Рыночная стоимость частного дома с земельным участком

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

Введение

1. Теоретическая часть

1.2 Виды стоимости объекта недвижимости

1.2 Основные принципы оценки объекта недвижимости

1.3 Методы оценки недвижимости

2. Практическая часть

2.1 Титульный лист

2.2 Сопроводительное письмо

2.3 Дата и объем технического освидетельствования

2.4 Анализ социально- экономической ситуации в регионе

2.4.1 Описание природно- климатических особенностей региона

2.4.2 Основные макроэкономические показатели

2.4.3 Основные показатели социального развития

2.4.4 Характеристика рынка недвижимости

2.5 Анализ местоположения объекта недвижимости

2.6 Описание объекта недвижимости

2.7 Определение рыночной стоимости затратным подходом

2.8 Согласование результатов

рыночный стоимость оценка недвижимость



Введение

Стоимость квадратного метра - понятие рыночное и весьма непостоянное. Порой проследить за ее стремительными изменениями бывает достаточно трудно. Когда речь идет о сделках с недвижимостью, все мы, естественно, хотели бы найти «золотую середину» и установить точную стоимость «квадрата», чтобы каждая из сторон не чувствовала себя обделенной. Таким образом, рыночные преобразования в экономике нашей страны требуют сегодня не только политического и общественного согласия, глубоких преобразований, но и кропотливой, тщательной работы, которая включает в себя создание правовой среды, отработку нормативной базы, технологий функционирования и взаимодействия субъектов рынка, подготовку специалистов совершенно новых профессий. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Поэтому, благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.

Основной целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости частного дома с земельным участком.

Задачи курсовой работы:

1.Провести анализ социально-экономической ситуации регионе;

2.Определить рыночную стоимость сравнительным, доходным, затратными подходами;

3Согласовать результаты оценки.



1. Теоретическая часть

1.1 Виды стоимости объекта недвижимости

В начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбор вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости.

Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

1. Рыночный (сравнительный) подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Преимущества рыночного подхода:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и

покупателей.

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и

инфляция.

Статически обоснован.

Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

Достаточно просто в применении и дает надежные результаты. К недостаткам рыночного подхода можно отнести:

Различия продаж.

Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

Проблематичность сбора информации о специфических условиях

сделки.

Зависимость от активности рынка.

Зависимость от стабильности рынка.

Сложность согласования данных о существенно различающихся

продажах.

2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки -- инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной

стоимости на открытом рынке не обязателен.

Преимущества данного вида инвестирования.

Приобретая недвижимость, человек может получить солидный доход в случае ее дальнейшей перепродажи, так как цены на недвижимость растут.

Очень выгодно также сдавать в аренду ее.

Еще одним неоспоримым преимуществом инвестиций в недвижимость (особенно по сравнению с другими инвестициями) является минимальный риск. Судите сами, ведь даже если недвижимость падает в цене, и нет возможности ее выгодно продать, то возможность сдачи в аренду есть всегда. Особенно выгодно проводить такую операцию на курортах. Недвижимость можно приобрести, даже не имея в собственном кармане необходимой суммы денег. Всегда существует возможность взять кредит в банке. Причем, порой сумма кредита может достигать 100% стоимости объекта. Особенно большая прибыль может быть, если человек сам строит объект (например, коттедж) и перепродает. Но это требует определенной квалификации в области строительства, а также необходимо уделять довольно много времени постройке объекта (закупка материала, контроль). Как правило, в кризисных ситуациях цены на недвижимость не могут упасть стремительно. У инвестора будет определенное количество времени (до шести месяцев), чтобы продать свой объект.

У инвестирования в недвижимость есть и свои минусы. Но они очень малы и буквально растворяются на фоне преимуществ такого инвестирования. Инвестиции в недвижимость - дело очень затратное. Далеко не каждый мелкий или средний инвестор способен заниматься этим делом. Покупка и продажа объекта недвижимости занимает достаточно много времени. В отличие от операций, например, на валютном рынке, где все происходит мгновенно.

3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Таким образом, зная все виды стоимости объекта недвижимости, мы сможем подобрать нужный вид для определенной недвижимости.



1.2 Основные принципы оценки объекта недвижимости

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью. Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости. Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости). Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

- максимальная эффективность;

- финансовая обоснованность;

- физическая осуществимость;

- соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов

альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций. Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал. Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании. Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние, как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений. Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта. Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение. Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко и теплоизоляция, а стены «дышат». Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода,

выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п. Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену. У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции. Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта. Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений. Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды. Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

-социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

- административные: ставки налогов и зональные ограничения;

-экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки. Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост - период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность - период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3) упадок - период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление - период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки. Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

Массовая и индивидуальная оценка недвижимости

Массовая оценка недвижимости - это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости - это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Массовая оценка - приближенная, а индивидуальная - точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. Далее в учебном пособии будут рассматриваться механизмы индивидуальной оценки недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.

Этапы оценки недвижимости

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах. Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

Цель оценки.

1 2 . Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку.

3й этап. Сбор и анализ информации.

3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение.

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой величины стоимости.

7й этап. Составление отчета об оценке.

Вследствие этого соблюдая все этапы оценки не будут допущены серьезные ошибки и недопущения.



1.3 Методы оценки недвижимости

Существуют разные методы и приемы, которые могут быть использованы при оценке. Различают три основных метода оценки недвижимости:

*сравнительный;

*затратный;

*доходный. Сравнительный метод предполагает сравнительный анализ рыночных продаж, т.е. сопоставление рыночных аналогов. Этот метод основан на принципе замещения, смысл которого в том, что информированный покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем стоит аналогичный объект недвижимости на рынке. Стоимость объекта оценки определяется на основе цен реальных недавних продаж. Данный метод используется в качестве основного при оценке жилья для целей андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов.

Основными этапами оценки недвижимости с помощью сравнительного метода являются:

* исследование рынка и сбор информации о совершенных сделках; * отбор информации с целью повышения ее достоверности; подтверждения того, что сделки были совершены в свободных рыночных условиях;

* подбор сравнимых объектов для анализа;

* проведение сравнительного анализа.

Затратный метод предполагает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемой собственности, за вычетом из нее суммы оцененного износа зданий и сооружений. Этот метод применяется при технико-экономическом обосновании нового строительства, определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, при страховании.

В современной российской практик расчет восстановительной (текущей)стоимости объекта осуществляется с применением официально утвержденных индексов, коэффициентов пересчета сметной стоимости

строительно-монтажных работ в текущие цены и др.

Основные этапы процедуры оценки затратным методом:

* расчет стоимости возведения нового аналогичного здания, получение восстановительной стоимости;

* определение величины физического и морального износа зданий; * уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости здания;

* добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли. Доходный метод означает оценку текущей стоимости собственности с точки зрения планируемого дохода от использования и возможной дальнейшей продажи собственности. Он применяется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости.

Основные этапы оценки с помощью данного метода:

* оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих цен, ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сравнимых объектов; * оценка потерь от загрузки и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости (эта сумма вычитается из валового дохода, итоговый показатель является действительным/эффективным валовым доходом); * расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе анализа фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке (эта величина вычитается из эффективного валового дохода); * пересчет полученного чистого дохода в текущую стоимость.

В соответствии с действующими нормативными правовыми актами под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это подразумевает,

что сделка осуществляется в условиях, когда:

* одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая

сторона не обязана принимать исполнение;

* стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

* объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; * цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

* платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При проведении оценки оценщик должен использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, причем конкретные методы оценки он может определять самостоятельно.

Итоговой величиной стоимости объекта оценки признается величина стоимости объекта, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов, связанного с расчетом стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.



2.Практическая часть

2.1 Титульный лист

Отчет № 19

«Определение рыночной стоимости частного дома с земельным участком, расположенный по адресу Россия, Кемеровская область, город Белово улица Физкультуная дом 4»

Заказчик: ГОУ СПО НТЭТ

Исполнитель: Пономарева Д. П.

Г.Новокузнецк, 2013

2.2 Сопроводительное письмо

Пономарева Дарья Павловна проводила оценку частного дома с земельным участком, расположенного по адресу Россия, Кемеровская область, город Белово улица Физкультуная дом 4 .

Оценка частного дома проводилась в период с 4 декабря до 18 марта. Оценка проводилась на основании осмотра дома, получения информации в устной форме от собственника дома и на основании документов.

Проведенные исследования позволили выявить, что рыночная стоимость объекта оценки по адресу Россия, Кемеровская область, город Белово улица Физкультуная дом 4 составила 303487 руб.

Стоимость частного дома составила 303487 руб.

Триста три тысячи четыреста восемьдесят семь рублей.

Данный отчет соответствует ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135 и постановлению Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519 «Об утверждении стандартов оценки».



2.3 Дата и объем технического освидетельствования

Техническое освидетельствование частного дома по адресу Россия, Кемеровская область, город Белово улица Физкультуная дом 4 проводилось в период с 4 декабря по 30 декабря.

При осмотре дома с тремя жилыми комнатами, коридором, кухней и ванной с санузлом были выявлено следующие результаты оценки дома.

Комната 1: стены - кирпичные заштукатуренные (покрыты обоями), пол - деревянный (застелен крагесом, покрыт краской), дверные проемы деревянные (окрашенные), два окна стеклопакет.

Комната 2: стены - кирпичные заштукатуренные (покрыты обоями), пол - деревянный (застелен крагесом, покрыт краской), дверные проемы деревянные (окрашенные), одно окно - стеклопакет.

Комната 3: стены - кирпичные заштукатуренные (покрыты обоями), пол - деревянный (застелен крагесом, покрыт краской), дверные проемы деревянные (окрашенные), одно окно - стеклопакет.

Кухня: стены - кирпичные заштукатуренные (покрыты обоями), пол деревянный (покрыт линолиумом), дверные проемы деревянные (окрашенные), окно пластиковое.

Ванной с санузлом: стены - кирпичные заштукатуренные (окрашены), пол дощатый (окрашенный), дверной проем деревянный (окрашен), дверь деревянная, сантехника керамическая, окно пластиковое.

Коридор: стены - кирпичные заштукатуренные (покрыты обоями), пол деревянный (покрыт линолиумом), дверные проемы деревянные (окрашенные), дверь дощатая.

Веранда: пол деревянный - дощатый (окрашен), стены кирпичные заштукатуренные (окрашены), два окна деревянные, входная дверь деревянная. Дом обеспечен водоснабжением, энергоснабжением.

Износ строения по документам составляет 20%.

Следующим осмотром является осмотр документации: Технический паспорт

2.4 Анализ социально-экономической ситуации в регионе

Кемеровская область расположена на юго-востоке Западной Сибири. Регион географически занимает срединное положение между Москвой и Владивостоком. По занимаемой территории Кемеровская область составляет 4 процента территории Западной Сибири и 0,56 процента территории России. Протяженность Кемеровской области с севера на юг около 500 км, с запада на восток около 300 км.

Кемеровская область граничит с пятью регионами Российской Федерации: Новосибирской областью, Красноярским и Алтайским краями, республиками Хакасия и Алтай.

Главные богатства Кемеровской области скрыты под землей. Основное из них - каменный уголь. Уголь является главным полезным ископаемым области. Кондиционные запасы каменного угля в Кемеровской области превышают все мировые запасы нефти и природного газа более чем в 7 раз (в пересчете на условное топливо) и составляют 693 млрд. тонн, из них 207 млрд. тонн - это коксующие угли. Кузбасские угли уникальны по своему качеству. Они представлены практически всеми технологическими марками и группами: от бурых углей до антрацитов.

Имеются в Кемеровской области и другие виды горючих ископаемых - торф, проявление нефти и природного газа.

К настоящему времени, в пределах Кемеровской области открыто более 90 месторождений и 20 рудопроявлений различных металлов: золото, серебро, железо, алюминий, марганец, цинк, свинец, медь, титан, хром, вольфрам, молибден, ртуть, сурьма, уран, торий. Сконцентрированы они главным образом в районах Горной Шории и Кузнецкого Алатау. Таким образом, примерный итог анализа социально-экономической ситуации будет выглядеть так.

В январе-сентябре 2012 года в целом по области объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами характеризуется следующими темпами роста по видам экономической деятельности:

добыча полезных ископаемых - 97,5 % к январю-сентябрю 2011 года,

обрабатывающие производства - 100,1 %,

производство и распределение электроэнергии, газа и воды -

105,9 %.

Среди муниципальных образований области наилучшие результаты

продемонстрировали:

по темпам роста добычи полезных ископаемых:

Осинники - 157,3 %, Ленинск-Кузнецкий - 147,5 %, Тяжинский - рост

в 6,1 раза, Топкинский район - 134,6 %,Прокопьевский - 131,7% ;

по темпам роста обрабатывающих производств:

Полысаево - в 2,8 раза, Тайга - в 2,1 раза, Яйский - рост в 2,8 раза,

Прокопьевский район -в 2,3 раза;

по темпам роста обрабатывающих производств:

Полысаево - в 2,8 раза, Тайга - в 2,1 раза, Яйский - рост в 2,8 раза, Прокопьевский район -в 2,3 раза;

За 9 месяцев 2012 года в целом по области введено 635 тыс. кв. м. жилья (8,8 квартир) - 99,3% к уровню 9 месяцев 2011 года. Объем ввода жилья в расчете на душу населения в среднем по области составил 0,23 кв.м. Показатель превышает среднеобластное значение в Кемерово (0,31 кв.м.), Полысаево (0,26), а также в Ижморском (0,25), Кемеровском (0,96), Крапивинском (0,24), Мариинском (0,26), Новокузнецком (0,52), Прокопьевском (0,4), Таштагольском (0,46), Тисульском (0,37) районах.

Объем производства продукции сельского хозяйства в январе-сентябре 2012 года составил 83 % к уровню соответствующего периода прошлого года.

Темпы роста объемов производства продукции сельского хозяйства в натуральном выражении составили: мяса - 102,3 %, яиц - 116,6 % к январю-сентябрю 2011 года. По производству молока отмечено снижение на 2,5 % к соответствующему периоду прошлого года.

В январе-сентябре 2012 года оборот розничной торговли в целом по области в товарной массе возрос на 2,3 % по сравнению с январем-сентябрем 2011 года и составил 228,4 млрд. рублей.

В январе-сентябре 2012 года сальдированный финансовый результат деятельности организаций муниципальных образований (без субъектов малого предпринимательства) составил 61,7 млрд. рублей.

В январе-сентябре 2012 года среднемесячная начисленная заработная плата в целом по области (без субъектов малого предпринимательства) составила 24 536 рублей и увеличилась на 15,3 % по сравнению с аналогичным периодом 2011 года.

2.4.1 Описание природно- климатических особенностей региона

Кемеровскую область отличает особенность географического положения - она расположена неподалеку от центра материка Евразия, на стыке Восточной и Западной Сибири, существенно удалена от океанов и морей. До ближайшего теплого моря (Черного) приблизительно 4500 км, а холодного (Карского) - почти 2000 км.

Большая часть территории занята Кузнецкой котловиной, которая имеет огромные запасы угля. Именно это и определило другое название - Кузбасс. Очень многих любителей природы, туристов, рыболовов влечет рекреационный потенциал рек Кемеровской области, прозрачных и богатых рыбой. Основной рекой Кузбасса считается Томь, которая выступает примерно на 300 км. Притоками этой реки являются Верхняя Терсь, Нижняя Терсь, Средняя Терсь, Кондома, Тайдон, Мрассу, Уса и Бельсу. Эта река имеет ограниченные транспортные возможности относительно промышленной эксплуатации, однако у водных туристов это один из любимых маршрутов.

В восточной части области протекает Кия, одна из самых красивых рек. Эта река славится наличием огромного количества опасных и привлекательных мест - плесами, ямами и перекатами. Среди них Мраморный, Золотой, Бархатный и Белокаменный плеса, а также Кипучий, Сердитый, Бандитский и Лохматый перекаты.

!!!Кузнецкую землю природа щедро наградила своими богатствами. Основные ее богатства находятся под землей. К ним относят марганцевые, медные, полиметаллические, марганцевые руды, минеральные краски, алюминиевое сырье, фосфориты, кварциты, доломиты, а также цеолиты, которые являются уникальным природным ресурсом. Самым главным природным богатством Кузбасса считается каменный уголь. Именно он определил уровень развития и структуру Кузбасса.

И так, Кемеровская область находится почти в центре Азиатской части материка и главными факторами, определяющими климатические условия, являются отдаленность территории области от теплых морей Тихого, Индийского и Атлантического океанов и незащищенность с севера и северо-востока от холодного арктического воздушного течения.

Климат Кемеровской области резко континентальный, с продолжительной холодной зимой и коротким, но жарким летом.

Отрицательным фактором климата являются поздние весенние и ранние осенние заморозки, тяжело переносимые растениями.

Расположение горных хребтов создают свои климатические особенности. Различная высота гор (вертикальная зональность), направление и склоны гор оказывают различные влияния на климат региона и создают свой микроклимат. Например, в Горах Кузнецкого Алатау лето наступает позже, чем на равнине - в начале июля цветут огоньки и колба (а на равнине они отцветают в июне) - и заканчивается раньше.

Особое влияние на микроклимат оказывает лес. Над лесом осадков выпадает больше, чем над степью. Лес ослабляет действие ветра, повышает влажность воздуха. Осадки в пределах области распределяются крайне не равномерно. Горные хребты Кузнецкого Алатау, находясь на пути господствующих юго-западных ветров, принимают на себя большую часть осадков и являются мощным конденсатором влаги. В горах Кузнецкого Алатау осадков выпадает в год более 1000 мм (Ивановка до 1290 мм), а на подветренных склонах Салаирского кряжа, в лесостепной и степной зонах области, сумма годовых осадков менее 400 мм (Белово - 302 мм). Глубина снегового покрова в степной зоне 19-32 см, в лесостепной - 40-80 см, в равнинной тайге - 40-200 см, в лесах горной тайги - 2-3 м.

В марте под воздействием прямых солнечных лучей на снегу образуется плотная ледяная корка - наст, сильно затрудняющий перемещение копытных животных - лосей, косуль, маралов.

Обилие осадков в горных районах и слабоводопроницаемый иллювиальный горизонт дерново-подзолистых почв создают благоприятные условия для буйного развития и роста густого травяного покрова. Травостой достигает более 2 м высоты. Он препятствует появлению семенного возобновления леса, усложняет создание лесокультур и представляет большую опасность в пожарном отношении.

2.4.2 Основные макроэкономические показатели

В 2010 году наблюдается позитивная динамика большинства макроэкономических и бюджетных показателей Кемеровской области. По итогам января - сентября 2010 года вырос объем промышленного производства, инвестиций в основной капитал, объем строительных работ. Кроме того, можно отметить существенный рост доходов бюджета, что создает предпосылки для своевременного обслуживания долговых обязательств.

К позитивным факторам также относится невысокая зависимость бюджета Кемеровской области от финансовой помощи федерального бюджета. По итогам января - сентября 2010 года доля безвозмездных перечислений от других бюджетов бюджетной системы РФ в суммарном объеме доходов областного бюджета составила 23.2%, что ниже, чем по России в целом (26.4%) и в СФО (35%). В январе - сентябре 2010 года объем доходов областного бюджета Кемеровской области без учета безвозмездных перечислений от других бюджетов бюджетной системы РФ вырос по сравнению с аналогичным периодом 2009 года на 33.1%. Доля доходов без учета безвозмездных перечислений от других бюджетов бюджетной системы РФ в структуре суммарных доходов областного бюджета увеличилась с 66.2% по итогам января - сентября 2009 года до 76.8% по итогам января - сентября 2010 года. По этому показателю область заняла 15-е место среди всех субъектов РФ и 2-е место в СФО.

Среди факторов, снижающих кредитные риски региона, необходимо также назвать умеренный уровень долговой нагрузки. По итогам 2009 года отношение государственного долга Кемеровской области к объему доходов областного бюджета без учета безвозмездных поступлений от других бюджетов составило 34%. При этом в 2010 году уровень долговой нагрузки снижается. За 10 месяцев 2010 года объем государственного долга увеличился всего на 2.5%, в то время как темпы роста доходов были существенно выше.

Ограничивает рейтинговую оценку невысокий уровень диверсификации экономики. Экономика Кемеровской области характеризуется ярко выраженной промышленной ориентированностью. При этом основной вклад в промышленное производство вносят угольная промышленность и металлургия. На долю этих отраслей приходится около 40% ВРП. Предприятия этих отраслей также обеспечивают основной объем поступлений в бюджетную систему на территории Кемеровской области, что свидетельствует о низком уровне диверсификации налоговой базы. Невысокий уровень отраслевой диверсификации экономики также обуславливает наличие зависимости от конъюнктуры мировых товарных рынков, которая подвержена колебаниям. В то же время необходимо отметить активную работу органов исполнительной власти Кемеровской области, направленную на развитие обрабатывающих производств и сферы услуг, что ведет к повышению уровня диверсификации экономики, и снижению данного риска. В области уже созданы три зоны экономического благоприятствования: 2 промышленно-производственные и 1 туристско-рекреационная, что способствует интенсивному развитию обрабатывающих производств и туризма, а также развитию малого бизнеса.

2.4.3 Основные показатели социального развития

Кемеровская область относится к числу наиболее развитых индустриальных регионов Сибири, обладает огромным природным, ресурсным и промышленным потенциалом.

На территории Кузбасса сосредоточено 67 % запасов углей России. Среди разведанных запасов половина приходится на коксующиеся угли. Регион добывает 57% российского угля, в том числе 75,5% - коксующегося. Ресурсы природного газа метана оцениваются в 13 триллионов куб.метров. По их запасам Кузнецкий бассейн занимает второе место после Уренгойского. Кроме того, есть золото, серебро, железная руда, цинк, свинец, медь. Перспективны для разработки месторождения марганцевых руд, ильменитового концентрата, редкоземельных руд, формовочных глин. Добыча топливно-энергетических полезных ископаемых (угля) Кузбасса является многоотраслевым комплексом, включающим в себя 105 угледобывающих предприятий и 32 обогатительные фабрики и установки.

В Кузбассе работают современные высокомеханизированные угольные предприятия - шахты «Распадская», «Заречная», «Котинская», «Шахта им. С.М.Кирова». Крупные угледобывающие компании ОАО УК «Кузбассразрезуголь», ОАО «СУЭК Кузбасс», ЗАО «Распадская угольная компания», ОАО УК «Южный Кузбасс».

Существенным достоинством кузнецких углей является высокое качество и разнообразный марочный состав более 60 сортомарок с высокими качественными характеристиками. По запасам углей, пригодных для разработки открытым способом, Кузбасс занимает второе место в России после Канско-Ачинского бассейна и первое - по степени их промышленного освоения.

Промышленность является ведущим сектором экономики области, при этом в отраслевой структуре экономики региона преобладают отрасли традиционной индустрии, развернутые преимущественно к середине XX века: черная металлургия, угольная промышленность, химия. Доля Кемеровской области в общероссийском производстве проката и стали составляет 12%, ферросилиция - около 55%, железнодорожных магистральных рельсов - 63%, трамвайных рельсов - 100%, кокса - 20%. Динамика объемов добычи угля (млн. тонн)

Металлургический комплекс Кузбасса имеет четко выраженную общероссийскую специализацию. В его состав входят такие крупнейшие предприятия, как ОАО «Новокузнецкий металлургический комбинат», ОАО «Западно-Сибирский металлургический комбинат» с полным металлургическим циклом, а также ОАО «Гурьевский металлургический комбинат», ОАО «Кокс», ОАО «Кузнецкие ферросплавы».

Металлургический комплекс Кузбасса имеет четко выраженную общероссийскую специализацию. В его состав входят такие крупнейшие предприятия, как ОАО «Новокузнецкий металлургический комбинат», ОАО «Западно-Сибирский металлургический комбинат» с полным металлургическим циклом, а также ОАО «Гурьевский металлургический комбинат», ОАО «Кокс», ОАО «Кузнецкие ферросплавы».

Динамичными темпами в 2007 году развивались такие виды экономической деятельности, как производство машин и оборудования (123 %), добыча полезных ископаемых, кроме топливно-энер гетических (118 %), производство пищевых продуктов (108 %), химическое производство (108 %), производство прочих неметаллических минеральных продуктов (108 %), текстильное и швейное производство (106 %).

Устойчиво работает энергетика Кемеровской области. Главные потребители электроэнергии - черная и цветная металлургия, угольная промышленность и железнодорожный транспорт. На долю этих отраслей приходится около 70 % всей потребляемой энергии.

Динамика производства электростали (тыс. тонн)

Собственная энергетическая система Кузбасса является одной из самых мощных в России. Установленная электрическая мощность электростанций превышает 4757 МВт, суммарная тепловая мощность энергосистемы почти 7000 Гкал/час. За год Кузбасс дает до 26,3 млрд. кВт/ч электрической энергии и более 41 млн. Гкал тепла.

Кемеровская область занимает 1-е место в Сибирском федеральном округе по объему грузооборота автомобильного транспорта. Автомобильным транспортом Кемеровской области перевозится 74,8 % всех грузов Сибирского федерального округа. Протяженность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием равна 8198 км. Стоит отметить высокое качество автомобильных дорог.

Перевозка пассажиров воздушным транспортом в Кемеровской области осуществляется через аэропорты г. Кемерово и г. Новокузнецка.

Область обладает всеми современными видами связи. Телефонная плотность на 100 жителей составляет 26 телефонных аппаратов.

На долю сельского хозяйства приходится 4 % валового регионального продукта области. Основные направления сельскохозяйственного производства - растениеводство и животноводство. Выращивается яровая пшеница, ячмень, овес, озимая рожь, картофель и овощи.

Площадь сельскохозяйственных угодий составляет 2,4 млн. га, в том числе 1,5 млн. га пашни, 0,9 млн. га сенокосов и пастбищ.

Животноводство в области носит многоотраслевой характер. Важнейшими отраслями являются скотоводство, свиноводство, птицеводство.

Все возрастающую роль в экономике области играет малое предпринимательство. На сегодняшний день в области действует 18,2 тыс. малых предприятий, главным образом, в сфере торговли и общественного питания, строительстве и промышленном производстве. Численность работающих на них составляет 146 тыс. человек - 12 % занятых на предприятиях всех отраслей экономики области.

Кузбасс активно участвует во внешнеторговой деятельности. На долю продукции, отправляемой на экспорт, приходится до 37 % общего объема ее производства. Основная продукция экспорта - уголь, сталь, прокат, металлургические изделия, алюминий, ферросплавы, азотные удобрения, капролактам.

Внешнеторговый оборот Кемеровской области за 2007 год составил 7,6 млрд. долларов США и ежегодно увеличивается. Внешнеторговые операции осуществляются с 81 страной мира. Страны с наибольшим объемом товарооборота - Великобритания, Казахстан, Китай, Турция, Украина, Португалия, Кипр, Япония, Корея (Республика), Северная Ирландия. Товарооборот с этими странами составляет до 67,9 % от общего объема внешней торговли.

Динамичное развитие экономики Кемеровской области напрямую отражается на финансовых результатах деятельности субъектов хозяйствования и доходах населения области. Начиная с 1998 года, область имеет положительный финансовый результат. Удельный вес прибыльных предприятий в 2007 году составил 73 %. Среднемесячная заработная плата выросла к уровню прошлого года на 20,6 % и составила 12555 рублей.

В 2007 году оценочно объем валового регионального продукта составил 410 млрд. рублей и увеличился к уровню прошлого года на 8%. Основу экономики области составляет промышленное производство. На его долю приходится 50 % валового регионального продукта.

Кемеровская область является одной из наиболее стабильных с точки зрения социально-экономического развития территорий Сибирского федерального округа и на протяжении последних лет демонстрирует устойчивые темпы роста ВРП и других основных показателей социально-экономического развития.

Уровень региональной политики на современном этапе во многом определяется наличием системы долгосрочного и среднесрочного планирования социально-экономического развития региона.

2.4.4 Характеристики рынка недвижимости

Недвижимость во все времена относилась к инвестиционным активам наряду с золотом, например. Поэтому как для опытных, так и для начинающих инвесторов, ищущих наиболее надёжные варианты для вложения денег с целью прибыли, мониторинг рынка недвижимости необходим и является неотъемлемой частью работы. Однако важен он не только для инвесторов, но и для остальных участников рынка.

Рынок недвижимости очень изменчив, и чтобы остаться в плюсе, каждому его участнику необходимо следить за его движениями. Анализ рынка помогает выгодно позиционировать жилую недвижимость, получая большую прибыль для продавца и, соответственно, большую прибыль для себя, выражающуюся в сумме комиссии от сделки. Застройщики, опираясь на ситуацию на рынке, устанавливают стоимость квадратного метра жилья на момент строительства и прогнозируют её на момент сдачи дома. Инвесторы используют аналитику рынка недвижимости для того, чтобы оценивать среднюю стоимость квадратного метра и прогнозировать её изменения в будущем, получая представление о состоянии активов и их развитии и перспективах.

Определяя ситуацию на рынке недвижимости в завершившемся первом квартале текущего года, все опрошенные эксперты едины во мнении: еще с осени 2011 года наметился явный рост цен на жилую площадь. Причиной увеличения стоимости жилья при этом стали не только прошедшие выборы президента, так как результат был совершенно предсказуем. Хотя и они по-своему повлияли на рынок. «Рост цен связан и с экономическими, и с политическими событиями в стране и мире. Рынок был «подогрет» ожиданием перемен, поэтому сейчас цены ощутимо выше летних показателей. Допустим, если взять двухкомнатную «хрущевку» как своеобразный катализатор всех процессов, прошлым летом она в среднем стоила 1600 тысяч рублей, сейчас - в районе 1900 тысяч. Соответственно, рост цен за данный период составил около 20%».

«Сильнее всего, что совершенно логично, повышение коснулось самых ходовых объектов: КГТ, 1-комнатных, 2-комнатных квартир небольшой площади. Однако изменение цен, как правило, происходит поэтапно. От подорожания самого доступного жилья мы неизбежно постепенно перейдем к увеличению стоимости 3-комнатных квартир и позиций элитного сегмента».

Отмечают, что застройщики также стали значительно поднимать цены в связи с тем, что к концу первого квартала стал проявляться дефицит готового к реализации жилья на первичном рынке, который ожидаемо, усилится к концу года. «Рост цен в этом сегменте обогнал даже вторичный рынок. Если в конце 2011-го - начале 2012-го можно было найти квартиры около 34 тыс. рублей за кв.м., то сейчас минимальная ценовая планка «квадрата» - 37 тыс. рублей. Что касается сегмента повышенной комфортности, там цены еще более выросли - с 40 до 46 тыс. рублей за кв.м».

Таким образом, цены на недвижимость меняются по сезонно и очень часто, поэтому необходимо следить за изменениями на рынке недвижимости.

2.5 Анализ местоположения объекта недвижимости

Оцениваемый объект находиться в городе Белово, на улице Физкультурная дом 4. Через дорогу от дома находится магазин, остановка в 15 минутах ходьбы, недалеко от остановки находиться школа и музыкальная школа, магазины ( продуктовые торговые центры, хоз/товары, магазины одежды обуви и т. д), также рядом стоит аптека. Около 20 минут ходьбы от дома находится кафе и дом культуры. Из окна дома видна шахта, расстояние до которой составляет около 500 метров. От остановки ходят автобусы разных маршрутов, интервалом в 10-15 минут, путь до центра города составляет 30-40 минут, путь до ближайший больницы составляет 20 минут.

Таким образом, все условия для проживания в этом доме соответствуют так как рядом с домом на земельном участке находиться всё необходимое.

2.6 Описание объекта недвижимости

Индивидуальный жилой дом находится в городе Белово на ул Физкультурная дом 4. Земля, на которой находится дом, относятся к землям населенного пункта. Инженерное обеспечение: Электроснабжение, водоснабжение: от существующих сетей. Дом состоит из 3х жилых комнат, общей площадью 70,7 кв.м, жилая площадь 47,6 кв.м. Дом: фундамент- шлаколитой ленточный, стены и перегородки- каменные/кирпичные ( покрыты обоями), перекрытия- деревянные/по деревянным балкам, крыша- деревянная стропильная/ кровля/ асбестоцементная, Полы- деревянные/дощатые( покрытый частично линолеумом, частично окрашен), проемы- деревянные( окрашенные), окна пластиковые.

...