Ипотечно-инвестиционный анализ. Техника Эллвуда

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Ростовский государственный экономический университет «РИНХ»

Финансовый факультет

Кафедра «Оценка недвижимости»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Оценка недвижимости»

на тему:

Ипотечно-инвестиционный анализ. Техника Эллвуда

Выполнила Сикач О.Л.

Студентка гр. 548

Проверила к.э.н., доцент Цой Р.А.

Ростов-на-Дону 2011

Содержание

Введение

1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа

1.1 Сущность ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению

1.2 Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда (пример)

2. Оценка объекта недвижимости

Введение

При оценке недвижимости применяются различные подходы в оценке. Одним из наиболее распространенных является - доходный подход, который представляет с собой совокупность различных методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Одной из особенностей доходного подхода является ипотечно-инвестиционный анализ, который является моделью данного подхода.

Актуальность темы заключается в том, что ипотечно-инвестиционный анализ играет существенную роль в наше время, так как данная техника часто применяется на практике. Дело в том, что практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. Чаще всего объекты недвижимости существенно превышают размер собственного капитала клиента. В подобных случаях клиент прибегает к использованию заемного капитала. С учетом подобной ситуации, а также в рамках доходного подхода целесообразно использовать ипотечно-инвестиционный анализ.

Выполнение курсовой работы преследует следующие цели:

1) Раскрыть сущность ипотечно-инвестиционного анализа;

2) Выявить достоинства и недостатки ипотечно-инвестиционного анализа;

3) Раскрыть сущность техники Эллвуда;

4) Показать эффективность использования данной техники на примере.

Задачами курсовой работы являются:

- изучение основной темы, включающую ипотечно-инвестиционный анализ и технику Эллвуда;

- анализ основных концепций по изучаемой проблеме; уточнение основных понятий по изучаемой проблеме;

- определение объекта и предмета исследования;

- резюмирование предварительно полученных выводов в целях дальнейшей их разработки.

1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа

1.1 Сущность ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению

Ипотечно-инвестиционные модели позволяют определить настоящую стоимость собственности, базируясь на соотношении собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ - это анализ структуры капитала, он является аналитическим инструментом, который предельно облегчает сам процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.

Большинство инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с помощью привлечения ипотечных кредитов. При использовании ипотечного кредитования, инвесторы получают финансовый левередж. Он способствует:

- увеличению текущей отдачи;

- извлечению большей выгоды из прироста стоимости собственности;

- обеспечению большей диверсифицированности активов;

- увеличению вычетов на выплату процентов;

- начислению износа в целях налогообложения.

Кредиторы получают гарантированную сумму дохода, а также обеспечение кредита. При нарушении обязательств по задолженности, ипотечные кредиторы имеют право на требование операционного дохода заемщика и его активов. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет с собой технику остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат.

При текущем использовании или после перепродажи объекта инвесторы имеют право на получение остатка чистого операционного дохода и цены перепродажи только тогда, когда будут произведены все выплаты по кредитам.

Ипотечно-инвестиционный анализ представляет с собой определение стоимости объекта как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом имеет значение мнение инвестора, связанное с тем, что он оплачивает стоимость капитала, а не стоимость самой недвижимости. Кредит является средством для увеличения инвестируемых средств и считается необходимым для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, которые поступают к инвестору от регулярного дохода и от реверсии. А дисконтирование платежей по обслуживанию долга рассчитывает стоимость заемного капитала.

Нормы дисконтирования и характеристики денежных потоков непосредственно влияют на определение текущей стоимости собственности. Это значит, что текущая стоимость напрямую зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

В ипотечно-инвестиционном анализе существует два подхода к его проведению:

1. Традиционный - традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа основана на положении о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость собственного интереса рассчитывается с помощью дисконтирования денежного потока до уплаты налогов. В рамках этого расчета в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, которая определяется как среднерыночное значение.

2. Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода в рамках использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Помимо техники Эллвуда в данном подходе используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.

Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности с помощью деления годового дохода на соответствующую норму дохода; в другом случае годовой доход умножается на соответствующий коэффициент дохода.

Для определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа используют:

· Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;

· Метод инвестиционной группы;

· Метод прямой капитализации.

доходный ипотечный инвестиционный эллвуд

1.2 Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

Техника Эллвуда -- является одним из подходов к проведению ипотечно-инвестиционного анализа. При расчете общего коэффициента капитализации данный подход позволяет получить тот же результат, что и традиционная техника с учетом тех же допущений. Особенностью данной техники является краткая формула расчета при заданном коэффициенте ипотечной задолженности и процентном изменении стоимости объекта. Эта же формула может быть применена при имеющихся - основной суммы ипотеки и оценочной цены перепродажи. Техника Эллвуда может быть использована в случае получения нового финансирования, а также при принятии покупателем уже существующей задолженности.

Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период. Эти допущения важны для оценки стоимости. В технике Эллвуда С-фактор является важнейшим. Он представляет с собой результат синтеза других переменных.

Техника Эллвуда дает мощный быстрореализуемый инструмент ипотечно-инвестиционного анализа. Пользователи должны быть внимательны при анализе положенных в ее основу допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними.

Особенностью техники Эллвуда является то, что она предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более корректна в случаях при заданных - суммы кредита и цены перепродажи. Технику Эллвуда чаще используют, когда известны коэффициенты.

Для определения коэффициента капитализации используют следующую формулу (1) Эллвуда:

, (1)

где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

Y - ставка отдачи на собственный капитал;

m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);

C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:

+ dep - снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;

- app - увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;

(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;

Д - изменение дохода;

J - коэффициент стабилизации дохода.

Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен (2):

R = Y - m * C - d * (SFF;Y), (2)

Ипотечный коэффициент Эллвуда представлен следующей формулой:

C = Y + P * (SFF;Y) - f , (3)

где C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

Y - ставка отдачи на собственный капитал;

P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;

(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;

f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.

Часть текущего остатка кредита, выплаченная за прогнозный период является процентом выплаты кредита. Он определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период (4):

, (4)

где P - процент выплаты кредита;

i - ставка процента по кредиту;

t - полный срок амортизации кредита;

T - период владения собственностью.

Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле (5):

, (5)

где Y - ставка отдачи на собственный капитал;

T - период владения собственностью.

Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы (6):

, (6)

где f - ежегодная ипотечная постоянная;

i - ставка процента по кредиту в год;

t - полный срок амортизации кредита.

Техника Эллвуда используется как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.

Пример использования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости.

Исходные данные:

? Потенциальный валовый доход - 70000 д.е.

? Потери при сборе платежей - 10%

? Прочие доходы - 2000 д.е.

? Операционные расходы - 15%

? Первоначальная основная сумма ипотеки - 480 000 д.е.

? Срок ипотеки - 18 лет

? Ставка процента по кредиту - 12%

? Ставка дисконтирования - 17%

? Предполагаемый год продажи собственности - 13 год

? Ежегодный прирост стоимости - 3%

? Первоначальная стоимость собственности - 600 000 д.е.

Решение с помощью ипотечно-ивестиционной техники Эллвуда:

1) Рассчитаем ипотечную задолжность:

m = 480000/600000 = 80%

2) Доля оплаченной основной суммы будет рассчитана следующим образом:

= 1,988993458

3) Фактор фонда возмещения:

= 0,010705995

4) Ипотечная постоянная рассчитывается как:

5) Фактор Эллвуда имеет следующий вид:

C = 17% + 1,988993458 * 0,010705995 - 0,155677195 = 0,0356

6) Изменение стоимости собственности за весь период:

dep(app) = (1+3%)^18 = 170%

7) Чистый операционный доход будет рассчитан как:

NOI = 7000 - (7000*10%) - (7000*15%) + 2000 = 54500

8) Стоимость собственности имеет следующий расчет:

V = 54500 / 18,07% = 442082

Все рассчитанные данные представлены в таблице:

Размещено на Allbest.ru