Характеристика групп недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

недвижимость земля право

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. В России понятие «недвижимое и движимое имущество» впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты. В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной собственности на землю использовалось не учитывающее землю понятие «основные фонды», т. е. предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот и изъятие земельной ренты в пользу государства является важным источником поступления средств в бюджеты различных уровней для финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв, ведение кадастра недвижимости и для других целей. Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений как в государственном, так и в частном секторе.

Отсутствие экономической оценки кадастровой и рыночной стоимости земли приводит к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития, например к строительству в центре городов промышленных предприятий, а это в свою очередь приводит к существенным финансовым потерям в муниципальных и городских бюджетах.



1. Характеристика групп недвижимости

1.1 Понятие недвижимости

Недвижимость -- вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» -- недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» -- имущественные права на объекты недвижимости. Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.

1.2 Основные типы недвижимости

Земля - это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг

Земля подразделяется на:

1) земельные участки, предназначенные под застройку или для иных целей использования;

2) природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.)

Жилье -это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жилье бывает: элитным, типовым, городским загородным и др.

Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую.

В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.

Собственность - принадлежность вещей, материальных и духовных ценностей определенным лицам, юридическое право на такую принадлежность и экономические отношения между людьми по поводу принадлежности, раздела, передела объектов собственности. Собственность находит свое проявление в отношениях владения, распоряжения, пользования объектами собственности, ответственности за их сохранность и рациональное применение. Различают государственную (федеральную и субъектов РФ), муниципальную, частную формы собственности.

1.3 Возникновение гражданских права и обязанностей

1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

1.4 Правоустанавливающие документы на объект недвижимости

Перечень существующих правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.

1. Договор о передаче квартиры в собственность.

2. По нежилым помещения -- план приватизации, с приложением по объектного перечня приватизируемого имущества (для акционерных обществ).

3. Решение суда о признании прав собственности на объект недвижимости.

4. Решение арбитражного суда о признании права собственности на объект недвижимости (в отношении имущества, принадлежащего юридическим лицам).

1.5 Основные методы к оценки недвижимости

Затратный подход (подход на основе активов) -- совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Преимущества затратного метода:

Иногда это единственный, возможный метод к применению.

Надежный при оценке новых объектов.

Применятся для оценки в целях страхования и налогообложения.

Недостатки затратного метода.

Трудоемкость.

Быстрый рост затрат.

Сложность определения накопительного износа.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Уровень заработной платы, величина накладных расходов, затраты на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов. Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом -- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).



2. Определение стоимости объекта оценки

Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

2.1 Общие сведение об объекте оценки

Приложение А

- основание для проведения оценки, данные договора на оценку: договор.

- объект оценки - Аптека мкр. Северо- западный, 24

- заказчик - Анохина Е.Н.

- оценщик - Шейко А.Е.

- дата проведения оценки - 27.03.2013.

- цель оценки -кредитование объекта недвижимости под залог .

- вид определяемой стоимости- рыночная.

2.2 Описание региона

Красноярский край

Красноярский край расположен в Центральной и Восточной Сибири. Занимает 13,86 % территории России. Расположен в бассейне реки Енисея. На севере край омывается водами двух морей Северного Ледовитого океана -- Карским морем и морем Лаптевых. Численность населения края по данным Росстата составляет 2 847 585 чел. (2013). Плотность населения -- 1,2 чел./км2 (2013). Городское население -- 76,64 % (2013). Около 80 % населения края живут к югу от Ангары -- на одной десятой территории края.

Интенсивное развитие крупной промышленности позволило создать в Красноярском крае мощный строительный сектор. В 2008 году в крае было зарегистрировано более 5000 организаций, относящихся к строительному комплексу, включая подрядные организации, проектно-изыскательские предприятия, проектные институты, риэлтерские компании.

Крупнейшие предприятия:

Бамтоннельстрой

ЗАО «Фирма „Культбытстрой“»

Красноярский и Ачинский цементные заводы

ОАО «Железобетон»

Объём работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в 2008 году составил 61,2 млрд рублей.

В 2008 году в крае было построено 1 млн 101,6 тыс. мІ нового жилья, что составляет 0,4 мІ на человека. В Красноярске было построено 691,6 тысяч мІ нового жилья. В 2007 году средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилых домов составила по краю 18 256 рублей, по Красноярску -- 21 831 рубль. Средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по Красноярскому краю на первичном рынке жилья в декабре 2007 года составила 40 400 рублей, на вторичном рынке -- 40 100 рублей.

Один из городов Красноярского края- это город Канск. Канск -- город (с 1782) в России, административный центр Канского района Красноярского края. Население -- 93 060 человек (2012). Это четвёртый по численности населения город Красноярского края -- после Красноярска, Норильска и Ачинска. Неофициально является центром восточной зоны Красноярского края. Город расположен на реке Кан (приток Енисея), в 247 км к востоку от Красноярска. Крупные предприятия:

Канский ЛВЗ (принадлежит БайкалФарм)

Канский ЛХККанский

Комбинат Строительных Конструкций

Канская ТЭЦ -- филиал ОАО «Енисейская ТГК (ТГК-13)»

Завод Легких металлоконструкций ООО КЗЛМК «МАЯК»

ЗБДО «БУММАШ» (ныне «Сегмент»)

А также завод по производству полимерных упаковочных материалов (примерно с июля-августа 2010 года) и завод по сборке комбайнов.

Канск -- важный железнодорожный узел на Транссибе, Станция Канск-Енисейский.

Через город проходит автомагистраль М53.

В городе три аэродрома, два из них -- гражданские -- заброшены. Третий -- авиабаза ВВС РФ неподалёку от Чечеула -- Канск (Дальний).

Таблица 1 Сведения об объекте оценки

1	2
Адрес объекта:	Северо -Западный, 24
Город (область, район)	Город Канск
Собственник (арендатор):
Юридическое описание прав собственности, правоустанавливающие документы:	На основе договора прав собственности
1	2
Обременения	Обременения и ограничения прав на объект оценки отсутствует, объект не отчужден в споре и под арестом не состоит
Предназначение для использования:	Офис, магазин, мастерская
Текущее использование объекта:	Магазин
Год (период) постройки	1980
Период владения	10 лет
Дата и цена приобретения:	В 2003 году, 100 000 руб.
Дата оценки:	27.03.13
Анализ местоположения объекта	Территория на которой расположен объект в мкр. Северо- Западный, 24 район степенью застройки жилыми домами, подъезд на автомобильном транспорте
Местоположение	Красноярский край, город Канск
Качество застройки и состояние	Удовлетворительно
Состояние окружающей среды:
Запыленность и загазованность	Высокая
Близость источников загрязнения	Отсутствует
Уровень шума	Высокий
Интенсивность движения	Высокое
Благоустройство территории	Отсутствует
Озеленение площадки	Имеется
Уличное освещение	Освещение среднее
Подъездные пути	Подъезд вплотную
Автостоянки	Отсутствует
Транспортная доступность	В 500 метрах находится остановка общественного транспорта с высокой насыщенностью автобусов
Удаленность от центров	Большая отдаленность от центров
Удаленность от объектов торговли	Насыщен объектами торговли
Удаленность от главных автомагистралей	Находится в 100 метрах на главной автомагистрали
Инженерное обеспечение	Объект обеспечен центральным водоснабжение горячей и холодной и отоплением,центральной канализацией. Напряжением тока 380 Вольт.
1	2
Подъезд	Дорога проходит вплотную к объекту
Почвы	Твердая
Затопляемость	Нет угрозы затопления
Площадь общая, м2	98,3
Площадь торгового зала, м2	68,81
Высота	2,9
Строительный объем, м3	294,4
Количество этажей	5
Этаж	1
Строительные характеристики:
Фундамент	Ленточные из сборных бетонных блоков и сборных ж/б фундаментах плит
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Сборные ж/б плиты
Крыша	Волнистые асбестоцементные плиты по деревянным стропилам
Наружная отделка	Штукатурка, окраска
Полы	Импортные, керамическая плитка
Окна	Металлопластик
Двери	Входная металлопласт, внутренняя филенчатые
Внутренняя отделка	Отделан мокрыми обоями, с последующей окрасой
Качество строительства	Хорошее
Привлекательность / внешний вид	Внешний вид удовлетворяет
Требуемый ремонт	Требуется косметический наружный ремонт
Фактический возраст, лет	33
Нормативный срок службы, лет	65
Остаточный срок эксплуатации объекта	32
Дата проведения капитального ремонта	1994
Дата проведения косметического ремонта	2008

Таблица 2 Техническое состояние объекта оценки

1	2	3
Наименование конструктивного элемента	Описание элементов (материал, конструкция или система, отделка и прочее)	Признаки износа конструктивных элементов (деформации, осадки, трещины, гниль)
1. Фундамент	Сборные железобетонные	Повреждение. Износ
2. Наружные и капитальные внутренние стены	Кирпичные	Искривлений повреждений нет, имеются следы различных ремонтов, в том числе небольшие трещины в простенках
3. Перегородки	Кирпичные	Отслоение обоев
4. Перекрытие	чердачное	-	-
	междуэтажное	Сборные железобетонные	Трещины
	подвальное	-	-
5. Крыша	Волнистые асбестоцементные плиты по деревянным стропилам	Местами протечки
6. Полы	1-го этажа	Дощатые	Изношенность
	последующих	-	-
7. Проемы	окна	Металлоплатстик	Повреждений нет
	двери	Металлопластик	Повреждений нет
8. Отделка	внутренняя	Отделка мокрыми обоями	Повреждений нет
	1	2	3
	наружная	Кирпич	Мелкие трещины
9.	Отопление	Центральное	Батареи. Повреждений нет.
10. Электро- и сантехнич. устройства	горячее водоснабж	Трубы металлопластик	Повреждений нет
	водопровод	Трубы металлопластик	Повреждений нет
	электричество	Напряжение от городской сети	Лампы без повреждений
	радио	Имеется
	телефон	Имеется	Стационарный
	сигнализация	Имеется	Оборудовано пожарно- охранной сигнализацией
11. Крыльца	Керамическое, нескользкое	Без повреждений
12. Лестницы	Керамическое, нескользкое	Без повреждений

2.3 Анализ рынка недвижимости

Понятие рынка недвижимости

Это совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.

Развитие рынка недвижимости

Рынок недвижимости делится на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ.

Рынок коммерческой недвижимости

Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. - все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

В 90-х гг. ХХ в., когда с началом приватизации в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России появились первые легальные сделки по купле-продаже жилья. Становление рынка недвижимости происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы.

Цены на жилье в 2003 г. росли так быстро, что ни один банковский вклад и прочие финансовые инструменты не могли дать такого прироста капитала, как рынок жилой недвижимости. В этот период наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка.

Объектами рынка недвижимости являются объекты недвижимости. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков для тех и других. Недвижимостью признавались не только земельные участки и недра, но и все созданное на земле собственника. Таким образом, речь шла о естественной или искусственной части поверхности земли. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с поверхностью, считались ее составной частью.

Действовало правило о том, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Не допускалась отдельная собственность на землю и на дом, расположенный на этой земле. При этом воздушное пространство над поверхностью также рассматривалось как часть поверхности. Как отмечал И.А. Покровский, «последовательное проведение римского принципа создавало общую неуверенность гражданского оборота, поскольку покупатель не мог быть уверен, что через промежуток времени появится собственник, чье право нарушено, докажет права собственности на вещь и отберет ее».

Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.

Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т. п.

Каналы попадание объектов недвижимости

Продажа государственной собственности

На конкурсе могут продаваться предприятие как имущественный комплекс или акции созданного при приватизации открытого акционерного общества, которые составляют более чем 50 процентов уставного капитала указанного общества, если в отношении указанного имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия (т.е. этот способ может быть вторым этапом приватизации в случае, когда сначала было произведено преобразование государственного унитарного предприятия в открытое акционерное общество, 100% акций, которого принадлежат государству).

Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса. Конкурс является открытым по составу участников. Предложения о цене государственного или муниципального имущества подаются участниками конкурса в запечатанных конвертах.

Конкурс, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся. Предложение о цене продаваемого на конкурсе имущества подается участником конкурса в день подведения итогов конкурса. По желанию претендента запечатанный конверт с предложением о цене продаваемого имущества может быть подан при подаче заявки условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Аукцион является открытым по составу участников. Предложения о цене государственного или муниципального имущества подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах (закрытая форма подачи предложений о цене) или заявляются ими открыто в ходе проведения торгов (открытая форма подачи предложений о цене). Здания и помещения продаваемое в случае обращения взыскания на недвижимое имущество должника

Взыскание на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса может включать изъятие имущества и его передачу залогодержателю для последующей реализации этого имущества в установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") и Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 года N 2872-1 "О залоге" (далее - Закон Российской Федерации "О залоге") порядке.

Объекты недвижимости выставляемые на продажу в добровольном порядке

Покупка или продажа недвижимости - довольно серьезный шаг, изначально подразумевающий под собой крупные материальные риски, которые усугубляются фактом наличия колоссально развитой сети аферистов на рынках недвижимости крупных мегаполисов. Судебная практика свидетельствует о постоянном оспаривании сделок купли-продажи недвижимости, и это является как результатом действия мошенников, так и невнимательности, попустительства и юридической безграмотности самих продавцов и покупателей. Кроме того, когда людям приходится решать самостоятельно вопросы, касающиеся собственных материальных затрат, они в большей степени задумываются о цене, а не о том, почему жилье продается, какова история владения им, есть ли вероятность дальнейших притязаний со стороны третьих лиц. В свою очередь юрист будет обращать первостепенное внимание именно на гарантии ваших прав и юридическую чистоту сделки купли-продажи недвижимости.



Таблица 3 Анализ рынка недвижимости г. Канска

Район	Улица	Этаж	Общая площадь	Цена	Средняя цена	Примечание
Центр	Гетоева	1	28	450000	16071	Среднее состояние
ВЭС	Энергетиков	1	47,4	820000	17300	Хорошее состояние
БХЗ	Красноярская	1	42,3	870000	20567	Среднее состояние
МЖК	МЖК	1	54	1600000	29630	Хорошее состояние
Центр	Парижской - Коммуны	1	50,5	1720000	34059	Хорошее состояние
Солнечный	Солнечный	1	44	970000	22045	Среднее состояние
Эйдемана	Эйдемана	1	43	850000	19767	Среднее состояние
Арсенал	Арсенал	1	44	1320000	30000	Хорошее состояние
1 в/г	1 в/г	1	37	690000	18649	Среднее состояние
Центр	Революция	1	50,4	620000	12302	Хорошее состояние

Проанализировав 10 объектов торговли выставленных на продажу, я определила что данные объекты делятся на две группы:

до 20 тыс рублей за 1 м2- данные объекты я охарактеризовала как:

объект с малой проходимостью

цена -ниже средней

местоположение - не престижное

состояние- среднее

доход- от объекта не большой

свыше 25 тыс рублей за 1 м2 данные объекты я охарактеризовала как:

объект с хорошей проходимостью

цена- высокая

местоположение- престижное

состояние- хорошее

район находится не далеко от центра

доход от объекта средний

Можно сказать что не целесообразно покупать дом, так как один объект дешевый ,но и прибыльности высокой не будет, а другой объект дорогой, и причем расположен на малопроходимой территории.

Поэтому выгоднее приобрести сразу магазин, чем дом под магазин. Так как на обустройство дома обойдется дороже.

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

В соответствии с МСО 20101, под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту --НЭИ) объекта оценки понимается «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной».

Как следует из определения рыночной стоимости, способ использования недвижимости, определяющий ее наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка недвижимости того района, где она расположена. НЭИ -- это типичное использование для данной местности, апробированное рынком. Таким образом, для определения наиболее эффективного способа использования исследуется выполнимость четырех перечисленных критериев. Физическая возможность: рассмотрение физически и технологически реальных в данной местности и для данного участка способов использования. Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые разрешены действующим законодательством и не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т. п. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и легальное использование, являясь также разумно обоснованным, будет приносить доход владельцу объекта. Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных, финансово оправданных и рациональных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или приводить к максимальной текущей стоимости объекта.

Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1) юридическая правомочность - рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами;

2) физическая возможность - рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования;

3) экономическая приемлемость - рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу имущества;

4) максимальная эффективность - рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Оцениваемый объект относится к объектам торгового назначения. ННЭИ земельного участка «как свободного»

Анализ наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка как свободного не имеет смысла ввиду того, что оцениваемый объект имеет хорошее состояние, является встроенным помещением жилого дома, который не подлежит сносу в ближайшем будущем.

ННЭИ земельного участка с улучшениями

Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в той части города, которая относится к южной части города. Его окружают жилые здания. Подъезд к оцениваемому объекту осуществляется с

мкр. Северо-Западный, которая является главной автомагистралью города.

Физически возможно произвести закупку аналогичных активов- основных средств для осуществления коммерческого цикла и сдачи данного актива в пользование с получением арендной платы, либо самостоятельное использование актива. Экономически оправданным является использование актива в качестве магазина.

Требования законодательства по оборудованию для офисных, торговых, производственных и складских помещений можно разделить на санитарно-гигиенические и противопожарные. По санитарно-гигиеническим требованиям объект на дату оценки имеет соответствующие условия для труда людей (имеются санузел, отопление и освещение). По противопожарным условиям объект подлежит эксплуатации, так как находится в пригодном для использования состоянии.

Для использования объекта в качестве офиса, розничного магазина, производственного или торгового помещения не требуется дополнительных вложений, т.е. такое использование финансово осуществимо.

Отчет об определении рыночной стоимости.

Таким образом, физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым вариантом является использование объекта оценки в качестве офиса, или розничного магазина, предпочтительнее - в качестве магазина.

Наилучшим наиболее эффективным вариантом использования принимается использование объекта оценки в качестве объекта для дальнейших инвестиций с последующим установлением функционального соответствия.

Приемлема продажа без указаний функциональной привязки или сдача в аренду.



2.5 Выбор подходов и методов к оценке

Оценка стоимости объектов недвижимости несколькими подходами определяют границы обоснованной рыночной стоимости. При проведении оценки оценщик самостоятельно определяет какие подходы к оценке он будет использовать или дает обоснованный отказ от применения какого- либо подхода.

Я в своей курсовой работе для оценки имущества буду использовать- сравнительный подход.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

2.6 Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом

Обоснование отказа от затратного подхода. Объектом оценки является встроенное помещение. Затратный подход предполагает определение рыночной стоимости земельного участка , относимого к объекту оценки. Заказчиком был представлен технический паспорт на оцениваемые помещения, расположенный на первом этаже жилого дома. Данные о межевании земельного участка не предоставлены.

В данном случае невозможно достоверно определить рыночную стоимость и накопленный износ нежилого помещения в виду недостаточной информации. В связи с этим затратный подход не применяется.



2.7 Доходный подход

Обоснованный отказ от доходного подхода. Объектом оценки является встроенное помещение. Доходный подход основан на утверждении что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы которую оцениваемый объект приносит в будущем в виде чистого расхода скорректированный на инвестиционный риск.Также необходимо учитывать что недостоверность данной информации будет искажать определение стоимости объекта. Так как я не владела данной информацией, я приняла решение что в своей курсовой работе откажусь от применения данного подхода.

2.8 Определение рыночной стоимости объекта сравнительным подходом

Согласно п. 14 ФСО № 1 от 22. 10. 2010 г., № 509 Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 22 ФСО №1 Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В рамках сравнительного подхода используются следующие методы оценки:

Метод сравнения продаж. Основан на объекте оценки и объекта -аналога для которых известны цены.

Метод основанный на применение валового арентного мультипликатора.

Я буду использовать в своей работе: метод сравнения продаж.

Этап применения сравнительного подхода:

Выбор и описание объекта- аналога. Объект анализируется для дальнейшего расчета выбранный по принципу сопоставимости, который основан на установление сходства показателей трех уровней:

Функциональное сходство- характеризует сходство в назначении, т.е. способность выполнять одинаковые функции.

Конструктивное сходство- объекты должны быть подобны конструктивно.

Параметрическое сходство- устанавливают исходя из основных эксплуатационных показателей.

Для подбора объекта- аналога была изучена информационная база для продажи объекта коммерческой недвижимости в городе Канске. Согласно анализу ранка недвижимости продаж предполагается значительное количество аналогичных объектов. Мною выбранные объекты наиболее близко к объекту по функциональному параметрическому, конструктивному сходству. Перечень и описание объектов- аналогов представлены в таблице.

Таблица 4 Сравнение объектов

1	2	3	4	5
Характеристика объектов	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Адрес объекта	Северо- Западный, 24	г.Канск, Предмостная площадь	г.Канск, Шоссейная	г.Канск. Нефтебаза
Общая площадь, м2	98,3	80	200	200
Цена предложения, руб		2800000	5500000	5500000
Цена предложение 1м2, руб		35000	27500	27500
Цена продажи 1м2, руб		31250	26500	25500
Динамика сделок на рынке		март 2013 год	март 2013 год	март 2013 год
1	2	3	4	5
Право собственности	Полное	Полное право	полное право	полное право
Условия продажи	Рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия финансового рассчета	Рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Инфраструктура	Развита	развито	средне развито	развито
Использование объекта	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Материалы основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия	Кирпич 1/5	Кирпичное 1/9	кирпичное 1/5	кирпичное здание, высокий цоколь
Техническое состояние	требуется косметический ремонт	стандартный ремонт	стандартный ремонт	стандартный ремонт
Транспортная и пешеходная доступность	Отличное	отличное	среднее	среднее
Месторасположение	Удален от цента	центр	удалено от центра	удалено от центра
Наличие рядом объектов-аналогов	Есть	Есть	Есть	Есть
Соответствие объектов принципу ННЭИ	Соответствует	Соответствует	Соответствует	Соответствует

недвижимость земля оценка право

Выбор единиц сравнения

Согласно анализу рынка объекта оценки показателем цены является 1 м2 общей площади помещения. Таким образом, для дальнейших расчетов единицей сравнения является цена 1м2 общей площади помещения. Выбор элементов сравнения и расчетов корректировок. Базой для внесения поправок является единица сравнения- цена продажи/ предложения объекта аналога. Для дальнейших расчетов были выбраны следующие основные элементы сравнения:

Передаваемые права

Условия продажи

Условия финансовых расчетов

Инфраструктура

Назначение помещения

Материалы основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия

Техническое состояние

Транспортная и пешеходная доступность

Местоположение

Наличие рядом объектов- аналогов

Площадь помещения

Соответствие объекта принципу ННЭИ

Таблица 5 Выбор элементов сравнения

1	2	3	4	5
Характеристика объектов	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Адрес объекта	Северо-Западный	г.Канск, Предмостная площадь	г.Канск, Шоссейная	г.Канск. Нефтебаза
Общая площадь, м2	98,3	80	200	200
Цена предложения, руб		2800800	5500000	5500000
Цена предложение 1м2, руб		35000	27500	27500
Цена продажи 1м2, руб		31250	26500	25500
Динамика сделок на рынке		март 2013	март 2013	март 2013
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		31250	26500	25500
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		2800800	5500000	5500000
Условия продажи	Рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		31250	26500	25500
Условия финансовых рассчетов	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %		0	0	0
1	2	3	4	5
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		31250	26500	25500
Инфраструктура	Развита	развита	средне развита	развита
Корректировка, %		0	+7	0
Корректировка, руб		0	1855	0
Скорректированная цена		31250	28355	25500
Использование объектов	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		31250	28355	25500
Материалы и конструкции	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		31250	28355	25500
Техническое состояние	требуется косметический ремонт	стандартный ремонт	стандартный ремонт	стандартный ремонт
Корректировка, %		-4000	-4000	-4000
Корректировка, руб		27250	24355	21500
Скорректированная цена, руб		27250	24355	21500
Транспортная и пешеходная доступность	Отличное	отличное	среднее	среднее
Корректировка, %		0	+5	+5

Подобные документы

• Классификация недвижимости

  Понятие и общая характеристика недвижимости. Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ. Недвижимое имущество как материальный объект. Отличительные признаки недвижимости. Основные типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.
  
  контрольная работа [28,3 K], добавлен 01.07.2010
  

• Операции на рынке недвижимости

  Сущность недвижимости как товара, структура рынка недвижимости в России. Классификации операций с недвижимостью. Установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости. Приобретение права собственности.
  
  курсовая работа [776,0 K], добавлен 20.12.2015
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Экономическая эффективность инвестиций в объекты недвижимости

  Понятие инвестиций и оценка их эффективности. Особенности инвестиций в объект недвижимости. Характеристика вторичного рынка недвижимости в г. Иркутске. Методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость. Проблемы инвестирования в объект недвижимости.
  
  дипломная работа [428,1 K], добавлен 08.07.2010
  

• Рынок недвижимости (жилья), проблемы его формирования в России

  Понятие недвижимости и ее основные типы. Общая классификация и особенности рынка недвижимости. Характеристика и основные факторы недвижимости как товара. Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах, сущность ипотечного кредитования.
  
  курсовая работа [418,0 K], добавлен 13.12.2014
  

• Экономика недвижимости

  Основные понятия, связанные с недвижимостью. Характеристика и классификация объектов недвижимости. Гражданский кодекс как правовая основа отношений собственности на объекты недвижимости. Международные стандарты оценки. Государственная регистрация прав.
  
  контрольная работа [44,5 K], добавлен 20.02.2009
  

• Основные свойства недвижимости. Классификация рынка недвижимости. Система ипотечного кредитования

  Основные свойства недвижимости: физические, экономические, правовые, социальные. Определение, общее понятие, субъекты рынка ипотечного кредитования. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Особенности рынка недвижимости, его классификация.
  
  контрольная работа [570,1 K], добавлен 19.10.2013
  

• Оценка недвижимости, методы и факторы, влияющие на ее стоимость

  Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.
  
  реферат [38,2 K], добавлен 18.10.2011
  

• Принципы оценки недвижимости

  Характеристика рынка недвижимости как рыночной категории. Основные разновидности инвестиционного рынка услуг. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления. Методы экономической оценки качества объектов недвижимости.
  
  курсовая работа [141,0 K], добавлен 28.03.2014
  

• Ценообразование на рынке недвижимости

  Специфика недвижимости как отрасли, особенности недвижимости Санкт-Петербурга. Динамика спроса и предложения, характерные черты состояния районов города. Ценообразующие факторы недвижимости, методы оценки недвижимости, их недостатки и преимущества.
  
  курсовая работа [632,0 K], добавлен 05.12.2010
  

• Оценка жилой недвижимости

  Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.
  
  дипломная работа [1,1 M], добавлен 14.08.2015
  

• Недвижимость как объект вложения капитала

  Понятие недвижимости и его классификация. Анализ рынка недвижимости и методы распоряжения имуществом. Особенности капитала, его функции. Сущность инфляции, инвестиций, акций. Характеристика тенденций развития рынка недвижимости в условиях инфляции.
  
  реферат [29,8 K], добавлен 28.11.2010
  

• Оценка недвижимости на примере офисного здания

  Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
  
  курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012
  

• Анализ методов оценки недвижимости, приносящей доход

  Характеристика и классификация объектов недвижимости, стадии их жизненного цикла, законодательная база. Принципы оценки объекта недвижимости, характеристика доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке, их предназначение и преимущества.
  
  курсовая работа [230,4 K], добавлен 03.06.2011
  

• Оценочная деятельность. Методы оценки стоимости недвижимости

  Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности. Основные функции денежной единицы. Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края.
  
  контрольная работа [424,7 K], добавлен 25.02.2009
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Особенности функционирования рынка недвижимости Российской Федерации

  Экономическая сущность, этапы развития и сегменты рынка недвижимости в России, его функции и элементы. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и методы её оценки. Плюсы и минусы долевого строительства. Признаки надежного агентства недвижимости.
  
  дипломная работа [223,4 K], добавлен 05.09.2016
  

• Экономика недвижимости

  Основные понятия оценки недвижимости как один из механизмов эффективного управления собственностью. Методы оценки недвижимости, потребность, обязательность. Условия и виды заключения договоров, Виды и методы оценки в случае страхования имущества.
  
  реферат [28,9 K], добавлен 08.09.2010
  

• Доходный метод оценки недвижимости

  Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
  
  презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014
  

• Особенности современных приемов и методов оценки недвижимости

  Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.
  
  курсовая работа [285,3 K], добавлен 14.12.2012
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам