Обзор методов оценки недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ПРАВИТЕЛЬСТВО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

МИНИСТЕРСТВО ОБЩЕГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ СРЕДНЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ «УРАЛЬСКИЙ КОЛЛЕДЖ СТРОИТЕЛЬСТВА, АРХИТЕКТУРЫ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА»

(«ГОУ СПО СО «УКСАП»)

Контрольная работа

на тему: «Обзор методов оценки недвижимости»

Выполнила: студентка группы ЗИОД-51

заочного отделения Медведева М.И.

Проверил: преподаватель Аюпов Х.Ф.

Екатеринбург 2013 г.



Содержание

1. Введение

2. Классификация методов оценивания недвижимости, их содержание, сфера применения

2.1 Нормативные методы

2.2 Затратные методы

2.2.1 Метод балансовой стоимости

2.2.2 Метод восстановительной стоимости

2.3 Методы замещения

2.4 Сравнительные (аналоговые) методы

2.4.1 Метод восстановительной стоимости по аналогам

2.4.2 Метод сравнения

2.4.3 Метод инвестиций

2.5 Доходные и другие (комбинированные) методы

2.5.1 Метод капитализации прибыли

2.5.2 Метод приведенного чистого дохода

2.5.3 Метод подрядчика

2.5.4 Метод остатка

2.5.5 Метод предпринимательской оценки

3. Заключение

4. Список литературы



1. Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерчески структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.



2. Классификация методов оценки недвижимости

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

Последовательность применения метода САП следующая:

Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлтерские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

состав передаваемых прав собственности;

условия финансирования сделки купли-продажи;

условия продажи;

время продажи;

месторасположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

характер использования;

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлтерской компании; выявление условий продажи.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики.

Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

определение стоимости участка земли;

определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

стоимость материалов, изделий и оборудования;

заработная плата строительных рабочих;

стоимость строительных машин и механизмов;

стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.

стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;

оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

стоимость финансирования строительства;

расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.

В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

2.1 Нормативные методы

Нормативные методы предназначены для оценки объектов недвижимости, как правило, не отличающихся уникальными свойствами. Действенность нормативных методов обеспечивается строгим регламентирующим характером соответствующих нормативно-законодательных документов федерального и муниципального уровней. Так, начиная с постановления Правительства Российской Федерации от 25 февраля 1992 г. № 112 (и в серии последующих нормативных федеральных правительственных актов и детализирующих их в привязке к местным условиям актов региональных властей) установлен порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли. Последняя, в частности (не затрагивая исторически болезненную для России проблему свободной купли-продажи земли), предназначена для применения в важных ситуациях обеспечения экономического регулирования земельных отношений, например, при передаче земли в собственность гражданам, при установлении коллективно-долевой собственности на землю, при передаче земельных участков по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в ряде других случаев. При этом правила установления нормативной цены земли для конкретных земельных участков связаны с обоснованием и принятием жесткого однозначного алгоритма.

При использовании нормативных схем местным органам власти могут быть предоставлены различные специальные регулирующие права, например:

при операциях купли-продажи земельных участков (в том числе продажи прав долгосрочной аренды городских земель) на конкурсной основе -- право повышать их нормативную цену, но не более чем на нормативно фиксированный процент (например, 50%);

при продаже земельных участков на аукционах и при реализации заложенных в банке и не выкупленных в срок земельных участков -- право не ограничивать их цену и т. д.

Нормативный подход применяется также в ряде случаев для оценки объектов, находящихся в аренде, при реализации права их выкупа. Например, установленный алгоритм нормативной оценки состоит в умножении общей площади зданий и помещений, занимаемых соответствующими арендаторами, на нормативную ставку арендной платы и нормативно заданный коэффициент (К = 3 -- для отдельно стоящих зданий и сооружений и К = 2 -- для встроенных помещений).

Наиболее известный прецедент нормативной оценки связан с жилищной приватизацией. Из социальных соображений приватизация жилья в России проводится бесплатно. (В то же время в мировой практике известны схемы приватизации муниципального жилья путем его выкупа с различными условиями и льготами для жильцов. В частности, в Великобритании процессы выкупа муниципального жилья нацелены, с одной стороны, на повышение качества жизни, а с другой -- на возможности улучшения содержания жилых домов после перехода бремени ответственности за жилье на частного собственника.) Обратим внимание, что бесплатная приватизация и бесплатное предоставление муниципального жилья порождают интересный феномен на рынках жилья. Приватизированная или полученная бесплатно квартира немедленно "скачком" приобретает потенциальную стоимость на вторичном рынке жилья. И тем самым достаточно ясная социальная политика справедливости становится весьма уязвимой и порождает проблемы типа определения действительно нуждающихся семей и отдельных граждан, защиты от необоснованных льгот, злоупотреблений и т.д.

В заключение следует обратить внимание на тот факт, что в законодательстве или соответствующих нормативных документах могут появляться требования не фиксированной или алгоритмически однозначно вычисляемой нормативной оценки, а ориентирования на определенные базисы и методы оценки. Так, например, мы уже отмечали предпочтения, отдаваемые рыночной стоимости объекта оценки в Федеральном законе об оценочной деятельности. Законодательство по бухгалтерской отчетности, в свою очередь, фиксирует методы оценки активов предприятия.

2.2 Затратные методы

2.2.1 Метод балансовой стоимости

Метод балансовой стоимости (МБС) использует для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, например имущественного комплекса предприятия, исключительно данные его баланса.

Одна из модификаций метода индексированной балансовой стоимости (МИБС) основывается на использовании аналогичных положений МБС. Однако отдельные статьи баланса пересчитываются в соответствии с заданными индексами.

Преимущества МИБС по сравнению с МБС проявляются за счет процедур индексации в условиях ценовой нестабильности (например, в условиях галопирующей инфляции, устойчивых тенденций изменения валютных курсов), когда оценка в старых ценах уже никак не соответствует действующим ценам и условиям.

2.2.2 Метод восстановительной стоимости

В принципе метод восстановительной стоимости (МВС) так же, как и метод балансовой стоимости (МБС и МИБС), является затратным, ориентированным на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по методам балансовой стоимости.

Так, в МБС не учитывается реальный, фактический износ и моральное старение фондов (амортизация начисляется по нормативам). Главный недостаток МБС -- оценка материальных активов в старых ценах, существовавших в момент приобретения активов.

Оценка по схеме МВС включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитывается текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Принимаются в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала. Практически при применении метода восстановительной стоимости производятся полные сметно-финансовые расчеты проекта строительства и обеспечения хозяйственной деятельности вновь создаваемого объекта, функционально и параметрически полностью одинакового с оцениваемым объектом. Таким образом, расчет по схеме МВС непосредственно "восстанавливает" данный объект и определяет стоимость такого восстановления.

Для учета процессов физического износа, изменяющегося во времени строительного состояния объекта применяется метод остаточной восстановительной стоимости (МОВС). Его содержание в полном объеме повторяет начала МВС, развивая его в направлении учета износа, потери стоимости с течением времени существования объекта. То есть расчет по схеме МОВС восстанавливает данный объект, относя этот процесс к моменту его реализации в прошлом, и корректирует исходную стоимость с учетом изменений за прошедшее до настоящего момента время.

Кроме того, существенные коррективы в оценку значения времени жизни объекта и в модель его физического износа могут вносить проводимые ремонтные работы.

В отечественной практике технической инвентаризации объектов применяются сложные многоступенчатые алгоритмы интегральных оценок физического износа по данным инвентарных осмотров экспертами отдельных конструктивных компонентов и инженерных систем объекта оценки. Такие оценки сочетают в себе элементы не только нормативных, но и экспертных методов. Это происходит потому, что именно эксперт соотносит свою оценку состояния строительной конструкции или инженерной системы с данными нормативных таблиц износа (а этих таблиц -- ограниченное число), принимает решение о необходимых корректировках оценок (чтобы соотнести многообразную реальность с дискретными значениями нормативов).

Следует также обратить внимание на происходящие изменения остаточной стоимости объекта оценки в связи не только с физическим, но и с моральным старением.

2.3 Методы замещения

В принципе методы замещения (МЗ) по своему содержанию идентичны выше представленным МВС. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем объект модифицируется по сравнению с периодом своей постройки в прошлом, в направлении учета современных требований и технологических возможностей.

Таким образом, если в методах восстановительной стоимости мы ведем стоимостные вычисления для полных копий объектов оценки, то в методах замещения мы работаем с замещающими их функциональными копиями.

Этим самым в методологию оценивания через идею замещения объектов вносится еще одна экспертная составляющая, которая поднимает проблему обоснованного выбора функциональной копии оцениваемого объекта.

Изменения могут быть необходимыми, как, например: исключение выявленных вредных для здоровья строительных материалов (асбест, граниты, другие излучающие материалы), применение по новым нормам безопасности новых материалов, конструкций и систем (исключение пожароопасных пластиковых покрытий, установка современных систем пожаротушения, кондиционирования воздуха и т.д.). Однако изменения могут носить необязательный характер, но отвечающий современным взглядам на комфортность среды обитания (например полная телефонизация всех рабочих мест, кодированный доступ в здание и помещения, подключение к сетям Internet и т.д.). Конечно, сразу же возникает непростой вопрос, насколько необходимы и допустимы изменения при использовании МЗ. В этом, с одной стороны, определенная дополнительная свобода для эксперта-оценщика, а с другой -- дополнительная ответственность по доказательности своего выбора при замещении объекта-оригинала его функциональной копией. Последнее может быть также предметом согласованного решения заказчика оценки и эксперта-исполнителя оценки.

Как и в МОСВ, в МЗО замещения имеют место и решаются вопросы обоснованного учета динамики физического износа и морального старения объекта. При этом определенную специфику будет вносить работа с измененными и вновь внесенными, в сравнении с оригинальным объектом, элементами и системами, поскольку динамика их износа будет отличаться от замещенных элементов и систем.

2.4 Сравнительные (аналоговые) методы

2.4.1 Метод восстановительной стоимости по аналогам

Принципиальное отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от методов "просто" восстановительной стоимости (МВС) и замещения (МЗ) как раз и состоит в аналоговом способе, которым оценивается создание объекта в текущих ценах.

В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. Результат будет исчерпывающим, если объект-аналог и оцениваемый объект полностью идентичны. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.

В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место ранее -- при рассмотрении МВС и МЗ) диктует необходимость выполнения действий:

нахождение современного (построенного недавно) объекта-аналога,

получение информации о сметной стоимости объекта-аналога,

перенос результатов на оцениваемый объект,

проведение (при определенных различиях с объектом-аналогом) корректировочных процедур.

МВСА целесообразно применять при работе с функционально и архитектурно ординарными объектами строительства -- школьными зданиями, типовым жилищным строительством и т.п. При наличии непринципиально отличающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбираются и корректируются с учетом таких отличий.

2.4.2 Метод сравнения

Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.

Главным преимуществом МС, при полном соблюдении правил сравнения, является его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Поэтому, когда мы говорим о рыночной стоимости объекта оценки, первым кандидатом на получение таковой является именно метод сравнения.

Однако главное преимущество МС одновременно порождает и главную проблему этого метода -- наличие достаточной информации -- представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценки и в подобных условиях.

Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта и условий сделки мы пытаемся учесть, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку объектов и сделок-аналогов или даже вообще найти хотя бы один аналог. Обычно объекты различаются по многим параметрам. Например, в числе видимых и потенциально значительных различий можно назвать следующие: местоположение объекта, качество окружения, размер и форму участка, плотность застройки, права на объект, разрешенное направление использования (по генплану или по специально принятому плановому решению), произведенные усовершенствования и т.д.

В принципе возможная сфера использования МС достаточно обширна. Метод сравнения можно использовать как для оценки земли и строений, так и для оценки величины арендной платы, выплачиваемой арендатором собственнику. В частности, МС можно применять для оценки пустующих земель, а также для оценки упомянутых выше ординарных объектов недвижимости -- школьных зданий, жилых и офисных помещений, складских и малых производственных объектов.

Итак, идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта -- это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.

Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: объект разбивают на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог.

Еще один прием преодоления проблемы различия сравниваемых объектов и расширения пространства поиска объектов-аналогов заключается в переходе от показателей, измеряемых в абсолютных единицах (например, общий метраж или объем здания и общие затраты на строительство, совокупный доход от сдачи в аренду), к удельным показателям (удельные строительные затраты, усредненная ставка арендной платы за 1 кв. м или 1 куб. м).

2.4.3 Метод инвестиций

Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также является методом, базирующимся на использовании идей и средств метода сравнения. МИ применяется в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием собственника в недвижимость.

Отсюда и название метода.

Для преобразования величины арендной платы в стоимость недвижимости используют некоторую норму дохода (yield) на капитал. Ее величина находится путем сравнения с подобными величинами доходности на других инвестированных объектах недвижимости -- аналогах. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, заключена та характеристика МИ, которая классифицирует его как метод из группы аналоговых методов.

Принципиальным в МИ является то, что названный доход на капитал в этом случае функционально не связан с банковской ставкой ссудного процента и его нельзя непосредственно получить из общей нормы процента, традиционно используемой во многих экономических расчетах. Именно информация о нормах дохода среди объектов-аналогов является источником для расчетов по методу инвестиций.

Следует также отметить, что, алгоритмически достаточно простые, расчеты по методу инвестиций используются чаще всего для оперативной оценки инвестирования в недвижимость. В более общих сложных случаях следует предполагать более сложное движение и динамические расчеты потоков материально-технических и финансовых средств (когда, например, используют методы типа cash flow).

Обращаясь к алгоритмам метода инвестиций, подчеркнем, что их суть состоит в капитализации текущей величины арендной платы (более точно -- в капитализации определенной на основе арендной платы прибыли инвестора) с использованием той величины доходности, которая наблюдается для данного бизнеса на данном рынке.

При определении значения этого показателя учитываются последние сделки с аналогичными объектами. Такой совокупный учет всех подходящих сделок, учет без детального разделения прецедентов по специфическим условиям сделок, как раз и позволяет терминологически определять соответствующий показатель доходности как all risk yield, т.е. как рыночную доходность, определенную на фоне всех имеющихся рисков и условий. Тем не менее, стараются корректировать (дисконтировать) данные с учетом разновременности информации о сделках.

Далее оценка стоимости объекта недвижимости определяется как результат деления величины арендной платы (или, как уже подчеркивалось, определенной на ее основе величины прибыли) на показатель доходности. Это и есть алгоритм, известный под именем капитализации прибыли.

Таким образом, центральные вопросы метода инвестиций заключаются в необходимости:

1) вычислить чистую прибыль владельца, например по совокупности получаемых им арендных платежей;

2) найти достоверную информацию о показателе доходности, ориентируясь на сделки-аналоги.

Обратим также внимание, что метод инвестиций является как бы граничным, носящим в себе признаки двух смежных групп: как сравнительных методов, так и методов, использующих информацию о прибыли

2.5 Доходные и другие (комбинированные) методы

Содержание данного раздела составляют методы, в основе которых лежит работа с доходным фактором, учет прибыли (как правило, будущей прибыли) при коммерческом использовании оцениваемого объекта и использование алгоритма капитализации этой прибыли.

Комбинированные методы характеризуются, наряду с ориентацией на доходный подход, также и одновременным использованием иных, в том числе, ранее рассмотренных методов -- нормативных, затратных и сравнения.

Следует обратить внимание на главные компоненты доходных методов:

алгоритм капитализации дохода (идея которого уже была упомянута при рассмотрении метода инвестиций); суть алгоритма капитализации заключается в вычислении величины текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод (чистого дохода, прибыли) от пользования данной недвижимостью;

собственно показатель доходности данного бизнеса недвижимости -- ставка капитализации; именно за счет деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка.



2.5.1 Метод капитализации прибыли

В методе капитализации прибыли (МКП) искомая стоимость недвижимости оценивается, как в методе инвестиций (МИ) -- на основе использования алгоритма капитализации прибыли, которая (прибыль) является следствием арендного бизнеса собственника. Отличительная же особенность МКП заключается в специфических способах определения стоимости аренды, формирующей искомый оценщиком чистый доход собственника.

МКП применяется для таких объектов собственности, при продаже которых требуется специальное регулирование, например для объектов розничной торговли, объектов досуга, спортивных центров и др. То есть при использовании метода капитализации прибыли имеются в виду достаточно сложные для определения доходности объекты (в отличие от МИ, где идеи формирования и учета деталей арендных плат достаточно просты и поэтому ориентация идет на объекты-аналоги).

Так, в МКП оценка стоимости аренды для объектов специального регулирования основывается на информации о получаемой предприятием прибыли, из которой только некоторая доля используется для выплаты аренды. При этом прибыль оценивается как некоторая функция оборота минус расходы на закупки и некоторые другие затраты (кроме ренты).

Далее эту прибыль можно разделить на две части:

1) вознаграждение арендатору за его предпринимательский риск;

2) плата за недвижимость, т.е. собственно искомая величина арендной платы.

Исходным в МКП является предположение, что большая часть коммерческих объектов недвижимости арендуется нанимателями, которые намерены извлекать прибыль. И именно уровень предполагаемой прибыли в основном определяет арендную плату, которую наниматель готов платить.

Итак, мы видим, что размер прибыли, получаемой предпринимателем, непосредственно влияет на его возможности платить большую или меньшую арендную плату. Следовательно, на основе информации о прибыли и типе бизнеса с помощью МКП можно получить достаточно реалистичную оценку возможной ставки арендной платы и капитализированную стоимость бизнеса. Причем, как отмечают специалисты, в ряде случаев результаты могут быть более достоверными, чем при использовании прямого метода сравнения.

Сложность состоит в том, чтобы на основе доступных оценщику бухгалтерских данных определить чистую прибыль предприятия, часть которой затем и пойдет на арендную плату. Для этого обычно детально исследуют бухгалтерскую отчетность предприятия за три последних года. Если сравнивается несколько предприятий с похожими видами деятельности, то предпочтение при поиске необходимой информации о прибылях рекомендуется отдавать тому предприятию, у которого постоянно возрастают оборот и чистая прибыль.

Оценщик должен рассматривать отчетные данные критически, понимать, что текущие прибыли могут быть увеличены хорошим ведением дел, внедрением усовершенствований и т.п. Кроме того, цена фирмы (и прибыль) во многом может зависеть от таких субъективных факторов, как, например, личность владельца или управляющего, репутация ведущих специалистов.

классификация метод оценка недвижимость

2.5.2 Метод приведенного чистого дохода

Метод приведенного чистого дохода (МПЧД) является дальнейшим развитием метода капитализации прибыли (МКП).

Характерным для МПЧД является учет динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит, например, от меняющихся экономических условий и выбора производственной программы. Важным фактором МПЧД является работа с данными как о доходах, так и о затратах, которые также должны рассматриваться в динамике.

Таким образом, применяя МПЧД, нужно иметь значительные объемы информации прогнозного характера, в том числе:

прогноз развития экономической ситуации (системы налогов и отчислений, изменений в структуре цен, инфляции, положения на рынках, условий кредитования и др.);

намечаемую программу инвестиций в развитие предприятия.

Сущность МПЧД состоит в том, что потоки доходов и расходов суммируются по годам (или иным регулярным временным периодам, например кварталам) и далее с помощью алгоритмов дисконтирования приводятся к одному моменту времени. Это, как правило, время проведения аналитического расчета или ожидаемое время начала бизнес-проекта.

Рассмотрим более детально содержание МПЧД.

Методологический подход к оценке объекта основывается на описании и сравнительном анализе затрат и поступлений, связанных с деятельностью данного предприятия или операциями с ним, такими, как приобретение и использование, развитие, реконструкция и т.д. Таким образом, временной период достаточно продолжителен.

Оценка объекта по методу МПЧД существенно зависит от того, каким образом предполагается использовать оцениваемый объект.

В основе МПЧД лежит информационная технология формирования финансовых потоков во времени (cash flow). МПЧД является базовым методом оценивания при подготовке и анализе инвестиционных проектов, бизнес-планов развития.

Финансовый аспект анализа и оценки в МПЧД состоит в формировании динамики всех действующих в проекте финансовых средств во времени. Он предполагает определение финансовых потребностей в период приобретения объекта, а также определение вариантов удовлетворения этих потребностей за счет собственных и привлеченных средств, таких, как кредиты, акции, средства других организаций, государственные вложения и дотации, иностранные инвестиции.

Аналогичным образом для периода использования оцениваемого объекта формируются:

финансовые потребности предприятия, связанные с обеспечением его функционирования и возможным развитием;

поступления от реализации продукции и/или самого объекта; распределение поступающих средств в соответствии с правилами финансово-распределительной системы и с учетом финансовых обязательств, обусловленных использованием привлеченных средств на начальных этапах.

Для финансовой сбалансированности необходимо, чтобы поток поступлений финансовых средств опережал поток потребностей. Если обнаруживается несбалансированность, то необходимо перепланировать финансовые потоки.

Экономический аспект анализа и оценки предполагает соизмерение затрат и поступлений и формирование на этой основе сравнительных оценок экономической эффективности. В качестве сравнительных оценок экономической эффективности обычно используются следующие критерии:

чистая приведенная стоимость, чистый приведенный доход (это, как правило, важнейший показатель эффективности -- отсюда название МПЧД);

внутренняя норма рентабельности;

срок окупаемости;

коэффициенты прибыльности и рентабельности.

Экономический анализ проводится как по проекту в целом, так и с позиции инвестора, бюджета и других возможных участников проекта. Например, экономическая оценка с позиции инвестора определяется на основе сравнения его затрат на реализацию программы и средств, остающихся в его распоряжении при использовании объекта. При этом собственные затраты инвестора могут быть уменьшены за счет привлеченных средств; однако при этом уменьшаются и поступления в соответствии с взятыми им финансовыми обязательствами. Таким образом, экономическая оценка с позиции инвестора зависит не только от объекта и программы его развития, но и от выбора инвестором источников финансирования.

В заключение подчеркнем ведущую роль рассмотренного метода в известных схемах финансово-экономического анализа эффективности инвестиционных проектов, при анализе развития и функционирования предприятий.

2.5.3 Метод подрядчика

Метод подрядчика (МП) используется для оценки объектов собственности, для которых отсутствует информация о рыночных продажах, например, в силу особых, уникальных свойств объектов.

Этим методом оценивают такие объекты, как муниципальная недвижимость некоммерческого типа, жилые дома, объекты сферы образования, а также большие промышленные комплексы.

В МП стоимость оцениваемого объекта как некоего неординарного комплекса считается складывающейся из стоимости земли и стоимости зданий, скорректированных с учетом их износа. Таким образом, МП -- комбинированный метод.

Базовый алгоритм МП можно трактовать как уменьшенную с учетом износа восстановительную стоимость зданий с добавлением стоимости земли. При этом последнюю обычно оценивают по аналогам или через ближайший вариант ее альтернативного использования.

Итак, МП работает в ситуации, когда нет информации о продажах и аренде, единого объекта, когда нет рынка. Укажем на ряд дополнительных ситуаций, когда возможно применить метод подрядчика.

1. Существуют объекты собственности, которые редко меняют владельцев, а если даже и меняют, то эти объекты могут быть лишь небольшой частью всей сделки, поэтому информация о цене такой полной сделки почти бесполезна.

2. Часто собственность выставляют на продажу, когда она более не может служить в прежнем своем качестве и должна быть преобразована, приспособлена к новому использованию. Это, например, попавшие в названную ситуацию старые здания школ, церквей и вокзалов, аэропорты, библиотеки и другие уникальные объекты. Может возникнуть вопрос, например, о преобразовании здания вокзала в выставочный зал. В названных ситуациях для нового использования нужны капиталовложения, а оценка собственности в ее прежнем виде, пожалуй, и не столь необходима.

3. Бывают случаи, когда требуется оценка здания без намерения осуществить сделку на рынке. И здесь может быть полезен метод подрядчика. По сути, МП работает здесь как метод затрат. Затраты владельца как восстановительная стоимость добавляются к стоимости земли.

2.5.4 Метод остатка

Метод остатка (МО) используется чаще всего для оценки земли с потенциалом развития, т.е. тогда, когда земля не может быть оценена методами сравнения из-за индивидуальной природы каждого варианта развития, а также в связи с действием других факторов влияния, как, например, градостроительных ограничений, наличия или отсутствия планового разрешения.

2.5.5 Метод предпринимательской оценки

Метод предпринимательской оценки (МПО) по своей природе является комбинированным, т.к. в его основе изначально заложены три оценки:

оценка по методу восстановительной стоимости (МВС), оценка по методу приведенного чистого дохода (МПЧД), оценка стоимости распродажи (СР), определяемая по рыночным или нормативным методам.

В упрощенном виде алгоритм МПО заключается в следующем:

1) определяется максимальное значение стоимостной оценки объекта из результатов, получаемых при альтернативном применении следующей пары методов: приведенного чистого дохода и стоимости распродажи: max {ПЧД, РС}. Другими словами, предприниматель определяет для себя наибольший из предполагаемых к получению доходов: либо при попытках развить в будущем коммерческую деятельность объекта (и это будет приведенный чистый доход), либо при простой распродаже средств, например в соответствии с правилами ликвидации объекта;

2) полученная максимальная оценка дохода сравнивается с затратами на воссоздание подобного объекта, вычисляемыми, например, методами восстановительной стоимости или замещения. Другими словами, предприниматель оценивает, а не лучше ли, не экономнее ли построить такой же объект заново и, таким образом, не связывать себя заботами о старом объекте;

3) итоговая предпринимательская оценка (ПО) определяется как минимальное значение от таких сравнений, как min {PC, ВС} или min {ПЧД, ВС}.

В результате общая формула метода предпринимательской оценки может быть представлена в следующем виде:

ПО = min {ВС, max (ПЧД, PC)}

Таким образом, видно, что в данном методе комбинируются различные классы методов, сочетаются затратный подход и подход с расчетами уже упоминавшихся выше показателей экономического эффекта.



3. Заключение

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

На основе анализа зарубежного опыта, публикаций в методической литературе и периодике, международных стандартов, отечественных разработок и нормативно-законодательной документации, а также в развитие выше изложенной унифицированной системы базисов оценивания систематизируем методы оценки объектов недвижимости в рамках следующих четырех групп.

Нормативные методы.

II. Затратные методы. Методы балансовой стоимости. Методы восстановительной стоимости. Методы замещения.

III. Сравнительные (аналоговые) методы. Метод восстановительной стоимости по аналогам. Метод сравнения. Метод инвестиций.

IV. Доходные и другие (комбинированные) методы (использующие данные о будущих затратах и доходах). Метод капитализации прибыли. Метод приведенного чистого дохода. Метод подрядчика. Метод остатка. Метод предпринимательской оценки.

В итоге мы видим, насколько разнообразны методы оценки недвижимости и насколько сложен этот процесс. Ведь столько нужно учесть! Оценочная деятельность один из наиболее важных видов деятельности на современном рынке, пренебрегать знанием о сущности которого нецелесообразно. Разобрав соответствующие методы, мы получи представление и о рынке недвижимости в целом.



4. Список используемой литературы

1. Методы оценки и прогнозирования развития сферы недвижимости в строительстве, Рахман И.А., 2001

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник для вузов, 2-изд. перер. и доп. - М.: Маркетинг, 2002.

3. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов/ под ред. В.М. Ресина - М.: Дело,2000.

4. Земельное право: Сб. нормат. Док.М.: ГроссМедиа, 2006.

5. Оценка недвижимости (под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А.). М.: «Финансы и статистика », 2006.

7. Оценочная деятельность, Соловьев М.М., 2003

8. Оценка недвижимости и бизнеса, Федотова М.А., Уткин Э.А., 2000

9. Крутик А.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие для студент экономических специальностей. - СПб,: Лань, 2000.

10. Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006г. №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Размещено на Allbest.ru

...