Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Классификация принципов оценки недвижимости. Принципы, связанные с рыночной средой

2. Оценка земли. Методы оценки земли

2.1 Специфика земельного участка как объекта оценки

2.2 Доходный подход к оценке земельных участков

2.3 Сравнительный подход к оценке земельных участков

2.4 Затратный подход к оценке земельных участков

3. Задача

Список использованной литературы

1. Классификация принципов оценки недвижимости. Принципы, связанные с рыночной средой

В теории стоимости сформулировано четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе её функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта. Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских характеристик недвижимости, к которым относят площадь, местоположение, качество ремонта и другие свойства полезности, существенно влияющие на стоимость недвижимости.

2. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта. К ним относятся:

· Принцип баланса устанавливает, что стоимость недвижимости создаётся и поддерживается при условии равновесия различных противостоящих и взаимодействующих элементов, таких как компоненты недвижимости, производственные факторы: земельный участок, рабочая сила, капитал и менеджмент. Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи недвижимости и внешней среды.

· Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует её вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.

· Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продуктом понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов. Представители классической экономической школы отождествляли прибавочный продукт с земельной рентой, которая, по их мнению, лежала в основе стоимости земли. В ХХ в. Экономисты высказывали мнение, что прибавочный продукт следует связывать с организацией производства, которая объединяет землю, рабочую силу и капитал в конечный объект недвижимости.

· Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что её характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирования землепользования и др.

· Принцип внешнего фактора - означает, что положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы. Обычно факторы, имеющие значение для большого числа объектов (автодороги, другие объекты инфраструктуры), обеспечиваются государством. Если внешние факторы, формируемые государством, оказывают преимущественно положительное воздействие, то отрицательные внешние факторы для владельцев недвижимости возникают, как правило, из-за действий других владельцев. Например, фирма сбрасывает в окружающую среду вредные отходы и уклоняется от ответственности, перекладывая на других расходы по проведению экологических мероприятий.

3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий.

4. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

Принципы, связанные с рыночной средой мы рассмотрим более подробно.

Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, - в процессе своего взаимодействия формируют экономический принцип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объём его предложения, возможности и потребности покупателей в его приобретении в совокупности формируют спрос и предложение товара в конкретной рыночной ситуации.

Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является основным объектом оценочной деятельности, а рынки недвижимости - важной движущей силой экономического развития.

Инвесторы, вкладывая капитал в недвижимость, основываются на своих потребностях и возможностях. Каждый индивидуальный участник рынка стремится получить свои экономические цели и результаты, при этом в процессе взаимодействия всех участников происходит комплексное формирование рынка недвижимости. Многообразие изменчивых и взаимосвязанных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, проявляется в основных принципах рыночных ожиданий и рыночных изменений. недвижимость оценка рыночный стоимость

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако в силу изменчивости рыночной ситуации стоимостная оценка недвижимости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере недвижимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того, физическое, функциональное и экономическое старение зданий снижает их стоимость.

Рассмотрим комплексное влияние на результат оценки общих экономических принципов спроса и предложения, замещения, баланса и внешних факторов.

Принцип спроса и предложения предполагает, что цена недвижимости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной - от предложения. Указанная зависимость обычно не носит пропорциональный характер. Таким образом, изменение спроса и предложения на какой-либо объект приводит к изменению равновесной цены. Взаимодействие спроса и предложения является следствием взаимодействия участников рынка недвижимости: производителей и потребителей, или продавцов и покупателей.

Предложение - это количество объектов определённого вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в данный период времени для продажи или аренды по соответствующим ценам при условии стабильности издержек производства.

Спрос в сфере недвижимости - это потребность в приобретении или аренде в данный период времени какого-либо типа недвижимости по ценам данного рынка при условии стабильности численности населения, дохода, будущих цен и предпочтений собственников и пользователей.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при её продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Дефицит - это фактор стоимости, отражающий текущее или ожидаемое соотношение спроса и предложения на конкретный товар. Ценность дефицитного товара, к которому в полной мере можно отнести недвижимость в силу ограниченности пригодной к использованию земли, растёт не только при увеличении спроса, но даже при его постоянстве. Факторы полезности и дефицита оказывают влияние на стоимость только во взаимодействии друг с другом, так как отсутствие одного из них нивелирует влиянием оставшегося.

Под потребностью понимают желание покупателя получить определённый товар, способный удовлетворить те или иные жизненные потребности. Потребность так же, как полезность и дефицит, связана с покупательной способностью.

Реальная покупательная способность - это способность конкретного лица или группы лиц функционировать на рынке в качестве покупателя, приобретая товары и услуги за деньги или их эквивалент. Оценка рыночной стоимости недвижимости учитывает способность рынка заплатить за оцениваемый объект.

2.Оценка земли. Методы оценки земли

2.1 Специфика земельного участка как объекта оценки

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

1. специфика данного объекта;

2. неразработанность нормативно-правовой базы;

3. неразвитость земельного рынка в стране.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

а) Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличии от других объектов недвижимости;

б) При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

· как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

· как пространства для социально-экономического развития. \земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

в) Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;

г) В отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограниченно, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;

д) Использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:

1. Земли поселений;

2. Земли сельскохозяйственного назначения;

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи обороны и иного специального назначения;

4. Земли особо охраняемых территорий;

5. Земли лесного фонда;

6. Земли водного фонда;

7. Земли запаса.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, посёлков и т.п.) по оценочным зонам на определённую дату.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трёх подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Рис.1

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

2.2 Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведённых к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землёй, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объёма разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Расчёт величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объёмов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчёт ставки дисконтирования основан на учёте:

· доходности эксплуатации месторождения;

· степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

· степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определённого этапа работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа работ результата. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определённого этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчёты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

· расчётный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

· часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

· земельная арендная плата для оценки земель поселений;

· доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части - ставки дохода, и не включает норму возмещения капитала. В настоящее время имеются четыре подхода к расчёту коэффициента капитализации:

1. Рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчёт коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

2. Условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных.

3. Расчёт коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.

4. Четвёртый подход основан на методе рыночной "выжимки", или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчётов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков.

Техника расчётов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, необходимое при расчётах, - потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определёнными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учёту налогообложения.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определённый срок.

Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или ещё не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

2.3 Сравнительный подход к оценке земельных участков

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространения при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нём взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.

Этапы расчёта стоимости методом сравнения продаж:

1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учётом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

4. Анализ приведённых цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

· титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;

· категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

· физические характеристики участка;

· данные о взаимосвязи участка с окружением.

Источниками этих данных являются:

· городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

· риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью;

· ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и др.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж даёт неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надёжным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходим тщательный анализ исходной информации и определённый опыт оценщика.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведённых на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости, его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

2.4 Затратный подход к оценке земельных участков

Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нём аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Затратный подход включает:

· метод изъятия;

· определение затрат на освоение;

· оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимость всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом износа. Данный метод расчёта стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Условия использования метода изъятия:

· при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;

· если на рынке отсутствуют данные о совершённых сделках с незастроенными земельными участками.

Этапы оценки земельного участка методом изъятия:

1. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недостаточно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

2. Расчёт восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчёта восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, технологий, по тому же проекту, но в ценах на дату оценки. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов и технологий.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ - уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных эксплуатационных характеристик. Физический износ возникает под воздействием естественного старения, неправильной эксплуатации, природных факторов.

Функциональный износ - несоответствие конструктивных или объёмно-планировочных характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка по планировке, техническому оснащению и дизайну. Данный вид износа - результат научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний износ вызывается неблагоприятными по отношению к зданию или сооружению изменениями внешних факторов (рыночных, финансовых, законодательных, физических и др.). Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, местоположения и т.п.

4. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получениях их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

5. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путём вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

При осуществлении всех расчётов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Недостатки метода изъятия:

· он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчёта накопленного износа возрастает;

· в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии её разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространённая практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или посёлка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Этапы определения затрат на освоение:

1. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2. Расчёт цены продажи освоенных участков осуществляется или путём анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3. Расчет всех затрат на освоение:

· расходы на приобретение земельного массива и оформление документов;

· инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

· расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

· оплата налогов, страхования;

· прибыль и накладные расходы подрядчика;

· расходы на продажу и рекламу.

4. Расчёт стоимости неосвоенной земли путём вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или посёлка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупнённым показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Этапы оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

2. Определение себестоимости строительства 1м 2 площади жилых домов по типовому проекту.

3. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4. На основе полученной оценке стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

5. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о:

· площади земельного участка;

· проектируемых площадях жилых и нежилых помещений;

· сроках строительства и реализации проекта;

· наличии и стоимости обременений.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, таков:

1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).

2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей.

3. Определяется рыночная стоимость 1м 2 площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

5. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.

6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

7. Рассчитывается ставка дисконтирования.

8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме с учетом времени строительства, продажи и значения ставки дисконтирования.

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, посёлков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определённую дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведённые на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.

2. Функциональное зонирование территории города.

3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

4. Ценовое зонирование территории города.

5. Оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и посёлкам.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населённого пункта- это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Данная величина характеризует стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования территории поселения с учётом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных характеристик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учёта всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации и унификации методологических подходов оценки различных категорий земель. Вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на основе капитализации расчётного рентного дохода.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом.

Объект кадастровой оценки - лесные земли, находящиеся в промышленной эксплуатации, т.е. леса второй и третьей групп. Ко второй группе относятся леса ограниченного режима пользования, расположенные в районах с высокой плотностью населения и развитой сетью транспортных путей. Третью группу составляют леса, расположенные в многолесных районах, предназначенные для постоянного использования.

Кадастровая оценка проводится по оценочным зонам, которые выделяются на основе различных по составу древостоя и продуктивности лесов. Границы оценочных зон совпадают с границами субъекта РФ или административных районов, входящих в него.

В качестве основных показателей при кадастровой оценке лесных земель установлены продуктивность спелых лесов (древесный запас), оценочные затраты, оборот главной рубки. При кадастровой оценке не учитывается дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, - грибы, ягоды, орехи, лекарственные растения, ресурсы охотничьего хозяйства, а также экологические функции леса.

Кадастровая оценка лесных земель проводится в следующей последовательности. Для каждой оценочной зоны разрабатываются индикационные таблицы базовой продуктивности типов леса (в натуральном выражении) с учётом структуры древостоя. Продуктивность леса характеризуется запасом древесины в спелых насаждениях в возрасте рубки, а под структурой древостоя понимают показатели долей древесных пород в общем запасе древостоя.

Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении определяется как произведение базовой продуктивности в натуральном выражении на средневзвешенную (по структуре породного состава) ставку платы за древесину.

Цена производства древесины в расчёте на 1 га лесных земель определяется путём умножения показателя оценочных затрат на норматив рентабельности, установленный в 7%. Оценочные затраты складываются из затрат на посадку, выращивание и охрану леса.

Расчётный рентный доход включает дифференциальный и абсолютный рентный доходы.

Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель определяется как разность между показателем базовой продуктивности древесины, отпускаемой на корню, и ценой производства этой продукции. Годовой дифференциальный рентный доход рассчитывается путём деления дифференциального рентного дохода на среднее количество лет оборота рубки с учётом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки понимается период времени между двумя рубками главного пользования.

Абсолютный рентный доход в расчёте на один год установлен в том же размере, что и для сельскохозяйственных земель.

Кадастровая стоимость 1 га лесных земель определяется путём деления показателя расчётного рентного дохода на коэффициент капитализации, установленный в размере 0,02 (2%).

3. Задача

Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят организации ежегодный доход в размере 50000 руб. Договор аренды предусматривает неизменность платежей и составлен на 5 лет. Требуемая ставка дохода по инвестициям 18%. Средняя рыночная ставка доходности 17%. Рассчитать стоимость объекта недвижимости:

1. прямолинейным методом (методом Ринга);

2. методом фонда возмещения по безрисковой (средней рыночной) ставке доходности (методом Хоскольда);

3. равномерно-аннуитетным методом (методом возмещения по ставке доходности на инвестиции - методом Инвуда).

Решение:

1) Общая формула для расчёта коэффициента капитализации:

R=RON+ROF

где RON - ставка дохода на капитал, выплачиваемая инвестору, %;

ROF - ставка возврата капитала, %.

При применении метода Ринга норма возврата капитала определяется по формуле:

ROF=1/n

где n - срок инвестиционного проекта, лет.

ROF=1/5=0,2

R=0,18+0,2=0,38

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле: V=I/R.

где V -стоимость недвижимости, руб.;

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости, руб.;

R - коэффициент капитализации, %.

V=50000/0,38=131578,95 руб.

2) При применении метода Хоскольда норма возврата капитала определяется по формуле:

ROF=ФФВб

где ФФВб - это фактор фонда возмещения, посмотреть его значение можно в специальной таблице 6 факторов сложных процентов.

Вычислим норму возврата капитала, коэффициент капитализации и стоимость объекта недвижимости:

ROF=0,14256

R=0,18+0,14256=0,32256

V=50000/0,32256=155009,92 руб.

3) Норма возврата капитала по методу Инвуда определяется по формуле:

ROF=ФФВ

ROF=0,13978

R=0,18+0,13978=0,31978

V=50000/0,31978=156357,5 руб.

Список использованной литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ, принят: ГД ФС РФ 21.10.1994: ред. 27.12.2009.

2. Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 №135-ФЗ.

3. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности "Финансы и кредит"/ под ред. М.А. Федотовой. - М.: КноРус, 2010.

4. Методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости сельскохозяйственных угодий. - М.:ВНИЭТУСХ, 1997.

5. Оценка недвижимости: учеб. пособие/ Т.Г. Касьяненко [и др.]. - М.:КноРус, 2010.

6. Петров, В.И. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности "Финансы и кредит"/ под ред. М.А. Федотовой. - М.: КноРус, 2007.

Размещено на Allbest.ru

...