Международные стандарты оценки недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание:

Введение

Недвижимость в Европе

Оценка недвижимости

Европейские стандарты оценки недвижимости

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Что такое недвижимость?

Понятие «недвижимость» возник при Петре Й. В настоящие время, в законодательных актах, нет четких граней между движимым и недвижимом имуществом.

Список объектов недвижимости есть в ст. 130 ГК РФ. Недвижимое имущество -земельные участки, участки недр и т. д. передвижение которых без несоразмерного ущерба их назначение невозможно, к которым относятся леса, постройки, сооружения, также подлежащие государственной фиксации воздушные и морские суда, корабли внутреннего плавания, космические предметы.

В англо-саксонской правовой системе, недвижимость подразделяется на «real-estate» -- недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» -- имущественные права на объекты недвижимости.

Недвижимость может служить предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и приобретение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.

Недвижимость - это более основательный, фундаментальный товар из всех имеющихся, его невозможно похитить, утратить или же сломать. Иное дело, что можно лишиться личного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость считается одним из немногих товаров, цена которых имеет возможность вырастать с течением времени. Чрезвычайно главной спецификой недвижимости считается потребность постоянного управления ею.

Недвижимость в Европе

В каждой стране самой большой ценностью является жилая недвижимость. Крыша над головой - одна из первых задач, которые стоят перед развитым человеком. Поэтому люди, владеющие достаточными финансовыми возможностями, стремятся вложить их в различную недвижимость, по сути дела тем самым являясь инвесторами. В каждой стране самой большой ценностью значится жилая недвижимость. Крыша над головой - одна из центральных задач, которые стоят перед развитым человеком. В нынешнее время есть ряд процедур, которые можно осуществить с недвижимостью за рубежом: покупка, продажа, аренда и дарение. Для верного расчета подлинной стоимости жилья, нужно провести оценку жилого объекта, так называемая проверка недвижимости жилья. Нужно отметить, что на нынешний день без предварительной оценки недвижимости не осуществляется ни одна операция. Поэтому, можно смело утверждать, что оценочная деятельность, весьма востребованная услуга и, кроме прочего, приносит весьма не плохой доход. Оценочные, компании укомплектованные профессионалами непрерывно оказывают услуги, как крупным компаниям, так и физическим лицам в вопросе выявления рыночной цены жилого объекта. По своей сути оценка недвижимости имущества за границей выступает собой сложную процедуру, которую может качественно осуществить чаще всего компания резидент. От итога оценки зависит денежная состоятельность собственника сбываемого жилья. Помимо, самой оценки, проводится установление всех собственников жилья и их права на долевое участие. Так, машинально совершается защита покупателя от всевозможных махинаций в кругу недвижимости. Хотя в Европе мошенничество с жильем редкость, тем ни менее закон действует на стороне покупателя.

Оценка недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы связаны между собой. При рассмотрении объекта недвижимости в одно, и тоже время могут быть использованы сразу несколько принципов.

Однако люди нередко покупают, не следуя разумным доводами. Одному принципу может быть придано максимальное значение за счет другого, что будет обусловливать конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, осуществления принципа в полном объеме может помешать влезание государственных органов. В связи с этим показанные выше принципы отображают тенденцию экономического поведения людей, а не ручаются за такое поведение.

Принципы, созданные на суждениях пользователя.

Данные принципы содержат в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость владеет стоимостью только в том случае, когда она может быть нужной возможному собственнику. Она может быть полезной так, как нужна для исполнения назначенной экономической функции, например, работы индустриального предприятия или взращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов оплачивать арендную плату за временное обладание ею. Или она полезна, поскольку формирует чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую нужду.

Определение полезности: Полезность - это способность предоставленной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

В случаях с имуществом, дающим доход, удовлетворение надобностей пользователя, в конечном счете, может быть сформулировано в виде потока дохода. Иначе можно сказать, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не передаются из рук в руки.

Замещение. Умный покупатель не внесет плату за объект недвижимости больше, чем за эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в терпимые сроки за те же деньги с той же полезностью. Таким образом, инвестор, рассматривая поток дохода от объекта должен сравнивать свою максимальную цену с ценой похожих объектов.

Итак, принцип замещения гласит, что наибольшая стоимость имущества устанавливается наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть куплен другой объект с эквивалентной полезностью.

Данный способ располагается в базе любого из 3-х обычных подходов к стоимости, применяемых в ходе оценки. Такими считаются способы: настоящего условного анализа продаж, подходный и затратный. Подобным с принципом замещения считается понятие других потерь как меры того какое количество теряет инвестор при вкладывании средств непосредственно в предоставленное предприятие отказавшись от других услуг. Аналогично означаемым для инвестора считается значение, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока заработка. Ожидание - это нахождение протекающей стоимости дохода или иных выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

Принципы, связанные с территорией, домами и постройками на ней. Остаточная продуктивность - это чистый заработок, отнесенный к земле, В, последствии того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иначе говоря, остаточная продуктивность считается эффектом того, что территория разрешает извлекать наибольшие доходы, уменьшить издержки, удовлетворять какие - то особенные необходимости, либо достигать сочетания этих 3-х критерий. Нередко инвестору случается интересно привнести новый фактор, к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на необходимую сумму наименьшую, нежели издержки на возведение доп. фактора. Взнос - сумма, на которую растет или же убавляется цена хозяйственного объекта либо чистый заработок от него вследствие присутствия либо отсутствия некоторого добавочного фактора производства.

Владельцы земли обыкновенно обязаны дать ответ на вопрос как интенсивно надлежит застраивать принадлежащий им участок. Вырастающая и убывающая эффективность. По мере прибавления ресурсов к ключевым факторам производства, чистая эффективность имеет свойство возрастать увеличивающимися темпами практически до точки, начиная с которой единая отдача, хоть и увеличивается, но уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до того времени, покуда прирост цены не станет меньше, нежели расходы на добавленные ресурсы. Когда территория не застроена или же уже перегружена, то она аналогично становиться наименее рентабельной. Отсюда вытекает новейший принцип оценки. Принцип сбалансированности - всякому виду землепользования подходят рациональные суммы всевозможных факторов производства, при сочетании которых достигается предельная цена территории. Слишком близок к принципу сбалансированности принцип финансового объема - численности территории, пропорционального для обеспечения рационального масштаба землепользования согласно с рыночной конъюнктурой в этом месте.

В случае если права на недвижимость возможно поделить на 2 или же более имущественных интереса, в следствии, чего единая цена объекта вырастает, то имеет место принцип экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соотношение, предложение и спрос, конкурентную борьбу и изменение.

Огромное количество в процессе землепользования находится в зависимости от места месторасположения фактора производства и влияние на него окружающей финансовой среды перемены, в которой могут положительно либо плохо отображаться на цены объекта, например, перемены в примыкающей местности (возникновение вспомогательных объектов), перемена в торговой зоне (конкурентная борьба) в районе (экология). Существенное воздействие на потоки доходов оказывает связь, то есть то, как расположение связано с рынком пользователя. К примеру, несоблюдение взаимоотношений, в следствии, возведения шоссе либо в следствии конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, сможет серьезно минимизировать доходы розничного бизнесмена.

Принцип зависимости. Цена недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена воздействию и сама оказывает большое влияние на природу и значение цены других применяемых земель в прилегающей территории.

Очевидно последующее, в какой степени архитектурный стиль и значения благ и услуг, предлагаемых, застройкой территории отвечают необходимостям и ожиданиям рынка, в той степени станет нужен этот фактор производства, то есть поток заработка станет довольно высоким. Этот принцип носит название - принцип соответствия.

Как мы отмечали выше, недвижимость имеет стоимость, когда она владеет полезностью для некоторого пользователя. Впрочем, полезность не классифицируется единственным элементом цены. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Иными словами рынок недвижимости обязан обладать определенным спросом и предложением. Предложение - это численность товаров, имеющихся в наличии по этой цене, спрос - это число товаров, желаемых по данной стоимости. Предложение и спрос во взаимодействии характеризуют цены. Так как рынки недвижимости неидеальны, предложение и спрос порой устанавливают стоимость, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, количество и возможности участников, эмоции, расходы на финансирование и прочие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Как скоро прибыль на рынке превосходит уровень, нужный для оплаты факторов производства на этом рынке обостряется конкурентная борьба, собственно, в свою, очередь приводит к понижению среднего уровня прибылей. Принцип конкурентной борьбы важен для специалиста, пытающегося расценить стоимость потока заработка, здесь обычную прибыль нужно будет отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип, который применяется при оценке недвижимости изменение. Объекты со временем изнашиваются. Новейшие предприятия раскрываются, старые модернизируются либо закрываются. Характер применения изменяется под воздействием частных и социальных акций. Колеблется размер валютной массы и процентные ставки. Внешняя политика оказывает большое влияние на себестоимость, стоимость товаров... Эти все факторы и прочие имеют все шансы поменять полезность недвижимости в этом месте. Значит, цена объектов недвижимости обыкновенно не остается постоянной, хотя изменяется со временем. В этом, содержится принцип изменения. Так как действия и условия неустанно изменяются, оценщики держатся профессионального стандарта и создают оценку на конкретную дату.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ:

Процесс оценки можно поделить на шесть этапов.

1. Установление проблемы.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор и доказательство информации.

4. Применение должных данному случаю подходов к оценке.

5. Согласование.

6. Отчет о результате оценки стоимости.

Определение проблемы

При оценке нужно физически идентифицировать материальный объект и найти соединенные с ним юридические права. Объем и данные настоящего актива следует тщательнейшим образом обнаружить и измерить. Связанные с объектом права имеют все шансы предоставлять собой дело и долю в общей аренде или же партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы применения объектов. Основы сбалансированности, финансового объема и финансового разделения позволяют установить, какие виды данных надлежит собирать.

Принцип изменения увеличивает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Потому что условия и допущения с течением времени обыкновенно изменяется, заказчик обязан знать те сроки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.

Европейские стандарты оценки недвижимости

Европейский Стандарт Оценки:

Там, где это совместно с Законами и практикой Европейского Союза Международные Стереотипы Оценки, изданные Интернациональным Комитетом Стандартов Оценки (IVSC), обязано поддерживаться, чтоб обеспечивать согласованность оценки согласно с наилучшей имеющейся практикой во всех государствах.

Хоть какое уклонение от рекомендаций в ЕСО имеет возможность повлечь коммерческие либо правовые наказания. И напротив, соотношение стереотипам имеет возможность считаться частью эффективной правовой охраны при неимении подтверждения в выгоду неприятного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной пренебрежительности. В каких-либо вариантах неприменение или же уклонение от использования стереотипов целесообразно специальными жизненными обстоятельствами. Похожие отличия обязаны быть указаны в официальном договоре на исполнение оценки и в Отчете об оценке.

Европейская Группа Оценщиков Ключевых Фондов 1 (TEGOVOFA) была сделана как некоммерческая ассоциация государственных организаций оценщиков в 1977 году. В последствие, слияния с подобной организацией EUROVAL, группа именно в данный момент называется TEGOVA2. Одной из основных целей при создании данной организации было создание совокупных стереотипов оценки, представляющих взгляды проф. организаций во всех государствах Евро Союза.

Реальные Европейские Стереотипы оценки не имеют обязательного характера для участников организации, хотя рекомендованные для использования как представляющие наилучший навык, созданный для подключения в надлежащие нормативные акты Евро Союза и дающие импульс к размышлениям в Европе и в мире. При обнаружении несоответствий и доведения сведений об этом, неизменная комиссия Tegova пересмотрит обстоятельства и примет меры, с тем, чтоб значительно улучшить соотношение стандартов.

Признано, что техника оценки предполагает типовые положения, и по этой первопричине в данный документ в первый раз интегрирован раздел о методологии оценки. Как при принятии стереотипов, но и при пропаганде наилучшей практики оценки, TEGOVA поддерживает и продвигает концепцию ясности, финансовой действительности и прозрачности в отчетности. TEGOVA рада оказать помощь государственным проф. организациям, правительственным органам или же интернациональным агентствам в исследовании либо в пересмотре стереотипов оценки для нестандартных или же единых целей

Заключение

оценка стандарт недвижимость

В трудах современных исследователей многократно отмечается, что Международные стереотипы оценки играют очень большую роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной работы на интернациональном уровне. При всем этом присутствует единое осознание того, что Международные стереотипы оценки должны иметь некую общую основу, при этом не просто минимальный общий знаменатель, а крепкий фундаментный монолит, представляющий согласие экономических основ, являющихся двигающей силой рыночных взаимоотношений, не зависящих от политических границ.

Используемая литература:

Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 2000.

Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости.

Оценочная деятельность. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Соловьев М.М. - М.: ГУВШЭ, 2002.

Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. М.: 1995.

Размещено на www.allbest.ru