элементов (недвижимых вещей) носит постоянный и сущностный характер, проистекающий из системных свойств элементов и их характеристик, в том числе неизбежно обусловленных самим объективным фактом существования системы недвижимости. Взаимосвязь элементов системы (объектов недвижимости) в определенном ракурсе рассматривалась в главе второй настоящей работы. Системное соединение недвижимых вещей выражается, например, в понятии «единый объект недвижимости». В этом понятии ключевое значение имеет как раз связь между объектами, в том числе земельным участком, разного рода строениями. Так, Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003-2005 годы) содержит концепцию единого объекта недвижимости. Правовые нормы более высокого порядка также обозначают единый объект недвижимости как концептуальный путь развития законодательства о недвижимом имуществе. Системная связанность недвижимых вещей выражается как в фактическом отношении (прочная связь с землей, например), так и в юридическом. Правовая связь недвижимых вещей исключительно ярко выражается в нормах ГК РФ о переходе права на земельный участок при переходе права на строение, на нем расположенное.

Третий. Системное единство объектов недвижимого имущества выражается в структурном построении его частей. Структура объектов недвижимости обусловлена не столько объективными составляющими (фактического и юридического свойства), сколько их функциями. Соотношение функций и структуры действительно является одной из фундаментальных отправных точек исследования любой правовой системы. Правоведы отмечают, что элементный состав, структура любой системы непосредственно связаны с ее функционированием, что элементами правовой системы могут быть лишь такие подсистемы, которые во взаимодействии образуют структуру, вытекающую из социальной функции данного комплекса. Единая функциональная направленность объектов недвижимого имущества в правовом регулировании имущественных отношений (а также необходимость государственной регистрации прав и сделок, обеспечение публичности оборота недвижимых вещей и т.д.) также обусловливает состав элементов этой системы и принципы построения структуры недвижимостей.

Четвертый. Система объектов недвижимого имущества, как и любая иная система, обладает определенного порядка самостоятельностью (автономностью). Недвижимые вещи, образуя систему, не столько суммарно (в том числе собственными свойствами) формируют ее состав, сколько, трансформируясь в целостном структурном построении, создают комплексные или синтетические совокупные качества, уже отличные от качеств отдельной недвижимой вещи вне системного рассмотрения. В частности, характер и содержание вещных прав на «отделенное» от системы недвижимостей помещение (жилое или нежилое) будут принципиально (именно принципиально) отличны от характера и содержания вещных прав на то же помещение, но представленное в системной связке «земельный участок - здание - помещение». Кроме того, автономность системы объектов недвижимого имущества (как системообразующий признак) выражается и в «обратном» влиянии системы на составляющие ее части, меняя качественные характеристики элементов, создавая новые. Наиболее ярким примером такого обратного влияния системы можно назвать предприятие как имущественный комплекс и кондоминиум, формирование которых обусловлено исключительно системными требованиями к объектам недвижимости (предприятие - с известными оговорками и исключениями).

Пятый. Жесткая конструкция структуры объектов недвижимости обеспечивается определенными, общими для системы в целом пределами свойств и функций отдельных недвижимых вещей. Существенный «выход» свойства или функции какого-либо элемента системы за определенные структурой пределы (рамки, границы) либо влечет отторжение этого элемента из структуры, либо разрушает (в отдельных случаях трансформирует) систему в целом. В современном российском гражданском законодательстве не признаются недвижимым имуществом документы (ценные бумаги) или иски, связанные с недвижимостью. Признание судебных исков недвижимостью влекло бы неизбежное разрушение даже простейшей, суммативной системы объектов недвижимого имущества.

Приведенные признаки общности объектов недвижимого имущества в их общей совокупности определенно свидетельствуют о системном характере недвижимых вещей. Причем системы не только простейшего, суммативного порядка, а системы более сложного, вплоть до синтетического, уровня. В настоящем исследовании уже кратко отмечались основные положения философии и философии права о системных построениях. Не претендуя в этом отношении на полное изложение концептуальных взглядов на системы и структуры, необходимо в методологических целях, обусловленных задачами работы, исходить из следующих (по степени внутренней организованности и жесткости структурирования) системных конструкций:

а) суммативной, вырастающей из конгломерата разрозненных, «механически» соединенных в совокупности объектов;

б) комплексной, возникающей из суммативной вследствие появления устойчивых закономерных связей между ее частями;

в) синтетической, высшей степени системы с преобладанием интегративных свойств частей, ее составляющих.

2. Метод сравнения продаж

недвижимый продажа стоимость земельный

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Расчетная рыночная стоимость оцениваемого участка (Ср) определяется по формуле:

С_р = Ц _i ± К _ij,

где Ц_i - цена продажи i-го сравнимого земельного участка; К _ij - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого участка по j - параметру (фактору, элементу сравнения).

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. №568-р, применение метода сравнительного анализа продаж (САП) заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников.

2. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по 3-5 аналогичным земельным участкам.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

* местоположение и окружение;

* целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

* физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

* транспортная доступность;

* инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

* условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

* условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

* обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

* изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

3. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками, путем:

* подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

* выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.

4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае, если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. при этом необходимо ответить на вопрос: За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?. Например, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения:

1. Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства.

2. Цена за 1 м ² - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.

3. Цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

4. Цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5. Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР - этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит что можно 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное - на половине участка, 12 - этажное на 0,25 участка.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Метод единицы применяют, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам, его преимуществом являются относительная простота и легкость.

Другой прием основан на определении путем анализа сравнения продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных земельных участков, внося поправки на их отличительные параметры.

Для определения величины поправок по отдельным параметрам применяют следующие способы:

* прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

* прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

* корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

* определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

* экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Для определения рыночной стоимости земельных участков также применяются математические функции.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Список литературы

1. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. - М., 2007

2. Беренс В. Руководство по оценке эффективности инвестиций. - М., 2006

3. Валдайцев С.В. Управление стоимостью предприятия. - М., 2007

4. Грузинов В.П. Экономика предприятия и предпринимательства. - М., 2007

5. Грузинов В.П., Грибов В.Д. Экономика предприятия. - М., 2005

6. Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке недвижимости. - М., 2007

7. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса) / Под ред. В.И, Кошкина. - М., 2008

8. Организация оценки и налогообложения собственности / Под ред. Д.К. Эккерта. - М., 2007.

Размещено на Allbest.ru